Jedro

Jamčevalna upravičenja naročnika proti izvajalcu zaradi napake gradbe preidejo na kasnejšega pridobitelja gradbe ali dela gradbe, pri čemer novemu pridobitelju ne prične teče nov rok za obvestilo o napaki in tožbo.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se v celoti, prve toženke pa delno ugodi in se sodba - v zavrnilnem in stroškovnem delu razveljavi v celoti, - v obsodilnem delu pa nad prisojenim zneskom 116.700,00 SIT (to je glede zneska 820.114,00 SIT) in v celoti v obrestnem delu in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ostalem se pritožba prve toženke zavrne in se v izpodbijanem nerazveljavljenem delu (to je glede prisojene glavnice v znesku 116.700,00 SIT) potrdi sodba sodišča prve stopnje. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je prva toženka dolžna plačati tožeči stranki znesek 936.814,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov in za čas, podrobno navedenih v 1. točki izreka sodbe, in pravdne stroške v znesku 407.332,00 SIT s pripadki. Pod tč. 2. je zavrnilo tožbeni zahtevek proti drugemu tožencu in tožeči stranki naložilo plačilo njegovih pravdnih stroškov v znesku 27.200,00 SIT s pripadki. Proti sodbi se pritožujeta tožeča stranka in prva toženka. Tožeča stranka v pravočasni pritožbi (dopolnitev pritožbe je vložena prepozno, po poteku 15 dnevnega prekluzivnega roka, in ne more biti predmet obravnavanja pred sodiščem druge stopnje), navaja, da se pritožuje proti zavrnilnemu delu sodbe (2. tč. izreka) in proti tretji točki izreka (stroškovna odločitev). Uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Kot pravilno ocenjuje ugotovitev prvega sodišča, da je pogodba med tožečo stranko in prvo toženko prodajna in ne komisijska. Druga toženka je odgovorna za napake gradnje stanovanja, čeprav med njo in tožečo stranko ni bila sklenjena pogodba. Citira 644. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) in navaja, da je izvajalec - drugi toženec odgovoren naročniku in vsakemu drugemu pridobitelju gradnje. Druga toženka je bila skupaj s prvo toženko s strani tožeče stranke takoj in sprotno obveščena o vsaki ugotovljeni napaki. Njena odgovornost je podana po samem zakonu. Sodišču druge stopnje predlaga spremembo, podrejeno pa razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu. Prva toženka je na pritožbo tožeče stranke odgovorila in predlaga njeno zavrnitev. Tudi prva toženka uveljavlja enaka pritožbena razloga, to je zmotno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Kot materialnopravno napačno ocenjuje odločitev prvega sodišča, ki je pogodbo št. X o premoženjskih pravicah in obveznostih pri gradnji stanovanja v soseski SŠ 3/4 P., blok y štelo za prodajno pogodbo. Pogodba predstavlja le končni dogovor in realizacijo komisijskega posla, ki so ga pred tem sklenili tožeča in prvo tožena stranka. Z včlanitvijo v zadrugo je tožeča stranka izkazala svojo voljo, da kot članica zadruge sodeluje pri uresničevanju ciljev članov prvotožene stranke. Postala je komitent zadruge in na podlagi podeljenega mandata je prva toženka poiskala izvajalca del. Provizijo si je prva toženka vzela iz sredstev tožeče stranke kot zadružnika, ostalo pa je nakazala drugemu tožencu. Drugi toženec je po izvajalski pogodbi med tožencema jamčil za stvarne napake za stanovanje, zgrajene v soseski P.. Samo terjatev iz naslova jamčevanja za napake je prenesla zadruga na tožečo stranko že v pogodbi v 23. čl. Drugi toženec je bil o taki cesiji obveščen najkasneje v tej pravdi, zato je pasivno legitimiran. Pojasnjuje, zakaj vsebina primopredajnega zapisnika in opredelitev tožnikov kot kupcev v njej ne more biti