Jedro

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka nastopala v vlogi posrednika za toženo stranko (kot najemnika) in najemodajalca. Gre torej za dvojno posredovanje, ki sicer ni prepovedano. Vendar pa 849. člen OZ določa, da gre pri dvojnem posredovanju posredniku le polovično plačilo od vsakega naročitelja, če ni drugače dogovorjeno. Tak izrecen dogovor, v smislu, da bo celotno provizijo plačala le tožena stranka pa ni razviden niti iz pogodbe, ki je zgolj tipska formularna pogodba. Zato je tožeča stranka upravičena le do polovičnega plačila.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba: - v I. točki izreka spremeni tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 945,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 11. 7. 2019 dalje do plačila; - v II. točki izreka spremeni tako, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da tožeči stranki plača 1.890,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 7. 2019 dalje do plačila (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še povračilo pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev postopka ter višjemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oz. podredno, da jo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. V odgovoru na pritožbo se tožeča stranka zavzema za zavrnitev pritožbe. Priglasila je stroške pritožbenega postopka. Predlaga tudi, da višje sodišče zakonitemu zastopniku tožene stranke izreče denarno kazen zaradi zlorabe procesnih pravic.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti, saj vrednost spornega predmeta ne presega 4.000,00 EUR (495. člen ZPP). O pritožbi je zato odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Višje sodišče je v sporu majhne vrednosti vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala plačilo računa za opravljeno nepremičninsko posredovanje, po katerem se je tožeča stranka zavezala, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik toženo stranko s tretjo osebo, ki se bo z njo pogajala za sklenitev najemne pogodbe. Tožena stranka se je na tožečo obrnila z željo, da ji ta poišče ustrezno skladišče s pisarno za najem. Tožena stranka je ugovarjala ničnost posredniške pogodbe, zaradi nasprotja interesov, ker je tožeča stranka zastopala obe stranki najemne pogodbe z nasprotnimi interesi. Ugovarjala je tudi nepravilno izpolnitev pogodbe.

7. Iz prvostopenjske sodbe izhaja naslednje dejansko stanje, na katerega je višje sodišče vezano: - pravdni stranki sta 13. 10. 2017 sklenili pogodbo o posredovanju za nepremičnino na A. 61 s ceno 3,00 EUR na m2; - dne 22. 11. 2017 je tožena stranka sklenila najemno pogodbo z družbo E. d. d. kot najemodajalcem za nepremičnino iz prejšnje točke; - tožeča stranka je posredovanje opravljala za toženo stranko kot naročitelja posredovanja pri najemu in družbo E. d. d. kot naročitelja posredovanja pri oddaji; - tožeča stranka je po opravljenih pogajanjih pripravila osnutek najemne pogodbe ter dne 21. 11. 2017 še njeno končno različico, pri čemer cena 3,00 EUR na m2 ni bila predmet pogajanj med strankama.

8. Ugovor ničnosti posredniške pogodbe je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker noben zakon ne določa, da bi bilo nedopustno posredovanje za obe stranki hkrati. Po 20. členu ZNPosr mora namreč nepremičninska družba v enaki meri skrbeti za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe in ravnati nepristransko, razen kadar na podlagi dogovora zastopa le naročiteljeve interese. V takem primeru mora o posebnem dogovoru tretjo osebo posebej opozoriti. Stranki najemne pogodbe nista sklenili posebnega dogovora o delitvi plačila za posredovanje, zato je ob upoštevanju relativnosti obligacijskih razmerij temelj za obveznost plačila posredniška pogodba.

9. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi ugovor nepravilno izpolnjene pogodbe, da tožeča stranka ni preverila finančnega stanja najemodajalca, nad katerim se je aprila 2018 začel postopek prisilne poravnave, avgusta 2018 pa stečaj.

10. Neutemeljene so pritožbene navedbe o bistveni kršitvi določb postopka, ker sodišče prve stopnje ni zaslišalo zakonitega zastopnika tožene stranke in priče M. K. Pritožba navaja, da je zaslišanje prvega predlagala, da bi izpovedal o obstoju nasprotnih interesov na strani tožeče stranke. V zvezi s tem trdi (kot že v postopku na prvi stopnji), da je interes najemodajalca po čim višji najemnini, krajši plačilni roki in prevalitev več bremen na najemnika, pri najemniku pa ravno obratno. Takšno posplošeno navajanje o nasprotju interesov, ki so v bistvu del vsake odplačne civilnopravne pogodbe, ne nudi nobene povezave z dejstvi konkretnega primera. Dokazni predlog je zato povsem nesubstanciran prav tako pa tudi neprimeren. Očitki o nasprotju interesov so namreč ostali na povsem abstraktni oz. hipotetični ravni. Tožena stranka niti ni navajala, kako bi se naj to odražalo v obravnavnem primeru, npr. da bi tožeča stranka prepričevala toženo naj sprejme zahteve po višji najemnini ali kaj podobnega. Nasprotno, sodišče prve stopnje je ugotovilo, da cena najema, kot bistven del najemne pogodbe sploh ni bila predmet pogajanj med strankama najemne pogodbe. Tožena stranka ni nikoli konkretno pojasnila kako naj bi tožeča stranka v nasprotju z 20. členom ZNPosr ravnala pristransko. Glede zaslišanja priče M. K. (posrednik, zaposlen pri tožeči stranki) pa višje sodišče ugotavlja, da gre za pričo, ki jo je predlagala tožeča stranka in ne tožena. Zato se v pritožbi tožena stranka ne more sklicevati na kršitev določb postopka, če sodišče prve stopnje ni zaslišalo priče, ki jo je predlagala tožeča stranka.

