Jedro

Tožnica, ki je zgolj imetnica obligacijske pravice s pridobitnim zahtevkom, sicer (še) ni imetnica lastninske pravice. Kljub temu pa ji pravna ureditev izbrisne tožbe po ZZK-1 priznava stvarnopravno varstvo. Izbrisna tožba ji gre zaradi ničnosti notarskega zapisa, s katerim sta prodajalki obremenili prodani parceli, pri čemer ni razloga, da tožnici varstvo ne bi šlo le zato, ker nedovoljeno razpolaganje z nepremičnino ni bilo usmerjeno v prenos pravice, temveč v njeno obremenitev. Ker je upravičena do izbrisne tožbe, ji a fortiori ni mogoče odreči tožbe za nedopustnost izvršbe na nepremičnini, ki sta bili predmet nedovoljenega razpolaganja. Njen pravni položaj je treba varovati tudi v izvršilnem postopku ter ji na predmetu izvršbe priznati pravico, ki preprečuje izvršbo.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 560,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

_Dosedanji potek postopka_

1. Tožnica je zahtevala ugotovitev nedopustnosti izvršbe, ker ima na spornih nepremičninah lastninsko pravico v pričakovanju. Meni, da je storila vse, kar je v njeni moči, da bi postala lastnica nepremičnine.

2. Sodišče prve stopnje je zahtevek za ugotovitev nedopustnosti izvršbe na spornih nepremičninah zavrnilo. Mnenja je, da tožnica, ki razpolaga samo z zavezovalnim pravnim poslom, ni pridobila lastninske pravice v pričakovanju. Zato na predmetu izvršbe nima pravice, ki bi preprečevala izvršbo. Odločilo je, da mora tožencem povrniti 3.148,79 EUR stroškov pravdnega postopka.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi ugodilo in spremenilo sodbo sodišča prve stopnje ter tožbenemu zahtevku ugodilo. Tožencem je naložilo, da morajo tožnici povrniti 3.173.50 EUR stroškov pravdnega postopka.

_**Dejanski okvir spora**_

4. Za odločanje o reviziji so pomembna naslednja dejstva: ‒ Tožnica je februarja 2007 sprejela ponudbo tretje in četrte toženke za prodajo kmetijskega gospodarstva, ki je bila objavljena na oglasni deski Upravne enote Zagorje ob Savi.

‒ Ponudba je bila dana pod posebnim pogojem, da se posestvo prodaja izključno v celoti.

‒ Med zemljišči, ki so bila predmet prodaje, so bila tudi stavbna zemljišča, med njimi sporni parceli št. 1274/1 in 1287/2, obe k. o. ....

‒ Tožnica je prodajalkama posredovala pogodbo za nakupa vseh nepremičnin, ki so bile predmet ponudbe (celotnega kmetijskega posestva), a sta ponudnici podpis odklonili.

‒ Dne 23. 3. 2007 sta sklenili kupoprodajno pogodbo s prvim tožencem in drugo toženko za stavbna zemljišča ter nato 2. 4. 2007 še za kmetijska zemljišča. Prvi toženec in druga toženka sta takrat tudi nastopila posest na nepremičninah, ki so bile predmet prodaje.

‒ S sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije (v nadaljevanju VS RS) št. II Ips 151/2012 z dne 6. 12. 2012 je bila pogodba med toženimi strankami z dne 23. 3. 2007 ugotovljena kot nična.

‒ Kmalu po prejemu omenjene sodbe VS RS, dne 25. 2. 2013 sta prvi toženec in druga toženka na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa pogodbe o zavarovanju terjatve na spornih nepremičninah pridobila hipoteko za zavarovanje terjatve 494.046 EUR iz naslova vrnitve plačane in izjalovljene kupnine ter vlaganj v nepremičnine, ki so bile predmet nične prodajne pogodbe. Hipoteka je bila v zemljiški knjigi vpisana 14. 6. 2013 z učinkom od 25. 2. 2013. ‒ Na predlog prvega toženca in druge toženke se na podlagi notarskega zapisa pogodbe o zavarovanju zoper tretjo in četrto toženko vodi izvršilni postopek. Predmet izvršbe sta sporni parceli, glede katerih tožnica uveljavlja izločitveni zahtevek.

‒ Pogodba, ki je bila sklenjena s tožničinim sprejemom ponudbe tretje in četrte toženke, je bila pravnomočno odobrena na podlagi sodbe Upravnega sodišča št. I U 1426/2020 z dne 13. 1. 2022. Že pred tem, takoj ko je bila prodaja dokončno odobrena s strani Upravne enote Zagorje ob Savi, je tožnica prodajalki pozvala k izdaji zemljiškoknjižnega dovolila. Ker je bila neuspešna, je 24. 2. 2022 zoper njiju vložila tožbo za izdajo tega dovolila.

