Jedro

Ni dvoma, da je bila tožeča stranka prvi kupec spornih apartmajev, ki sta ji bila s strani druge tožene stranke kot prodajalke tudi izročena, prvi toženec pa ima položaj drugega pridobitelja ter je šlo pri sklenitvi obeh notarskih zapisov za primer dvojnega razpolaganja z istima nepremičninama, kolikor se notarska zapisa nanašata tudi na oba apartmaja. Druga tožena stranka je s prodajo apartmajev tožnici izčrpala svoja razpolagalna upravičenja.

Izrek

I. Pritožba zoper I., II., III. in VI. točko sodbe se zavrne ter se v tem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožba zoper IV. točko sodbe se zavrže. III. Pravdne stranke in stranski intervenient krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sta prodajna pogodba z dne 11. 5. 2005 in dodatek št. 4 k tej pogodbi z dne 30. 5. 2006, oba sklenjena med toženima strankama v obliki notarskega zapisa, nična glede apartmaja št. 6 in apartmaja št. 10 (I. točka izreka). Prvo sodišče je razsodilo, da je vknjižba lastninske pravice pri nepremičninah parc. št. 458/4 in parc. št. 459/3, obe k. o. ..., na ime prvega toženca neveljavna do 520/10000 (II. točka izreka). Odločilo je, da se izbriše zemljiškoknjižno stanje, nastalo na podlagi prodajne pogodbe z dne 11. 5. 2005, ter se na navedenih nepremičninah izbriše lastninska pravica, vknjižena v korist prvega toženca in znova vknjiži lastninska pravica v korist druge tožene stranke, do 520/10000 (III. točka izreka). Ugotovilo je, da je tožeča stranka lastnica apartmaja št. 6 in apartmaja št. 10 v apartmajskem objektu v ... na parc. št. 458/4 in parc. št. 459/3, obe k. o. ..., ki predstavljata 520/10000 solastniški delež na navedenih nepremičninah (IV. točka izreka). Kar je tožeča stranka zahtevala več ali drugače, je prvo sodišče zavrnilo (V. točka izreka). Prvi toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 15.112,41 EUR in pravdnih stroškov stranskega intervenienta v višini 7.764,76 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (VI. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje prva tožena stranka, ki izpodbija ugodilni del sodbe, pri čemer uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP. Navaja, da je bistveno vprašanje, na katerega bi moralo odgovoriti prvo sodišče, lastninska pravica in nedobrovernost prvega kupca, to je tožeče stranke, ki se ni vpisala v zemljiško knjigo na podlagi pravnega posla. Predno je sodišče ugotavljalo morebitno nedobrovernost prve tožene stranke, bi moralo ugotoviti nedobrovernost tožeče stranke. Napačno je stališče prvega sodišča, da dejstvo, da je bila v zemljiški knjigi še vedno vknjižena druga tožena stranka, ne zadošča za ugotovitev, da tožeča stranka ni bila v dobri veri. Prva tožena stranka je dokazala nedobrovernost tožeče stranke. Ni odločilno, kot to ugotavlja prvo sodišče, da so bili vsi prepričani, da je tožeča stranka lastnik, ampak je pravno odločilen vpis v zemljiško knjigo. Ta ugotovitev utemeljuje zaključek, da je bila tožeča stranka nedobroverna. Prvo sodišče je napačno zaključilo, da je bila tožeča stranka lastnica spornih nepremičnin. Tožeča stranka ni nikoli pridobila lastninske pravice na spornih nepremičninah. V skladu s takratno običajno prakso v prometu z nepremičninami je bil izvirnik pogodbe z intabulacijsko klavzulo izročen kupcu le v primeru, če je bila kupnina v celoti plačana. Tožeča stranka ni pridobila lastninske pravice na spornih nepremičninah in je lastnik do pravnoposlovnega prenosa nepremičnin na prvega toženca bila ves čas druga tožena stranka. Razen tega je bil prvi toženec dobroveren ob pridobitvi spornih nepremičnin. V tem pogledu se utemeljeno sklicuje tudi na neizvedene dokaze. Ob odsotnosti izvedbe dokaznega postopka v zvezi z edicijsko dolžnostjo tožeče stranke, se prvi toženec v zvezi z dobrovernostjo sklicuje na neizvedeno zaslišanje prič N. S. in T. Z., ki bi potrdila njegovo zaupanje v zemljiškoknjižno stanje in da je bil dobroveren. Ker je prvo sodišče podvomilo v dobrovernost prvega toženca, bi moralo v tej smeri zaslišati ključni priči N. S. in T. Z. Ker prvo sodišče ni izvedlo tega dokaza, je bistveno kršilo določbe postopka. Napačna je odločitev prvega sodišča o dopustitvi stranske intervencije. Stranski intervenient ni izkazal svojega pravnega interesa. Napačna je odločitev o pravdnih stroških.

