Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Za veljavnost najemne pogodbe ni nujno, da je najemodajalec lastnik stvari (lahko jo poseduje na kakšni drugi pravni podlagi). Važno je, da lahko s stvarjo (nepremičnino) razpolaga in jo izroči v rabo.
Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.
1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 137520/2010 z dne 5. 10. 2010 ostane v prvem odstavku izreka v veljavi zaradi plačila 486,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 10. 2010 dalje do plačila in v tretjem odstavku izreka zaradi plačila 57,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 10. 2010 dalje do plačila (I. točka izreka), ter da mora tožena stranka v roku 8 dni od prejema te sodbe plačati tožeči stranki 70,20 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude dalje do plačila (II. točka izreka).
2. Tožena stranka je zoper sodbo pravočasno vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Višjemu sodišču smiselno predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.
4. Pritožba ni utemeljena.
5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).
6. Neutemeljene so pritožbene navedbe tožene stranke, da za vtoževani račun, ki se nanaša na plačilo najemnine za mesec februar 2010, ni pravne podlage. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe pravilno navedlo, da toženi stranki ni uspelo dokazati, da bi pred mesecem februarjem 2010 (to je obdobje, ko je nastala vtoževana terjatev) odpovedala Pogodbo o najemu poslovnih prostorov št. 200-7368/07 z dne 10. 7. 2007 (v nadaljevanju: Pogodba), s katero se je zavezala, da bo tožeči stranki mesečno plačevala najemnino za uporabo poslovnih prostorov in stroške za ogrevanje v kurilni sezoni (v tožbenem zahtevku so zajeti zgolj slednji). Pravna podlaga je torej pogodbena, pritožbene navedbe v tej smeri pa neutemeljene.
7. Tožena stranka v pritožbi citira določilo drugega odstavka 9. člena Pogodbe (1) in navaja, da je v pisni obliki zapisala, da zapušča poslovne prostore zato, ker tožeča stranka nima urejenega lastništva poslovne stavbe in nezakonito oddaja prostore v najem, kar pomeni bistveno kršitev Pogodbe, ter da je ta dogovor sprejel tudi Č. B. (v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bilo sporno, da je ta oseba pooblaščenec tožeče stranke). S tem tožena stranka smiselno navaja, da je bilo s Pogodbo dogovorjeno, da v primeru bistvenih kršitev Pogodbe, za odstop od slednje zadostuje zgolj pisna izjava, ki jo je priložila v spis (priloga B6).
V zvezi s temi pritožbenimi navedbami je sprva treba pojasniti, da sta se pravdni stranki v prvem odstavku 9. člena Pogodbe (priloga A4) dogovorili, da lahko katerakoli pogodbena stranka s priporočenim dopisom odpove pogodbo in je v tem primeru odpovedni rok 60 dni. Nadalje sta se pogodbeni stranki v drugem odstavku tega istega člena dogovorili, da lahko katerakoli izmed strank v primeru bistvenih kršitev pogodbe (ki morajo biti posredovane v pisni obliki) odpove pogodbo brez odpovednega roka. Vendar pa ta dogovor ne spremeni sicer dogovorjenega načina odpovedi pogodbe, kot to smiselno navaja tožena stranka v pritožbi, saj četudi bi tožeča stranka bistveno kršila pogodbo, bi morala tožena stranka dokazati, da je odpovedala pogodbo na enak način, kot sicer: s priporočenim dopisom oziroma z neposredno izročitvijo odpovedi tožeči stranki (ali njenemu pooblaščencu). Edina razlika bi bila v tem, da bi morala tožena stranka k odpovedi priložiti še opis bistvenih kršitev pogodbe, zaradi katerih pogodba preneha pred potekom rednega odpovednega roka, sicer pa bi morala biti obličnost odpovedi enaka.
