Jedro

Po tretjem odstavku 458. člena OZ se neznatna napaka ne upošteva. Pri presoji, katera napaka ima značilnost (pravno naravo) neznatne napake, je treba upoštevati vrsto stvari in zlasti (kupčeve) interese v zvezi z namenom uporabe stvari. Značilnost neznatne napake imajo tista odstopanja, ki so v mejah za določeno vrsto stvari običajnih odstopanj.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se v izpodbijanih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo kupnino, določeno v prodajni pogodbi med tožnico in njenim že pokojnim možem kot kupcema in tožencem kot prodajalcem, za stanovanje s pripadajočo shrambo in parkirnim mestom, znižalo za 4.609,55 EUR (I. točka izreka), v presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Nadalje je razsodilo, da je toženec dolžan tožnici plačati 7.744,77 EUR s pripadajočimi obrestmi, v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Glede stroškov je odločilo tako, da jih je tožnica dolžna povrniti tožencu v višini 46,11 EUR (IV. točka izreka), stranskemu intervenientu pa v višini 271,988 EUR (V. točka izreka).

2. Zoper zavrnilni del sodbe se pritožuje tožnica, zoper njen ugodilni del pa toženec, posledično oba tudi zoper stroškovni del. Uveljavljata vse kršitve iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Tožnica predlaga, da višje sodišče spremeni prvostopenjsko sodbo tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, toženec pa tako, da zahtevek v celoti zavrne, oba pa podrejeno, naj sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje.

3. Tožnica obširno graja odločitev in razloge prvostopenjskega sodišča glede zahtevka zaradi nevgradnje bideja, zaradi nevgradnje steklene stene med zimskim vrtom in notranjim prostorom, zaradi znižanja kupnine zaradi manjvrednosti notranjih vrat, glede zahtevka zaradi manjkajočih notranjih senčil in nedokončanih sten v shrambi, zaradi poškodovanega parketa, poškodovanih okenskih stekel ter zaradi manjvrednosti stopnic.

4. Toženec pa obširno graja odločitev in razloge prvostopenjskega sodišča v zvezi z zahtevkom za plačilo obresti za predplačilo kupnine, zahtevkom za povrnitev stroškov za priklop na električno omrežje, o ugovorih glede oblikovanja zahtevka za znižanje kupnine in dokaznega postopka, v zvezi z zahtevkom zaradi neustreznih vhodnih vrat, zaradi manjkajočih zunanjih senčil, zaradi neustrezne zvočne izolacije, zaradi poškodovanega parketa in zaradi neustreznih balkonskih vrat. 5. Tožnica in toženec sta na nasprotni pritožbi odgovorila. Z argumenti pritrjujeta odločitvi in razlogom prvostopenjskega sodišča, ki so jima v korist ter zavračata nasprotne pritožbene navedbe. Zahtevata povrnitev stroškov, ki so jima nastali z odgovorom na pritožbo.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Tožnica je ena izmed 161 tožnikov, ki so novembra 2007 vložili tožbo zoper prodajalca stanovanj, ker naj bi bila ta obremenjena s stvarnimi napakami, zaradi česar so zahtevali znižanje kupnine, zahtevali pa so tudi plačilo obresti od zneska predplačila kupnine in povrnitev stroška za priklop na električno omrežje. Sodišče prve stopnje je nekaj tožnikov izločilo in postopek vodilo kot vzorčni primer. O tožničinem zahtevku je odločilo po pravnomočnosti odločb v vzorčni pravdi in z enakimi argumenti kot v vzorčnem primeru. Razlogi glede v tej pravdi spornih zaključkih prvostopenjskega sodišča so navedeni tudi v odločbah, ki jih je sodišče v dejansko isti zadevi izdalo pred izpodbijano sodbo. Toženec je vse te odločbe prejel, torej je z argumenti seznanjen. Glede na to in podano trditveno in dokazno podlago je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo vsa sporna dejstva ter v zadostni meri odgovorilo na vse relevantne ugovore tožnice in toženca. Odločitev je materialnopravno pravilna. Pritožbeno sodišče se zato sklicuje na jasne razloge prvostopenjskega sodišča in bo v nadaljevanju odgovorilo na bistvene pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP).

