Obdelava javno dostopnih osebnih podatkov s strani nepremičninske agencije

Datum

29.08.2023

Številka

07121-1/2023/1090

Kategorije

Definicija OP, Pravne podlage, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo, Trgovinska dejavnost

Pri Informacijskem pooblaščencu (IP) smo prejeli vaše zaprosilo za mnenje. Zanima vas, ali vam nepremičninska agencija lahko pošlje obvestilo o interesu druge osebe za nakup vaše nepremičnine.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22; v nadaljevanju ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju Splošna uredba) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A; v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

Čeprav so določeni osebni podatki, npr. ime in priimek ter naslov lastnika nepremičnine, javno dostopni, to še ne pomeni, da izgubijo naravo osebnega podatka in da se lahko neomejeno nadalje uporabljajo za kakršenkoli namen.

Skladno s 86. členom ZVOP-2 se lahko osebni podatki iz javne knjige, urejene z zakonom, uporabljajo le v skladu z namenom, za katerega so bili zbrani ali se obdelujejo, če je zakoniti namen njihovega zbiranja ali obdelave določen.

Za osebne podatke iz javnih knjig po ZKN in ZZK-1 (npr. kataster nepremičnin, register prostorskih enot, zemljiška knjiga) je predpisan namen njihovega zbiranja oziroma obdelave. Pri presoji zakonitosti nadaljnje obdelave javno dostopnih podatkov o lastnikih nepremičnin je treba izhajati iz namena, zaradi katerega so bili ti podatki določeni kot javni.

Obrazložitev

IP uvodoma poudarja, da v okviru mnenja ne more presojati zakonitosti konkretnega ravnanja določenega upravljavca osebnih podatkov, saj bi to lahko storil le v nadzornem postopku. Zato vam v nadaljevanju podaja splošna pojasnila in pravna izhodišča v zvezi z vašim vprašanjem.

Iz vaše priloge izhaja, da vam je nepremičninska agencija poslala obvestilo, da za kupca iščejo stanovanje na vašem naslovu ter da jih kontaktirate, če razmišljate o prodaji vaše nepremičnine. V obvestilu je navedeno, da so podatke o vašem lastništvu na nepremičnini pridobili na podlagi vpogleda v javno dostopne evidence Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS) in javne elektronske zemljiške knjige, da je pravna podlaga za pripravo tega dokumenta skladna s Splošno uredbo in ZVOP-2 ter da vaši osebni podatki ne bodo uporabljeni ali arhivirani za noben drug namen, vsebovan pa je tudi kratek pouk o vaših pravicah.

IP pojasnjuje, da mora imeti vsak upravljavec (to je v konkretnem primeru nepremičninska agencija) za obdelavo osebnih podatkov, denimo za njihovo pridobivanje in uporabo, zakonito pravno podlago. Po prvem odstavku 6. člena ZVOP-2 se lahko osebni podatki obdelujejo le takrat in v obsegu, kadar je to v skladu s pravnimi podlagami za obdelavo osebnih podatkov iz prvega odstavka 6. in 9. člena Splošne uredbe (privolitev, izvajanje pogodbe, zakonska obveznost, zakoniti interesi itn.). Ustrezna pravna podlaga je odvisna tudi od namena obdelave osebnih podatkov. Več o pravnih podlagah si lahko preberete na: https://upravljavec.si/kako-uporabljate-te-podatke/kratko-o-pravnih-podlagah/.

