Jedro

Jamčevalni zahtevek na znižanje kupnine iz naslova stvarne napake je treba razumeti kot zahtevek, naj se kupnina zniža za toliko, da kupec ni oškodovan z nakupom stvari z napako.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se 5. alineja 2. točke II. odst. izpodbijane sodbe pravilno glasi: „ter odpraviti zamakanje obodnega zidu pri parkirnem mestu tožnice.“

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti zadnjega stavka prvega odstavka 7. člena kupoprodajne pogodbe, na plačilo pogodbene kazni v znesku 2.671,70 EUR s pp, na plačilo obresti na vnaprej plačano kupnino v višini 1.101,08 EUR s pp, na izstavitev izbrisnega dovoljenja ter na izdelavo elaborata etažne lastnine in vpis objekta in njegovih posameznih delov v zemljiško knjigo. Ugodilo je tožbenemu zahtevku na povračilo stroškov selitve v višini 50,08 EUR s pp, na povrnitev stroškov, ki so nastali v zvezi z zamudo pri prevzemu v višini 1.169,80 EUR in na znižanje kupnine zaradi stvarnih napak v višini 1.277,46 EUR s pp, in toženi stranki naložilo, da v roku 30-ih dni od dneva izdaje sodbe zniža tlak balkona in sprosti kondenčnike balkonskih vrat ter odstrani vlago v parkirnem prostoru v kleti. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo ter sklenilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Zoper ugodilni del ter stroškovni izrek odločbe vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter spremeni tako, da zahtevek tožnice v celoti zavrne s stroškovno posledico oziroma podredno, da vrne zadevo v ponovno sojenje. Graja zaključek sodišča prve stopnje, da je bilo med pravdnima strankama dogovorjeno, da bo tožena stranka pokrila stroške selitve tožnice pri izbranem selitvenem podjetju B d.o.o.. V zvezi z dopisom, ki se v spisu nahaja pod prilogo A49 je tožena stranka postavila zelo konkretne in obrazložene ugovore v smeri, da tega dopisa nista poslala MŠB in JN in je v zvezi s tem predlagala tudi njuno zaslišanje, ki pa ga sodišče ni izvedlo. Glede priznanih stroškov vožnje v Kotlje in nazaj je tožena stranka izpostavila, da sodišče ni zaslišalo zakonitih zastopnikov KH, F in SB, ki bi potrdila, da bi tožnica perilo lahko prala v KH. Sicer pa je bila tudi na tožnici dolžnost, da se o tem pozanima in s tem zmanjša obseg škode (243/4 člen OZ). Sodišče pa tudi ni obrazložilo kako je izračunalo prisojeni znesek, zato je v tem delu storilo kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Glede zahtevka na znižanje kupnine je odločitev sodišča materialnopravno zmotna, poleg tega pa je sodišče tudi v tem delu storilo kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj so razlogi o tej odločitvi nejasni oziroma so med seboj celo v nasprotju. Sodišče tako v četrtem odstavku na 14. strani sodbe pravilno navede, da se zahtevek na znižanje kupnine uresniči tako, da se plačilo kupnine zniža za razliko med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo, ki bi jo ob sklenitvi pogodbe imela stvar z napako. Nato pa sodišče v nasprotju z navedenim stališčem v naslednjem odstavku navede, da kot logično sprejema rešitev izvedenca Č, da se ocena manjvrednosti stanovanja določi tako, da se upošteva strošek, ki je potreben za odpravo napake. Tudi sicer je odločitev glede znižanja kupnine zmotna. Glede parketa je sodišče svojo odločitev utemeljilo zgolj s stališčem, da je stanje parketa „grdo“. Sama okoliščina, da je parket grd, nikakor ne more zadoščati za odločitev, da zatrjevana napaka