‒ Tožnica zahteva s tožbo tudi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, ker sta prvi toženec in druga toženka v izvršilnem postopku uspela kupiti štiri zemljišča, ki spadajo v kmetijsko gospodarstvo, ki je bilo predmet prodaje. Prav tako uveljavlja izbris hipoteke, ki je bila vknjižena na podlagi omenjenega notarskega zapisa.

_**Dopuščeno revizijsko vprašanje**_

5. S sklepom št. II DoR 59/2023 z dne 19. 4. 2023 je bila revizija dopuščena glede vprašanja, »ali ima v okoliščinah konkretnega primera tožnica lastninsko pravico v pričakovanju, ki preprečuje izvršbo, četudi ne razpolaga z razpolagalnim pravnim poslom«. Revizijsko sodišče se je zato omejilo le na presojo tistih revizijskih navedb, s katerimi revidenti izpodbijajo pravno stališče pritožbenega sodišča, da tožnica uživa varstvo lastninske pravice v pričakovanju, čeprav ne razpolaga z zemljiškoknjižnim dovolilom. Revizijske navedbe, s katerimi revidenti zatrjujejo, da »predmet ponudbe ne obstaja več, saj je bil prodan na javni dražbi«, ne zadevajo teme, glede katere je bila dopuščena revizija. Revizijsko sodišče se zato z njimi ni ukvarjalo (371. člen Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

_**Odločitev sodišč nižjih stopenj**_

6. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da tožnica razpolaga z zavezovalnim pravnim poslom za nakup spornih nepremičnin, saj je sprejela ponudbo tretje in četrte toženke za prodajo kmetijskega gospodarstva, posel pa je odobrila upravna enota. Prvostopenjsko sodišče je navedlo, da izvršbo sicer res preprečuje tudi lastninska pravica v pričakovanju, a je za njen obstoj poleg zavezovalnega posla potreben tudi razpolagalni pravni posel (v tem primeru overjeno zemljiškoknjižno dovolilo). Ker tožnica z zemljiškoknjižnim dovolilom ne razpolaga, po mnenju sodišča prve stopnje nima pričakovalne lastninske pravice, s tem pa tudi ne pravice, ki bi preprečevala izvršbo.

7. Sodišče druge stopnje, ki je tožničini pritožbi ugodilo, se je postavilo na drugačno stališče. Navedlo je, da tožnica z zemljiškoknjižnim dovolilom res ne razpolaga, ter da je zavezovalni pravni posel postal perfekten šele, ko je bil dokončno odobren s strani upravne enote v letu 2020, torej že po pridobitvi pogodbene zastavne pravice prve in druge toženke. A gre po mnenju pritožbenega sodišča za pomembni, a ne odločilni okoliščini. Tožnica si je namreč za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila aktivno prizadevala vse od dne, ko je sprejela ponudbo. Ves čas je bila aktivno in premočrtno usmerjena k temu, da bo sporno kmetijsko gospodarstvo ostalo v lasti tretje in četrte toženke (prodajalk), ter da bo nato na podlagi odobrene prodaje preneseno v njeno last. Ni ji mogoče očitati, da bi lahko ravnala drugače. V vseh postopkih, ki jih je vodila za dosego tega cilja, je bila uspešna. Uspelo ji je, da ostane kmetijsko gospodarstvo v lasti prodajalk oziroma si glede štirih stavbnih nepremičnin s tožbo z dne 24. 2. 2022 to še prizadeva. Postopek realizacije sklenjene pogodbe je speljan do faze, ko je pravni posel odobren s strani upravne enote, in ko tožnica v pravdnem postopku zahteva izdajo zemljiškoknjižnega dovolila. Z zemljiškoknjižnim dovolilom ne razpolaga zato, ker ga prodajalki nočeta izdati, sodni postopki pa so dolgotrajni. Bilo bi neskladno z Ustavo, če bi na ta pravni položaj uporabili pravilo, da se tožnici zaradi pomanjkanja zemljiškoknjižnega dovolila odreče varstvo, ki ga imajo v izvršilnem postopku imetniki pričakovalnih pravic.

