Jedro

640. člen OZ ne ureja izračuna absolutnega zneska znižanja plačila, temveč le izračun deleža (odstotka), po katerem se plačilo zniža. Znesek, za katerega se plačilo zniža, pa se izračuna tako, da se višina, ki predstavlja vrednost stanovanja, pomnoži z deležem (odstotkom) sorazmernega znižanja plačila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (točka III. in V.) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Okrožno sodišče v Ljubljani je z izpodbijano sodbo ugodilo podrednemu tožbenemu zahtevku, ki ga je tožnik uveljavljal iz naslova znižanja kupnine zaradi ugotovljenih in neodpravljivih skritih napak na stanovanju, ter tožencu naložilo vračilo zneska v višini 59.775,35 EUR (polovico kupnine), s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 23. 10. 2009 dalje do plačila. V obrestnem delu je višji podredni tožbeni zahtevek zavrnilo ter tožencu naložilo povračilo pravdnih stroškov v znesku 5.652,76 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zaradi umika tožbe glede primarnega tožbenega zahtevka na razdrtje pogodbe, št. PSKG – 52 – 05 – 165 z dne 5. 5. 2005 in vračila kupnine v višini 119.550,69 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi je postopek ustavilo; ustavilo pa je tudi postopek, voden po nasprotni tožbi, ker je toženec tožbo umaknil. 2. Zoper sodbo (točka III. in V. izreka) se pritožuje toženec, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (1) (v nadaljevanju: ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče podredni tožbeni zahtevek v celoti zavrne in tožniku naloži povračilo vseh pravdnih stroškov oziroma, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno sojenje. Meni, da je prvostopenjsko sodišče nepravilno oz. nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter izpostavlja, da se v 12. točki izpodbijane sodbe nepravilno povzema, katera dejstva niso sporna. Prvostopenjsko sodišče kot nesporno dejstvo med pravdnima strankama ugotavlja, da je tožnik pravilno grajal vse napake v stanovanju, kar pa nikakor ne drži. Tožnik ni pravočasno in pravilno grajal vseh napak v stanovanju, zato je zahtevek že iz tega razloga neutemeljen. Grajal je le razpoko na steni v dnevni sobi, ne pa tudi preostalih razpok v stanovanju. Tožnik je na zaslišanju 7. 9. 2011 izpovedal, da je šele izvedenka A. K., ki jo je sam angažiral, opazila, da so v stanovanju tudi druge razpoke. Njegova izpovedba je v nasprotju z navedbami v vlogah, prvostopenjsko sodišče pa se do tega ni opredelilo in ni ovrednotilo njegovega zaslišanja. Zahtevek je neutemeljen že po temelju, saj ni izkazano pravilno grajanje vseh napak, tožnik pa se tudi ne more sklicevati na prekluzijo glede napak, ki jih sploh ni grajal. Zahtevek pa je neutemeljen tudi po višini. Predlog izvedenca, da je treba porušiti vse stene, je nepravilen in strokoven, zato bi moralo sodišče soočiti izvedenca s pričama J. G. oz. Z. R., ali pa postaviti novega izvedenca. Pritožnik izpostavlja, da tudi izvedenec v 99 % pritrjuje predlagani sanaciji z injektiranjem poliuretanske sanacijske mase. Poudarja, da izvedenec v izvedenskem mnenju sploh ni podal tržne vrednosti stanovanja. Opredeliti bi se moral do vrednosti, in sicer tržne vrednosti stanovanja ob sklenitvi pogodbe brez napake, in do tržne vrednosti stanovanja, ki bi ga imelo ob sklenitvi pogodbe z izvršeno napako. Izvedenec ni pojasnil, kaj naj bi pomenila 60 % tehnična manjvrednost, do tega pa se tudi ni opredelilo prvostopenjsko sodišče. Izvedenec je upošteval vse napake, tudi tiste, ki sploh niso bile pravilno in pravočasno grajane, kar dodatno kaže na neutemeljenost zahtevka. Zagrešene so bile bistvene kršitve določb postopka, ker je prvostopenjsko sodišče pred-pravdno izvedensko mnenje A. K. obravnavalo kot listinski dokaz. Tožnik tudi ni podal oblikovalnega tožbenega zahtevka, s katerim bi najprej znižal kupnino po kupoprodajni pogodbi, in šele nato zahteval vračilo denarja. Podana pa je tudi absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj se sodba opira na izvedensko mnenje, ki govori o 60 % tehnični manjvrednosti, pri tem pa nikjer ne pojasnjuje, kaj pomeni tehnična manjvrednost z vidika tržne vrednosti.