obstaja. Sicer pa je tudi sam izvedenec Č izpovedal, da so razpoke, široke cca. 1 mm estetska napaka, in ne, da je izvedba v nasprotju s standardi. Pritožba glede pleskanja izpostavlja, da je izvedenec podal samo stroške odprave zatrjevane napake, ne pa tudi manjvrednosti stanovanja. Poleg tega je ocena izvedenca povsem pavšalna, saj ni opredelil nobenih drugih stroškov beljenja, na katere se sklicuje, razen, da se je strinjal z navedbo toženca, da stane beljenje 3,00 do 5,00 EUR na m2. Tudi glede stekla je izvedenec podal samo stroške odprave zatrjevane napake, ne pa tudi manjvrednosti stanovanja, kar je zahtevala tožnica. Stališče sodišča, da je nerealna trditev toženca, da bi tožnica lahko steklo zamenjala za 178,05 EUR, je pavšalno in z ničemer obrazloženo. Glede krivih sten v kuhinji je tožnica zahtevala manjvrednost stanovanja, sodišče pa ji je prisodilo strošek, ki naj bi ga imela s prilagoditvijo pohištva. Ocena manjvrednosti je povsem pavšalna in neobrazložena, ker pa je kuhinja že montirana, morebitna neravnost sten niti ne predstavlja več napake. Sodišče se glede ključavnice sklicuje na pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, ki pa ga v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti. Pravilnik ureja lastnosti stanovanj, ki jih je potrebno upoštevati pri projektiranju in gradnji. Da je bilo naselje ND 1, projektirano in zgrajeno v skladu s predpisi, izhaja iz dejstva, da je bilo za naselje izdano gradbeno in uporabno dovoljenje Upravne enote Domžale. Prav tako je bil uspešno izveden tehnični pregled. Enako velja za odločitev sodišča glede priključka za toplo vodo v kuhinji. Poleg tega pa je tožnica zatrjevano napako nesporno odpravila, saj je sama montirala bojler. Napaka torej ne obstaja več, zato znižanje kupnine ni več mogoče. Napačna pa je tudi odločitev sodišča glede zahtevka za odpravo napak. Tožnica je z vlogo z dne 8. 6. 2010 oziroma z navedbami na naroku dne 10. 6. 2010 tožbo v delu, v katerem zahteva odpravo napak, spremenila. Nikakor ne gre zgolj za specifikacijo zahtevka, ampak za to, da tožnica zahteva nekaj drugega, kot je zahtevala s prvotnim zahtevkom. V tožbi je tožnica zahtevala samo odpravo zatrjevane napake, pri čemer ni niti z besedo specificirala načina odprave. Prav tako gre za očitno spremembo tožbe pri zahtevku glede parkirnega mesta v kleti. V tožbi je tožnica zahtevala odpravo poplavljenja, niti v tožbi niti tekom postopka pa ni omenjala zamakanje obodnega zidu pri parkirnem mestu. Sodišče pa je v izreku sodbe glede parkirnega mesta tožnice določilo, da je toženec dolžan odstraniti vlago v parkirnem prostoru v kleti. Takšnega zahtevka tožnica ni postavila s tožbo, kjer zahteva odpravo poplavljenja parkirnega mesta tožnice v kleti, ne s spremembo tožbe na naroku, kjer zahteva odpravo zamakanja obodnega zidu pri parkirnem mestu tožnice. Tega kar ji je prisodilo sodišče, tožnica ni zahtevala, zato je sodišče v tem delu kršilo 2/1. člen ZPP. Poleg tega je spremenjeni tožbeni zahtevek v obeh delih, glede na določbo 480. člena OZ, prepozen, saj zahtevek ni bil vložen v enem letu od pravilne obvestitve. Tudi ne drži stališče sodišča, da je previsok tlak na balkonu sam po sebi napaka, saj naj bi omogočal, da pri nalivu dež nese v prostor. Da bi previsok tlak omogočal padanje dežja v prostor ne zatrjuje niti tožnica, pa tudi izvedenec je navedel, da zamakanja ne povzroča previsok tlak na trasi, kar pomeni, da zatrjevana napaka ne obstaja.

