Jedro

Jedro

Z nakupom stanovanja je A. A. skladno z določbo 107. člena s SZ-1 stopil v pravice in obveznosti toženke kot dotedanje lastnice stanovanja.

Z nakupom stanovanja je A. A. skladno z določbo 107. člena s SZ-1 stopil v pravice in obveznosti toženke kot dotedanje lastnice stanovanja.

Izrek

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

II.Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov, s katero so zahtevali sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino za nedoločen čas s toženko, za drugo enakovredno nepremičnino v lasti toženke kot je bila nepremičnina (stanovanje s podatki natančneje navedenimi v izreku sodbe sodišča prve stopnje v I. točki izreka). Nadalje je sodišče zahtevek toženke za povrnitev pravnih stroškov zavrnilo (II. točka izreka).

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov, s katero so zahtevali sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino za nedoločen čas s toženko, za drugo enakovredno nepremičnino v lasti toženke kot je bila nepremičnina (stanovanje s podatki natančneje navedenimi v izreku sodbe sodišča prve stopnje v I. točki izreka). Nadalje je sodišče zahtevek toženke za povrnitev pravnih stroškov zavrnilo (II. točka izreka).

2.Zoper odločitev pod točko I izreka se pritožujejo tožniki. V pritožbi navajajo, da so se s sodno poravnavo dejansko dogovorili z novim lastnikom stanovanja za najem za naslednjih petih let od sklenitve poravnave, kar pomeni, da bodo najkasneje dne 6. 12. 2029 dolžni nepremičnino izprazniti, do takrat pa morajo nositi stroške obratovanja in vzdrževanja nepremičnin. Navajajo, da sprememba lastninske pravice ne vpliva na obstoj najemnega razmerja, ker njihovo vprašanje bivanja po izteku 5 let ni rešeno. Menijo, da so upravičeni zahtevati, da se sklene najemna pogodba s toženko za drugo nadomestno stanovanje. Nadalje pritožba citira določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in zaključuje, da imajo kot imetniki stanovanjske pravice, pravico zahtevati od toženke sklenitev najemne pogodbe za drugo stanovanje. Predlagajo, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku s stroškovno posledico oziroma sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje.

2.Zoper odločitev pod točko I izreka se pritožujejo tožniki. V pritožbi navajajo, da so se s sodno poravnavo dejansko dogovorili z novim lastnikom stanovanja za najem za naslednjih petih let od sklenitve poravnave, kar pomeni, da bodo najkasneje dne 6. 12. 2029 dolžni nepremičnino izprazniti, do takrat pa morajo nositi stroške obratovanja in vzdrževanja nepremičnin. Navajajo, da sprememba lastninske pravice ne vpliva na obstoj najemnega razmerja, ker njihovo vprašanje bivanja po izteku 5 let ni rešeno. Menijo, da so upravičeni zahtevati, da se sklene najemna pogodba s toženko za drugo nadomestno stanovanje. Nadalje pritožba citira določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in zaključuje, da imajo kot imetniki stanovanjske pravice, pravico zahtevati od toženke sklenitev najemne pogodbe za drugo stanovanje. Predlagajo, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku s stroškovno posledico oziroma sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje.

3.Toženka v odgovoru na pritožbo odgovarja na navedbe iz pritožbe in se zavzema za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Priglaša materialne stroške.

3.Toženka v odgovoru na pritožbo odgovarja na navedbe iz pritožbe in se zavzema za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Priglaša materialne stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti. (350. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

5.Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti. (350. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

6.Pregled zadeve pokaže, da je v predmetnem postopku pravni prednik oče tožnikov sklenil najemno pogodbo z družbo B. d.o.o., za nedoločen čas. V stečajnem postopku nad družbo je nepremičnina prešla v last toženke. C. C. se je iz stanovanja izselil leta 2009, z njegovo partnerko D. D. pa do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo, saj slednja ni izpolnila zaveze, torej poravnala zapadlih najemnin, niti ni plačevala nadaljnjih stroškov. Zaradi slednjega je zoper njo bila vložena tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine ter ji je bilo naloženo, da v roku 60 dni nepremičnino izprazni (III P 586/2018 z dne 22. 10. 2018). Tekom izvršilnega postopka je D. D. umrla, izvršilni postopek na izpraznitev stanovanja pa se zoper njene naslednike (tožnike) ni nadaljeval, ker toženka ni izkazala prehoda terjatve s predložitvijo ustrezne javne ali po zakonu overjene listine. Nadalje je nesporno, da je toženka stanovanje prodala A. A., ki je tudi vstopil v predmetno pravdo, oziroma soglašal, da se tožba razširi nanj, zato je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 17. 7. 2024 razširitev tožbe na novega toženca dovolilo. Tekom postopka je prišlo v postopku mediacije do sodne poravnave med tožniki in tožencem A. A., na način, da lahko v stanovanju bivajo še nadaljnjih pet let od dneva sklenitve poravnave, v tem času pa so dolžne kriti zgolj stroške obratovanja in stroške tekočega vzdrževanja, niso pa dolžne plačevati najemnine. Na podlagi slednjega so tožniki umaknili tožbo zoper A. A. in modificirali oziroma spremenili tožbo tako, da s toženko sedaj, ko ni več lastnica spornega stanovanja, zahtevajo sklenitev najemne pogodbe za drugo stanovanje.

