Jedro

Upravnik lahko stroške razdeli in izterja le na način, kot je določen v pogodbi o upravljanju ali ga določi sodišče v nepravdnem postopku. Delilnik stroškov, ki ga izdela sam upravnik, ustreznega dogovora ne predstavlja.

Stroški upravljanja se delijo glede na vrednost solastniškega deleža, zato kriterij po 2. odst. 393. čl. OZ ne pride v poštev.

Trditveno in dokazno breme glede višine solastniškega deleža, ki ga je upravnik (tožnik) upošteval pri izračunu stroškov obratovanja in upravljanja, je na strani tožnika.

Ni naloga sodišča, da samo z listanjem po dokazih (obširni dokumentaciji) odkriva pravno odločilna dejstva, temveč njihov obstoj z izvajanjem dokazov le preizkusi.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se v izpodbijanem delu ter v odločitvi o pravdnih stroških sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne za glavnico 465,62 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od glavnice 49,32 EUR od 21.07.2004 dalje, od 79,51 EUR od 23.08.2004 dalje, od 43,72 EUR od 22.09.2004 dalje, od 67,84 EUR od 22.10.2004 dalje, od 21,60 EUR od 15.11.2004 dalje, od 35,25 EUR od 23.11.2004 dalje, od 1,67 EUR od 25.01.2005 dalje, od 35,32 EUR od 28.02.2005 dalje, od 25,03 EUR od 25.03.2005 dalje, od 28,69 EUR od 26.04.2005 EUR dalje, od 26,45 EUR od 27.05.2005 dalje in od 51,22 EUR od 24.06.2005 dalje, vse do prenehanja obveznosti.

Tožeča stranka je dolžna povrniti tožencu stroške ugovora zoper sklep o izvršbi v znesku 115,80 EUR, pravdne stroške nastale pred sodiščem prve stopnje v znesku 192,78 EUR in pritožbene stroške v znesku 137,70 EUR, vse v roku 8 dni, da ne bo potrebna izvršba.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo pod 1. točko izreka razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. 14 I 2005/12470 z dne 25.11.2005 za glavnico 0,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21.07.2004 dalje do prenehanja obveznosti in v tem delu zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke. Pod 2. točko je navedeni sklep o izvršbi ohranilo v veljavi za glavnico 465,62 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od glavnice 49,32 EUR od 21.07.2004 dalje, od 79,51 EUR od 23.08.2004 dalje, od 43,72 EUR od 22.09.2004 dalje, od 67,84 EUR od 22.10.2004 dalje, od 21,60 EUR od 15.11.2004 dalje, od 35,25 EUR od 23.11.2004 dalje, od 1,67 EUR od 25.01.2005 dalje, od 35,32 EUR od 28.02.2005 dalje, od 25,03 EUR od 25.03.2005 dalje, od 28,69 EUR od 26.04.2005 EUR dalje, od 26,45 EUR od 27.05.2005 dalje in od 51,22 EUR od 24.06.2005 dalje, vse do prenehanja obveznosti ter v celoti v 3. točki izreka. Pod 3. točko izreka pa je toženi stranki naložilo v povrnitev tožeči stranki pravdne stroške v znesku 209,60 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas zamude.

Zoper sodbo se je v roku pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov, in predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni sodbo tako, da pritožbi ugodi in spremeni sodbo prve stopnje tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da sodbo prve stopnje razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožečo stranko pa bremeni s stroški postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje prvostopenjske sodbe do dne plačila. Navaja, da je res, da se tožena stranka sklicuje na pogodbo, ki govori o skupni površini L. centra in da ugovarja, da je pogodba neveljavna, ni pa jasno kaj je s tem narobe. Glede skupne kvadrature je tožena stranka samo ilustrativno navedla, da tožeča stranka obračunava stroške enkrat na osnovi enih kvadratur, drugič drugih in tretjič spet nekih tretjih. Zato ni jasno, kako lahko sodišče trdi, da toženec tega ni prerekal. Glede veljavnosti pogodbe, o kateri tožena stranka navaja, da je niso podpisali lastniki katerih deleži presegajo 50% solastniških deležev in je o tej trditvi predlagalo kot dokaz v sodni spis oz. sodno odločbo, kjer je bilo odločeno o podobnem vprašanju, vendar sodišče tega dokaza ni izvedlo, zato ni jasno, kako lahko sodišče navede, da toženec tega ne zatrjuje. Tožeča stranka je predložila 1 dcm knjigovodskih listin, tožena stranka pa je zahtevala, da jih tožeča stranka bolj podrobno opredeli. Stališče sodišča, da za obstoj terjatve ni bistvena izstavitev in predložitev računa, je nevdržna. Da je temu tako, dokazuje prav sodišče v obrazložitvi, ko je delno ugodilo ugovoru tožene stranke za račun št. 6659761. Iz navedenega izhaja, da je sodišče bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, saj ni izvedlo predlaganih dokazov npr. glede veljavnosti pogodbe, in s tem kršilo načelo kontradiktornosti, obstaja pa tudi nasprotje med vsebino listin in med tem, kar sodišče navaja v razlogih sodbe. Sodišče je prav tako pomanjkljivo ugotovilo dejansko stanje in napačno uporabilo materialno pravo.