O pritožbi toženca O ugovorih glede zahtevka za znižanje kupnine

8. Pritožba vztraja, da bi morala tožnica že ob vložitvi tožbe postaviti oblikovalni zahtevek. Ker ga ni, je skladno s 480. členom Obligacijskega zakonika (OZ) nastopila prekluzija za uveljavljanje pravic tožeče stranke iz naslova znižanja kupnine. Od obvestila tožnice o morebitnih napakah do postavitve zahtevka je preteklo več kot eno leto. V nasprotju z načelom pravne varnosti je, da je sodišče varovalo tožničino pravico, da je po vložitvi tožbe lahko spremenila tožbeni zahtevek, glede na domnevno spremenjeno sodno prakso, kljub enakemu zakonskemu določilu (480. člen OZ), ni pa varovalo pravice tožene stranke, ki se je v okviru pravne varnosti in zaupanja v pravo zanesla na pozitivno pravo. Sprememba sodne prakse ne more varovati stranke pred pravili o prekluziji. Ni šlo za primer prevladujoče sodne prakse, ampak za primer neenotne sodne prakse, zato bi se morala tožnica v večji meri opreti na zakonska določila in ne na neenotno sodno prakso ter že v roku, v katerem je vložila dajatveni zahtevek, postaviti oblikovalni zahtevek.

9. Ta ugovor toženca je bil že večkrat obravnavan in vedno zavrnjen.1 Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da sodna praksa leta 2007, ko je bila vložena tožba, glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje že dajatveni zahtevek, ni bila enotna. Večinoma so sodišča dopuščala zgolj dajatvene zahtevke.2 Vrhovno sodišče RS pa je v sodbi II Ips 28/2012 z dne 17. 10. 2013 zavzelo stališče, da je zahtevek za znižanje kupnine po OZ urejen kot tožbena oblikovalna pravica. Do spremembe sodne prakse je torej prišlo po vložitvi tožbe v tej zadevi. Zaradi spremembe sodne prakse pa ne sme biti prizadeta pravica do sodnega varstva.3 Če bi bil v obravnavanem primeru tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi nesklepčnosti, bi tožnica izgubila sodno varstvo. V pravico tožeca do pravne varnosti z obravnavanjem dajatvenega zahtevka ni bilo poseženo, saj mu je bilo že ob vložitvi tožbe jasno, da tožniki zahtevajo pravno varstvo z jamčevalnim zahtevkom za znižanje kupnine. Ker je sodna praksa dopuščala dajatvene zahtevke, sprememba stališča ne posega v pravni položaj toženca, saj gre le za način uveljavljanja zahtevka za znižanje kupnine.

Glede dokaznega postopka

10. Pritožba navaja, da sodišče prve stopnje sploh ne omeni dokaznega sklepa, s katerim je zavrnilo dokaze z zaslišanjem prič, še posebej predstavnika podjetja D. d.o.o., D. P. Sodišče se sklicuje zgolj na dopis družbe D. d.o.o., kar ne zadostuje. Priča je bila predlagana za zaslišanje v zvezi z načinom vgradnje vrat in bi lahko izpovedala o samem postopku, načinu in materialih, ki so bili dejansko vgrajeni. Tudi ni jasno, konkretno katere listine je sodišče sploh vpogledalo oziroma prebralo, do dokumentacije se sodišče ni z ničemer opredelilo, zato se dokazne ocene in posledično same sodbe glede tega ne da preizkusiti. Razlogi za zavrnitev dokaznih predlogov so zgolj pavšalni ali pa navedeni le posredno. Kršeno je načelo kontradiktornosti in hkrati ustavne pravice do enakega varstva pravic, pravica do sodnega varstva in pravica do pravnega sredstva. V zvezi s tem se sklicuje na odločbe Vrhovnega sodišča III Ips 64/2009, II Ips 216/2008 in II Ips 720/2003. Sodišče je tudi pavšalno ocenilo, da sta izvedenski mnenji V. M. in A. G. verodostojni. Ni ju presojalo skladno z 8. členom ZPP, saj izpodbijana sodba nima dokazne ocene v zvezi z izvedenskimi mnenji, pač pa jima kljub njihovi neskladnosti v celoti nekritično sledi.

