Jedro

Sodišče obstoj odpovednega razloga ugotavlja za nazaj, torej po stanju pred vložitvijo tožbe (ob vložitvi tožbe morajo biti vsi pogoji za odpoved najemne pogodbe ali za tožbeni zahtevek na izselitev že podani).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Toženka je dolžna izprazniti stanovanje št. 18, ki se nahaja v V. nadstropju stanovanjske stavbe v L., s pripadajočim parkirnim mestom št. 68 v 2. kleti, stoječi na parc. št. 1488/16 in 1488/18 k.o. X. in ga praznega oseb in stvari izročiti tožniku, v roku 15 dni pod izvršbo.

Toženka je dolžna tožniku povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po preteku paricijskega roka do plačila, v roku 8 dni.“

II. Tožnik je dolžan toženki povrniti 501,00 EUR pravdnih stroškov pred sodiščem prve stopnje in 294,74 EUR pravdnih stroškov pred sodiščem druge stopnje, oboje v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženka dolžna izprazniti stanovanje št. 18, ki se nahaja v V. nadstropju stanovanjske stavbe v L., s pripadajočim parkirnim mestom in ga praznega oseb in stvari izročiti tožniku v roku 15 dni, tožniku pa je dolžna povrniti tudi 642,00 EUR pravdnih stroškov, v roku osem dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo je toženka vložila pravočasno pritožbo zaradi napačne uporabe materialnega prava in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je v primeru spora najemodajalec dolžan najemno pogodbo odpovedati sodno, s tožbo pri pristojnem sodišču (tretji odstavek 103. člena in tretji odstavek 112. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1). Tožnik bi tako moral najemno pogodbo odpovedati sodno, s postavitvijo posebnega oblikovalnega tožbenega zahtevka na odpoved najemne pogodbe. Šele v primeru ugoditve takšnemu zahtevku, bi sodišče lahko v dajatvenem delu sodbe toženki naložilo izpraznitev stanovanja. Takšnega zahtevka tožnik ni postavil. Tudi ni nasprotoval navedbam toženke o njunem sporu glede odpovedi (o obročnem plačilu dolga, da se ne bo izselila iz stanovanja, da bo zahtevala povračilo stroškov v zvezi z vlaganji), zato se te navedbe štejejo za nesporno priznane. Tožnik bi tako najemno pogodbo, zaradi obstoja spora, moral odpovedati sodno in je pisna odpoved z dne 1. 9. 2011 brez pravnega učinka. Ta odpoved je bila toženki vročena šele tekom pravdnega postopka, zato bi moral vložiti novo tožbo ali obstoječo tožbo spremeniti s postavitvijo dodatnega oblikovalnega tožbenega zahtevka. Do enakega rezultata se pride tudi skozi jezikovno razlago določbe tretjega odstavka 103. člena SPZ-1, ki v primeru krivdnih razlogov predvideva sodno odpoved najemnega razmerja. Nepravilna je tudi odločitev glede plačila pravdnih stroškov, saj je bilo o stroških te pravde že pravnomočno odločeno s sodno poravnavo z dne 29. 3. 2012 v postopku nad istima strankama pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani III P 17/2011. 3. Tožnik na pritožbo ni odgovoril. 4. Pritožba je utemeljena.

5. V postopku na prvi stopnji je bilo ugotovljeno: da sta pravdni stranki dne 3. 7. 2009 sklenili najemno pogodbo za neprofitno najemno stanovanje (priloga A 3); da pogodbeno dogovorjene obveznosti plačevanja najemnine in ostalih stroškov toženka ni redno izpolnjevala; da je na dan 22. 6. 2010 znašal toženkin dolg iz naslova neplačanih najemnin za februar do vključno junij 2010, 349,06 EUR, dolg iz naslova obratovalnih stroškov pa na ta dan 669,00 EUR; da je tožnik toženko s pisnim opominom z dne 6. 7. 2010 (priloga A 5) opozoril na kršitev najemne pogodbe ter da bo, če dolga ne bo poravnala v roku 15 dni, odpovedal najemno pogodbo; da toženka zapadle najemnine v danem roku ni poravnala; da je tožnik dne 15. 9. 2010 vložil tožbo na izpraznitev stanovanja; da je tožnik toženki dne 1. 9. 2011 enostransko odpovedal najemno pogodbo (priloga A 15).

6. Po četrti alineji 25. člena najemne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki, je neplačevanje najemnine in stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, kar je v skladu tudi z določbo 103. člena SZ-1. Okoliščine v zvezi z obstojem odpovednega razloga je treba presojati v času, ko je tožeča stranka zanje izvedela in nanje opozorila toženo stranko (1). Sodišče tako obstoj odpovednega razloga ugotavlja za nazaj, torej po stanju pred vložitvijo tožbe (ob vložitvi tožbe morajo biti vsi pogoji za odpoved najemne pogodbe ali za tožbeni zahtevek na izselitev že podani). V konkretnem primeru temu ni bilo tako. Ni sporno, da tožnik pred vložitvijo tožbe na izselitev toženki ni odpovedal najemne pogodbe (to je storil z enostransko izjavo šele 1. 9. 2011). Za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka pa je treba najprej odpraviti pravno podlago za uporabo stanovanja, to je odpovedati najemno pogodbo (2). Že iz tega razloga je odločitev sodišča prve stopnje, ki je tožbenemu zahtevku na izselitev ugodilo, materialnopravno zmotna.

7. Poleg tega pritožbeno sodišče soglaša s stališčem pritožnice, da v konkretnem primeru ni mogoče govoriti o tem, da v zvezi z odpovedjo med pravdnima strankama ni spora. Toženka po prejemu opomina z dne 6. 7. 2010 dolžnih zneskov ni plačala, iz stanovanja se ni izselila, zahtevala je povrnitev vlaganj. Med pravdnima strankama tako obstaja spor, najemna pogodba pa se ob sporu odpoveduje s tožbo (3) in enostranska tožnikova odpoved v konkretnem primeru ne zadostuje.

8. Sicer pa iz 25. člena najemne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki, izhaja, da sta se dogovorili, da se v primeru obstoja krivdnih odpovednih razlogov, najemna pogodba odpove s tožbo (4).

9. Ker je torej sodišče prve stopnje materialno pravo napačno uporabilo, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo (358. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP).

10. Ker je toženka s pritožbo uspela, ji je tožnik dolžan povrniti stroške pravdnega postopka pred sodiščem prve in druge stopnje (prvi dostavek 154. člena ZPP). Toženki se prizna 206,70 EUR stroškov odgovora na tožbo (tar. št. 3100 ZodvT), 190,80 EUR za zastopanje na narokih (tar. št. 3102 ZOdvT), 20,00 EUR iz naslova pavšalnih zneskov za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev (tar. št. 6002 ZOdvT), skupaj 417,50 EUR, z 20% DDV (83,50 EUR) je to 501,00 EUR. Tožnici pripada 225,60 EUR za sestavo pritožbe (tar. št. 3210 ZOdvT) in 20,00 EUR pavšalnih poštnih stroškov (tar. št. 6002 ZOdvT), skupaj 245,60 EUR, z 20% DDV (49,12 EUR) je to 294,72 EUR.

(1) Primerjaj sklep VS RS II Ips 36/2007. (2) Tudi iz določbe 112. člena SZ-1 jasno izhaja, da izpraznitveni izrek izhaja iz dejstva, da je bila najemna pogodba odpovedana.

(3) Tretji odstavek 112. člena SZ-1. (4) Tretji odstavek v zvezi s 4. točko prvega odstavka 25. člena pogodbe.