Pritožba je delno utemeljena.

Sodišče prve stopnje je vsa dejstva, ki so pravno pomembna za odločitev o zahtevkih tožnice v izpodbijanem delu popolno in pravilno ugotovilo. Njegova odločitev pa je tudi materialnopravno pravilna. Prvostopno sodišče je pravilno povzelo posamezne izvedene dokaze, te ocenilo in na podlagi dokazne ocene napravilo ustrezne zaključke. Razlogom prvostopne sodbe se pritožbeno sodišče v celoti pridružuje, saj so logični in prepričljivi. Izpodbijano sodbo je preizkusilo tudi z vidika procesnih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), vendar teh ni ugotovilo.

Glede pritožbenega zatrjevanja, da dopisa, ki se nahaja v spisu pod prilogo A49, tožnici ni poslala tožena stranka ter, da naj bi bil poslan iz brezplačnega spletnega naslova iz Kanade, pritožbeno sodišče odgovarja, da tudi v primeru, če je nekdo tretji zlorabil ime tedanjega predsednika uprave JN in tedanje pomočnice predsednika uprave MŠB, to ne more iti v škodo tožnice, zato je sodišče strošek selitve tožnice v višini 50,08 EUR pravilno naložilo v breme tožene stranke.

Sodišče je tožnici pravilno priznalo tudi stroške za vožnjo v Kotlje in nazaj vsak vikend zaradi pranja in likanja perila. Iz korespondence med pravdnima strankama namreč jasno izhaja, da se je pri tožnici ves čas pojavljala skrb za pranje in likanje perila, vendar pa je tožena stranka ni seznanila, da bi to opravilo lahko opravila v KH. Tudi, če bi zakonita zastopnika KH izpovedala, da bi lahko tožnica prala perilo v KH, pa to še ne pomeni, da je bila tožnica s tem tudi seznanjena. Tožena stranka namreč ne zatrjuje, da sta zakonita zastopnika tožnico seznanila z možnostjo pranja perila v KH. Sodišče prve stopnje je obrazložilo višino prisojenega zneska 1.169,80 EUR zaradi voženj tožnice iz Ljubljane v Kotlje in nazaj. Tako je jasno navedlo, da se je tožnica iz Kotelj v Ljubljano in nazaj peljala vsak delovni dan in sicer 34-krat, in da se je v času, ko je že bila nastanjena v KH, vozila domov vsak vikend (torej šest vikendov, kar pomeni 12 voženj tja in nazaj). Prav tako pa je sodišče ocenilo tudi razdaljo med navedenima slovenskima mestoma.

Toženi stranki v plačilo naloženi znesek v višini 1.277,46 EUR predstavlja razliko med prejeto in znižano kupnino iz naslova njenega jamčevanja za stvarne napake tožnici prodanega stanovanja. Jamčevalni zahtevek na znižanje kupnine iz naslova stvarne napake je treba razumeti kot zahtevek, naj se kupnina zniža za toliko, da kupec ni oškodovan z nakupom stvari z napako. Pravilno je zato pritožbeno stališče, da je potrebno ugotavljati manjvrednost stvari z napako glede na vrednost stvari brez napake, kot izhaja iz prodajne cene. Navedeni kriterij pa je pri določitvi višine znižanja kupnine zaradi napak uporabilo tudi sodišče prve stopnje, ki se je pri tem oprlo na mnenje izvedencev gradbene stroke AČ in VM, ki sta pojasnila, da lahko izvedenec kot enega izmed kriterijev manjvrednosti stanovanja vzame tudi strošek, ki je potreben za odpravo napake.

Po določbi 459. čl. Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ gre za stvarno napako prodane stvari, med drugim tudi, če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile molče dogovorjene – torej lastnosti in oblik, ki jih kupec glede na vrsto stvari in njen namen utemeljeno pričakuje: - Glede manjvrednosti stanovanja zaradi parketa: Parket zaradi širokih rež res ne izgubi na funkcionalnosti, vendar pa navedena pomanjkljivost, ki jo izvedenec ocenjuje kot estetsko napako, lahko pomeni stvarno napako, saj stvar zato nima tistih odlik, ki so molče dogovorjene, zato ni bistven vpliv te napake na funkcionalnost parketa.

- Glede manjvrednosti stanovanja zaradi razpok na zidu v predsobi: Pritožbeni očitek, da je ocena izvedenca za strošek odprave zatrjevane napake povsem pavšalna, je neutemeljen. Iz izvedeniškega mnenja AČ, ki mu je sodišče v celoti sledilo, izhaja, da je potrebno razpoke pleskarsko obdelati in prebeliti celo steno. Upoštevajoč dejstvo, da gre v konkretnem primeru za majhno površino in več faz popravila – kitanje in glajenje, kjer v ospredje stopi strošek dela, je ocenjeni znesek 140,00 EUR povsem realen.

- Glede manjvrednosti stanovanja zaradi poškodovanega stekla v oknu: Sodišče prve stopnje je priznani znesek v višini 403,62 EUR jasno obrazložilo in se je pri tem pravilno oprlo na izvedeniško mnenje izvedenca AČ.

- Glede manjvrednosti stanovanja zaradi krivih sten v kuhinji: Izvedenec je manjvrednost zaradi krivih sten stanovanja v kuhinji ocenil na 250,00 EUR. Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem prve stopnje, da krivina stene 1,5 cm na razdaljo 60 cm ni sprejemljiva in se ne more tolerirati, zlasti ne v garsonjeri, kjer je prostor že tako minimalno odmerjen, zato gre po mnenju pritožbenega sodišča tudi v tem primeru za stvarno napako.