dokaz, da je bila sklenjena med tožečo in prvo toženo stranko prodajna pogodba. Sodišče je zmotno ugotovilo, da je bila prva toženka s tem, ko je podpisala primopredajni zapisnik, obveščena o vseh napakah na stanovanju, ki so se pojavile po primopredaji stanovanja. Vse napake, navedene v primopredajnem zapisniku, so bile sanirane s strani neposrednih izvajalcev obrtniških in inštalacijskih del. Na primopredajnem zapisniku je bilo navedeno 10 napak. Pod tč. 5 je bilo navedeno: preveriti zamakanje oken in vrat ob nalivu. Pritožnica o teh skritih napakah tožeče stranke ni obvestila. V zakonitem notifikacijskem roku pa je obvestila prvotoženko le o napakah, ki po oceni izvedenca pomenijo škodo v znesku 116.700,00 SIT. Tožeča stranka ni predložila potrdil o plačilu vtoževanih zneskov in tako ni izkazala temelja za začetek teka zamudnih obresti. Pritožba tožeče stranke je v celoti utemeljena, prve toženke pa le delno. Prva toženka očita sodišču prve stopnje zmotno uporabo materialnega prava, ker je pogodbeno razmerje med njo in tožnikoma po Pogodbi št. x o premoženjskih pravicah in obeveznostih pri gradnji stanovanja oziroma garaže v soseski SŠ 3/4 P., blok št. y z dne 30.4.1991 (v nadaljevanju POGODBA) ocenilo kot razmerje med kupcem in prodajalcem, ki ima za posledico, da prodajalec - prva toženka odgovarja tožeči stranki - kupcema za stvarne napake stanovanja, ki je predmet citirane pogodbe na pravni podlagi 478. čl. ZOR in nadaljnjih. Medtem ko je prva toženka sprva v postopku ugovarjala svoji pasivni legitimaciji, sklicujoč se na 23. čl. POGODBE, je v nadaljevanju postopka opredelilo POGODBO kot komisijsko pogodbo, nato kot pogodbo, ki dokončno ureja razmerje med strankama na podlagi neobličnega in konkludentnega komisijskega razmerja, v pritožbi delno z navajanjem novih dejstev (provizija) in ponavljanjem trditev v postopku pred prvim sodiščem trdi, da sta bili stranki v pogodbenem razmerju na podlagi sklenjene komisijske pogodbe po čl. 771. ZOR in nadaljnjih. Ne glede na to, da je prva toženka z navajanjem novih dejstev v pritožbenem postopku glede na določbo 337. čl. ZPP prekludirana, sodišče druge stopnje v celoti sprejema skrbne in logične (stran 5 in nadaljnje izpodbijane sodbe) razloge sodišča prve stopnje, na podlagi katerih je prišlo do sklepa, da je bila med tožečo stranko in prvo toženko sklenjena prodajna pogodba in da prva toženka nasprotnega ni dokazala. Za presojo POGODBE kot prodajne pogodbe je bistveno, da POGODBA določa obveznost prve toženke, da izroči tožnikoma točno določeno stanovanje v določenem roku, in hkrati obveznost tožnikov, da plačata za stanovanje določeno ceno. To pa so bistvene sestavine prodajne pogodbe po 1. odst. 454. čl. ZOR (primerjaj tudi načelno pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča Slovenije 15. in 16.12.1986). S tem je odgovorjeno na ponovljeno pritožbeno trditev o drugačni pravni naravi POGODBE. Prva toženka, kot bo v nadaljevanju povedano, pravilno opozarja na to, da je v tej pravdi (tudi) drugi toženec pasivno legitimiran. Vendar pa je njena trditev, da je svojo terjatev napram drugemu tožencu prenesla po 23. čl. POGODBE, glede na navedbe prve toženke v postopku pred prvim sodiščem pritožbena novota, ki je glede na določbo 337. čl. ZPP ni mogoče upoštevati. Prva toženka se je, sklicujoč na 23. čl. POGODBE, v postopku pred prvim sodiščem sklicevala na dogovorjeno izključitev prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake (486. čl. ZOR), česar v pritožbi več ne trdi, pač pa se, sklicujoč se na isti člen, sklicuje na cesijo. Le zaradi popolnosti pritožbeno sodišče pripominja, da se pridružuje