Jedro

Kupec se v obravnavani zadevi neutemeljeno zavzema za varstvo svojega pričakovanja, da bo postal lastnik na javni dražbi prodanih nepremičnin. V koliziji lastninske pravice dolžnic in kupčeve pričakovalne pravice ima namreč v obravnavani zadevi prva večjo težo in se ji mora druga umakniti.

Odobritev upravne enote glede prodaje kmetijskega zemljišča je zakonska zahteva, da sodišče sme domakniti nepremičnino. Zakonodajalec je izrecno določil, da izvršilno sodišče v takem primeru domik odloži in zgolj ugotovi najboljšega ponudnika, zato v obravnavani zadevi navedena ugotovitev najboljšega ponudnika sama zase še ne zadošča za pojasnjeno ustavnopravno varstvo pričakovalne pravice kupca. Navedeno razlikovanje med ugotovitvijo najboljšega ponudnika in odločitvijo izvršilnega sodišča o domiku je še posebej pomembno pri spletni dražbi, ki je bila opravljena v obravnavani zadevi.

Pri presoji kolizije kupčeve pričakovalne pravice in lastninske pravice dolžnika moramo opraviti ustrezno tehtanje, ki šele lahko da odgovor, katera pravica ima v določeni fazi izvršilnega postopka prednost. Pojasnjena ustavnosodna praksa je nastala v času, ko je bila zakonodajna ureditev bistveno drugačna, zato je potreben vnovičen premislek, ali je nagib tehtnice v korist kupca v trenutku domika še vedno uravnotežena rešitev kolizije med lastninsko pravico dolžnika in pričakovalno pravico kupca.

Nova ureditev domik obravnava le še kot vmesno dejanje, ki nima posebne teže, saj zoper odločitev ni več pravnega sredstva, presoja in razprava o zakonitosti prodaje pa je prenesena v fazo odločanja o izročitvi prodane nepremičnine (šesti odstavek 189. člena ZIZ). S tem je zakonodajalec težišče odločanja o prodaji odločilno premaknil v poznejšo fazo in hkrati tudi pomembno oslabil položaj kupca in okrepil položaj dolžnika s tem, da dolžnik ohrani posest nepremičnine vse do pravnomočnosti sklepa o izročitvi.

Pri tehtanju pravic kupca in dolžnika je sodišče druge stopnje upoštevalo temeljno izhodišče, da ne gre za običajno (pravnoposlovno) prodajo, kjer prodajalec svobodno izrazi voljo za prenos lastninske pravice, ampak prisilno oblastno prodajo z namenom sodnega poplačila upnika.

O pomenu in teži pravice kupca v položaju, ko je upnik poplačan in umakne predlog za izvršbo, po pojasnjenem lahko govorimo le še v luči splošnega zagotavljanja učinkovitosti izvršbe kot take.

Kot ustrezno uravnotežena rešitev se glede na spremenjeno zakonsko ureditev pokaže presoja kolizije med pričakovalno pravico kupca in lastninsko pravico dolžnika, ki se dosledno opre na 193. člen ZIZ glede trenutka varstva kupca v vseh njegovih pridobljenih pravicah, tudi pričakovalne. Kupec je po pojasnjenem varovan šele v fazi izročitve nepremičnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Kupec sam krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ustavilo izvršilni postopek (I. točka izreka), razveljavilo prodajo v izreku navedenih nepremičnin (II. točka izreka) in zemljiški knjigi odredilo izbris zaznambe izvršbe (III. točka izreka).

