Jedro

Vse dokler je podano zadostno soglasje etažnih lastnikov za posel rednega upravljanja, preklic izjave o danem naročilu s strani tretje do šeste tožene stranke ob pravilni uporabi materialnega prava ne povzroči prenehanja. Ker posel rednega upravljanja zavezuje tudi tiste, ki se z njimi niso strinjali oziroma so svoje soglasje dali, a so ga kasneje umaknili, uporaba določb ZOR o poslovodstvu brez naročila ne pride v poštev.

Izrek

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da so toženci dolžni tožniku plačati 8.196,27 EUR, in sicer A. J. 1.535,25 EUR, E. J. 1.659,06 EUR, Ž. K. 1.807,64 EUR, Z. M. in I. S. nerazdelno 1.659,06 EUR ter J. Z. 1.535,25 EUR, vsi z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 4. 1997 do plačila. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in odločilo o pravdnih stroških. Ocenilo je, da je izvedba nove kotlovnice posel rednega upravljanja, zato zadošča sporazum solastnikov, katerih solastninski deleži sestavljajo več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Zahtevek zoper prvo in drugo toženko je utemeljilo z določbami o neupravičeni pridobitvi, zoper ostale tožence pa se je oprlo na določbe o mandatni pogodbi.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožencev zavrnilo in v ugodilnem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Kot bistveno je poudarilo, da ima na podlagi veljavnega naročila opravljen posel za posledico, da so dolžni vsi etažni lastniki v skladu s prvim odstavkom 33. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS/I, št. 18/91 – Ur. l. RS, št. 1-2/00, v nadaljevanju SZ) nositi sorazmeren delež stroškov za obnovo kotlovnice.

3. Vrhovno državno tožilstvo izpodbija sodbo sodišča prve stopnje v ugodilnem delu in sodbo sodišča druge stopnje. Uveljavlja razlog zmotne uporabe materialnega prava in meni, da sodišči prve in druge stopnje glede tretje do šeste tožene stranke nista uporabili 765. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), nepravilno pa sta uporabili 749. člen ZOR, glede vseh toženih strank pa nista uporabili določb ZOR o poslovodstvu brez naročila. Podrejeno uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Meni, da pogodba o upravljanju ni bila veljavna, zato upravnik ni mogel opravljati „poslov rednega upravljanja“. Tožečo stranko je treba šteti za prevzemnika naročila za izvedbo obnove kotlovnice. Sodišči sta se zato po nepotrebnem ukvarjali z vprašanjem, kolikšno soglasje je potrebno za naročilo. ZOR v 765. členu določa, da lahko naročnik odstopi od naročila, v tem primeru je dolžan ustrezen del plačila in mora prevzemniku povrniti škodo, ki jo je ta utrpel zaradi odstopa od pogodbe. Ker prva in druga toženka soglasja nista dali, ostali toženci pa so od njega odstopili, je tožnica v razmerju do njih obnovo kotlovnice izvedla le kot poslovodja brez naročila. Tožeča stranka pa glede podlage zahtevka ni izpolnila trditvenega in dokaznega bremena. V zvezi z zatrjevano absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka navaja, da je podana, ker sodišče ni ugotavljalo prikrajšanja oziroma okoriščanja, ki sta predpostavki za uveljavljanje povračilnih zahtevkov.

4. Zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena.

5. Etažna lastnina je bila po SZ izključna lastninska pravica na posameznem delu zgradbe (prvi odstavek 12. člena SZ), v kombinaciji s solastninsko pravico na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v večstanovanjski hiši (tretji odstavek 12. člena SZ). Upravljanje večstanovanjske stavbe v etažni lastnini je sestavljeno iz dejanskih in pravnih ukrepov, ki omogočajo, da stvar čim bolje služi svojemu namenu. Nanaša se na objekt solastnine – v večstanovanjski stavbi v etažni lastnini so to skupni deli, ne pa posamezna stanovanja, ki so v izključni lasti posameznih etažnih lastnikov.

6. SZ v zvezi z opravljanjem skupnih delov stanovanjske hiše razlikuje med odločitvami v zvezi z upravljanjem in odločitvami, ki upravljanje presegajo (odtujitve, sprememba namembnosti, ustanovitev hipoteke, ustanovitev stvarnih služnosti, prenova, izboljšave in podobno). V zvezi z posli rednega upravljanja je predpis omogočil večinsko odločanje, soglasno odločanje vseh solastnikov skupnih delov pa je bilo predvideno le za posle izrednega upravljanja (prvi in tretji odstavek 31. člena SZ). Vrhovni državni tožilec nima prav, da se je sodišče brez potrebe ukvarjalo z vprašanjem, kolikšno soglasje je bilo potrebno za naročilo obnove kotlovnice. Ne da bi se spuščalo v presojo veljavnosti določitve upravnika s pogodbo o upravljanju ... z dne 18. 4. 1996, je tožbeni zahtevek po oceni Vrhovnega sodišča utemeljen že na podlagi mandatne pogodbe. Mandatna pogodba (749. - 770. člen ZOR), katere predmet je bila izvedba del na skupnih delih, je pravni posel in s tem eden od ukrepov upravljanja večstanovanjske hiše ne glede na (ne)veljavnost pogodbe o upravljanju. Njena veljavnost je odvisna od opredelitve, ali gre za posel rednega ali izrednega upravljanja. Presoja sodišč prve in druge stopnje, da je šlo v konkretnem primeru za posel rednega upravljanja, potreben za ohranitev substance stvari (česar vrhovni državni tožilec ne izpodbija), utemeljuje sklep, da za izvedbo naročila ni bilo potrebno soglasje, ampak je zadoščal sporazum solastnikov, katerih solastninski deleži so sestavljali več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Imanentno odločanju z nadpolovično večino je, da posel rednega upravljanja, glede katerega je bila dosežena potrebna večina, zavezuje tudi tiste etažne lastnike, ki se z njim niso strinjali oziroma so svoje soglasje dali, a so ga kasneje umaknili, torej vse tožence. Strinjati se je zato mogoče z nosilnim razlogom sodišča druge stopnje, ki temelji na prvem odstavku 33. člena SZ, da stroški upravljanja, nastali z obnovo kotlovnice, bremenijo vse tožence v sorazmerju s solastninskim deležem, ki ga imajo na skupnih prostorih, objektih in napravah stanovanjske hiše. 7. Vse dokler je podano zadostno soglasje etažnih lastnikov za posel rednega upravljanja, preklic izjave o danem naročilu s strani tretje do šeste tožene stranke ob pravilni uporabi materialnega prava ne povzroči prenehanja naročila (primerjaj s 765. členom ZOR), kot zmotno meni vrhovni državni tožilec. Ker posel rednega upravljanja zavezuje tudi tiste, ki se z njimi niso strinjali oziroma so svoje soglasje dali, a so ga kasneje umaknili, uporaba določb ZOR o poslovodstvu brez naročila (220. - 228. člen ZOR) ne pride v poštev.

8. Vrhovno sodišče je neutemeljeno zahtevo za varstvo zakonitosti zavrnilo (378. člen ZPP).