Jedro

Pogodba o delitvi stroškov obratovanja je posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva 100 % soglasje.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - v III. točki izreka spremeni tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati znesek v višini 686,89 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 9. 2013 do plačila, poleg tega pa v istem roku še stroške izvršilnega postopka v višini 80,22 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi; - v IV. točki izreka pa tako, da vsaka stranka sama krije svoje stroške pravdnega postopka; v ostalem se pritožba tožeče stranke zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 98,82 EUR v roku 15 dni, od takrat dalje pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 142799/2013 z dne 12. 9. 2013 tudi v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka), dovolilo spremembo tožbe (II. točka izreka) in zavrnilo tudi podredni tožbeni zahtevek, ki se glasi: „1. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati 686,89 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 12. 9. 2013 dalje do plačila. 2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati 80,22 EUR stroškov izvršilnega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila. 3. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni povrniti stroške tega postopka, kot jih bo odmerilo sodišče prve stopnje, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude dalje do plačila, pod izvršbo.“ (III. točka izreka). Nadalje je sodišče prve stopnje odločilo še, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati 106,75 EUR pravdnih stroškov v roku 8 dni od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (IV. točka izreka).

2. Tožeča stranka je zoper I., III. in IV. točko izreka sodbe vložila pravočasno pritožbo, in sicer zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijani del sodbe spremeni tako, da v celoti ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku, ali vsaj podrednemu, oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi in izpodbijani del sodbe razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). S pritožbo torej ni dopustno izpodbijati niti dejanskih ugotovitev, niti ni mogoče uveljavljati relativnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP. Stranki in višje sodišče so vezani na dejstva, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka upravnik poslovne stavbe na naslovu D., tožena stranka pa lastnik poslovnega prostora št. I/2 v tej stavbi in da tožeča stranka vtožuje plačilo obratovalnih stroškov.

7. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek za povračilo obratovalnih stroškov, ker tožeča stranka ni uspela izkazati višine terjatve, saj Pogodba o delitvi stroškov (priloga A 234 spisa), s katero je utemeljevala v razdelilnikih uporabljen ključ delitve stroškov, ni bila veljavno sklenjena, ker ni bila sprejeta s soglasjem vseh solastnikov. Višje sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da se dogovor o ključu delitve stroškov šteje kot del pogodbe o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ) in da predstavlja posel izrednega upravljanja, za veljavnost katerega se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov oz. solastnikov. Tožeča stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je pogodba o medsebojnih razmerjih po določbi tretjega odstavka 67. člena SPZ posel rednega upravljanja, zaradi česar zadošča soglasje etažnih lastnikov, katerih idealni deleži predstavljajo več kot polovico njene vrednosti. SPZ namreč nima izrecnih določb glede večine, ki je potrebna za veljavno sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, zaradi česar je treba za ugotovitev, kakšna mora biti večina, v ospredje postaviti pravno razmerje, ki se ureja s posamezno določbo pogodbe o medsebojnih razmerij.(1) Že predpisane vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 116. člena SPZ lahko v osnovi razdelimo na dve skupini: v prvo spadajo določbe, pri katerih gre za konkretizacijo splošnih pravic in dolžnosti etažnih lastnikov na njihovih posameznih in skupnih delih, v drugo pa določbe, ki odstopajo od zakonsko predvidene ureditve, ter spreminjajo z zakonom določena lastninska upravičenja. Za ti dve skupini pa se zahteva drugačna večina.

8. V 115. členu SPZ je določeno splošno pravilo, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določata drugače. V kolikor želijo etažni lastniki drugače razdeliti stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, se morajo o tem dogovoriti s pogodbo o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ). Ker sprememba zakonsko predvidenega ključa delitve stroškov predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov, ga je treba šteti kot posel izrednega upravljanja, zanj pa se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.(2) Takšno stališče potrjuje tudi pravna teorija (ki je šla še korak dlje in pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij že samo po sebi šteje za posel izrednega upravljanja(3)), kakor tudi sodna praksa (prim. sodbo VSL II Cp 2837/2012 z dne 21. 5. 2013)(4). To stališče pa je skladno tudi z osnovnim načelom, da solastniki o vprašanjih upravljanja odločajo soglasno, večinsko odločanje pa je izjema.(5) Ker torej Pogodbe o delitvi stroškov (priloga A 234 spisa) niso podpisali vsi solastniki, v njej dogovorjeni ključ delitve ne more biti upoštevna pravna podlaga za razdelitev vtoževanih obratovalnih stroškov.