6.Pregled zadeve pokaže, da je v predmetnem postopku pravni prednik oče tožnikov sklenil najemno pogodbo z družbo B. d.o.o., za nedoločen čas. V stečajnem postopku nad družbo je nepremičnina prešla v last toženke. C. C. se je iz stanovanja izselil leta 2009, z njegovo partnerko D. D. pa do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo, saj slednja ni izpolnila zaveze, torej poravnala zapadlih najemnin, niti ni plačevala nadaljnjih stroškov. Zaradi slednjega je zoper njo bila vložena tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine ter ji je bilo naloženo, da v roku 60 dni nepremičnino izprazni (III P 586/2018 z dne 22. 10. 2018). Tekom izvršilnega postopka je D. D. umrla, izvršilni postopek na izpraznitev stanovanja pa se zoper njene naslednike (tožnike) ni nadaljeval, ker toženka ni izkazala prehoda terjatve s predložitvijo ustrezne javne ali po zakonu overjene listine. Nadalje je nesporno, da je toženka stanovanje prodala A. A., ki je tudi vstopil v predmetno pravdo, oziroma soglašal, da se tožba razširi nanj, zato je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 17. 7. 2024 razširitev tožbe na novega toženca dovolilo. Tekom postopka je prišlo v postopku mediacije do sodne poravnave med tožniki in tožencem A. A., na način, da lahko v stanovanju bivajo še nadaljnjih pet let od dneva sklenitve poravnave, v tem času pa so dolžne kriti zgolj stroške obratovanja in stroške tekočega vzdrževanja, niso pa dolžne plačevati najemnine. Na podlagi slednjega so tožniki umaknili tožbo zoper A. A. in modificirali oziroma spremenili tožbo tako, da s toženko sedaj, ko ni več lastnica spornega stanovanja, zahtevajo sklenitev najemne pogodbe za drugo stanovanje.

7.Takšen zahtevek, kot so ga postavili tožniki, nima pravne podlage oziroma ne obstoji noben temelj, na podlagi katerega bi tožniki od toženke lahko zahtevali sklenitev najemne pogodbe za novo stanovanje, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje. Z nakupom stanovanja je namreč A. A., skladno z določbo 107. člena s SZ-1 stopil v pravice in obveznosti toženke kot dotedanje lastnice stanovanja (107. člen SZ-1 določa: sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca).

7.Takšen zahtevek, kot so ga postavili tožniki, nima pravne podlage oziroma ne obstoji noben temelj, na podlagi katerega bi tožniki od toženke lahko zahtevali sklenitev najemne pogodbe za novo stanovanje, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje. Z nakupom stanovanja je namreč A. A., skladno z določbo 107. člena s SZ-1 stopil v pravice in obveznosti toženke kot dotedanje lastnice stanovanja (107. člen SZ-1 določa: sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca).

8.Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da so s sklenitvijo sodne poravnave, sklenjene med tožniki in novim lastnikom stanovanja A. A., tožniki izčrpali tudi pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe s toženko, zato je njihov zahtevek, kot ga sedaj uveljavljajo zoper njo, neutemeljen (6. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), nenazadnje bi v nasprotnem primeru tožniki postali upravičenci do dveh najemniških stanovanj.

8.Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da so s sklenitvijo sodne poravnave, sklenjene med tožniki in novim lastnikom stanovanja A. A., tožniki izčrpali tudi pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe s toženko, zato je njihov zahtevek, kot ga sedaj uveljavljajo zoper njo, neutemeljen (6. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), nenazadnje bi v nasprotnem primeru tožniki postali upravičenci do dveh najemniških stanovanj.

9.Pravilno sodišče prve stopnje zaključuje, da so tožniki imeli možnost zahtevati sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje z novim lastnikom, vendar slednjega niso izkoristili. Glede na dejstvo, da se je postopek zoper toženko začel, predenj je lastninska pravica prešla na novega lastnika, se sicer predmetni postopek lahko konča med dosedanjima strankama, saj sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na morebitno pravico tožnikov zahtevati sklenitev najemne pogodbe, vendar je v predmetni zadevi novi lastnik vstopil v postopek poleg toženke v skladu s 191. členom ZPP (pravilno bi bilo, da bi vstopil v pravdo namesto toženke v skladu s drugim odstavkom 190. člena ZPP), zoper slednjega pa je bila tožba umaknjena, zaradi ureditve spornega razmerja. S tem, ko so tožniki sklenili pogodbo (sodno poravnavo) z novim lastnikom in umaknili tožbo zoper njega, pa niso pridobili pravico od toženke zahtevati sklenitev najemne pogodbe za drugo primerljivo stanovanje.

