Jedro

Med pravdnima strankama je najemno razmerje ves čas urejala (najemna) pogodba, ki jo je dne 2.4.1993 toženka sklenila s takratnim lastnikom. Ta pogodba v tem obdobju nikoli ni bila spremenjena oziroma odpovedana. Slednje na eni strani pomeni, da je imela toženka ves ta čas veljaven pravni naslov za uporabo stanovanja (skratka njena uporaba v nobenem trenutku ni bila neupravičena, zaradi česar obogatitveni zahtevek oziroma zahtevek na plačilo uporabnine ni utemeljen), na drugi strani pa je ta ista pogodba določala medsebojne obveznosti, in sicer tudi toženkino v zvezi s plačevanjem najemnine.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje glede odločitve o stroških postopka (3. točka izreka) spremeni tako, da je dolžna tožeča stranka toženi v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti pravdne stroške postopka na prvi stopnji v višini 650,00 EUR.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti pravdne stroške nastale z vložitvijo pritožbe v višini 84,00 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila.

IV. Tožena stranka sama nosi stroške nastale z vložitvijo odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 19.4.2011 odločilo, da je dolžna tožena stranka tožeči plačati 616,44 EUR z zakonskimi zamudnimi od posameznih neporavnanih mesečnih zneskov najemnine (1. točka izreka). V višjem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo (2. točka izreka). Nadalje je odločilo, da nosi vsaka stranka svoje stroške postopka (3. točka izreka).

2. Zoper sodbo sta se pravočasno pritožili obe stranki.

3. Tožeča stranka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni ali razveljavi (ter po potrebi vrne sodišču prve stopnje v nov postopek). Poudarila je, da je v postopku na prvi stopnji zatrjevala, da tožena stranka ni bila upravičena do plačevanja neprofitne najemnine. Glede na dokaze, ki jih je predložila (najemna pogodba z dne 2.4.1993 sklenjena med M. in toženo stranko, h kateri je priložena pogodba o zamenjavi stanovanj z dne 17.3.1993, sklenjena med J. in M. N. ter bivšim možem tožene stranke N. B., s katero je bila uporaba stanovanja na K. prepuščena toženki), naj bi bilo jasno, da toženka ni imela stanovanjske pravice na stanovanju na K., na obstoj katere je tedaj veljavni SZ v 150. členu omejeval pravico do neprofitne najemnine. Tožnica je želela s toženko že v letu 2002 skleniti novo pogodbo za tržno najemnino, kar pa je toženka odklonila. Ker je to storila neupravičeno, do sklenitve ni prišlo iz razlogov na njeni strani (sodbi Vrhovnega sodišča RS, II Ips 570/99 in II Ips 569/95), prav tako ni razloga, da ne bi plačevala uporabnine v enaki višini (sodba Vrhovnega sodišča RS, II Ips 570/99). SZ je določil, da pravica do neprofitne najemnine ne velja za stanovanja v zasebni lastnini, kakršno je bilo stanovanje na K. že ob sklenitvi najemne pogodbe dne 2.4.1993. Tudi iz tega razloga toženka ni bila upravičena do neprofitne najemnine (sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 390/95). Za predmetni spor je relevantno predvsem dejstvo, da je bila toženka vse od leta 2001 lastnica nepremičnine v S., kar je tožnici zamolčala/prikrila (slednja je za to izvedela šele v letu 2009). Če bi jo o tem obvestila že v letu 2002, bi tožnica sprožila ustrezne postopke, v katerih bi uveljavlja njeno izselitev ter zahtevala plačevanje profitne najemnine. Tožnica je ravnala v nasprotju z načelom dobre vere in poštenja, sodišče prve stopnje pa ji z argumentom, da najemna pogodba z dne 2.4.1993 ni bila nikoli spremenjena ali razveljavljena kljub temu nudi pravno varstvo. Sodišče prve stopnje se v izpodbijani sodbi sklicuje na najemodajalčeve možnosti iz 90. člena SZ (prvi in tretji odstavek), ki pa jih glede na prehodno določbo 195. člena SZ-1 tožnica v konkretnem primeru ni mogla uveljaviti (vse do leta 2009 zaradi toženkinega zamolčanja ni vedela, da ima slednja nepremičnino v S.). Ker ji je kljub temu že v letu 2002 ponudila sklenitev najemne pogodbe za tržno najemnino, ne drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da v času do 3.2.2010 ni izpostavila vprašanja toženkine upravičenosti do neprofitnega najema. Tožeča stranka se ne strinja niti z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da je imela tožena stranka pravni temelj, na podlagi katerega je bila upravičena do plačevanja neprofitne najemnine. Ker slednja pogojev za neprofitno najemnino ni izpolnjevala, pravnega temelja ni imela in je zato neupravičeno obogatena. Tudi če ga je s sklenitvijo najemne pogodbe z M. imela, ga je izgubila v letu 2001, ko je postala lastnica nepremičnine v S. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pri vprašanju toženkine upravičenosti do neprofitne najemnine zmotno uporabilo materialno pravo. Nadalje tožnica izpodbija sklep sodišča prve stopnje z dne 7.4.2011, s katerim je kot nepotreben zavrnilo dokazni predlog po postavitvi izvedenca gradbene stroke. Ne strinja se z utemeljitvijo sodišča prve stopnje, da po ustaljeni sodni praksi preverba vrednosti stanovanja in njegova točkovna opredelitev ne spadata v sodno pristojnost (in se zato izvedenec v sodnem postopku ne more postaviti), saj je v 116. členu SZ-1 določeno, da se vrednost stanovanja, za katero se zaračunava neprofitna najemnina določa na podlagi Pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (pravilnik), na katerega se v 4. členu sklicuje tudi Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin. Ker je vrednost stanovanja odvisna od števila točk in ker prvi odstavek 10. člena pravilnika predvideva, da stanovanja in stanovanjske stavbe točkujejo tako pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin, registrirani pri Slovenskem inštitutu za revizijo kot tudi sodni cenilci gradbene stroke, je dala tožnica stanovanje upravičeno točkovati (ter izračunati višino neprofitne najemnine) sodnemu cenilcu gradbene stroke. Prav tako pa je predlagala tudi, da se takega izvedenca angažira v pravdnem postopku. Ker je bil pravilnik sprejet 26.1.2004, je sklicevanje sodišča prve stopnje na mnogo kasneje izdano sodbo VSL I Cp 1389/99 neustrezno. Izvedenca gradbene stroke bi bilo potrebno angažirati, zato da bo pravilno točkoval stanovanje, kar vpliva na višino neprofitne najemnine (oziroma da bo primarno ovrednotil višino tržne najemnine). Zaradi neutemeljene zavrnitve tega dokaznega predloga je sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev določbo pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP.