_**Povzetek navedb strank v revizijskem postopku**_

8. Revidenti trdijo, da je sodišče druge stopnje odločilo v nasprotju z ustaljeno sodno prakso. Tožnici namreč ne pripada varstvo, namenjeno nosilcem pričakovalnih pravic, saj ne razpolaga z razpolagalnim pravnim poslom, ki je po ustaljenem stališču sodne prakse pogoj za pridobitev lastninske pravice. Tudi zavezovalni pravni posel je postal perfekten (odobren s strani upravne enote) šele po tem, ko sta upnika že pridobila pogodbeno zastavno pravico, na podlagi katere se vodi izvršilni postopek. V oporo za svoja stališča se revidenti sklicujejo na odločbi VS RS št. II Ips 284/2015 z dne 18. 2. 2016 in št. II Ips 441/2010 z dne 26. 9. 2013. 9. Tožnica v odgovoru na revizijo navaja, da so toženci ravnali v slabi veri, ker so vedeli, da sta bili nepremični že prodani. Pravni red pa varuje le dobrovernega hipotekarnega upnika. Glede na specifičnost primera, kjer gre za tehtanje med lastninsko pravico v pričakovanju in zastavno pravico tožencev, je treba presojati vse konkretne okoliščine ter se vprašati, ali je kupec naredil vse, kar je bilo v njegovi pravni moči, da bi postal lastnik spornih nepremičnin. Odgovor je pritrdilen. Na drugi strani želijo toženci zlorabiti pravila izvršilnega postopka za izigravanje tožničine pravice, ki izhaja iz odobrene prodajne pogodbe. Ker bi imela kupec (tožnica), če ne bi prišlo do izvršbe na nepremičnini, zoper nedobrovernga hipotekarnega upnika izbrisno tožbo, mora biti njegov položaj pravno varovan tudi v izvršilnem postopku, ki se začne na predlog takega upnika.

10. Revizija ni utemeljena.

_**Izhodišča presoje:**_ _»Pravica, ki preprečuje izvršbo«:_

11. Tožba za nedopustnost izvršbe ali izločitvena tožba ima pravno podlago v tretjem odstavku 65. člena v zvezi s prvim odstavkom 64. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Tako za samo izločitveno tožbo kot za ugovor tretjega v izvršilnem postopku velja, da mora tožnik oziroma tretji v izvršilnem postopku verjetno izkazati, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo. Ta pravica ne samo da pobliže ni zakonsko opredeljena. Njena definicija kot »pravica, ki preprečuje izvršbo«, je povedno votla tavtologija. Sta pa vsebino »pravice, ki preprečuje izvršbo« vsebinsko napolnili doktrina in sodna praksa. Prevladuje stališče, da ugovor tretjega v izvršbi (poleg stvarnih pravic) utemeljujejo le tiste obligacijske pravice, ki omogočajo vrnitveni zahtevek.1 V primeru obligacijskih pravic s pridobitnim zahtevkom imetnik takih pravic (upnik) praviloma nima izločitvenega ugovora. Vse do izpolnitve pogodbe ostaja namreč stvar v premoženju prodajalca ali drugega odsvojitelja in njegova sposobnost razpolaganja s stvarjo ni omejena.2 _**Pričakovalne pravice:**_

12. Ostrino prej povedanega stališča je omilila sodna praksa. Judikatura Ustavnega sodišča je razvila koncept pričakovalnih pravic, ki ga je (že zaradi nujnosti ustavnoskladne razlage) prevzela sodna praksa ostalih sodišč. Ideja pričakovalnih pravic temelji na spoznanju »o protislovju med dejansko niansiranimi prehodi iz enega v drug pravni položaj in med nesposobnostjo prava odzivati se na te odtenke«,3 ko se npr. prenos lastninske pravice na nepremičnini »zgodi v trenutku – takrat, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja«,4 čeprav je do prenosa (pridobitve) lastninske pravice prišlo po določenem postopku, ki pomeni določeno zaporedje pravnih poslov in pravnih dejanj, od katerih je šele zadnje dejanje postavilo piko na »i« in privedlo do prenosa lastninske pravice. Smisel »pravnega varstva pričakovalnih pravic je v spoznanju nujnosti pravnega priznavanja postopnosti, niansiranosti in dialektičnega procesa (in ne skoka), ki na koncu pripelje do nekega premoženjskopravnega položaja«.5 Zato je sodna praksa pridobitelju, ki je razpolagal ne samo z veljavnim zavezovalnim poslom, temveč tudi z razpolagalnim poslom in ki mu je bila nepremičnina izročena v posest, kljub temu, da njegova lastninska pravica (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, natančneje, da zemljiškoknjižno sodišče (še) ni prejelo predloga za vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja (5. člen ZKZ-1), priznala pričakovano lastninsko pravico ter jo v svojih učinkih izenačila z lastninsko pravico.6 V takem položaju je sodna praksa varstvo pridobitelja pred vknjižbo njegove pravice v zemljiški knjigi utemeljila s konceptom ločevanja med prenosom lastninske pravice v notranjem (inter partes) in zunanjem razmerju (erga omnes).7