3. Tožeča, druga tožena stranka in stranski intervenient v odgovorih na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba zoper I., II., III. in VI. točko sodbe ni utemeljena. Pritožba zoper IV. točko sodbe ni dovoljena.

5. Prvo sodišče je ugotovilo, da je tožeča stranka kupila sporna apartmaja od druge tožene stranke po dveh kupoprodajnih pogodbah pred letom 1990 (prilogi A 3 in A 39), zanju plačala dogovorjeni kupnini in ju prevzela v posest. Na nepremičnini, v kateri se nahajata apartmaja, etažna lastnina tedaj ni obstajala (takšno stanje je tudi sedaj) in tožnica zato ni izposlovala vknjižbe pravice uporabe na apartmajih v svojo korist (iz podatkov spisa izhaja, da je tožnica pozneje zajela oba apartmaja v svojo otvoritveno bilanco v postopku svojega lastninskega preoblikovanja). Prvo sodišče je pojasnilo, na podlagi katerih dokazov je ugotovilo, da je tožnica kupila oba apartmaja. Pritožbeno sodišče sprejema njegovo dokazno oceno kot pravilno ter se v izogib ponavljanju sklicuje na razloge izpodbijane sodbe v tem delu. Ker sodišče ni vezano na formalna dokazna pravila (velja načelo proste presoje dokazov) nima nobenega pomena okoliščina, da tožnica ni predložila izvirnikov kupoprodajnih pogodb, potrdil o plačilu kupnin in drugih listin na zahtevo prve tožene stranke (pri tem je prvo sodišče ustrezno obrazložilo, zakaj verjame tožnici, da ni našla izvirnikov listin).

6. Z vidika sklenitve veljavnih kupoprodajnih pogodb med tožečo stranko in drugo toženo stranko za apartmaja je brezpredmetno govoriti o vprašanju (ne)dobrovernosti tožeče stranke (v zvezi z neizvedeno vknjižbo njene pravice uporabe, pozneje lastninske pravice, v zemljiški knjigi). Predložene kopije listin v povezavi z ostalimi dokazi izkazujejo obstoj obeh kupoprodajnih pogodb med tožečo in drugo toženo stranko. Obstoj veljavnega zemljiškoknjižnega dovolila v kupoprodajnih pogodbah ni bil pogoj za veljavnost pogodb. Prodajalčeva obveznost prenesti lastninsko pravico oziroma pravico razpolaganja na prodani stvari na kupca (tožečo stranko), je izhajala že iz 454. člena ZOR (ne glede na to, sta imeli kupoprodajni pogodbi tudi intabulacijski klavzuli, kot izhaja iz 9. člena pogodb – navedba 2. člena je pri tem očitna pomota, saj se nanaša na pravico razpolaganja iz 4. člena). Plačilo kupnine ni bil pogoj za veljavnost kupoprodajnih pogodb (to iz njunega 6. člena ne izhaja). Ob pravilni ugotovitvi, da je tožnica plačala kupnini za apartmaja in ju od prodajalca prevzela v posest, je brezpredmetno, ali sta kupoprodajni pogodbi predstavljali fiksni pravni posel. 7. Glede na dejanske ugotovitve prvega sodišča ni dvoma, da je bila tožeča stranka prvi kupec spornih apartmajev, ki sta ji bila s strani druge tožene stranke kot prodajalke tudi izročena, prvi toženec pa ima položaj drugega pridobitelja ter je šlo pri sklenitvi obeh notarskih zapisov (priloga A 2 in A 1) za primer dvojnega razpolaganja z istima nepremičninama, kolikor se notarska zapisa nanašata tudi na oba apartmaja. Druga tožena stranka je s prodajo apartmajev tožnici izčrpala svoja razpolagalna upravičenja.