11. Ne drži (sicer nekonkretiziran) pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni navedlo, katere dokaze je izvedlo in katere ne ter zakaj. Obrazložitev v zvezi s tem je v sodbi na 17. strani. Iz obrazložitve izhaja, da priče D. P. ni zaslišalo, ker je dejstvo, da družba D. d.o.o., pri vhodnih vratih v stanovanja ni vgradila slepih kovinskih podbojev, dokazano. Trditev o postopku, načinu in materialih, ki so bili dejansko vgrajeni, pa toženec ni podal. Zasliševanje priče o tem bi predstavljalo t. i. informativni dokaz, ki pa v pravdnem postopku ni dovoljen.

12. Sodišče prve stopnje je navedlo, da je vpogledalo vse listine v prilogah A, B in C spisa ter izvedeniški mnenji V. M. in A. G. Vpogledalo je torej v vse listinske dokaze, ki so v spisu. Katere listine to so, je toženi stranki znano, saj je dobila vse vloge tožeče stranke skupaj s prilogami, torej priloge A spisa, priloge B pa je vložila v spis sama. V nadaljevanju obrazložitve je sodišče prve stopnje jasno in točno navedlo, na katere dokaze in zakaj je oprlo svojo odločitev. Zato pritožbeni očitki o nemožnosti preizkusa sodbe, kršitvi pravice do izjave in ustavnih jamstev, niso utemeljeni. Iz sodbe jasno izhaja, katera dejstva so pravno relevantna in kako jih je sodišče prve stopnje ugotovilo. Obrazložitev prvostopenjskega sodišča zadosti standardom, ki jih je postavilo Vrhovno sodišče v odločbah, na katere se sklicuje pritožba.

13. Tudi pritožbeni očitek o neustrezni dokazni oceni izvedenskih mnenj ni utemeljen. Sodišče je obema izvedenskima mnenjema z dopolnitvami sledilo v delih, kjer sta bili mnenji skladni. Če pa izvedenca nista bila skladna, je pojasnilo, kateremu izvedenskemu mnenju sledi in zakaj. Da je temu tako, izhaja tudi iz nadaljevanja pritožbe, ko nasprotuje dokazni oceni sodišča, da ni mogoče slediti mnenju izvedenke V. M. Dejansko so nekonkretizirani pritožbeni očitki glede ocene izvedenskih mnenj, ne pa izpodbijana sodba. Prepisovanje delov obrazložitve iz sodnih odločb, ob izostanku konkretnih očitkov, ne omogoča obravnave pritožbenih očitkov pred pritožbenim sodiščem.

O zahtevku za plačilo obresti za predplačilo kupnine

14. Pritožba meni, da je sodišče prve stopnje s tem, ko je ugodilo temu delu tožbenega zahtevka, zmotno uporabilo materialno pravo. Toženec se ponovno sklicuje na odločbo Ministrstva za gospodarstvo, ki je odpravila odločbo Tržnega inšpektorata RS o dolžnosti plačila obresti od predplačil za nakup stanovanj. Poudarja, da ne opravlja pridobitne dejavnosti, zato se ne uporabljajo določbe 41. člena Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot), pač pa specialnejše določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES).