9. Ob povedanem se izkaže, da je brez pravnega učinka določilo 21. člena Pogodbe o delitvi stroškov (priloga A 234 spisa), ki določa, da ta pogodba postane veljavna, ko jo podpiše toliko lastnikov, da njihov delež predstavlja več kot polovico kvadrature poslovne stavbe, brez upoštevanja skupnih prostorov. Nesporno je, da Pogodba o delitvi stroškov ni bila podpisana s soglasjem vseh etažnih lastnikov, zato se tožeča stranka neutemeljeno sklicuje na določilo 21. člena Pogodbe o delitvi stroškov.

10. Nadalje je pripomniti, da sodna praksa, na katero se sklicuje tožeča stranka, ne obravnava relevantnega pravnega vprašanja (sodba VSL Cpg 196/2014 obravnava avtorski spor, sodba VSL Cpg 389/2014 pa se nanaša na oprostitev oziroma odlog plačila sodne takse). V kolikor gre za kakšni drugi sodbi, ki ju ni najti v spletišču slovenskega sodstva, pa bi ju morala tožeča stranka sama predložiti oz. ju vsaj natančneje identificirati (npr. katero sodišče ju je izdalo in kdaj).

11. Sodišče prve stopnje je z II. točko izreka sodbe dovolilo spremembo tožbe, kar ni predmet pritožbenega preizkusa, ker nobena od pravdnih strank zoper ta del sodbe ni vložila pritožbe.

12. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano III. točko izreka zavrnilo podredni zahtevek tožeče stranke, ker naj bi ga tožeča stranka utemeljevala na napačno izračunanem solastniškem deležu.(6) Ta presoja sodišča prve stopnje je po prepričanju višjega sodišča zmotna. Prezrlo je namreč, da tožena stranka sploh ni konkretizirano nasprotovala trditvam tožeče stranke o višini solastniškega deleža tožene stranke. Določba drugega odstavka 214. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) določa, da dejstva, ki jih stranka ne zanika, ali jih zanika brez navajanja razlogov, se štejejo za priznana, razen če namen zanikanja teh dejstev izhaja iz siceršnjih navedb stranke. Tožeča stranka je zatrjevala, da solastniški delež lastnika poslovnega prostora št. I/2, ki je v lasti tožene stranke, znaša 5,24653 %, oziroma da skupna površina vseh posameznih delov stavbe znaša 2.890,29 m2, površina poslovnega prostora tožene stranke pa 151,64 m2 (list. št. 68 spisa). Tem trditvam je tožena stranka le pavšalno nasprotovala, saj je zatrjevala zgolj to, da izračun solastniškega deleža temelji na neveljavni pogodbi o delitvi stroškov, zaradi česar izračuna solastniškega deleža ne priznava. Poleg tega je zatrjevala, da se tožeča stranka ne more sklicevati na solastniški delež posameznega prostora, temveč se lahko sklicuje le na takšnega, kot je vpisan v zemljiško knjigo za vse poslovne prostore v lasti tožene stranke (prim. list. št. 73 spisa). Iz povedanega sledi, da tožena stranka ni ponudila nobene nasprotne trditve ali dokaza, iz katerega bi izhajal drugačen solastniški delež od zatrjevanega, niti ni takšna navedba izhajala iz njenih siceršnjih navedb. Tožena stranka torej ni navedla, kolikšen je po njenem mnenju njen solastniški delež na skupnih prostorih, zaradi česar po prepričanju višjega sodišča teh navedb tožene stranke ni mogoče šteti za obrazloženo nasprotovanje trditvam tožeče stranke o višini solastniškega deleža. Zato je upoštevaje določbo drugega odstavka 214. člena ZPP potrebno šteti, da ima tožena stranka na skupnih delih stavbe solastniški delež v višini 5,24653 %, na kar pravilno opozarja tudi tožeča stranka v pritožbi. Šele če bi tožena stranka argumentirano nasprotovala trditvam tožeče stranke o višini solastniškega deleža, in ponudila svoje konkretizirano stališče v zvezi s tem, kolikšen naj bi njen solastniški delež in zakaj, bi lahko sodišče prve stopnje preverjalo pravilnost solastniškega deleža, kot ga je zatrjevala tožeča stranka. Šele takrat bi se lahko opredeljevalo, ali naj se solastniški delež določa po površini, kot določa SZ-1, ali pa po uporabni vrednosti, kot določa SPZ.

