Jedro

V obdobju Stanovanjskega zakona, ki ni več vseboval kogentnih pravil o akcesorni vezanosti pravic na funkcionalnem zemljišču na pravice na stavbi, kot je to pred njim določal Zakon o prometu z nepremičninami v 7. členu in je torej odpadla podlaga, da je tudi funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine, pa ni videti razloga, za to, da se prodajalec in kupci posameznih delov, kljub določbi 9. in 12. člena Stanovanjskega zakon, ne bi mogli dogovoriti, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le zemljišče pod stavbo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje (v nadaljevanju: sodišče) je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se kot pripadajoče zemljišče k naslednjim stavbam: - katastrska občina 2. P., stavba 3 (ID 5), z naslovom O. 1, L., P., - katastrska občina 2. P. stavba 5 (ID 3), z naslovom O. 1 a-b, L., P., - katastrska občina 2. P. stavba 6 (ID 9), z naslovom O. 1 c, L., P. določijo naslednje parcele: - katastrska občina 2. P. parcela 1 (ID 4), - katastrska občina 2. P. parcela 2 (ID 8), - katastrska občina 2. P. parcela 3 (ID 2), kot splošni skupni del vseh treh stavb (točka I izreka) ter da se v zemljiški knjigi pri parcelah iz prejšnje točke v vrstnem redu zaznambe spora o določitvi pripadajoče nepremičnine z ID pravice/zaznambe 17 vpiše skupna lastnina v korist vsakokratnih lastnikov stavb iz prejšnje točke ter je hkrati zemljiški knjigi odredilo vknjižbo izbris zaznambe postopka za določitev pripadajočega zemljišča po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju: ZVEtL) z ID pravice/zaznambe 47 (točka II izreka). Glede stroškov postopka je odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka, skupne stroške pa nosijo predlagatelji (točka III izreka).