2. Kupec v pravočasni pritožbi navaja, da velja za pridobitev nepremičnine v izvršilnem postopku na dražbi originarni način pridobitve, zaradi česar sodišče nima vloge prodajalca, ki bi moral izraziti svojo voljo. Poudarja pomen zaključka dražbe s tem, da je znan najboljši ponudnik, čemur sledi domik. Domik po mnenju kupca pomeni le ugotovitev sodišča, da je bila prodaja na dražbi opravljena v skladu s predpisi, nima pa konstitutivnega učinka. Pojasnjuje, da sodna praksa sicer o pomenu domika ni enotna, pri čemer meni, da je pravilno slediti VSL Sklepu III Ip 1899/2014. Kupec prodajo na dražbi primerja s priposestvovanjem, kjer pride do prehoda lastninske pravice ob izpolnitvi zakonskih pogojev. Meni, da je obravnavana zadeva sorodna kot v VSK Sklepu I Ip 165/2009, saj je odločba upravne enote o odobritvi posla bila na dan umika predloga za izvršbo že dokončna in pravnomočna. Sicer je bila izdana s strani upravne enote še odločba o razveljavitvi klavzule o pravnomočnosti, a je kupec zoper njo vložil pritožbo, tako navedena razveljavitev ni pravnomočna. Meni, da je sodišče prve stopnje z ustavitvijo postopka poseglo v njegovo pričakovalno pravico kot kupca, pri čemer se sklicuje na ustavosodno prakso. Povzema potek postopka in meni, da je izpolnil vse zahteve za izdajo sklepa o domiku. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške.

3. Prva in druga dolžnica v odgovoru na pritožbo pojasnjujeta, da je izvršilni postopek utemeljeno ustavljen. Stroška odgovora ne priglašata.

4. Tretja dolžnica in upnik nista odgovorila na pritožbo.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Kupec se v obravnavani zadevi neutemeljeno zavzema za varstvo svojega pričakovanja, da bo postal lastnik na javni dražbi prodanih nepremičnin. V koliziji lastninske pravice dolžnic in kupčeve pričakovalne pravice ima namreč v obravnavani zadevi prva večjo težo in se ji mora druga umakniti.

7. V obravnavani zadevi je bistveno, da je upnik umaknil predlog za izvršbo (zaradi poplačila) pred izdajo sklepa o domiku. Umik je upnikova procesna dispozicija, ki jo lahko poda kadarkoli vse do konca postopka in ima posledico ustavitve izvršilnega postopka (43. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – v nadaljevanju ZIZ). Če je ustavljen izvršilni postopek in s tem tudi izvršba, izvršilno sodišče razveljavi opravljena dejanja, kolikor s tem niso prizadete pridobljene pravice drugih oseb (drugi odstavek 76. člena ZIZ). Zakonodajalec je specialno uredil varstvo pridobljene pravice kupca tako, da je ta varovan od trenutka pravnomočnosti sklepa o izročitvi (193. člena ZIZ). Lastninsko pravico kupec namreč pridobi (originarno) šele na podlagi sodne odločbe sklepa o izročitvi (192. člen ZIZ in 42. člen SPZ)1 in ne že z izpolnitvijo zakonskih pogojev, kot navaja pritožnik. Sprejem ustreznih odločitev izvršilnega sodišča (o domiku in o izročitvi nepremičnine) je bistveno in ne zadošča le aktivnost kupca. Po pojasnjenem pritožnik nepravilno razume vlogo sodišča s tem, da daje samostojen pomen svojim ravnanjem, ki jih po njegovem prepričanju izvršilno sodišče le še povzema v svoje odločitve.

8. Pritožnik se sklicuje na ustavnosodno prakso glede varstva kupca v izvršilnem postopku, po kateri je kupec varovan v svojem pričakovanju, da bo postal lastnik, od trenutka domika na dražbi prodane nepremičnine (pričakovalna pravica kupca).2 Domik se v navedeni ustavnosodni praksi posebej izpostavlja kot odločilno dejanje, ki utemelji upravičeno pričakovanje, ker pomeni naslov za pridobitev lastninske pravice. Če dosledno sledimo navedeni ustavnosodni praksi, je neutemeljeno dolžnikovo prizadevanje, da zmanjša pomen samega dejanja sodišča glede domika v prid predhodnega ravnanja ugotovitve najboljšega ponudnika. Odobritev upravne enote glede prodaje kmetijskega zemljišča je zakonska zahteva, da sodišče sme domakniti nepremičnino (sedmi odstavek 189. člena ZIZ). Zakonodajalec je izrecno določil, da izvršilno sodišče v takem primeru domik odloži in zgolj ugotovi najboljšega ponudnika, zato v obravnavani zadevi navedena ugotovitev najboljšega ponudnika sama zase še ne zadošča za pojasnjeno ustavnopravno varstvo pričakovalne pravice kupca. Navedeno razlikovanje med ugotovitvijo najboljšega ponudnika in odločitvijo izvršilnega sodišča o domiku je še posebej pomembno pri spletni dražbi, ki je bila opravljena v obravnavani zadevi.