13. Nadalje višje sodišče ugotavlja, da tožena stranka ni argumentirano nasprotovala tabeli, ki jo je tožeča stranka priložila k vlogi, s katero je spremenila tožbo (red. št. 20 - priloga A 35). Tožeča stranka je pojasnila, da so v njej razvidni vsi računi dobaviteljev, ki so bili v vtoževanem obdobju obračunani v razdelilnikih stroškov (številka računa dobavitelja, dobavitelj in znesek), poleg tega pa iz tabele izhaja tudi to, kolikšen znesek odpade na toženo stranko glede na njen solastniški delež. Izračunan je tudi končni znesek stroškov, ki odpadejo na solastniški delež tožene stranke. Po presoji višjega sodišča bi se tožena stranka do teh trditev tožeče stranke lahko konkretizirano opredelila, vendar se ni. Zatrjevala je namreč le to, da je priložena tabela nejasna, saj temelji na samovoljno določenem solastniškem deležu (list. št.74 spisa). Zato teh njenih navedb ni mogoče šteti kot obrazloženo nasprotovanje predhodno navedenim trditvam tožeče stranke. Višje sodišče je sicer opazilo, da prihaja do precejšnjih razlik pri višini obračuna stroškov tožene stranke, ko jih tožeča stranka deli po ključu iz (neveljavne) pogodbe o delitvi stroškov (kar uveljavlja kot primarni zahtevek), ali ko jih deli po solastniških deležih (kar uveljavlja s podrednim zahtevkom), vendar pa se tožena stranka do tega ni opredelila oziroma se s tem sploh ni ukvarjala.(7) Višje sodišče lahko zgolj ugotovi, da so v tabeli (priloga A 35) navedeni računi (istih) dobaviteljev in se glasijo na (iste) zneske, kot so vsebovani v razdelilnikih stroškov, ki so pripravljeni na podlagi neveljavne pogodbe o delitvi stroškov (list. št. 35-38). Tudi v sami tabeli na prvi pogled ni najti ničesar spornega, pa tudi sicer bi morala to uveljavljati tožena stranka.

14. Ob povedanem se izkaže, da je zmotna presoja sodišča prve stopnje, da podredni zahtevek tožeče stranke ni utemeljen. Zato je višje sodišče pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in III. točko izreka sodbe spremenilo(8) tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati znesek v višini 686,89 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 9. 2013 do plačila (šesta alineja 358. člena ZPP). Glede na to, da je tožeča stranka s primarnim zahtevkom v celoti propadla (kar pomeni, da se je tožena stranka uspela ubraniti pred njim), vendar je uspela s podrednim (pred katerim se toženi stranki ni uspelo ubraniti), je višje sodišče stroškovno odločitev, vsebovano v IV. točki izreka izpodbijane sodbe spremenilo tako, da vsaka stranka sama krije svoje stroške pravdnega postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP). V ostalem delu je višje sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka potrdilo (353. člen ZPP).

15. Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela doseči spremembo izpodbijane sodbe v lastno korist, čeprav ji ni uspelo izpodbiti odločitve sodišča prve stopnje o zavrniti primarnega zahtevka, je višje sodišče presodilo, da ji je tožena stranka dolžna povrniti stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Ti znašajo 98,82 EUR, in sicer 27,20 EUR za nagrado za postopek s pravnim sredstvom po tar. št. 3210 ZOdvT, 5,44 EUR za materialne stroške po tar. št. 6002 ZOdvT (ker se odmerjajo v višini 20 % od nagrade, 20 EUR pa je najvišji znesek, ki se lahko odmeri), 54,00 EUR za sodno takso za pritožbo in 22 % DDV v višini 7,18 EUR.