2. Zoper navedeni sklep se pritožuje prva nasprotna udeleženka po pooblaščencu, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter predlaga, da se izpodbijani sklep spremenit tako, da se kot splošni skupni del vseh treh stavb določita zgolj parceli št. 2 in 3 in ne tudi parcela 1, vse k.o. P.1, podrejeno pa naj se navedeni sklep razveljavi in zadeva vrne sodišču v ponovno odločanje. Navaja, da so se pogodbe, s katerimi so se prodala stanovanja, sklepale v letu 1999. Takrat projekt etažne lastnine še ni bil izdelan, etažna lastnina v zemljiški knjigi še ni bila vpisana. Ustvarjena je bila t.i. dejanska etažna lastnina. Pritožnica je v svojih vlogah izrecno navedla, da s prodajo posameznih delov kupci niso pridobili lastninske pravice na parceli 1, pri čemer to niti ni bilo navedeno v pogodbah. Trdila je, da lastninske pravice na pripadajočem zemljišču, mimo pogodbene volje, etažni lastniki niso pridobili niti na podlagi pogodb niti po zakonu. Meni, da je treba določbi 9. in 12. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ) presojati v povezavi z vsebino sklenjenih pogodb, in da je nujen skupni del le zemljišče pod stavbami. Pri presoji ali je zakonodajalec z vsebino 9. in 12. člena SZ določil, da je nujni skupni del tudi funkcionalno zemljišče, je treba upoštevati, da je bil zakon sprejet v času, ko je veljal Zakon o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: ZPN), ki je v 7. členu določal, da se s prenosom lastninske pravice na stavbi, prenese tudi pravica uporabe (zemljišče je v družbeni lastnini) oz. lastninska pravica (na zemljišču je lastninska pravica) na zemljišču pod stavbo in zemljišču, ki je potrebno za redno rabo. Ta zakon je nehal veljati 24.7.1997 z uveljavitvijo Zakona o stavbnih zemljiščih, ki takšne ali podobne določbe ni več vseboval. Podlaga za razlago, da je tudi funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine, je odpadla. V času, ko so se sklepale sporne pogodbe (v letu 1999) noben veljaven zakon lastniku stavbe, ko je do oblikovanja etažne delitve prišlo še pred prodajo posameznih delov z enostranskim aktom, ni nalagal, da mora kot nujen del stavbe določiti tudi funkcionalno zemljišče. Za primer, ko je do oblikovanja dejanske etažne lastnine prišlo s prodajo posameznih delov, zato ne more veljati drugače. Tako ni videti razumnega razloga za to, da se prodajalec in kupci posameznih delov, kljub določilu 9. in 12. člena SZ, ne bi mogli dogovoriti, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le zemljišče pod stavbo. Stališče sodišča se tako nanaša na nakupe posameznih delov v stavbah v obdobju pred letom 1997, ko je še veljal 7. člen ZPN. Neustrezno je tudi sklicevanje na prvi odstavek 190. člena SZ-1 iz leta 2003 in prvi odstavek 217 člena Zakona o graditvi objektov, saj ti določbi urejata položaje, ki so obstajali na dan uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju: ZLNDL) v letu 1997. To pa s pravicami etažnih lastnikov v stavbi, ki je bila zagrajena kasneje in na zemljišču v zasebni lastnini, nima nič skupnega. Zato je za presojo pravic etažnih lastnikov na ugotovljenem pripadajočem zemljišču odločilna vsebina sklenjenih pogodb oz. vprašanje, ali so pogodbene stranke z dogovorom razmerje uredile drugače, kot je to sicer predvideval SZ. Pritožnica zatrjuje, da je parcela 1 že vseskozi v njeni lasti in nikoli ni bila prodana predlagateljem oz. lastnikom stavb. Sodišče se z vsebino oz. razlago pogodb ni ukvarjalo. Pogodb predlagatelji k predlogu sploh niso predložili, zato njihov predlog ni utemeljen. Zgolj dejstvo, da so predlagatelji vpisani kot etažni lastniki stavbe še ne pomeni, da so kupili tudi pripadajoče zemljišče. Dejansko stanje je zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovljeno. Sicer pa parcela 1 predstavlja samostojno nepremičnino, ki funkcionalno ni povezana z navedenimi stavbami in je mogoča njena samostojna uporaba, tudi ni nujno potrebna za normalno uporabo stavb, zato ne more predstavljati pripadajočega zemljišča k stavbam. Nobena izmed stavb ne stoji na parceli 1, zato ni izpolnjena že predpostavka, da gre za zemljišče, ki je del zemljiške parcele, na kateri stavba stoji. V naravi ta parcela predstavlja zunanje parkirišče, ki je ograjeno, pri vhodu je postavljena zapornica, uporaba parkirišča pa je omogočena le osebam, ki za parkiranje plačajo parkirnino. Stavbe imajo svoja ločena parkirišča. Tudi pretekla raba zemljišča izkazuje, da se je to uporabljalo ločeno, saj so morali tudi etažni lastniki, ki so ga želeli uporabljati, plačati parkirnino. Iz prostorskih aktov ne izhaja, da bi bila sporna nepremičnina neposredno namenjena za redno rabo stavbe. Izvedenka sicer v točki 7 izvedenskega mnenja zatrjuje, da tovrstna raba izhaja iz načrtov zunanjih ureditev, vendar to trdi zgolj pavšalno. Vse navedeno potrjuje, da parcela 1 ni bila izvorno neposredno namenjena za redno rabo stavbe niti ni bila nikoli povezana z redno rabo stavbe. V kolikor bi bila tudi parcela 1 določena kot pripadajoče zemljišče, bi bilo poseženo v pravico pritožnice, ki jo je pridobila v dobri veri. Prišlo bi do odvzema njene lastninske pravice in to povsem brez pravne in dejanske podlage.

3. Predlagatelji so na pritožbo podali odgovor, v katerem konkretizirano prerekajo pritožbene navedbe in predlagajo zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijanega sklepa.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi gre za določitev pripadajočega zemljišča po določbah ZVEtL, ki je veljal v času odločanja sodišča, k dvoposlovni stavbi in garažni hiši z naslovom O. 1, O. 1 a-b in O. 1 c v P..

6. Sodišče je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da so bile prodajne pogodbe po večini sklenjene v letu 19992, in da etažna lastnina ni bila vzpostavljena že ob nakupu3. Torej je prišlo do t.i. dejanske etažne lastnine, in to po 25.7.1997, ko je začel veljati Zakon o stavbnih zemljiščih, ki ni več vseboval kogentnih zakonskih pravil o akcesorni vezanosti pravic na funkcionalnem zemljišču na pravice na stavbi, kot je to pred njim določal ZPN v 7. členu. Podlaga za razlago, da je tudi funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine, je s tem odpadla. Da je bil edini nujni skupni del etažne lastnine v spornem obdobju le stavbišče, potrjujejo tudi takrat veljavni predpisi o vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo. Glede na navedeno pa ni videti razumnega razloga za to, da se prodajalec in kupci posameznih delov, kljub določbi 9. in 12. člena SZ, ne bi mogli dogovoriti, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le zemljišče pod stavbo.

