Jedro

Kadar je pri sklepanju pogodbe za eno od strank navzoč njen posrednik, ki pa jo po telefonu v navzočnosti druge stranke seznani o bistvenih sestavinah pogodbe, na katere ta telefonično pristane, druga stranka pa pristanek sprejme, je sklenjena ustna pogodba, ki lahko ob izpolnitvi pogojev iz 73. člena ZOR konvalidira.

Izrek

Reviziji se zavrneta kot neutemeljeni.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta tožnica kot kupec in toženka kot prodajalka dne 27.7.1994 sklenili kupoprodajno pogodbo za stanovanjsko hišo in gospodarsko poslopje, stoječe na parc. št... in ..., vl. št... k.o... V ugotovitveni del sodbe je vneslo tekst kupoprodajne pogodbe, nakar je toženki naložilo, da mora to pogodbo overiti (očitno overiti svoj podpis na njej), sicer bo takšno overitev nadomeščala sodba. Zavrnilo je tožbeni zahtevek, po katerem naj bi bila tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 1,400.000,00 SIT s pripadki. Pritožbi tožene stranke in stranskih intervenientov na njeni strani (njima je namreč toženka sporne nepremičnine znova prodala) je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeni ter sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti obsodilnemu delu te sodbe vlagata reviziji tožena stranka ter stranska intervenienta. Oba uveljavljata revizijske razloge iz prvega odstavka 385. člena ZPP ter oba predlagata njeno spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodb nižjih sodišč ter vrnitev zadeve v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka v reviziji zatrjuje, da je ugotovitev, da sta pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo dne 27.7.1994, v nasprotju s podatki spisa. Veljavna pogodba, ki je bila prijavljena zaradi odmere davka pri republiški upravi za javne prihodke, je bila sklenjena med toženko in stranskima intervenientoma dne 28.9.1994. Tožnica pogodbe z dne 27.7.1994 ni podpisala. Zaradi odmere davka je bila davčni upravi predložena dne 5.10.1994, vendar je slednja odmero davka zavrnila glede na veljavno pogodbo z dne 28.9.1994. Kupoprodajna pogodba, katere obstoj in veljavnost je predmet tožbenega zahtevka, ni bila podpisana s strani tožnice najmanj do 30.9.1994, torej dva dni po 28.9.1994, ko je bila sklenjena veljavna menjalna pogodba med toženko in stranskima intervenientoma. Tako je s sodbo sodišča druge stopnje priznana pravna veljavnost pogodbe, ki ni bila sklenjena v pisni obliki. Pravno nevzdržno je stališče, da je mogoče skleniti pogodbo po zastopniku, ne da bi ta bil veljavno pooblaščen. Formalna obličnost pogodbe ne more biti stvar dogovora strank, saj jo določa zakon. Ugotovitev, da je bila sporna pogodba že pretežno izpolnjena, ni prepričljiva. Ključe stanovanjske hiše je toženka izročila tožeči stranki le zaradi ogleda nepremičnine. Telefonsko sporočilo iz odvetniške pisarne, kjer se je sestavljala pogodba, da bo tožnica nastopala kot kupec, ne pa v pisarni navzoči njen mož, ne pomeni, da je tožnica vedela za vse bistvene sestavine pogodbe.

Revizijske navedbe stranskih intervenientov so enake. Pogodba je sklenjena, ko se stranki zedinita o njenih bistvenih sestavinah. Možno jo je skleniti tudi po zastopniku, vendar v mejah veljavnega pooblastila. Dejanske ugotovitve tako pravno razlago onemogočajo. Ustno zagotovilo ter telefonski razgovor ne moreta sanirati zakonskih določb o obličnosti pooblastila. Pogodbe o prometu z nepremičninami morajo biti pisne. Pravila o konvalidaciji pogodbe, ki ji manjka obličnost, v tem primeru ni mogoče uporabiti. Tožnica tudi ni sanirala nepopolne in neveljavne pogodbe s svojim kasnejšim podpisom. Toženka ključev ni izročila zaradi prepustitve nepremičnine v posest, temveč zaradi njenega ogleda. Nejasna določila pogodbe je treba razlagati v korist druge stranke, torej toženke (100. člen ZOR). V obravnavanem primeru torej ni šlo za sklenitev pogodbe, temveč za pogajanja pred njeno sklenitvijo. Za ugotovitveno tožbo mora biti podana predpostavka v obliki pravnega interesa tožeče stranke. Takšnega pravnega interesa glede na potek dogodkov tožeča stranka ni dokazala. Nastopila je nevzdržna situacija, ko je izpodbijana sodba ugotovila pravno veljavnost sporne kupoprodajne pogodbe, istočasno pa velja tudi menjalna pogodba. Zato bi bilo treba uporabiti pravila glede večkratne prodaje iste nepremičnine. V tem pogledu sta stranska intervenienta bila v dobri veri. V pravočasni dopolnitvi revizije stranska intervenienta nato posebej opozarjata na nelogičnosti in neujemanje izjav zaslišanih prič ter tožeče stranke, pri čemer posamezne primere, ki jih ocenjujeta kot neskladne, posebej navajata.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena ZPP, Zakona o pravdnem postopku).