Op. št. (1): Povedano drugače: če pogodba o medsebojnih razmerjih vsebuje npr. dogovor o lastninski pravici, o vprašanjih uporabe posameznih in skupnih delov, o izrednem upravljanju, bo za sprejem takšne odločitve potrebno soglasje vseh solastnikov oz. etažnih lastnikov. Za vsebino pogodbe, ki ureja vprašanja rednega upravljanja, kamor na primer spada določitev upravnika, pa bo zadoščalo že soglasje večine (prim. V. Rijavec, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 558).

Op. št. (2): Sprejem nasprotnega stališča bi lahko vodil v situacijo, ko bi večinski etažni lastnik poslovne stavbe izglasoval zase najugodnejšo delitev stroškov na skupnih delih (npr. po enoti), s tem pa neposredno povečal obremenitev vseh ostalih (manjšinskih) etažnih lastnikov, ki bi bili primorani takšen način razdelitve stroškov upoštevati.

Op. št. (3): Glej npr. Jože Ilc, Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, revija Odvetnik, 2003, št. 21, str. 14, kjer avtor navaja, da je „pogodba o medsebojnih razmerjih nedvomno posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov“ oziroma članek mag. Janeza Tekavca, Pogodba o ureditvi razmerij med lastniki stanovanj, Pravna praksa, 2004, št. 11, str. 11, kjer avtor navaja, da mora biti „dogovor o delitvi stroškov sklenjen v obliki pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kar pomeni, da mora vsebovati vse pogodbene elemente, predvsem pa morajo takšno pogodbo skleniti vsi lastniki in solastniki etažnih enot“ oziroma kot navaja isti avtor v članku Upravljanje in ureditev medsebojnih razmerij v etažno razdeljenih stavbah, Pravna praksa, 2004, št. 1, str. 12-14 je „za sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerjih potrebno pridobiti soglasje vseh solastnikov poslovne stavbe“.

Op. št. (4): Citirana odločba potrjuje, da predstavlja določitev ključa delitve stroškov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe posel izrednega upravljanja. Ali nek posel predstavlja posel redne ali izredne uprave pa se (ob izostanku izrecne zakonske določbe) presoja glede na naravo/vsebino posla in ne po kriteriju ali gre za večstanovanjsko ali poslovno stavbo, zato ni utemeljeno stališče pritožnice, da citirana odločba (četudi se nanaša na večstanovanjsko stavbo) za obravnavano zadevo ni uporabljiva.

Op. št. (5): Glej dr. Matjaž Tratnik, Upravljanje večstanovanjskih stavb – razmejitev med posli redne in izredne uprave, Podjetje in delo, 2006, št. 6-7, str. 1177-1186, kjer avtor poudarja, da večinsko odločanje pomeni omejite solastninske pravice etažnih lastnikov oziroma solastnikov, zato je treba možnost večinskega odločanja razlagati restriktivno. Pomeni, da je treba obravnavani poseg v dvomu šteti za posel, ki presega redno upravljanje, za katerega se zahteva soglasje vseh solastnikov oziroma etažnih lastnikov.

Op. št. (6): Sodišče prve stopnje je namreč navedlo, da se solastniški delež na skupnih prostorih poslovnih stavb določa po 106. členu SPZ (glede na uporabno vrednost), ne pa kot razmerje med površino posameznega dela stavbe v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov, kot to določa SZ-1, ki velja za stanovanjske stavbe.

Op. št. (7): ... to je navedla šele v odgovoru na pritožbo, kar je prepozno.

Op. št. (8): Pritožbeno sodišče je lahko odpravilo kršitev postopka brez oprave procesnih dejanj, s tem ko je v dejansko podlago drugostopenjske sodbe vključilo na prvi stopnji prezrto priznano dejstvo. Glej tudi J. Zobec, Pravdni postopek, zakon s komentarjem; komentar k 354. členu; GV založba, Ljubljana, 2009, 3. knjiga, stran 442