naziranju tožeče stranke v njeni šesti pripravljalni vlogi (list. št. 92 in nadaljnje), da govori citirani člen o uveljavljanju zahtevkov iz pogodbene garancije in ne jamčevalnih zahtevkov, tožeča stranka pa svoj zahtevek uveljavlja na pravni podlagi odgovornosti prodajalca za stvarne napake in ne dane garancije. Ta člen torej le napotuje na naslov, kjer naj tožeča stranka uveljavlja svoje zahtevke iz pogodbene garancije. Prodajalca po 478. čl. ZOR odgovarjata za stvarne napake. Da je kupljeno stanovanje imelo stvarne napake, med strankami niti ni sporno, prav tako ni sporno, da so bile ob primopredaji stanovanja ugotovljene v zapisniku navedene napake. Pač pa je sodišče prve stopnje očitno prezrlo, da je prva toženka že v postopku pred prvim sodiščem trdila, da tožeča stranka vseh napak, ki jih je odpravila sama in zato plačala vtoževani znesek, ni pravočasno grajala. Po določbi 481. čl. ZOR in 482. čl. ZOR je treba napake grajati. Iz trditev tožeče stranke izhaja, da so bile nekatere napake ugotovljene in grajane že ob primopredaji stanovanja, nekatere pa so se pojavile kasneje in so bile prvi toženki tudi grajane. Zato prva toženka v pritožbi utemeljeno graja kot napačno ugotovitev prvega sodišča, oprto na primopredajni zapisnik z dne 19.6.1992 (priloga A4), da so bile vse napake pravočasno grajane. Za napake, ki niso navedene v primopredajnem zapisniku in za katere prva toženka ne priznava, da so bile pravočasno grajane in s strani tožnikov odpravljene (priznava le stroške izolacije fasade - 80.700,00 SIT, menjave rolet in balkonskih vrat 36.000,00 SIT, skupaj 116.700,00 SIT), so pa predmet obravnavanja v tem sporu (napake, za odpravo katerih vtožuje tožeča stranka znesek 820.114,00 SIT), bo moralo prvo sodišče ugotoviti, ali so bili prvi toženki pravočasno grajane ali ne, in nato o razveljavljenem delu zahtevka tožeče stranke v razmerju tudi do prve toženke ponovno odločiti (sama napake in stroški za njihovo odpravo niso sporni). Sodišče druge stopnje je zato delno pritožbi prve toženke ugodilo in glede zneska 820.114,00 SIT in v celoti v obrestnem delu, ki ni obrazložen in v tem delu sodbe ni mogoče preizkusiti, ter v stroškovnem delu razveljavilo, v preostalem delu pa sodbo glede glavnice v znesku 116.700,00 SIT potrdilo (353., 354. čl. ZPP). Utemeljena pa je tudi pritožba tožeče stranke proti zavrnilnemu delu sodbe, saj sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi o zavrnitvi tožbenega zahtevka proti drugemu tožencu izhaja iz napačnega materialnopravnega izhodišča, oprtega na določbo 23. čl. POGODBE. Iz trditvene podlage tožbe namreč izhaja, da tožeča stranka tudi proti drugemu tožencu kot izvajalcu po sklenjeni gradbeni pogodbi med obema tožencema uveljavlja jamčevalne zahtevke. Po določbi 642. čl. ZOR pravice naročnika (prve toženke) proti izvajalcu del zaradi napake gradnje preidejo tudi na vse poznajše pridobitelje gradnje ali njenega dela (stanovanje, ki sta ga tožnika kupila od prve toženke po POGODBI), vendar tako, da poznejšemu pridobitelju ne teče nov rok za obvestilo in tožbo, temveč se jim rok prednikov všteva. Sodišče prve stopnje bo zato moralo v ponovljenem postopku v nakazani smeri ugotoviti pravno odločilna dejstva in nato o zahtevku tožeče stranke v razmerju tudi do drugega toženca ponovno odločiti. Delna razveljavitev sodbe v razmerju do prve toženke in v celoti do drugega toženca je terjala tudi razveljavitev stroškovne odločitve sodišča prve stopnje (vsebovane v 1. in 3. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje). Odločitev o stroških pritožbenega postopka pa temelji na določbi 3. in 4. odst. 165. čl. ZPP.