9. Spletna dražba se opravi zunaj naroka avtomatizirano v okviru informacijskega sistema in pri njej sodnik ne sodeluje. Čeprav informacijski sistem sam ob koncu dražbe ugotovi najboljšega ponudnika in to dejstvo zabeleži v poročilu (četrti odstavek 188.a člena ZIZ ter 12. in 14. člen Pravilnika o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih), ni hkrati z navedeno ugotovitvijo tudi podan domik, ki ga sicer pri običajni dražbi lahko razglasi sodišče na naroku (tretji odstavek 189. člena ZIZ). Pri spletnih dražbah je domik podan šele z izdajo sklepa o domiku.3 Domik tako ne sledi neposredno po zaključku dražbe, ampak gre za ločeno odločitev sodišča, kar je primer tudi pri običajni dražbi, če je potrebna še navedena odobritev upravne enote.

10. Sicer o trenutku varstva kupca ni enotne sodne prakse in del prakse, ki jo izpostavlja pritožnik v pritožbi, nastanek pričakovalne pravice in njeno prednost pred lastninsko pravico dolžnika pomika tudi že v obdobje pred domikom.4

11. Pri presoji kolizije kupčeve pričakovalne pravice in lastninske pravice dolžnika moramo opraviti ustrezno tehtanje, ki šele lahko da odgovor, katera pravica ima v določeni fazi izvršilnega postopka prednost.5 Sodišče druge stopnje meni, da dokler ni podan domik, kupec še nima niti naslova za pridobitev lastninske pravice, zato v skladu z navedeno ustavnosodno prakso kupčev položaj še ni toliko močan, da bi stopil v položaj, ko je že upravičen do ustavnopravnega varstva pričakovalne pravice. Domik je ravnanje sodišča, zato sodišče druge stopnje meni, da v obravnavani zadevi, ko o njem izvršilno sodišče še ni odločilo, ni bistveno, ali je kupec že pridobil dokončno odobritev upravne enote ali ni, kar sicer kot ključno izpostavlja kupec v pritožbi. Vsaj dokler domika ni, sodišče druge stopnje meni, da je položaj dolžnika močnejši. 12. Pri tem pa sodišče druge stopnje še dodaja, da je pojasnjena ustavnosodna praksa nastala v času, ko je bila zakonodajna ureditev bistveno drugačna,6 zato je potreben vnovičen premislek, ali je nagib tehtnice v korist kupca v trenutku domika še vedno uravnotežena rešitev kolizije med lastninsko pravico dolžnika in pričakovalno pravico kupca. V pretekli ureditvi tako po ZIP, kot tudi po ZIZ je imel domik poseben pomen za utemeljitev trdnosti kupčevega pričakovanja, saj je bilo s pravnomočno odločitvijo o domiku dokončno rešeno vprašanje zakonitosti prodaje.