Pritožba je utemeljena.

Skladno določbi 1. odst. 458. člena ZPP se sme sodbo v sporu majhne vrednosti, kar ta pravda nedvomno je, izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odst. 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Zato pritožbene navedbe, v kolikor predstavljajo napad na po sodišču prve stopnje, v izpodbijani sodbi ugotovljeno dejansko stanje, niso upoštevne in se pritožbeno sodišče o njih ne opredeljuje. To se nanaša zlasti na pritožbena zatrjevanja o dokazanosti posameznih navedenih dejstev.

Sodišče prve stopnje je zahtevku tožeče stranke v večjem delu ugodilo, zavrnilo ga je le za vtoževani znesek v višini 0,24 EUR in v tem delu tudi razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. 14 I 2005/12470. Sodišče prve stopnje takšno odločitev utemeljuje s tem, da solastniki večstanovanjske stavbe morajo skleniti pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij in v njej določiti višino solastniškega deleža na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da skladno z določbo 8. člena ZPP tožeča stranka ni dokazala, da je Pogodba za opravljanje storitev upravljanja, obratovanja, čiščenja ter varovanja skupnih prostorov poslovega objekta št. 363-03-2/2002 veljavno sklenjena.

Pogodba št. 363-03-2/2002, ki jo je predložil tožnik, tako ne more biti podlaga za takšno odločitev, saj je ni podpisalo 50% ali več lastnikov, kar zatrjuje tudi toženec. V sami pogodbi za opravljanje storitev upravljanja, obratovanja, čiščenja ter varovanja skupnih prostorov poslovega objekta, je namreč v 17. členu navedeno, da je sklenjena, ko jo podpiše 50% ali več lastnikov in ko izvajalec izroči prvemu naročniku bančno garancijo. Prvemu pogoju tako ni bilo zadoščeno, saj po navedbah toženca izhaja iz same pogodbe št. 363-03-2/2002, da je ni podpisalo več kot 50% vseh lastnikov. Podpisalo jo je le 5 lastnikov, v sami pogodbi pa ni navedeno, koliko je vseh lastnikov, niti niso navedeni, zato tega tudi ni mogoče preveriti. Ker tožnik ni izkazal, da je predložil veljavno pogodbo, ta tudi ne more biti podlaga za tožbeni zahtevek. Prav tako tožnik ni predložil sklenjene Pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kjer bi bili določeni solastniški deleži, kar je pogoj za sklenitev pogodbo o upravljanju.

Ker tožeča stranka ni predložila sklenjene Pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kjer bi bili določeni solastniški deleži, kar je pogoj za sklenitev pogodbo o upravljanju (skladno z 32. in 53. členom SZ-1 v povezavi s 55. členom) in tako ni izkazala načina delitve stroškov in solastniškega dela tožene stranke na skupnih delih. Upravnik pa lahko stroške in prispevke razdeli in izterja le na način, kot je določen v pogodbi o upravljanju. Le na dogovorjen (ali v nepravdnem postopku določen) način delitve stroškov je upravnik vezan in jih ne more obračunavati med posamezne lastnike poslovnih prostorov po svoji presoji oziroma brez soglasja vseh lastnikov (ali ustreznega sklepa sodišča). Ob sklenitvi pogodbe z upravnikom po 53. členu SZ-1 se upravniku predloži sporazum iz 32. člena SZ-1. Delilniki stroškov, ki jih je izdelala tožeča stranka sama, pa ne morejo predstavljati potrebnega dogovora, zato tudi obračunavanje stroškov glede na bruto površino poslovnega prostora ne more biti podlaga za obračun stroškov.

Sodišče v zvezi s tem zaključuje, da tožnik ni dokazal veljavnosti Pogodbe št. 363-03-2/2002 in obstoja Pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kot tudi ne višine solastnega deleža toženca na skupnih delih stavbe. Iz tega razloga je tožbeni zahtevek neutemeljen.