15. Pravilno je stališče sodišče prve stopnje, da s tem, ko 91. člen ZVKSES dopušča možnost, da prodajalec stanovanja (javni nepremičninski sklad) sklene dogovor o vnaprejšnjem plačilu (dela) kupnine, ni oproščen dolžnosti obrestovanja vnaprej prejete kupnine po 41. členu ZVPot, razen pod posebej določenim pogojem, to je ustanovitvijo skrbniškega računa, ki pa se konkretno ni uresničil. Sodna praksa je jasna, navedena določba ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot. Razlogi za to so natančneje navedeni v odločbah VSL II Cp 3752/2011 in II Cp 988/2013, to je odločbah, ki ju je višje sodišče izdalo, ko je obravnavalo vzorčni postopek. Predlog za dopustitev revizije, ki ga je podal toženec zoper sodbo II Cp 988/2013, je bil s sklepom II Dor 265/2013 zavrnjen kot neutemeljen.

16. Neutemeljeno pritožnik navaja, da se sodišče pri odločanju ne bi smelo opreti na 41. člen ZVPot, ker toženec ne opravlja pridobitne dejavnosti. To dejstvo za razsojo ni relevantno. Skladno s četrtim odstavkom 1. člena ZVPot se obveznosti, ki jih ima po ZVPot podjetje, nanašajo tudi na zavode in druge organizacije oziroma druge fizične osebe, ki zagotavljajo potrošnikom blago in storitve. Toženec, ki je tožnici prodal stanovanje, vsekakor sodi med take subjekte. Namen ZVPot je zaščititi potrošnika in se morajo tudi javni skladi, ki so v primerjavi s potrošnikom močnejši subjekt, podrediti pravu varstva potrošnikov. Mnenje Ministrstva za gospodarstvo je zato po prepričanju sodišča zmotno. Sicer pa gre za razloge upravnega organa, na katere sodišče ni vezano.4 Glede zahtevka za povrnitev stroškov za priklop na električno omrežje

17. Pritožba tudi v zvezi s tem delom tožbenega zahtevka očita sodišču zmotno uporabo materialnega prava. Soglasje za priključitev in za to potrebno dokumentacijo so pridobili oni ter sklenili pogodbo v korist tožnice. Založili so stroške, ki pa jih je v skladu z določili Uredbe o določitvi splošnih pogojev za dobavo in odjem električne energije, dolžan nositi končni uporabnik, torej kupec stanovanja. Končni kupec bi moral sam poskrbeti za priključitev stanovanja in ureditev dostopa na električno omrežje in sam kot uporabnik poravnati neposredne in povprečne stroške priključitve posameznega stanovanja. Nikjer v prodajni pogodbi, prilogah ali splošnih pogojih ni navedeno, da bo te stroške financiral toženec.

18. Odločitev prvostopenjskega sodišča je materialnopravno pravilna. Podlaga zanjo je 10. člen ZVKSES, ki določa, da prodajalec poleg plačila kupnine od kupca ni upravičen zahtevati plačila nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe. Da je toženec izpeljal postopke za priključitev stanovanj na električno omrežje, glede na jasno zakonsko določbo ni relevantno. Višje sodišče pritrjuje prvostopenjskemu sodišču, da je bila dolžnost toženca zagotoviti tožnici na električno omrežje priključeno stanovanje, saj stanovanje brez elektrike ni primerno za normalno uporabo. Uredba o določitvi splošnih pogojev za dobavo in odjem električne energije v 2. členu ne določa, kot trdi toženec, da je uporabnik končni kupec stanovanja. Da toženec ne more prevaliti stroškov plačila za priklop stanovanj na električno omrežje, na kupce, je enotno stališče sodne prakse.5 Glede na navedeno, toženec ni bil upravičen zahtevati in pogojevati prodaje stanovanja z doplačilom stroškov za priklop na električno omrežje.

Glede zahtevka zaradi neustreznih vhodnih vrat

19. V zvezi s tem delom tožbenega zahtevka pritožba ponovno graja odločitev prvostopenjskega sodišča, da ni zaslišalo D. P. o okoliščinah vgradnje vhodnih vrat. Na te navedbe je višje sodišče že odgovorilo.