8. Tožena stranka v pritožbi vztraja pri tem, da je Č. B. 18. 9. 2009 sporazumno sprejel pisno Izjavo o odstopu od pogodbe (priloga B6). Kot je že navedlo sodišče prve stopnje, tožena stranka za te svoje navedbe ni predlagala nobenih dokazov (niti lastnega zaslišanja ne), zaradi česar so te njene trditve ostale nedokazane in jim sodišče prve stopnje ni moglo slediti. Ne gre torej za to, da bi morala tožena stranka v vsakem primeru Izjavo o odstopu od Pogodbe toženi stranki poslati priporočeno po pošti, ampak za to, da tožena stranka ni dokazala, da je bila Izjava o odstopu od pogodbe na kakršenkoli način vročena (izročena) tožeči stranki oziroma njenemu pooblaščencu.
9. Res je sodišče prve stopnje pri povzemanju navedb strank napačno navedlo, da naj bi ustni dogovor potekal 18. 9. 2010 (pravilno: 18. 9. 2009), kar pa je očitna pisna pomota, ki ni vplivala na razumljivost sodbe, saj je sodišče prve stopnje v vseh drugih primerih, ko je navajalo datum, navedlo pravilnega.
10. Tožena stranka navaja, da naj bi sodišče prve stopnje subjektivno navedlo, da je V. G. izjavila, da je bila nazadnje v prostorih 15. 1. 2010, saj je prezrlo, da je obstajal dogovor, da lahko inventar ostane v poslovnem prostoru, kar do vloma v poslovni prostor (17. 2. 2010) ni nikogar motilo. Tožena stranka s temi pritožbenimi navedbami izpodbija dejansko stanje, kar ni dopusten pritožbeni razlog, poleg tega pa je treba pripomniti, da se je sodišče prve stopnje na te okoliščine, ki izhajajo iz zapisnika o sprejemu kazenske ovadbe z dne 17. 2. 2010 (priloga B7) (2), oprlo zgolj v podkrepitev svoje siceršnje presoje o pravno odločilnih dejstvih. Odločilno je bilo namreč predvsem to, da tožena stranka ni uspela dokazati, da je odpovedala Pogodbo. Četudi tožena stranka v poslovnem prostoru ne bi imela prav nobene stvari več in četudi poslovnega prostora osebno ne bi uporabljala, bi morala plačati najemnino in nastale obratovalne stroške, ker ni izkazala, da bi Pogodbo odpovedala. Zato tudi ni pravno pomembno, kar ponovno navaja tožena stranka v pritožbi, da je Č. B. sam predlagal, da naj njen inventar ostane v poslovnem prostoru, da ima en ključ on, enega pa tožena stranka, ter da je tožena stranka prišla zgolj po pošto, sicer pa se je preselila iz K. v H. 11. V pritožbi sme pritožnik navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti že v postopku pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Tožena stranka v postopku pred izdajo izpodbijane sodbe ni zatrjevala, da ji tožeča stranka od 18. 9. 2009 dalje ni pošiljala nobene pošte in nobenih računov, ter da je Č. B. toženi stranki dejal, da ji izjave ni treba pošiljati priporočeno po pošti. Prepozno je tudi sklicevanje tožene stranke na 329. člen Obligacijskega zakonika - OZ, da je njena obveznost prenehala zaradi razlogov, za katere ne odgovarja (sicer pa jih tožena stranka v pritožbi tudi ni navedla).
12. Pravno nepomembne so pritožbene navedbe tožene stranke, da si je tožeča stranka prilastila njen poštni nabiralnik, ki se nahaja v prostorih Zavoda za zdravstveno varstvo X, ter da so višji interesi narekovali postopanje tožeče stranke, ki je neodgovorno in oderuško. Enako velja za pritožbene navedbe, da je tožena stranka tožeči stranki predlagala, da proti plačilu uredi lastništvo poslovne stavbe, ampak do realizacije dogovora ni prišlo.