11. Neutemeljeno je tudi pritožbeno vztrajanje pri tem, da bi morala tožeča stranka preveriti finančno stanje najemodajalca. Nad slednjim se je 5 mescev po sklenitvi najemne pogodbe začela prisilna poravnava, 9 mesecev kasneje pa stečaj. V zakonskih določbah ni nobene opore za takšno stališče. ZNPosr v 25. členu določa obveznost nepremičninske družbe, da pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine, in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozori na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Finančno stanje naročitelja ne sodi med preverjanje pravnega ali dejanskega stanja nepremičnine. Pri tem tožena stranka ni niti pojasnila na kakšen način naj bi tožeča stranka vedela za insolventnost. 12. Je pa sodišče prve stopnje glede na ugotovljeno dejansko stanje in sicer, da je tožeča stranka posredniške storitve opravljala tako za toženo stranko kot najemodajalca E. d. d. zmotno uporabilo materialno pravo. Tožeča stranka je sama navajala, da je bil tudi E. d. d. njen naročitelj (dopolnitev tožbe, listinska št. 37), kar je sodišče prve stopnje štelo za nesporno dejstvo. V tem primeru je torej šlo za dvojno posredovanje, kjer je tožeča stranka nastopala v vlogi posrednika za obe stranki. Za primere dvojnega posredovanja pa OZ v 849. členu določa, če ni drugače dogovorjeno, sme posrednik, ki je dobil naročilo za posredovanje od obeh strank, zahtevati od vsake stranke samo polovico posredniškega plačila in samo polovico stroškov, če je bilo dogovorjeno, da se mu povrnejo. ZNPosr ne vsebuje kakšne določbe, ki bi kot lex specialis drugače urejala vprašanje plačila pri dvojnem posredovanju. Zato je bilo na tožeči stranki, da izkaže drugačen dogovor od tistega, ki ga narekuje 849. člen OZ, v smislu, da bo samo tožena stranka plačala celotno dogovorjeno provizijo. Tega pa ni storila. Dogovor iz posredniške pogodbe med pravdnima strankama (priloga A1), ki v 3. točki določa: „Pogodbeni stranki se dogovorita za plačilo provizije v višini ene mesečne najemnine (DDV ni vključen).[...]“, zakonske domneve o razdelitvi posredniške provizije med oba naročitelja ne ovrže. Pogodba namreč deluje kot tipska pogodba tožeče stranke za posredovanju pri prometu z nepremičninami, saj je treba zgolj ročno napisati podatke o naročniku in nepremičnini, ki je predmet posredovanja, medtem ko so vsa ostala določila natisnjena vnaprej. Poleg tega je provizija v višini enomesečne najemnine običajna, od uveljavitve Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-C)1, pa je določena kot najvišja dovoljena provizija. Zato je posrednik pri dvojnem posredovanju upravičen do plačila le polovične provizije od vsakega naročitelja, če ne izkaže, da je bilo izrecno dogovorjeno, da bo samo en naročitelj plačal celotno provizijo ali kako drugače, pri čemer pa mora biti jasno opredeljeno, da gre za dvojno posredovanje. Zato je tožeča stranka upravičena le do polovice vtoževanega zneska in sicer 945,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 7. 2019 dalje do plačila.

13. Na koncu še višje sodišče odgovarja na predlog tožeče stranke v odgovoru na pritožbo, da izreče tožeči stranki kazen zaradi zlorabe procesnih pravic. Takšen predlog je neutemeljen, saj vložitev pravnega sredstva zoper sodbo, četudi se tožeči stranki zdi še tako logična ali prepričljiva, ne more pomeniti zlorabe procesnih pravic. Pravica do pritožbe je namreč zajamčena z Ustavo RS in koriščenje te možnosti ne more pomeniti zlorabe procesnih pravic.

14. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, kot izhaja iz izreka te sodbe (peta alineja 358. člena ZPP), drugih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa ni zaznalo (drugi odstavek 350. člena ZPP).

15. Sprememba prvostopenjske sodbe terja tudi spremembo stroškovne odločitve (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je uspeh vsake stranke polovičen, je višje sodišče odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP), iz enakega razloga pa tudi vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Uradni list RS, št. 47/2019, ki pa v času sklenitve zadevne posredniške pogodbe še ni veljal, prav tako pa omejitev provizije pri najemu ne velja za gospodarske subjekte.