13. Pričakovalne pravice so torej plod ustvarjalne razlage prava, za katero veljata dve omejitvi. Prva pomeni splošno pravilo, da je treba institute sodniškega prava, ki že po naravi stvari hodijo na meji dopustnega sodniškega aktivizma, razlagati zožujoče. Druga omejitev izhaja iz zahteve po spoštovanju sistemskih in konceptualnih značilnosti določene pravne ureditve. Med take spada načelo ločevanja med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom, ki za prenos lastninske pravice na nepremičnini zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se lahko opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (49. člen SPZ). Koncept pričakovalnih pravic zato ne bi smel privesti do erozije omenjenega sistemskega načela stvarnega prava.

_**Vpliv zemljiškoknjižnega prava na legitimacijo za izločitvene zahtevke:**_

14. Do sedaj povedano bi utemeljevalo priznanje pravno varovane lastninske pravice v pričakovanju samo v primerih, ko je razmerje med pridobiteljem in prenositeljem izpolnjeno, ko torej pridobitelj razpolaga z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom, kar mu (v določenem obsegu) omogoča varstvo še pred vknjižbo njegove lastninske pravice. Ker lahko pridobitelj, ki razpolaga z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom, ob dejstvu, da vložitev predloga za vknjižbo ni časovno omejena, vedno doseže vknjižbo svoje pravice in s tem neomejeno varstvo v razmerju do odsvojitelja, njegovega zahtevka za prepustitev posesti ni mogoče obravnavati kot običajnega obligacijskega (izpolnitvenega) zahtevka.8

15. Da je prej omenjeno ločevanje med notranjem in zunanjem razmerjem zrahljano, potrjujejo tudi določbe prve alineje 3. točke tretjega odstavka 94. člen ZZK-1, ki kupcu, ki mu je stečajni dolžnik še pred začetkom stečajnega postopka izdal notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, omogočajo izločitveno pravico, ter 1. točka prvega odstavka 99. člena ZZK-1, po kateri tudi zaznamba prepovedi odsvojitve in obremenitve, s katero upnik zavaruje svojo terjatev do zemljiškoknjižnega lastnika, ne preprečuje vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini, če je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen še pred začetkom učinkovanja zaznambe.

16. Za pridobitev pravno varovanega pričakovanja lastninske pravice je torej ključno, da je v razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem prišlo do izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, sposobnega za vknjižbo, saj ima (ob veljavnem razpolagalnem poslu) le-ta pravno moč, da pride do prenosa lastninske pravice. Sama vknjižba, v svojem bistvu tehnikalija, je zato namenjena zagotavljanju publicitetnih učinkov, nujnih za varen promet z nepremičninami, ki daje lastniku možnost nadaljnjega knjižnega razpolaganja z lastninsko pravico na stvari.

17. Vpis v zemljiško knjigo je tako namenjen varstvu tretjih dobrovernih oseb in zaupanju v pravni promet.9 Ker pa se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo lahko sklicuje samo dobroverna oseba (10. člen SPZ in 8. člen ZKZ-1), publicitetno načelo ne varuje nedobrovernih oseb, ki nastopajo v pravnem prometu. Njihova nedobrovernost ima prednost pred zemljiškoknjižnim stanjem. Z drugimi besedami, zemljiškoknjižno dovolilo ne učinkuje le v notranjem razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem, temveč tudi navzven in sicer zoper tiste tretje osebe, ki se zaradi svoje nedobrovernosti ali zato, ker ne nastopajo v pravnem prometu v smislu 10. člena SPZ (npr. upnik, ki pridobi prisilno hipoteko v izvršilnem postopku) ne morejo sklicevati na zaupanje v zemljiško knjigo.