- Glede manjvrednosti stanovanja zaradi namestitve cilindrične namesto varnostne ključavnice in nenamestitvi kukala na vratih in priključka za dovod hladne in tople vode v kuhinji: Sodišče prve stopnje se je pravilno sklicevalo na Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, ki v 24. členu, točka 9 predpisuje, da mora biti v kuhinji priključek za dovod hladne in tople vode in odvod odpadne vode za pomivalno korito, v 2. odstavku 13. člena pravilnika pa je določeno, da morajo biti vhodna vrata opremljena z varnostno ključavnico in kukalom. Ni sporno, da v konkretnem primeru dovod tople vode v kuhinji ni bil izveden ter, da so bila vhodna vrata brez kukala in varnostne ključavnice. Ker torej stanovanje nima predpisane lastnosti oziroma nima lastnosti v skladu s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, gre za stvarno napako. Ne glede na pritožbeno zatrjevanje, da je bilo celotnemu naselju izdano gradbeno in uporabno dovoljenje ter, da je bil uspešno izveden tehnični pregled, je dejstvo, da mora kvaliteta stanovanja zadostiti vsaj tistim minimalnim pogojem, ki jih navedeni pravilnik obsega. Zagotovo pa tudi niso izven standarda molče dogovorjenih lastnosti stanovanja, pričakovanja tožnice, da je topla voda napeljana tudi v kuhinji.

Sodišče prve stopnje je zahtevek za odpravo napak pravilno oprlo na določbo 468. člena OZ, ki določa, da lahko kupec zahteva od prodajalca, da napako odpravi ali, da mu izroči drugo stvar brez napake. Sodišče je toženi stranki naložilo, da odpravi stvarne napake na stanovanju tožnice tako, da zniža tlak balkona in sprosti kondenčnike balkonskih vrat ter odstrani vlago v parkirnem prostoru v kleti.

Tožnica je s tožbo zahtevala odpravo poplavljenega parkirnega mesta v kleti. Po pribavi izvedeniškega mnenja pa je zahtevek v tem delu specificirala tako, da je zahtevala, da se odpravi zamakanje obodnega zidu pri njenem parkirnem mestu. Iz izvedeniškega mnenja namreč izhaja, da je toženec vzrok za poplavljenje parkirnega mesta v garaži v glavnem odpravil, vendar pa še ni sanirano zamakanje iz obodnega zidu pri tožničinem parkirnem mestu. Po mnenju izvedenca je to napako potrebno sanirati ali z notranje strani ali pa z odklopom in popravilom zunanje vertikalne izolacije na ustreznem mestu. V tej smeri je zato tožnica na naroku tožbeni zahtevek specificirala in je torej zahtevek za odpravo zamakanja obodnega zidu pri parkirnem mestu tožnice vsekakor zaobsežen v prvotno postavljenem zahtevku za odpravo poplavljanja parkirnega mesta tožnice v kleti. Sicer pa je tožnica že v tožbeni trditveni podlagi navedla, da je ob nalivih in topljenju snega, poplavljeno njeno parkirno mesto v kleti ter da voda teče iz stropa in po stenah, na navedene napake pa je toženo stranko opozarjala že pred vložitvijo tožbe, kar izhaja iz dopisa z dne 25.1.2006 in dopisa z dne 20.4.2006. Strinja pa se pritožbeno sodišče s pritožbeno navedbo, da tožnica ni zahtevala odstranitve vlage v parkirnem prostoru v kleti, kar je sodišče naložilo s sodbo toženi stranki, zato je v tej smeri pritožbi delno ugodilo in je spremenilo sodbo tako, da je tožena stranka dolžna odpraviti zamakanje obodnega zidu pri parkirnem mestu tožnice.

Res je izvedenec navedel, da zamakanja ne povzroča previsok tlak na terasi. Vendar pa so zaradi previsokega tlaka zabetonirane kondenčne odprtine na balkonskih vratih, ki omogočajo kroženje zraka in odtok vode, kar pa je tožnica navajala že v tožbi in v tej smeri postavila tudi tožbeni zahtevek.

Pritožbeno sodišče je glede na navedeno sodbo sodišča prve stopnje v 5. alineji 2. točke II. odstavka izreka spremenilo, v preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Pritožbeno sodišče ocenjuje, da se uspeh pravdnih strank zaradi spremenjene odločitve ni spremenil (drugi odstavek 154. člena ZPP).

Ker je tožena stranka s pritožbo uspela le v neznatnem delu, sama nosi stroške tega postopka (tretji odstavek 154. člena in 165. člena ZPP).