3. V odgovoru na pritožbo tožnik kot neutemeljene zavrača pritožbene navedbe toženca in predlaga zavrnitev pritožbe. V celoti pritrjuje argumentaciji, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljen je pritožbeni očitek o nepravilnem povzemanju nespornih dejstev v izpodbijani sodbi. Iz 12. točke obrazložitve izpodbijane sodbe ne izhaja nespornost dejstva o grajanju vseh napak (razpok). Res je, da so možne različne interpretacije, vendar pa je treba sporni zapis povezati s preostalim delom obrazložitve, iz katerega pa jasno izhaja, da se je prvostopenjsko sodišče ukvarjalo tudi z vprašanjem pravočasnosti grajanja preostalih napak. To pomeni, da je vprašanje grajanja preostalih napak ostalo odprto in ni nesporno.

6. Pritožba neutemeljeno očita, da je ugotovitev prvostopenjskega sodišča o tožnikovem pravilnem in pravočasnem grajanju vseh napak zmotna, ter da se ni ustrezno opredelilo do tožnikove izpovedbe. Sodišče prve stopnje je tožnikovo izpovedbo korektno povzelo in na njeni podlagi, pa tudi z vpogledom v listinsko dokumentacijo ter zaslišanjem prič ugotovilo, da je bila prva napaka (razpoka) na objektu ugotovljena ob podpisu zapisnika o prevzemu stanovanja 6. 5. 2005, v letu 2009 pa je bil toženec s strani tožnika obveščen o ponovni širitvi iste razpoke. Izpodbijana sodba na nobenem mestu ne vsebuje ugotovitve, da je tožnik v letu 2009 poleg prej navedene razpoke grajal tudi druge napake. Glede grajanja preostalih razpok pa se je prvostopenjsko sodišče pravilno oprlo na določbo tretjega odstavka 663. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), ki tožencu onemogoča sklicevanje na določbe o dolžnosti obvestitve, če se napake nanašajo na dejstva, ki so mu bila znana oz. mu niso mogla ostati neznana, ali če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika. Ker so tudi preostale razpoke dokaz nesolidne in nepravilne gradnje pri zidavi sten in okenskih preklad, pri čemer je izvedenec ugotovil, da je vzrok za nastanek vseh razpok isti, se toženec ne more sklicevati na prekluzijo.

7. Neutemeljen je toženčev očitek, da ni imel možnosti odpraviti preostalih napak, ker o njih ni bil obveščen. S tem, ko se je zavezal, da do 15. 7. 2009 odpravi ugotovljeno in notificirano razpoko v dnevni sobi, je pri tožniku, kot pravilno ugotavlja že prvostopenjsko sodišče, ustvaril pričakovanje, da bo napaka odpravljena, s čimer pa je ga je zavedel (663. člen OZ). Bistveno je, da so vse napake dokaz nesolidne in nepravilne gradnje pri zidavi sten in okenskih preklad ter da je vzrok za nastanek vseh napak isti, zato se toženec ne more sklicevati na prekluzijo, njegovi očitki glede ovrednotenja tožnikovega zaslišanja pa so neutemeljeni. Pritožbeni očitek, da tožnik glede preostalih razpok ne more imeti nobenih jamčevalnih zahtevkov, je tako neutemeljen.