18. Novela ZZK-1C10 je razširila legitimacijo za vložitev izbrisne tožbe in stvarnopravno varstvo priznala tudi nekaterim položajem, ko lastninska pravica še ni pridobljena.11 Ne le tisti, čigar stvarna pravica je bila zaradi neveljavne vknjižbe kršena, omenjena novela daje legitimacijo za vložitev izbrisne tožbe tudi imetnikom obligacijskih pravic, osebam torej, ki imajo le pravni naslov za prenos lastninske pravice (zavezovalni pravni posel). Imetniki obligacijskih pravic so torej izenačeni z imetniki stvarnih pravic. In ko imajo v primeru večkratne prodaje nepremičnine ob pogojih četrtega odstavka 243. člena ZZK-1 (nedovoljen namen strank kasnejšega posla) le-ti zagotovljeno varstvo z izbrisno tožbo zoper kasnejše pridobitelje, je treba imetniku obligacijske pravice priznati, da ima na predmetu obligacijske pravice pravico, ki preprečuje izvršbo ter da doseže razglasitev morebitne izvršbe na ta predmet za nedopustno.

19. Ureditev izbrisne tožbe, ki jo je prinesla novela ZZK-1C ima torej učinke na razlago pojma iz prvega odstavka 64. člena ZIZ: »pravica, ki preprečuje izvršbo«. Če ima imetnik obligacijske pravice izbrisno tožbo, je treba njegovi pravici priznati tudi status pravice, ki preprečuje izvršbo. Nelogično bi bilo, da bi bil varovan z izbrisno tožbo, ne bi mu pa kot tretjemu priznali varstva, če bi bila predlagana izvršba na predmet te pravice.12 Prejšnje pojmovanje, po katerem ugovor tretjega v izvršbi (poleg stvarnih pravic) utemeljujejo le tiste obligacijske pravice, ki omogočajo vrnitveni zahtevek (npr. če ima dolžnik posest stvari na podlagi komisijske, zakupne, prevozne ali podobne pogodbe, ki predpostavlja izročitev stvari pogodbenemu partnerju), zato ni več skladno z novo ureditvijo izbrisne tožbe.

_**Pogodba, sklenjena pod odložnim pogojem:**_

20. Tožničina obligacijska pravica izvira iz prodajne pogodbe, katere predmet je kmetijsko gospodarstvo, ki zajema tudi sporni parceli. Tožnica je ponudbo tretje in četrte toženke za prodajo te kmetije, ki je bila objavljena na oglasni deski UE Zagorje ob Savi, pravočasno sprejela. V skladu z načelnim pravnim mnenjem občne seje VS RS z dne 6. 4. 201213 je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena, a pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Odobritev prodajne pogodbe, ki pomeni izpolnitev odložnega pogoja ima zato retroaktiven učinek. Pogodba učinkuje od trenutka sklenitve (drugi odstavek 59. člena OZ).

21. To velja tudi za sporni parceli, ki sta sicer stavbni zemljišči, in na katere ne seže režim prisilnih določb ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči. Tožnica je namreč »podala ponudbo za prodajo celotnega kmetijskega posestva z navedbo, da se posestvo prodaja v celoti«.14 Ker se je torej posestvo prodajalo »izključno v celoti«, se je odložni pogoj odobritve s strani pristojne upravne enote za kmetijska zemljišča po volji ponudnic (prodajalk) razširil tudi na preostala nekmetijska zemljišča, ki so zaradi prodaje kmetijskega posestva v celoti delila usodo kmetijskih zemljišč. Medtem ko je za kmetijska zemljišča pogoj odobritve s strani pristojne upravne enote učinkoval neposredno, je za preostala zemljišča učinkoval posredno - prek pogoja, da se posestvo, torej vsa zemljišča, ki ga sestavljajo, prodaja »izključno v celoti«.

_**Presoja konkretnega primera:**_

22. Naloga revizijskega sodišča je, da glede na predstavljena izhodišča o konceptu pričakovalnih pravic oceni, ali ima tožnica na spornih parcelah lastninsko pravico v pričakovanju, ki preprečuje izvršbo, četudi ne razpolaga z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom. Posebnosti obravnavanega primera sta dve. Prvič, tožničina obligacijska pravica ni bila kršena z vknjižbo lastninske pravice, temveč hipoteke, torej ne zaradi kasnejše odsvojitve, pač pa zaradi obremenitve. In drugič, značilnost obravnavanega pogodbenega razmerja je tudi pogojna veljavnost zavezovalnega pravnega posla, na katerem tožnica gradi svoje pričakovanje lastninske pravice.