7. Upoštevaje navedeno bi po oceni pritožbenega sodišča pritožnica v postopku na prvi stopnji morala zatrjevati, da je bilo s kupci posameznih delov v obravnavanih stavbah dogovorjeno, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le zemljišče pod stavbo, kar bi moralo biti razvidno tudi iz sklenjenih prodajnih pogodb. Pritožnica sicer v pritožbi trdi, da je v svojih vlogah izrecno navedla, da s prodajo posameznih delov kupci niso pridobili lastninske pravice na sporni parceli, pri čemer je bilo to tudi navedeno v pogodbah, vendar ne pojasni v kateri vlogi konkretno je to navedla. Pritožbeno sodišče teh navedb ni zasledilo. Zatrjevala je le, da sporna parcela ne more predstavljati pripadajočega zemljišča k obravnavanim stavbam, ker gre za samostojno nepremičnino, ki ni funkcionalno povezana z navedenimi stavbami; mogoča je njena samostojna uporaba, ločeno od uporabe stavb; da gre za ograjeno parkirišče, ki ima na vhodu zapornico; da posest izvršuje ona in da bi z določitvijo sporne parcele kot pripadajočega zemljišča k navedenim stavbam prišlo do odvzema njene lastninske pravice, brez pravne in dejanske podlage. Gornje pritožbene navedbe torej predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto (337. člen ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju: ZNP) in zato ne terjajo odgovora pritožbenega sodišča. 8. Pritožbe ne more biti uspešna z izpostavljanjem, da obravnavane stavbe ne stojijo na sporni parceli št. 1 in da zato ne gre za pripadajoče zemljišče v smislu drugega odstavka 7. člena ZVEtL, saj hkrati ne zatrjuje, da ta parcela ni nastala iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji. Pri tem ne gre spregledati, da pritožnica nima pomislekov, da ne bi bili pripadajoče zemljišče parceli 3 in 2, ki pa sta obe nastali iz parcele 1, kot to ugotavlja sodišče v 8. točki obrazložitve in na katerih tudi ne stoji nobena od navedenih stavb. Prav tako pritožnica ni tretji v smislu tretjega odstavka 7. člena ZVEtL.

9. Pritožba ne prepriča niti z navedbami, da sporna nepremičnina ne predstavlja pripadajočega zemljišča k navedenim stavbam, saj v celoti spregleda navedbe sodišča, da je izvedenka ugotovila: - da je uvoz in izvoz iz garažne hiše (stavba 6020) v opisih in prikazih v načrtih načrtovan skupaj in preko območja z zunanjimi parkirnimi mesti na površinah današnje parcele št. 1, zaradi česar gre za tesno povezanost delovanja garažnega objekta in zunanjega parkirišča in ločevanje parcele od garažnih enot ne bi bilo smotrno (13. točka obrazložitve); - da iz projektov in načrtov, ki so bili podlaga za izdajo gradbenih dovoljenj, izhaja, da sta bili za parkiranje uporabnikov T. L. (predmetne tri stavbe) kot enakovredno mišljena tako garažna hiša kot parkirišče na vzhodni strani centra; - da je bila gradnja parkirne hiše zasnovana skupaj s zunanjimi parkirišči kot rešitev mirujočega prometa za potrebe celotnega kompleksa T. L.; - da so parkirne kapacitete za zaposlene in obiskovalce predvidene v garažni hiši in na zunanjem parkirišču kompleksa ter - da so površine garažne hiše in zunanjega parkirišča programsko, predmetno in prostorsko funkcionalno povezane in prepletene.

10. Upoštevaje vse navedeno je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijanji sklep (2. točka 365. čelna ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

1 V nadaljevanju bodo parcele označene brez k.o. 2 Ne držijo navedbe predlagateljev v odgovoru na pritožbo, da so v postopku zatrjevali, da so bile pogodbe sklenjene že v letih 1991/92. Zatrjevali so, da so se navedene stavbe gradile v več etapah, da je bila stavba O. 1 zgrajena leta 1991, ostali dve pa koncem devetdesetih let, in da je prva nasprotna udeleženka po izgradnji posamezne stavbe posamezne dele v njej takoj odprodala. Kdaj je do prodaj točno prišlo, navedb ni. 3 Razlogi v 8. točki obrazložitve.