IP ugotavlja, da konkretna pravna podlaga za obdelavo vaših osebnih podatkov iz priloženega obvestila nepremičninske agencije ni razvidna. Opozarja pa, da čeprav so določeni osebni podatki, npr. ime in priimek ter naslov lastnika nepremičnine iz zemljiške knjige, javno dostopni, to še ne pomeni, da izgubijo naravo osebnega podatka in da se lahko neomejeno nadalje uporabljajo za kakršenkoli namen. Kot je zapisalo Ustavno sodišče RS v odločbi US št. U-I-98/11 z dne 26. 9. 2012, to, da je podatek o lastniku javno dostopen v zemljiški knjigi, sicer pomeni, da ga sme vsakdo pridobiti in ga uporabljati skladno z namenom, zaradi katerega je javno dostopen, ne spreminja pa njegove narave. Tudi ko gre za javno dostopne osebne podatke, je treba pri vsakokratnem načinu njihove obdelave izhajati iz namena, zaradi katerega so bili ti podatki določeni za javne, sicer bi bil ustavna zahteva po uzakonitvi namena obdelave osebnega podatka (38. člen Ustave RS) sama sebi namen, saj uzakonjeni namen javne objave ne bi več začrtoval meja dopustne uporabe teh podatkov. V opombi št. 10 navedene odločbe je Ustavno sodišče RS še ponazorilo, da v takem primeru ne bi bile izključene niti tako skrajne situacije, kot je npr. postavljanje informativnih tabel v naseljih s podatki o posameznih nepremičninah in njihovih lastnikih – ker je slednje pač javno objavljeno v zemljiški knjigi.

Skladno z navedenim stališčem je v 86. členu ZVOP-2 izrecno določeno, da se lahko osebni podatki iz javne knjige, urejene z zakonom, uporabljajo le v skladu z namenom, za katerega so bili zbrani ali se obdelujejo, če je zakoniti namen njihovega zbiranja ali obdelave določen.

Javne evidence GURS in zemljiška knjiga, ki jo vodi sodišče, so javne knjige, namen obdelave osebnih podatkov pa je v obeh primerih zakonsko predpisan. Zakon o katastru nepremičnin (Uradni list RS, št. 54/21; v nadaljevanju ZKN) v 2. členu določa, da je namen zakona zagotoviti vpis pravilnih in popolnih podatkov o nepremičninah, ki izkazujejo dejansko stanje v prostoru, ter prikaz podatkov o državni meji, prostorskih enotah, naslovih in podatkov iz drugih javnih evidenc, če tako določa zakon. V 126. členu ZKN je določena javnost podatkov katastra nepremičnin, evidence državne meje, registra prostorskih enot in registra naslovov. Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 – ZUUJFO, 69/17, 11/18 – ZIZ-L, 16/19 – ZNP-1 in 121/21; v nadaljevanju ZZK-1) pa v 1. členu določa, da je zemljiška knjiga javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami.

Pri presoji kakršnekoli nadaljnje obdelave javno dostopnih podatkov je skladno s 86. členom ZVOP-2 torej treba izhajati iz namena, zaradi katerega so bili ti podatki določeni kot javni. IP v mnenju sicer ne more opraviti dokončne presoje, ali je bila uporaba vaših javno objavljenih podatkov o lastništvu nepremičnine za pošiljanje obvestila o zanimanju za nakup s strani nepremičninske agencije na vaš naslov zakonita. Glede na namen, opredeljen v ZKN in ZZK-1, pa se to zdi težko verjetno.

IP nadalje poudarja, da je upravljavec odgovoren za skladnost obdelave z načeli varstva osebnih podatkov in je to skladnost tudi zmožen dokazati (drugi odstavek 5. člena Splošne uredbe). Glede na 75. člen ZVOP-2 v primeru javnih osebnih podatkov na podlagi zakona sicer velja izjema glede obveščanja posameznika, vendar pa lahko od nepremičninske agencije kot upravljavca vedno zahtevate dostop do osebnih podatkov, ki se nanašajo na vas, skladno s 15. členom Splošne uredbe. Več o tem si lahko preberete na spletni strani https://tiodlocas.si/pravica-vedeti-kaj-pocnejo-z-mojimi-osebnimi-podatki/.

V primeru zaznanih kršitev varstva osebnih podatkov pa je pri IP prav tako možno vložiti prijavo. Prijavitelj si lahko pomaga z enotnim obrazcem (obrazec VOP prijava) na naslednji povezavi: https://www.ip-rs.si/obrazci/varstvo-osebnih-podatkov/.

Lep pozdrav,

Pripravila

Tina Ivanc, univ. dipl. prav., svetovalka IP za varstvo osebnih podatkov

Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav., informacijska pooblaščenka