_**Kršitev obligacijske pravice z ustanovitvijo hipoteke na predmetu pravice:**_

23. Glede na omenjeno razširitev legitimacije za izbrisno tožbo, bi bilo treba v izhodišču tudi tožnici priznati zahtevek, da se zaradi varstva njene obligacijske pravice izvršba na predmet te pravice izreče za nedopustno. Pogodba o ustanovitvi hipoteke je bila sklenjena z nedovoljenim namenom, da bi se tožnici preprečila pridobitev neobremenjenih nepremičnin. S hipoteko ter nato z izvršilnim postopkom, ki je sledil njeni ustanovitvi, bi tožene stranke izigrale zavezujočo ponudbo prodajalk (tretje in četrte toženke) ter s sodbo VS RS št II Ips 151/2012 ugotovljeno ničnost pogodbe z dne 23. 3. 2007. 24. Tako kot je imela tožnica izbrisno tožbo zaradi ničnosti prodajne pogodbe med toženimi strankami in je z njo uspela, ji gre tudi izbrisna tožba zaradi ničnosti notarskega zapisa, s katerim sta prodajalki obremenili prodani parceli. In ker je upravičena do izbrisne tožbe, ji a fortiori ni mogoče odreči tožbe za nedopustnost izvršbe na nepremičnini, ki sta bili predmet nedovoljenega razpolaganja. Čeprav četrti odstavek 243. člena ZZK-1 (v povezavi s 1. točko prvega odstavka 243. člena ZZK-1, na katero se izrecno sklicuje) ureja le primer večkratnega prenosa lastninske pravice ali izvedene pravice na nepremičnini, ni razlogov, da ta določba ne bi bila uporabna tudi v primerih, ko drugo razpolaganje z nepremičnino ni usmerjeno v prenos pravice, temveč v njeno obremenitev. Ta položaj je namreč v bistvenem podoben neposredno zakonsko urejenemu primeru. Toliko bolj, ker bi realizacija hipoteke pripeljala do trajne izjalovitve tožničine obligacijske pravice. V obeh primerih gre za dvojno razpolaganje, ki je v konkretnem primeru usmerjeno še v izigravanje ničnostnih učinkov pogodbe z dne 23. 3. 2007. 25. Stališče, po katerem je treba imetniku obligacijske pravice, ki mu po ureditvi izbrisne tožbe pripada stvarnopravno varstvo, priznati tudi izločitveni zahtevek, ne nasprotuje sodni praksi, na katero se sklicujejo revidenti. Zadevi, na kateri opirajo revizijske argumente, namreč nista primerljivi z obravnavano. V zadevi II Ips 284/2015, kjer je bilo reviziji ugodeno, je VS RS res navedlo, da »spada med pravice, ki preprečujejo izvršbo na nepremičnino, tudi lastninska pravica v pričakovanju« ter da »le-ta pripada osebi, ki razpolaga z zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je predmet zavarovanja, čeprav se še ni vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnine pričakovalne pravice«.15 Prvič, VS RS je to stališče oprlo na sodno prakso, nastalo pred uveljavitvijo novele ZZK-1C. In drugič, stališča ni uporabilo omejujoče, na način, ki bi zamejeval razlago pojma »pravica, ki preprečuje izvršbo« le na primere, ko tretji razpolaga z zavezovalnim in razpolagalnim poslom, temveč kot razlog za ugoditev reviziji, ki jo je, sklicujoč se na močnejšo pravico v pričakovanju zoper zavrnitev izločitvenega zahtevka vložil tožnik. Enako velja za zadevo II Ips 441/2010, kjer je VS RS reviziji tožnice iz izločitvene pravde ugodilo, ker »je že pred toženčevo pridobitvijo hipoteke v izvršilnem postopku z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi razpolagala z veljavnimi zavezovalnimi in razpolagalnimi pravnimi posli za predmetne nepremičnine«, zaradi česar »so nanjo, kljub odsotnosti zemljiškoknjižnih vpisov, že prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da ji zagotavljajo pravno varstvo v izločitveni pravdi«.16 Z vprašanjem, ali imetniku obligacijske pravice, ki utemeljuje pridobitveni zahtevek, pripada tudi stvarnopravno varstvo in izločitveni zahtevek, pa se VS RS v omenjenih odločbah ni ukvarjalo.