Reviziji nista utemeljeni.

Glede na tožbeni predmet in zahtevek, ki sta mu nižji sodišči ugodili, v tej pravdi ni mogoče reševati, v reviziji stranskih intervenientov nakazanega, problema dvojne prodaje sporne nepremičnine in s tem dobre (ali slabe) vere stranskih intervenientov ob sklepanju menjalne pogodbe dne 28.9.1994. Slednja pogodba je v tej pravdi kot dejstvo dejanskega stanja glede na datum sklenitve pravno upoštevna le s stališča presoje veljavnosti kupoprodajne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama: njena veljavnost je bila med drugim presojana tudi s stališča, ali je bila sklenjena pred navedenim datumom. V tem okviru sta sodbi sodišč druge in prve stopnje, ki sta kupoprodajni pogodbi med pravdnima strankama priznali veljavnost, sklenitev te pogodbe postavili v čas pred 28.9.1994, ko je bila sklenjena menjalna pogodba. Opisani očitek je revizija stranskih intervenientov (nejasno) uveljavila v okviru bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 354. člena ZPP. Določba 2. člena ZPP naj bi bila nepravilno uporabljena. Vendar pa je bila ta procesna določba (sojenje v mejah postavljenega zahtevka) glede na že navedene razloge v celoti upoštevana. Revizija je v tem obsegu tudi notranje protislovna: čim se problema loteva s stališča dvojne prodaje iste nepremičnine, s tem priznava veljavnost obeh pravnih poslov, torej tudi kupoprodajne pogodbe z dne 27.7.1994. Sicer pa revizija tožene stranke bistvene kršitve določb pravdnega postopka le uveljavlja, ne da bi jih določno obrazložila, revizija stranskih intervenientov pa z navedbami o domnevnih nasprotjih med "izjavami zaslišanih prič in tožeče stranke" pravzaprav posega v dejanske ugotovitve, sloneče na dokazni oceni, kar ne more biti predmet revizijske graje (tretji odstavek 385. člena ZPP). Ne glede na to pa so domnevna nasprotja le citirana, ne da bi iz njih, če res obstojajo, bilo mogoče sklepati, da se nanašajo na presojo odločilnih dejstev (13. točka drugega odstavka 354. člena ZPP). Nasprotno, dejanske ugotovitve v sodbah nižjih sodišč slone na izvedenih dokazih, presojenih v skladu z določbo 8. člena ZPP. Pri tem so navedene odločilne okoliščine, ki se nanašajo na oceno izpovedi pravdnih strank in priče M. T. o sklepanju kupoprodajne pogodbe dne 27.7.1994 in o toženkini izročitvi ključev tožeči stranki dne 8.8.1994. V tem obsegu je sodbi nižjih sodišč mogoče preizkusiti, kar pa za dopolnitev revizije stranskih intervenientov ne velja. Bistvenih kršitev določb pravdnega postopka v postopku na nižjih stopnjah ni bilo.

Odločitev, sprejeta v izpodbijani sodbi, je tudi pravno pravilna, čeprav ob drugačni uporabi materialnega prava. Dejanske ugotovitve, ki so odločilne, so bile upoštevane. Gre za to, da je toženka dne 27.7.1994 kupoprodajno pogodbo v pisarni odvetnika T. in v navzočnosti tožničinega moža podpisala, potem ko je tožnica po telefonu po razgovoru z možem in s pojasnjevanjem pristala na to, da sporno nepremičnino kupi prav ona. To je toženka sprejela. Od celotne kupnine v znesku 165.000 DEM je prejela del v znesku 40.000 DEM, dne 8.8.1994 pa je tožeči stranki celo izročila ključe tedaj nezasedenega dela hiše. Ključi niso bili izročeni zaradi ogleda kupljene nepremičnine, temveč je tako toženkino ravnanje bilo ocenjeno - gre za dejansko ugotovitev, na katero je revizijsko sodišče vezano - kot izročitev nepremičnine v posest. Tožeča stranka je nato pred dogovorjenim rokom (30.9.1994) bila pripravljena izročiti preostanek kupnine, vendar je toženka predmet kupoprodajne pogodbe dne 28.9.1994 odsvojila stranskima intervenientoma.