13. Nova ureditev7 domik obravnava le še kot vmesno dejanje, ki nima posebne teže, saj zoper odločitev ni več pravnega sredstva, presoja in razprava o zakonitosti prodaje pa je prenesena v fazo odločanja o izročitvi prodane nepremičnine (šesti odstavek 189. člena ZIZ). S tem je zakonodajalec težišče odločanja o prodaji odločilno premaknil v poznejšo fazo in hkrati tudi pomembno oslabil položaj kupca in okrepil položaj dolžnika s tem, da dolžnik ohrani posest nepremičnine vse do pravnomočnosti sklepa o izročitvi (četrti odstavek 192. člena ZIZ). Če je obstajala dolžnikova lastninska pravica po pretekli ureditvi zgolj še formalno, saj je kupec pridobil posest, še preden je postal lastnik na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi, je po sedaj veljavni ureditvi lastninska pravica dolžnika ohranjena v njenem najpomembnejšem vsebinskem vidiku vse do formalne izgube v fazi izročitve nepremičnine (prvi odstavek 37. člena SPZ). Navedene zakonske spremembe s tem mnogo bolj koherentno kot pretekla ureditev podpirajo zakonsko ureditev iz 193. člena ZIZ, po kateri je kupec glede pridobljenih pravic varovan (šele) od trenutka pravnomočnosti sklepa o izročitvi.

14. Pri tehtanju pravic kupca in dolžnika je sodišče druge stopnje upoštevalo temeljno izhodišče, da ne gre za običajno (pravnoposlovno) prodajo, kjer prodajalec svobodno izrazi voljo za prenos lastninske pravice, ampak prisilno oblastno prodajo z namenom sodnega poplačila upnika.8 Namen izvršilnega postopka je, skladno z ustavno zahtevo po učinkovitosti pravice do sodnega varstva, zagotoviti izpolnitev obveznosti, ki praviloma izhaja iz pravnomočne sodbe. Glede na tak namen izvršilnega postopka je nujno, da mora zakon, ki to področje ureja, zlasti upoštevati interes upnika.9 Kupčevega interesa potemtakem ne smemo presojati ločeno od navedenega temeljnega namena izvršilnega postopka. Navedeno tehtanje pravic kupca in dolžnika je po pojasnjenem neposredno povezano z razmerjem med upnikom in dolžnikom, ki sta temeljna subjekta postopka, kupec pa je le udeleženec postopka, ki sodeluje v postopku, ki teče zaradi uresničevanja predvsem interesa upnika.10 Izguba, ki lahko doleti kupca zaradi ustavitve postopka v posledici upnikovega umika predloga za izvršbo je zgolj izguba možnosti nakupa nepremičnine, ki je brez aktivnosti upnika, ki je sprožil navedeno sodno varstvo izvršbe, niti ne bi dobil. Tudi presoja teže izgube lastninske pravice za dolžnika je tesno povezana z interesom upnika za izvršbo. Izguba lastninske pravice dolžnika v položaju, ko upnik nima več interesa za izvršbo, ker je bil poplačan, je nesorazmerna že zato, ker je odpadel utemeljen razlog za poseg vanjo.11 Ta izguba pa je tudi bistveno težja od navedene izgube kupca glede pojasnjenega pričakovanja, da bo postal lastnik, saj dolžnik kljub plačilu prisilno izgubi eno najpomembnejših svojih dobrin in to lahko za bistveno nižjo ceno od tržne.

15. O pomenu in teži pravice kupca v položaju, ko je upnik poplačan in umakne predlog za izvršbo, po pojasnjenem lahko govorimo le še v luči splošnega zagotavljanja učinkovitosti izvršbe kot take. Zanima nas, ali bi morebiti kupce manj ugodno varstvo pomembno odvračalo od splošnega sodelovanja na dražbah. Pri tem moramo vzeti v obzir, da lahko kupec pridobi nepremičnino pod bistveno nižjo ceno od tržne.12 Sodišče druge stopnje meni, da navedena posebna ugodnost prisilne prodaje v izvršilnem postopku že sama zase odločilno ohranja splošen interes za sodelovanje na dražbah. Zgolj zaradi nekoliko poznejšega varstva kupca v izvršilnem postopku (premik iz faze domika v fazo izročitve nepremičnine) v položaju, ko je upnik umaknil predlog za izvršbo zaradi poplačila, ni pričakovati pomembnega zmanjšanja zanimanja za nakup. Sodišče druge stopnje mora pri razumevanju zakonskih določil in ustavnih pravic v izvršilnem postopku v okviru dinamične razlage upoštevati tudi aktualne družbene razmere. Ker že dlje časa na trgu nepremičnin vlada močno povpraševanje kupcev, ki presega ponudbo,13 je pričakovati tudi veliko splošno zanimanje za prisilne javne dražbe v izvršilnem postopku.