_**Pomen pogojno pridobljene obligacijske pravice:**_

26. Predmet (nameravane) prodaje je (bila) kmetija kot celota - in v njenem sklopu sporni nepremičnini, ki sta, čeprav stavbni zemljišči, delili pravno usodo celote, sestavljene tudi iz kmetijskih zemljišč. Odložni pogoj odobritve s strani pristojne upravne enote zato (prek kmetijskih zemljišč, ki so integralni del predmeta prodaje) velja tudi za sporni parceli.17 Tožnica ni bila edina predkupna upravičenka po ZKZ, ki je sprejela ponudbo za prodajo te kmetije. Poleg nje sta se za nakup potegovala tudi prvi toženec in druga toženka, ki sta prav tako sprejela ponudbo in s prodajalkama (tretjo in četrto toženko) nato 23. 3. 2007 tudi sklenila pogodbo za nakup štirih parcel (št. 1286/2, 1286/1, 1287/2 in 1287/3 vse k. o. ...), ter nekaj dni kasneje, dne 2. 4. 2007 še za preostala zemljišča. V času ustanovitve hipoteke in njenega vpisa v zemljiško knjigo (le-ta je začel učinkovati 25. 2. 2013) je bila tožnica sicer imetnica obligacijske pravice, nastale z njenim sprejemom ponudbe za prodajo. To se je zgodilo februarja 2007, medtem ko je postala odobritev prodaje pravnomočna šele 13. 1. 2022, v zvezi s sodbo Upravnega sodišča št. I U 1426/2020, torej po sklenitvi notarskega zapisa in vpisu hipoteke v zemljiško knjigo. Ko sta tretja in četrta toženka obremenili sporni parceli s hipoteko, tožnica zato še ni bila nepogojna imetnica pravice iz prodajne pogodbe. Pogodba s prodajalkama (tretjo in četrto toženko) je bila sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. To bi na prvi pogled govorilo, da tožnica v času razpolaganja (obremenitve) nepremičnin še ni bila imetnica obligacijske pravice, saj sta bila v enakem položaju s sprejemom ponudbe prodajalk tudi prvi toženec in druga toženka. Pravice enih in drugih so bile pogojne.

27. Vendar to še ne pomeni, da sta prodajalki lahko razpolagali s prodanimi nepremičninami na način, da jih obremenita s hipoteko. Ključnega pomena je dejstvo, da sta to storili z nedovoljenim namenom onemogočiti tožnici uresničitev zahtevka za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah na podlagi zavezovalnega posla. Tako kot je nična kupoprodajna pogodba, ki so jo toženci sklenili 23. 3. 2007, ker so »[s] takšnim ravnanjem […] tožnici v primeru odobritve s strani upravne enote onemogočili realizacijo že sklenjene prodajne pogodbe za celotno kmetijsko posestvo«,18 je iz istih razlogov enaka pravna usoda notarskega zapisa, s katerim je bila ustanovljena hipoteka. Kupoprodajna pogodba med toženci namreč ni bila ugotovljena kot nična zato, da bi se prodajalkama (tretji in četrti toženki) omogočilo nadaljnje razpolaganje na način, kot sta to storili z notarskim zapisom z dne 25. 2. 2013, temveč zato, da bi lahko izpolnili svojo obveznost iz prodajne pogodbe s tožnico. Ozadje obremenitve nepremičnin s hipoteko je zloraba: s pomočjo hipoteke in posledičnega izvršilnega postopka izigrati tožničino pravico ter ničnost pogodbe z dne 23. 3. 2007.19 S tem je uresničena nosilna predpostavka izbrisne tožbe iz četrtega odstavka 243. člena ZKZ: z nedovoljenim namenom onemogočiti izbrisnemu upravičencu uresničitev zahtevka za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi kršenega zavezovalnega posla. Hkrati je podan tudi dejanski stan zlorabe pravic (tretji odstavek 7. člena OZ). Pravic, pridobljenih z zlorabo, pa ni mogoče pravno varovati.20

28. Z uresničitvijo odložnega pogoja, pod katerim je tožnica pridobila obligacijsko pravico, je pogodba začela učinkovati za nazaj, od trenutka sklenitve. Tudi zaradi retroaktivnega učinka odobritve pogodbe je treba vzeti, da je z obremenitvijo nepremičnin s hipoteko kršena tožničina obligacijska pravica, kar ima za posledico izbrisno tožbo. Ko je tako, je treba njeno pravico opredeliti kot pravico, ki preprečuje izvršbo.

_**Odgovor na revizijsko vprašanje:**_

29. Tožnica, ki je zgolj imetnica obligacijske pravice s pridobitnim zahtevkom sicer (še) ni imetnica lastninske pravice. Kljub temu pa ji pravna ureditev izbrisne tožbe priznava stvarnopravno varstvo. Zato je treba njen pravni položaj varovati tudi v izvršilnem postopku ter ji na predmetu izvršbe priznati pravico, ki preprečuje izvršbo. Taka razlaga pojma »pravica, ki preprečuje izvršbo« ostaja v mejah besedne razlage, ki je v resnici istorečje, prav tako pa ne načenja načela ločevanja med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom. Priznanje stvarnopravnega varstva namreč še ne pomeni avtomatične razglasitve lastninske pravice. Imetnik obligacijske pravice ni varovan absolutno, kar je značilnost lastninske pravice, temveč le v razmerju do upnika, ki ne ravna pošteno. Tudi razpolagalna sposobnost, kot »upravičenje, ki je del same pravice«,21 bo pridobljena šele z vpisom v zemljiško knjigo.