8. Izvedenec ni podal tržne vrednosti stanovanja, to pa je podkrepil z ugotovitvijo, da je sploh ni mogoče oceniti, ker stanovanja s takimi napakami ne bi kupil noben kupec. Zato je določil tehnično vrednost stanovanja, ki je po njegovi oceni zaradi napak in neuporabnosti manjša za najmanj 60 %. S tem je bilo zadoščeno določbi 640. člena OZ, na podlagi katere se plačilo zniža v razmerju med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake in vrednostjo, ki bi jo tedaj imelo izvršeno delo z napako. Predmetna določba ne ureja izračuna absolutnega zneska znižanja plačila, temveč le izračun deleža (odstotka), po katerem se plačilo zniža. Znesek, za katerega se plačilo zniža, pa se izračuna tako, da se višina (v konkretnem primeru 119.550,69 EUR), ki predstavlja vrednost stanovanja, pomnoži z deležem (odstotkom) sorazmernega znižanja plačila (2). Čeprav izvedenec ni obrazložil termina „tehnična vrednost“, pa iz izvedeniškega mnenja ter izvedenčevega zaslišanja jasno izhaja, da je zaradi nesolidne in nepravilne gradnje pri zidavi sten in okenskih preklad vrednost stanovanja za 60 % nižja. Pri tem pritožbeno sodišče pripominja, da tudi prej citirana določba 640. člena OZ ne vsebuje termina „tržna vrednost“, za katerega se zavzema pritožba. Ne drži, da je izvedensko mnenje pavšalno in nestrokovno. Izvedenec je pojasnil, da ocena manjvrednosti rezultira na podlagi del, ki bi jih bilo treba opraviti. Zaradi nepravilnega projektiranja in nepravilne gradnje je predlagal rušenje vseh sten niše ter pozidavo nove stene. Zatrjevanje, da izvedenec v več kot 99 % pritrjuje sanaciji, ki jo predlaga toženec (injektiranje s poliuretansko sanacijsko maso), nima podlage v zaslišanju izvedenca. Iz zaslišanja izvedenca jasno izhaja, da predlagane rešitve ni sprejel kot strokovne, ker lahko ponovno pride do razpoke.

9. Čeprav je izvedenec manjvrednost stanovanja izračunal izkustveno, to še ne pomeni, da je mnenje pavšalno in nestrokovno. Ustrezno je pojasnil težo napak, način sanacije in opozoril na neuporabnost stanovanja, pa tudi na nevarnost, saj se lahko v primeru potresa poruši. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je mnenje prepričljivo in strokovno, izvedenčevo zaslišanje pa je odpravilo tudi morebitne pomisleke glede termina „tehnična vrednost“, saj je izvedenec jasno povedal, da je stanovanje najmanj za 60 % manj vredno.

10. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema argumentacijo prvostopenjskega sodišča glede zavrnitve predlaganega soočenja izvedenca in prič toženca. Izvedenec je zadovoljivo odgovoril na vsa vprašanja in pojasnil svoje ugotovitve. Predlog za postavitev novega izvedenca pa je toženec umaknil na zadnjem naroku.

11. Prvostopenjsko sodišče ni zagrešilo bistvenih kršitev določb postopka, ker naj bi, kot zatrjuje pritožba, obravnavalo pred-pravdno izvedensko mnenje A. K. kot listinski dokaz. V 17. točki obrazložitve je sicer res zapisano, „da je mnenje obravnavalo kot listinski dokaz in ne kot izvedensko mnenje“. V nadaljevanju pa je navedlo, da pred-pravdnemu mnenju ni sledilo ter povzelo v sodni praksi sprejeto stališče, da pred-pravdnega mnenja ni mogoče upoštevati kot mnenja izvedenca po določbah ZPP. Zato pa je bil za razjasnitev spornih dejstev izveden dokaz z izvedencem gradbene stroke J. T.. Tudi v nadaljevanju obrazložitve se prvostopenjsko sodišče ne sklicuje na ugotovitve iz pred-pravdnega mnenja in mu ne daje nobene dokazne vrednosti. Iz navedenega tako izhaja, da je bilo pred-pravdno mnenje upoštevano le v okviru trditvene podlage, torej kot gradivo, s katerim stranka zastopa v postopku svojo dejansko tezo (3).

12. V obravnavani zadevi je tožnik že pred uresničitvijo pravice do sorazmernega znižanja opravil plačilo v višjem znesku ter pridobil kondikcijski zahtevek za vračilo razlike med zneskom opravljenega plačila in zneskom, na katerega je bilo plačilo znižano, zato je neutemeljen pritožbeni očitek o izostanku oblikovalnega tožbenega zahtevka.

13. Glede na zgoraj obrazloženo pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato jo je na podlagi določbe 353. člena ZPP zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP. Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka. Tožnik pa z odgovorom na pritožbo ni v ničemer prispeval k rešitvi zadeve, zato stroške v zvezi s pritožbo krije sam.

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 – s spremembami in dopolnitvami

(2) Primerjaj N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004

(3) Primerjaj II Ips 278/2004