4. Tožena stranka se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje zoper odločitev o stroških. Pritožbenemu sodišču predlaga, da odločitev o stroški (3. točka izreka sodbe) spremeni ter tožeči stranki (skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi) v plačilo naloži vse prvostopenjske in pritožbene stroške tožene stranke. Poudarila je, da se sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe sklicuje na »vse okoliščine primera«, a ne pojasni, katere to so, kar pomeni, da sklep nima razlogov (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Spričo odločitve o deljenem bremenu stroškov je sodišče prve stopnje nepopolno (zmotno) ugotovilo dejansko stanje, zmotno uporabilo materialno pravo (kot to izhaja iz procesnega zakona) in kršilo 154. člen ZPP, saj ni sledilo tekstu njegovega drugega in tretjega odstavka. Ta ob upoštevanju vseh okoliščin primera omogoča, da sodišče eni stranki naloži, da drugi povrne ustrezen del stroškov oziroma v primeru uspeha z zgolj z minimalnim delom, prisodi drugi stranki povrnitev vseh stroškov. Ker je tožeča stranka uspela le 3,27%, bi ji moralo sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi 154. člena ZPP v plačilo naložiti vse stroške tožene stranke.

5. Pritožbi sta bili strankama poslani v odgovor. Tožeča stranka odgovora ni podala, toženka pa pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo tožeče stranke (s stroškovno posledico) zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

6. Pritožba tožene stranke je utemeljena, pritožba tožeče pa neutemeljena.

7. Bistvena (s strani sodišča prve stopnje ugotovljena) okoliščina v obravnavani zadevi je ta, da je med pravdnima strankama najemno razmerje ves čas (in sicer od trenutka, ko je tožnica z nakupom predmetnega stanovanja stopila v položaj prvotnega najemodajalca, pa do prenehanja najemnega razmerja dne 3.2.2010), urejala (najemna) pogodba, ki jo je dne 2.4.1993 toženka sklenila s takratnim lastnikom M.. Ta pogodba v tem obdobju nikoli ni bila spremenjena oziroma odpovedana. Tudi če so za kaj takega obstajali zakonski razlogi, jih tožnica ni ustrezno uveljavljala (razlogi za spremembo/odpoved najemne pogodbe nikoli ne učinkujejo sami po sebi oziroma brez ustrezne intervencije, sploh pa ne za nazaj). Slednje na eni strani pomeni, da je imela toženka ves ta čas veljaven pravni naslov za uporabo stanovanja (skratka njena uporaba v nobenem trenutku ni bila neupravičena, zaradi česar obogatitveni zahtevek oziroma zahtevek na plačilo uporabnine ni utemeljen), na drugi strani pa je ta ista pogodba določala medsebojne obveznosti, in sicer tudi toženkino v zvezi s plačevanjem najemnine.