8. Prvo sodišče je pravilno ugotovilo tudi, da je bil prvi toženec nedobroveren pri sklepanju notarskih zapisov, kolikor se ta nanašata na sporna apartmaja ter se pritožbeno sodišče tudi v tem delu sklicuje na izčrpne, skladne in prepričljive razloge izpodbijane sodbe. Bistveno je, da je bil prvi toženec kot nepremičninski posrednik očitno vešč nepremičninskih poslov. Z določili notarskih zapisov je bil kot njuna stranka nedvomno seznanjen, saj ju je ob sklepanju strankama prebral tudi notar (8. točka prvega oziroma 4. točka drugega notarskega zapisa). Vsebina notarskih zapisov je nedvoumna: predmet prodaje prvemu tožencu sta bila zgolj in samo poslovna prostora (gostinski lokal in trgovina), ne pa tudi apartmaji (s spornima vred). Kupnina je bila na podlagi izvedenske cenitve določena le za poslovna prostora in samo ta dva sta bila tudi izročena prvemu tožencu. Iz obeh notarskih zapisov jasno izhaja, da apartmaja št. 6 in 10 nista mogla biti predmet prodaje. V notarskem zapisu z dne 11. 5. 2005 sta kot predmet prodaje opredeljena le trgovina in gostinski lokal, v notarskem zapisu z dne 30. 5. 2006 pa je zapisano, da je predstavljal delež druge tožene stranke na nepremičninah parc. št. 459/3 in parc. št. 458/4, obe k. o. ..., ki je znašal 6890/10000, poleg gostinskega lokala in trgovine tudi 10 apartmajev, hkrati pa je iz 3. točke tega notarskega zapisa razvidno, da ne gre za pravni promet z nepremičninami (kar se nanaša tudi na sporna apartmaja). Ker je prvi toženec z vknjižbo pridobil celoten solastninski delež druge tožene stranke na nepremičninah (do 6890/10000), ni bil v dobri veri glede pridobitve tistega deleža druge tožene stranke, ki zajema apartmaja št. 6 in 10 (do 520/10000).

9. Prvo sodišče je ob takšnem položaju ter po zaslišanju prvega toženca in priče S. R. pravilno zavrnilo dokazni predlog prvega toženca za zaslišanje prič N. S. in T. Z. kot nepomemben oziroma neprimeren za ugotavljanje odločilnih dejstev (takšen zaključek prvega sodišča smiselno izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe). Tudi če bi prvo sodišče zaslišalo ti priči in bi slednji izpovedali skladno s trditvami prvega toženca, ta okoliščina z vidika dokazne ocene vseh izvedenih dokazov v skladu z 8. členom ZPP ne bi imela nikakršne relevantne teže. S tem povezani pritožbeni očitek zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter bistvene kršitve določb postopka je zato neutemeljen. Prvo sodišče je sicer nerodno zapisalo, da „med strankami ni spora o tem, da zemljiškoknjižno stanje ni bilo urejeno in se ni ujemalo z dejanskim stanjem“ (13. točka), saj ni šlo za nesporno ugotovitev, ampak za zaključek prvega sodišča, ki pa je glede na dejanske ugotovitve prvega sodišča pravilen (da je tožnica kupila sporna apartmaja, da etažna lastnina ni bila vzpostavljena in da tožnica ni poskrbela za vknjižbo svoje lastninske pravice na kupljenih apartmajih). Zato je pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb postopka tudi v tem delu neutemeljen.

10. Prvi toženec ne zatrjuje, v čem oziroma zakaj naj bi zatrjevana kršitev določb ZPP o dopustitvi stranske intervencije vplivala na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe (prvi odstavek 339. člena ZPP), zato je tudi ta pritožbeni očitek neutemeljen.

11. Glede na povedano je prvo sodišče pravilno odločilo v I., II. in III. točki izreka. Uveljavljani in uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, zato je pritožbeno sodišče v tem delu zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Zavrnitev neutemeljene pritožbe v tem delu pomeni tudi, da je prenehal obstajati pravni interes prvega toženca za pritožbo zoper IV. točko izpodbijane sodbe, ki se sedaj, po zavrnitvi pritožbe v preostalem delu, nanaša izključno na razmerje med tožnico in drugo toženko. IV. točka izpodbijane sodbe sedaj na pravni položaj prvega toženca nima več nobenega vpliva, saj prvi toženec s pritožbo zoper odločitev prvega sodišča v IV. točki ne more več doseči boljšega pravnega položaja. Pritožba v tem delu zato ne more prinesti nobene pravne koristi prvemu tožencu. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu zavrglo pritožbo prvega toženca kot nedovoljeno (prvi odstavek 351. člena ZPP).

12. Ostale pritožbene navedbe niso odločilnega pomena, zato pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja (prvi odstavek 360. člena ZPP).

13. Pravilna je tudi odločitev o pravdnih stroških (VI. točka izpodbijane sodbe). Druga toženka je v vsebinskem pogledu ves čas pripoznavala tožbeni zahtevek v delu, ki je „presegal“ predmet prodaje (gostinski lokal in trgovina), to je glede spornih apartmajev. Očitek prvega toženca o pretiranem znesku priznanih pravdnih stroškov tožnice in stranskega intervenienta je neobrazložen, saj ne pojasni, katere njune pripravljalne vloge niso bile potrebne za pravdo. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo tudi v tem delu in potrdilo stroškovno odločitev prvega sodišča (353. člen in 2. točka 365. člena ZPP).

14. Prvi toženec ni uspel s pritožbo, tožnica, druga toženka in stranski intervenient pa z odgovori na pritožbo niso prispevali k rešitvi zadeve. Zato vsi krijejo svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena, prvi odstavek 155. člena in prvi odstavek 165. člena ZPP).