13. Tožena stranka v pritožbi navaja, da se je soglasnost volje po ugasnitvi obveznosti izkazala dne 18. 9. 2009, ko je podala izjavo glede bistvenih kršitev najemne pogodbe in je v soglasju s tožečo stranko podala izjavo o odstopu od pogodbe. Kot že predhodno navedeno, tožena stranka po ugotovitvi sodišča prve stopnje ni uspela dokazati, da bi to izjavo poslala priporočeno po pošti, niti ni predlagala nobenih dokazov v zvezi s trditvijo, da jo izjavo izročila pooblaščencu tožene stranke neposredno na sestanku dne 18. 9. 2009. Ni izkazala torej, da bi Pogodbo odpovedala.
14. Tožena stranka navaja, da je bila tožeča stranka tista, ki je zlorabila svojo odgovornost in oddala v najem prostore, ki niso bili v njeni lasti, zaradi česar je Pogodba nična. Pritožbene navedbe so neutemeljene, saj pogodba zgolj na podlagi te okoliščine (četudi bi se izkazala za resnično) ne more biti nična, saj za veljavnost najemne pogodbe niti ni nujno, da je najemodajalec lastnik stvari (lahko jo poseduje na kakšni drugi pravni podlagi). Važno je, da lahko s stvarjo (nepremičnino) razpolaga in jo izroči v rabo (prim. prvi odstavek 587. člena in 588. člen Obligacijskega zakonika - OZ).
15. Tožena stranka v pritožbi navaja, da bi moralo sodišče o tožbenemu zahtevku odločati le na podlagi ustnega, neposrednega in javnega obravnavanja, s čimer smiselno zatrjuje, da bi moralo sodišče prve stopnje izvesti narok za glavno obravnavo. S temi pritožbenimi navedbami smiselno opozarja na procesno kršitev iz 10. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je podana v primeru, če sodišče izda sodbo brez naroka, čeprav bi ga moralo opraviti. Višje sodišče je mnenja, da ta procesna kršitev ni podana, saj lahko sodišče prve stopnje v sporih majhne vrednosti odloči brez izvedbe naroka za glavno obravnavo, če po prejemu odgovora na tožbo oziroma pripravljalnih vlog ugotovi, da je o spornem dejanskem stanju mogoče odločiti že na podlagi predloženih pisnih dokazov, nobena stranka pa izvedbe naroka ni zahtevala (2. odstavek 454. člena ZPP). Na ta procesna pravila, ki so posebnost v sporu majhne vrednosti, je bila tožena stranka opozorjena, vendar naroka kljub temu ni predlagala (v pritožbi tudi ne zatrjuje, da bi ga). Pripomniti je, da niti tožeča niti tožena stranka nista predlagali zaslišanja prič, zaradi česar bi bila izvedba naroka nesmiselna, sploh ob dejstvu, da na naroku nobena izmed strank ne bi mogla navajati novih dejstvih in dokazov, saj jih lahko v sporu majhne vrednosti navajata zgolj v vlogah, ki so navedene v 452. členu ZPP (prim. VSL sodba I Cpg 139/2010 z dne 21. 6. 2010). Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je bilo o spornem dejanskem stanju mogoče odločiti že na podlagi pisnih dokazov, zato smiselno očitana procesna kršitev po 10. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.
16. Glede na navedeno pritožbene navedbe niso utemeljene in ker višje sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).
(1) Določilo drugega odstavka 9. člena Pogodbe se glasi: „V primeru kršitve bistvenih določil te pogodbe lahko bilo katera pogodbena stranka odpoved pogodbo brez odpovednega roka. Kršitve bistvenih določil morajo biti posredovane v pisni obliki.“
(2) Iz zapisnika o sprejemu kazenske ovadbe (B8), ki je izjava tožene stranke, je mogoče sklepati, da je imela tožena stranka svoj inventar v poslovnem prostoru še po odpovedi pogodbe, da je bila po zatrjevani odpovedi pogodbe še najmanj dvakrat v tem poslovnem prostoru in da je imela ključ od vrat.