8. Tožničine pritožbene navedbe, da toženka ni bila upravičena do neprofitne najemnine, ker ni imela stanovanjske pravice na predmetnem stanovanju (enako velja za pritožbene trditve, da do takšne najemnine ni bila upravičena, ker je bilo stanovanje v zasebni lastnini(1)) so v prvi vrsti nedopustna pritožbena novota(2), tudi sicer pa bi bile iz predhodno navedenih razlogov neutemeljene. Zakaj ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe, ki jo je tožnica toženki (dne 30.5.2002) poslala v podpis, je samo po sebi nerelevantno. Tudi če bi bili razlogi za nesklenitev nove pogodbe na strani toženke (pa to ni razvidno), to samo po sebi ne bi pomenilo, da je toženka dolžna plačevati najemnino predvideno v osnutku poslane pogodbe (to bi bila dolžna samo na temelju nove/spremenjene pogodbe). Ker nikoli ni bila odpovedana (ali spremenjena)(3), je (kot je bilo predhodno poudarjeno) ves čas veljala najemna pogodba z dne 2.4.1993(4). Iz tega istega razloga je sklicevanje tožeče stranke na dejstvo, da je bila toženka vse od leta 2001 lastnica nepremičnine v S. (v tem okviru podane trditve, da ji je toženka zamolčala/prikrila to dejstvo, s čimer naj bi ravnala v nasprotju z načelom dobre vere in poštenja, ter poudarjanje, da bi tožnica sprožila ustrezne postopke zaradi toženkine izselitve, če bi jo toženka o tem obvestila v letu 2002(5), predstavlja nedopustno pritožbeno novoto) neutemeljeno. Res je, da v konkretnem primeru ne bi prišle v poštev določbe drugega in tretjega odstavka 90. člena SZ-1, kar pa ne velja za določbo petega odstavka 103. člena SZ-1(6).

9. Pritožbena navedba, da je tožnica z v letu 2002 poslanim osnutkom najemne pogodbe izpostavila vprašanje toženkine upravičenosti do neprofitnega najema, ne drži. Kaj takega ni razvidno ne iz dopisa z dne 30.5.2002 ne iz samega priloženega osnutka najemne pogodbe (vse A5), pri čemer je v točki I/3 na eni izmed sodišču prve stopnje poslanih dveh prvih strani osnutka celo izrecno navedeno, da je stanovanje po pogodbi neprofitno stanovanje. Nadalje ne gre spregledati, da je bilo v okviru izvedeniškega mnenja z dne 23.3.2010, katerega izdelavo je pred začetkom predmetne pravde naročila tožnica (A8), izrecno navedeno, da ima toženka status neprofitne najemnice, nato ugotovljena višina neprofitne najemnina po posameznih obdobjih (na koncu pa ugotovljen skupen znesek neplačane najemnine) in napravljen izračun skupaj neplačane neprofitne najemnine. Da je toženka dolžna plačati neprofitno najemnino v skladu z veljavno metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, je tožnica jasno zatrjevala tudi v tožbi vloženi dne 8.4,2010 in prvi pripravljalni vlogi z dne 9.7.2010. Šele v drugi pripravljalni vlogi z dne 13.1.2011, je začela navajati, da toženka že od leta 2001 ni upravičena do neprofitnega najemnega stanovanja.

10. Okoliščina, da je bil veljavni Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanja in stanovanjskih stavb (Ur. list RS, št. 127/2004, s kasnejšimi spremembami) uveljavljen po sprejetju sodbe Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1389/99 z dne 5.4.2000 (v kateri je jasno podano mnenje, da sodišče ne presoja pravilnosti vrednosti stanovanja po sistemu točkovanja), ni relevantna, saj je sistem točkovanja (kot okvir določanja vrednosti stanovanj) določal tudi pred tem veljavni Pravilnik o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanja in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Ur. list SRS, št. 25/81)(7). Vsaj enako pomembno pa je

(8) (kar je prav tako poudarilo tudi sodišče prve stopnje), da iz 2. člena najemne pogodba z dne 2.4.1993 izhaja ugotovitev (in hkrati dogovor) o tem, da je bilo v zapisniku o ugotovitvi vrednosti z dne 2.9.1985 predmetno stanovanje ovrednoteno z 80 točkami, kar je bilo izhodišče za izračun neprofitne najemnine za ves čas obstoja najemnega razmerja (tudi v času, ko je na mesto najemodajalca vstopila tožnica), saj ta nikoli ni bil spremenjen (v zvezi s tem nikoli ni bil sprejet korekcijski sklep). Ker morebitna drugačna (višja) vrednost stanovanja ni bila ugotovljena v času trajanja najemnega razmerja, ne more biti sedaj za nazaj. Spričo navedenega je sodišče prve stopnje upravičeno zavrnilo tožničin dokazni predlog po postavitvi izvedenca gradbene stroke.