16. Nenazadnje pa tudi splošen trend zakonodajalca v zadnjih novelah ZIZ kaže na povečano naklonjenost varstvu dolžnika,14 kar lahko upoštevamo tudi pri aktualnem razumevanju varstva dolžnika v razmerju do kupca.

17. Kot ustrezno uravnotežena rešitev se po pojasnjenem glede na spremenjeno zakonsko ureditev pokaže presoja kolizije med pričakovalno pravico kupca in lastninsko pravico dolžnika, ki se dosledno opre na 193. člen ZIZ glede trenutka varstva kupca v vseh njegovih pridobljenih pravicah, tudi pričakovalne. Kupec je po pojasnjenem varovan šele v fazi izročitve nepremičnine, dolžnik, ki ohrani lastninsko pravico, pa je dolžan kupcu na njegovo zahtevo povrniti morebitne stroške v zvezi s sodelovanjem v postopku, ki jih je dolžnik povzročil s plačilom obveznosti šele po izvedeni prodaji.

18. Ker tudi niso podane uradno upoštevne kršitve (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19. Kupec, ki ni uspel s pritožbo, krije sam svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP in prvi odstavek 165. člena v zvezi s 15. členom ZIZ). Odločitev o stroških odgovora na pritožbo pa je odpadla, ker ti niso bili priglašeni (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Primerjaj VSL Sodbo in sklep II Cp 1881/2017 (11. točka obrazložitve in tam navedena sodna praksa). 2 USRS Odločba Up-35/98 in USRS Odločba Up-77/04. 3 Glej tudi VSM Sklep I Ip 297/2022. 4 VSL Sklep III Ip 1899/2014 in VSK Sklep I Ip 165/2009. Drugače na primer VSL Sklep II Ip 245/2021. 5 Na ta bistveni vidik presoje in v tej zvezi šibkost obrazložitve USRS Odločbe Up-77/04 posebej opozarjata odklonilno ločeno mnenje sodnice dr. Wedam Lukić, ki se mu je pridružila sodnica dr. Škrk, in pritrdilno ločeno mnenje sodnice mag. Krisper Kramberger 6 USRS Odločba Up-35/98 se nanaša na Zakon o izvršilnem postopku (ZIP). USRS Odločba Up-77/04 pa se nanaša na ureditev, uveljavljeno z novelo ZIZ-A. 7 Nova ureditev je bila uveljavljena z novelo ZIZ-J. 8 O namenu sodnega varstva v izvršilnem postopka in koncu izvršilnega postopka s poplačilom upnika glej Rijavec, V.: Civilno izvršilno pravo. GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 43 in 187. 9 USRS Odločba U-I-93/03 (drugi odstavek 8. točke obrazložitve). 10 O razlikovanju strank kot temeljnih subjektov in tretjih, ki so le udeleženci, glej Rijavec, V., navedeno delo, str. 86-88. 11 Primerjaj navedeno ločeno mnenje sodnice dr. Wedam Lukić. 12 Za do 70% vrednosti pri prvi prodaji in za do polovice vrednosti pri drugi prodaji. Prvi in drugi odstavek 188. člena ZIZ. 13 Primerjaj Poročilo GURS o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020, str. 9. Nadpovprečna dejavnost trga je zaznana tudi glede trga kmetijskih zemljišč. Prav tam, str. 153. V letu 2021 je bila zaznana rekorda rast cen in transakcij. Glej Poročilo GURS o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2021, str. 7. Poročila so dostopna na https://www.e-prostor.gov.si/podrocja/trg-in-vrednosti-nepremicnin/trg-nepremicnin/ 14 Ekart, A in Rijavec, V.: Zakon o izvršbi in zavarovanju z novelo ZIZ-L. Razširjena uvodna pojasnila. Lexpera in GV Založba, Ljubljana, 2019, str. 45 in 46.