9.Pravilno sodišče prve stopnje zaključuje, da so tožniki imeli možnost zahtevati sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje z novim lastnikom, vendar slednjega niso izkoristili. Glede na dejstvo, da se je postopek zoper toženko začel, predenj je lastninska pravica prešla na novega lastnika, se sicer predmetni postopek lahko konča med dosedanjima strankama, saj sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na morebitno pravico tožnikov zahtevati sklenitev najemne pogodbe, vendar je v predmetni zadevi novi lastnik vstopil v postopek poleg toženke v skladu s 191. členom ZPP (pravilno bi bilo, da bi vstopil v pravdo namesto toženke v skladu s drugim odstavkom 190. člena ZPP), zoper slednjega pa je bila tožba umaknjena, zaradi ureditve spornega razmerja. S tem, ko so tožniki sklenili pogodbo (sodno poravnavo) z novim lastnikom in umaknili tožbo zoper njega, pa niso pridobili pravico od toženke zahtevati sklenitev najemne pogodbe za drugo primerljivo stanovanje.

10.Tudi sicer sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da tožniki nimajo nikakršne pravice oziroma kakršnihkoli upravičenj zahtevati sklenitev najemne pogodbe, ki bi izvirala iz najemnega razmerja s C. C. oziroma D. D. (sedanji tožniki so njuni potomci). Zoper C. C. je namreč bila najemna pogodba sodno odpovedana, prav tako pa je zoper D. D. bila izdana zamudna sodba, na podlagi katere se mora iz stanovanja izseliti. Tako pravni predniki tožnikov niso imeli pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe s toženko in tudi nanje niso prešla nikakršna upravičenja do toženke (pogoji iz 109., 110. in 110.a člena SZ-1 niso izpolnjeni, kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje) in že iz tega razloga zahtevek zoper toženko ne more biti uspešen. O slednjem pa ima sodišče prve stopnje ustrezne razloge v 9. in 10. točki obrazložitve in jih sodišče druge stopnje v izogib ponavljanju v celoti povzema kot pravilne.

10.Tudi sicer sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da tožniki nimajo nikakršne pravice oziroma kakršnihkoli upravičenj zahtevati sklenitev najemne pogodbe, ki bi izvirala iz najemnega razmerja s C. C. oziroma D. D. (sedanji tožniki so njuni potomci). Zoper C. C. je namreč bila najemna pogodba sodno odpovedana, prav tako pa je zoper D. D. bila izdana zamudna sodba, na podlagi katere se mora iz stanovanja izseliti. Tako pravni predniki tožnikov niso imeli pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe s toženko in tudi nanje niso prešla nikakršna upravičenja do toženke (pogoji iz 109., 110. in 110.a člena SZ-1 niso izpolnjeni, kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje) in že iz tega razloga zahtevek zoper toženko ne more biti uspešen. O slednjem pa ima sodišče prve stopnje ustrezne razloge v 9. in 10. točki obrazložitve in jih sodišče druge stopnje v izogib ponavljanju v celoti povzema kot pravilne.

11.Glede na obrazloženo, ker tako ne obstaja noben temelj, na podlagi katerega bi lahko tožniki od toženke zahtevali sklenitev najemne pogodbe za drugo stanovanje, je sodišče prve stopnje zahtevek pravilno zavrnilo, zato je sodišče druge stopnje pritožbo tožnikov kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11.Glede na obrazloženo, ker tako ne obstaja noben temelj, na podlagi katerega bi lahko tožniki od toženke zahtevali sklenitev najemne pogodbe za drugo stanovanje, je sodišče prve stopnje zahtevek pravilno zavrnilo, zato je sodišče druge stopnje pritožbo tožnikov kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12.Tožniki s pritožbo niso uspeli, zato krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka, prav tako toženka z odgovorom na pritožbo v ničemer ni prispevala k odločitvi sodišča druge stopnje, zato trpi sama svoje stroške odgovora na pritožbo (165. člen v zvezi s 154. in 155. členom ZPP).

12.Tožniki s pritožbo niso uspeli, zato krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka, prav tako toženka z odgovorom na pritožbo v ničemer ni prispevala k odločitvi sodišča druge stopnje, zato trpi sama svoje stroške odgovora na pritožbo (165. člen v zvezi s 154. in 155. členom ZPP).

Zveza:

Zveza:

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 107, 109, 110, 110a Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 190, 190/2, 191

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 107, 109, 110, 110a Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 190, 190/2, 191

Pridruženi dokumenti:*

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.