Izpodbijana sodba je na podlagi navedenih dejstev ugotovila, da je kupoprodajna pogodba dne 27.7.1994 bila veljavno sklenjena (26. člen ZOR, zakona o obligacijskih razmerjih), čeprav jo je tožnica podpisala šele kasneje. Njen kasnejši podpis je dne 27.7.1994 ugotovljeno pomanjkanje obličnosti saniral. Tega dne je bila pogodba sklenjena po zastopniku (84. člen ZOR), ki sicer ni imel pooblastila, vendar je tožnica s podpisom pogodbe dejanja zastopanega kasneje odobrila. Opisani pravni presoji reviziji utemeljeno očitata nedoslednost. Določba drugega odstavka 84. člena ZOR je namreč jasna: zastopnik se mora ob sklepanju posla izkazati s pooblastilom. Veljavna pisna pogodba (5. člen zakona o prometu z nepremičninami - Ur. list SRS, št. 19/76 do 42/86) torej dne 27.7.1994 ni bila sklenjena. Vendar pa ni mogoče prezreti nadaljnjih ugotovitev, ki ob drugačni pravni presoji pripeljejo do enake odločitve, kot je sprejeta v izpodbijani sodbi. Toženka je na zapis pogodbe dala svoj podpis, sprejela je del kupnine, 12 dni kasneje pa tožeči stranki izročila ključe prodane nepremičnine. Tožnica sicer pri razgovorih dne 27.7.1994 ni bila fizično navzoča, sodeloval pa je njen mož kot posrednik. Z vednostjo toženke je po doseženem soglasju o bistvenih sestavinah kupoprodaje po odvetnikovem telefonu od tožnice dobil pristanek, da ona kupi nepremičnino. Iz dejanskih ugotovitev sledi (izpoved M. T.), da je tožnica bila o bistvenih sestavinah pogodbe obveščena. Toženka je na sklenitev take pogodbe s tožnico pristala. Njuni izjavi volje (tožničina po posredniku in telefonično) sta pripeljali do sklenitve pogodbe (26. člen ZOR).

Vendar pa kljub toženkinemu in kasnejšemu tožničinemu podpisu ta pogodba ni bila sklenjena v zahtevani pisni obliki (72. člen ZOR). Sklenjena je bila le ustna pogodba. Veljavnost pogodbe, za katero se zahteva pisna oblika, je podana tudi tedaj, če pogodba ni bila sklenjena pisno, pa je bila vsaj v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR). Gre za presojo, ki zahteva obstoj dejanskih ugotovitev na dveh ravneh. Stranki pogodbe se morata na drug, nepismen način, zediniti o bistvenih sestavinah, nato pa pogodbo pretežno izpolniti. Kadar je pri sklepanju pogodbe za eno od strank navzoč njen posrednik, ki pa jo po telefonu v navzočnosti druge stranke seznani o bistvenih sestavinah pogodbe, na katere ta telefonično pristane, druga stranka pa pristanek sprejme, je sklenjena ustna pogodba, ki lahko ob izpolnitvi pogojev iz 73. člena ZOR konvalidira. Prav to se je zgodilo v obravnavanem primeru. Tožničin mož ni nastopal kot pooblaščenec. Bil je le tožničin posrednik. Dejstvo zapisa pogodbe in izpoved priče M. T. navedeno le potrjujeta.

Izpodbijana sodba pravilno ugotavlja, da sta stranki začeli pogodbo izpolnjevati, "zaradi česar ravnanja med njima po 27.7.1994 ni mogoče oceniti kot dogovarjanje za prodajo nepremičnine". Za uporabo določbe 73. člena ZOR o konvalidaciji pogodbe, ki ni bila sklenjena v predpisani obliki, so ustrezne dejanske ugotovitve na razpolago. Del kupnine je bil plačan, izročeni so bili ključi in načrt hiše, pripravljen pa je bil preostanek kupnine za izročitev toženki v dogovorjenem roku. Mogoče je govoriti o tem, da je neoblično (ustno) sklenjena pogodba bila pretežno realizirana od obeh strani pogodbe - kar še posebej velja za toženo stranko, ki je 8.8.1994 z izročitvijo ključev izročila nepremičnino v posest. Pogodba, ki ni bila sklenjena v predpisani obliki, zaradi izpolnitve v pretežnem delu konvalidira z dnem sklenitve. V tem primeru to pomeni, da je bila dne 27.7.1994 veljavno sklenjena in da je zato tožbeni zahtevek na ugotovitev njenega obstoja in zahtevek na overovitev toženkinega podpisa na njej utemeljen.

Opisana pravna razlaga deloma spreminja razloge izpodbijane sodbe, čeprav njeno odločitev sprejema. Ker reviziji polemizirata z razlago, ki jo sodba sodišča druge stopnje gradi predvsem na določbi 84. člena ZOR o tem, da je sporna kupoprodajna pogodba bila veljavno sklenjena po zastopniku, na njune trditve v tej smeri niti ni treba posebej odgovarjati. Teze o zastopniku in uporabi 84. člena ZOR po prej povedanem namreč revizijsko sodišče ne sprejema, z drugačno pravno razlago vloge tožničinega moža kot posrednika pa je rezultat isti: kupoprodajna pogodba je bila dne 27.7.1994 med pravdnima strankama veljavno sklenjena. Reviziji je bilo zato treba zavrniti kot neutemeljeni (393. člen ZOR).