_**Odločitev o reviziji:**_

30. Ker ima torej tožnica na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

**Odločitev o revizijskih stroških:**

31. Izrek o revizijskih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. členom ZPP. Toženci z revizijo niso uspeli. Zato sami krijejo svoje stroške revizijskega postopka. Dolžni pa so tožnici povrniti njene stroške odgovora na revizijo. Ti znašajo 560,00 EUR.

_**Sestava senata in glasovanje**_

32. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu tega sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Gl. odločbi Ustavnega sodišča Republike Slovenije (v nadaljevanju US) št. Up-438/04 z dne 6. 7. 2006, t. 4 in št. U-I-110/03, Up-631/03 z dne 14. 4. 2005, ter sodbi VS RS II Ips 256/2014 z dne 19. 2. 2015, t. 8 ter tam navedeno doktrino in II Ips 59/2005 z dne 14. 5. 2015, t. 11. 2 Sodba VS RS II Ips 256/2014, prav tam. 3 J. Zobec, v: L. Šturm, Komentar Ustave republike Slovenije, Dopolnitev – A, Fakulteta za državne in evropske študije, Ljubljana 2011, komentar k 33. členu, r. št. 24. 4 Prav tam. 5 Prav tam. 6 Gl. v tem kontekstu nosilno odločbo US št. Up-591/10 z dne 2. 12. 2010, t. 7-9 ter sodbe VS RS II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012, jedro; II Ips 132/2009 z dne 12. 7. 2012, t. 8, 9 (glede učinkov v razmerju do tetjih) in številne druge. 7 Gl. J. Hudej, I Ščernjavič, Razprava o pomenu izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila in o nekaterih posledicah spremenjene ureditve izbrisne tožbe, Pravni letopis 2013, Inštitut za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, Ljubljana 2013, str. 39, 40. 8 Prav tam, str. 41. 9 To izhaja tudi iz odločbe US št. Up-591/10, t. 9. 10 Uradni list R Slovenije št. 25/11 z dne 4. 4. 2011. Novela ZZK-1C je začela veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu. 11 Gl. M. Juhart, Nekaj dodatnih premislekov k stvarnopravnim izhodiščem pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, št. 2, 2013, str. 6. 12 Gl. J. Hudej, I. Ščernjavič, op. cit., str. 47. 13 Pravna mnenja Vrhovnega sodišča RS, št. I/2012, str. 17. 14 Gl. sodbo VS RS II Ips 151/2011, t. 10. 15 Sklep VS RS II Ips 284/2015 z dne 18. 2. 2016, t. 8. 16 Sodba VS RS II Ips 441/2010 z dne 26. 9. 2013, t. 7. 17 Parc. št. 1287/2 je sicer stavbno zemljišče, za katero ni potrebna odobritev UE. A je bistveno, da tvori kmetijo, ki je bila kot celota predmet nameravane prodaje. Kot je navedlo VS RS v sodbi II Ips 151/2012 z dne 6. 12. 2012, »je tožnica podala ponudbo za prodajo celotnega kmetijskega posestva z navedbo, da se posestvo prodaja izključno v celoti« in »tudi prodajna cena v ponudbi je bila določena glede na takšne pogoje prodaje« (t. 10 navedene sodbe). Prav zato je bila pogodba, ki so jo sklenile in v celoti izvršile tožene stranke glede stavbnih zemljišč (med njimi tudi p. št. 1287/2 k. o. ...) pred oziroma brez odobritve UE nična (gl. omenjeno sodbo II Ips 151/2012, t. 10). Gl. t. 21 te sodbe. 18 Sodba VS RS II Ips 151/2012, t. 10. 19 Prvi toženec in druga toženka »sta […] vedela za pravni posel med tožnico in zemljiškoknjižnima lastnicama« (gl. izpodbijano sodbo, t. 11). 20 Tako VS RS v številnih odločbah, ki jih primeroma ponazarja sodba II Ips 286/2012 z dne 28. 5. 2015, t. 27. 21 M. Tratnik v: M. Juhart et al., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 240.