Tožnik je sicer obrazložil, zakaj prihaja do razlik pri površinah poslovnih prostorov za obračun posameznih stroškov, vendar ni pojasnil, kako to vpliva na velikost toženčevega deleža, ravno ta pa je po navedbah tožnika v bruto izmeri osnova za odmero vtoževanih stroškov. Tožeča stranka tako ni navedla solastniškega deleža tožene stranke na celotnem objektu dovolj določno, saj se navedeni solastniški delež spreminja in ni naveden v absolutni izmeri, ker se osnova za odmero spreminja. Enako velja tudi za navajanje bruto deleža tožene stranke. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je med strankama sporno, ali je tožnik stroške upravljanja, ki se nanašajo na toženca, izračunaval skladno z njegovim solastnim deležem na skupnih delih. Tožeča stranka svojih trditev v skladu s trditvenim bremenom ni dovolj določno dokazala. Trditveno in dokazno breme glede višine solastniškega deleža, ki ga je tožnik upošteval pri izračunu stroškov obratovanja in upravljanja, je na strani tožnika.

Prav tako pa mora biti delež solastnikov na solastni stvari določen vrednostno v sorazmerju s celoto, saj ni dovolj upoštevati le kvadraturo poslovnega prostora nasproti celotni kvadraturi poslovne stavbe. Zato tudi ni pravilno podrejeno sklicevanje tožeče stranke na določbo 2. odstavka 393. člena OZ, da se deljiv obveznost deli po enakih delih, če ni določena drugačna delitev. Delilni kriterij po tej določbi ne more priti v poštev, saj se glede delitve stroškov upravljanja delijo stroški glede na vrednost solastniškega deleža 30. čl. SZ-1. V skladu z 212. členom ZPP mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika. Tožbena trditvena podlaga mora obsegati tudi preverljiv in jasen način obračunavanja stroškov, ki jih tožeča stranka vtožuje, kar v konkretnem primeru pomeni, da bi morala tožeča stranka na zahtevo tožene stranka, da poda ustrezno obrazložitev priloženih listin, natanko navesti, kateri računi so podlaga za vtoževano terjatev in po kakšnem izračunu je tožena stranka prišla do vtoževanega zneska. Tožeča stranka tega ni storila, sodišče prve stopnje pa je sledilo mnenju tožeče stranke, da podrobnejša opredelitev ni mogoča oz. ni potrebna. V tem primeru pa spričo obsežnosti dokumentacije ni mogoče preveriti izračunov tožeče stranke za znesek, ki ga vtožuje. Tožeča stranka bi morala v skladu s pravilom o trditvenem bremenu jasno navesti in označiti kaj je podlaga za vtoževane zneske in kako je do njih prišla. Tožeča stranka je sicer navedla, da so se stroški delili po bruto površini poslovnega prostora in da so se sredstva zagotavljala akontativno, vendar ni navedla, koliko je znašal mesečni obrok akontacije niti ni navedla, kolikšen je bil mesečni znesek obratovalnih stroškov za celoten objekt, da bi sodišče dejansko lahko preverilo, kolikšen delež tega zneska odpade na toženo stranko. Pri tem sodišče opozarja, da ni njegova naloga, da sámo z listanjem po dokazih odkriva pravno odločilna dejstva, temveč njihov obstoj z izvajanjem dokazov le preizkusi. Sodišče zato ni dolžno po dokaznih listinah iskati računov, ki se nanašajo na posamezno mesečno terjatev, ter jih nato seštevati in na podlagi bruto deleža solastnika računati, ali je vtoževana višina terjatve ustrezna ali ne.

Glede na navedeno je sodišče prve stopnje materialno pravno napačno odločilo, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku, saj tožeča stranka ni obrazložila višino vtoževanega zneska, čeprav je, kot že omenjeno, dokazno breme na njej. Predložitev večjega števila listin, še ne dokazuje višino terjatve saj sodišče ni računovodski servis in ni njegova dolžnost, da pregleduje listine in ugotavlja višino terjatev, temveč mora to obrazloženo storiti tožeča stranka. Pritožbi je bilo zaradi tega ugoditi in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje spremeniti in tudi v preostalem delu tožbeni zahtevek zavrniti (čl. 358 ZPP). Sprememba izpodbijane sodbe ima za posledico tudi spremembo odločitve o pravdnih stroških. Tožeča stranka ni uspela v tej zadevi in mora v posledici tega tožencu povrniti pravdne stroške, ki so odmerjeni v skladu z odvetniško tarifo in Zakonom os sodnih taksah. Tak izrek o stroških temelji na določbi čl. 162/2 v zvezi v čl. 154-155/2 ZPP.