11. Ker (obravnavani) pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Tožeča stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka, odločitev o tem pa je zajeta v zavrnitvi njene pritožbe (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. ZPP). Tudi tožena stranka sama krije svoje stroške nastale z vložitvijo odgovora na pritožbo, saj v njem podane navedbe niso v ničemer prispevale k predmetni odločitvi o pritožbi tožeče stranke (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 155. člena ZPP).

12. Tožena stranka pa v svoji pritožbi upravičeno opozarja na nepravilno odločitev o stroških (3. točka izreka sodbe). Ker je tožeča stranka v pravdi uspela zgolj minimalno oziroma le s sorazmerno majhnim delom svojega zahtevka (3,28%), je dolžna toženi stranki v skladu z določbo 3. odstavka 154. člena ZPP povrniti vse njene na prvi stopnji upravičeno nastale pravdne stroške (ki jih je opredelila v stroškovniku z dne 11.4.2001) v skupni višini 650,00 EUR(9) (zahtevka na plačilo zamudnih obresti za primer zamude s plačilom stroškov toženka v postopku na prvi stopnji ni podala). Zato je bilo potrebno njeni pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo v tem delu ustrezno spremeniti.

13. Ker je tožena stranka s pritožbo v celoti uspela, ji je dolžna tožeča stranka povrniti stroške nastale z vložitvijo pritožbe (2. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP) v skupni višini 84,00 EUR (nagrada za postopek pritožnici ne gre po Tar. št. 3210 ampak po Tar. št. 3220).

(1) Posledično taka ugotovitev velja za pritožbeno sklicevanje na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 390/95 z dne 21.3.1997, ki obravnava določitev višine najemnine za razmerja nastala pred uveljavitvijo SZ z omenjenim zakonom. V konkretnem primeru ne gre spregledati, da je toženka najemno pogodbo sklenila dne 2.4.1993 (torej že po uveljavitvi SZ).

(2) Podobno velja za pritožbeno sklicevanje na vsebino pogodbe o zamenjavi stanovanj z dne 17.3.1993, sklenjene med J. in M. N. in bivšim možem tožene stranke N. B., ki je tožeča stranka (kljub drugačnemu navajanju) nikoli ni predložila. Tudi če bi jo, pa (kot je bilo poudarjeno) v zvezi z njo v postopku na prvi stopnji nikoli ni podala ustreznih (pravočasnih navedb).

(3) Sklicevanje na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 570/99 z dne 10.5.2000, je povsem nerelevantno, saj ureja povsem drug dejanski stan, in sicer uskladitev določil prejšnje najemne pogodbe s Stanovanjskim zakonom (156. člen SZ). Toženka pa je v obravnavanem primeru najemno pogodbo sklenila dne 2.4.1993 (torej že po uveljavitvi SZ). Popolnoma drugačno situacijo obravnava tudi sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 569/95 z dne 30.11.1995, in sicer izpraznitveni zahtevek zaradi neplačila najemnine, ko najemna pogodba nikoli ni bila sklenjena (kar seveda ne velja za obravnavani primer).

(4) Navkljub toženkini pridobitvi nepremičnine v S. v letu 2001 najemna pogodba z dne 2.4.1993 (v skladu s katero je bila dolžna plačevati neprofitno najemnino) ni nehala veljati na podlagi samega zakona. To bi bil kvečjemu zakonski razlog, na katerem bi lahko tožnica uveljavljala njeno prenehanje (česar pa ni)

(5) Takšno zatrjevanje glede na tožničine trditve, da je za toženkino nepremičnino izvedela v letu 2009, pa kljub temu do prenehanja najemnega razmerja nič v tej smeri ni storila (saj zatrjevala ni), tudi sicer ni najbolj prepričljivo.

(6) Ta določa, da sme lastnik, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, odpovedati najemno pogodbo.

(7) Okoliščina, da so v skladu z določbo prvega odstavka 10. člena veljavnega Pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb za točkovanje stanovanj pristojni tudi sodni cenilci gradbene stroke, ne pomeni, da to ugotavljajo v sodnih (pravdnih) postopkih.

(8) Sodišče prve stopnje je upravičeno opozorilo še na eno relevantno okoliščino, in sicer da tožnica izračunu Javnega sklada MOL (ki je organ pristojen za izračun neprofitnih najemnin) ni nasprotovala.

(9) Toženi stranki ne gre nagrada za vsak narok posebej, saj gre po tarifni številki 3102 Zakona o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/2008; ZOdvT) enotna nagrada za vse naroke skupaj. Neizkazan je tudi strošek sodne takse za vpogled v ZK.