20. Pritožba tudi vztraja, da so imeli tožniki do prvega naroka dovolj časa, da bi se pozanimali in pridobili ustrezne podatke v zvezi z domnevno neustreznimi vhodnimi vrati, torej po lastni krivdi niso pravočasno podali ustreznih trditev. V dokaznem postopku ni bilo ugotovljeno, kolikšen delež je v konkretnem primeru predstavljala pena in za kakšno peno je dejansko šlo. Na podlagi enega primera ni mogoče kar posplošeno sklepati na preostale primere vgradnje vhodnih vrat. Niso bile podane trditve, da je isti podizvajalec na isti način vgradil vsa vhodna vrata v večstanovanjskih stavbah na M. cesti v L. Torej je sodišče odločalo izven trditvene podlage. Zmotno je uporabilo tudi pravilo o dokaznem bremenu. V skladu z razpravnim načelom ne sme sprejeti v podlago svoje odločbe nobenega dejstva, ki ga stranki nista navedli oziroma dokaza, ki ga stranki nista predlagali.

21. Pritožbeno sodišče pritrjuje vsem razlogom, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje na straneh 25 do 27 glede zahtevka zaradi neustreznih vhodnih vrat. Tudi v tem delu je sodišče prve stopnje sledilo sodni praksi, ki se je izoblikovala na podlagi tožbe, ki so jo kupci stanovanj na M. cesti v L. vložili v letu 2007. Iz mnenj obeh izvedencev je mogoče razbrati, da so vsa vhodna vrata v isti večstanovanjski stavbi vgrajena enako. To je tudi edino logično, saj jih je vgrajeval en podizvajalec in vsa so bila vgrajena v istem časovnem obdobju. Nerazumno bi bilo od kupcev zahtevati in pričakovati, da bodo vsi odstranili vhodna vrata, da bi ugotovili kaj in kako je vgrajeno. Z navedbo dejstev, za katera je izvedela, ko sta prvotna sotožnika razmontirala vgrajena vhodna vrata, tožnica ni prekludirana. Točno koliko in kakšna pena se nahaja (če sploh se) v vmesnem prostoru, ni odločilno. Pomembno je, da vgrajena vhodna vrata zato, ker niso vgrajeni slepi podboji, niso ustrezno trdna. Vsa relevantna dejstva so bila glede na okoliščine konkretnega primera zatrjevana pravočasno in zadostno, da jih je lahko sodišče prve stopnje tekom postopka ugotavljalo, in ker jih je na podlagi mnenja izvedenca G. in logičnega sklepanja štelo za dokazana, je tožbenemu zahtevku v tem delu utemeljeno ugodilo.

Glede zahtevka zaradi nevgradnje zunanjih senčil

22. Pritožba meni, da bi sodišče v zvezi s tem zahtevkom moralo presojati tudi mnenje prvotne sodne izvedenke, saj je bilo jasno. Sodišče se tudi ni opredelilo do dejstva, da je bilo v konkretnem primeru pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje. Oddaljilo se je od dogovora med strankama in se sklicevalo na Pravilnik o toplotni zaščiti in učinkoviti rabi energije. Določene steklene površine so pomaknjene v notranjost (lože) in so zasenčene zaradi umetnih ovir. Do tega se drugo postavljeni izvedenec ni opredelil, zato je sodišče napačno ugotovilo dejansko stanje. Zavzelo je tudi napačno stališče, da ne gre za očitno napako, saj jo je bilo več kot očitno mogoče ugotoviti ob primopredaji in bi jo bila tožnica dolžna grajati.

23. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, kaj je v zvezi z zahtevkom zaradi manjkajočih zunanjih senčil ugotovila prvo postavljena izvedenka V. M. in kakšne pripombe je na te ugotovitve podala tožnica ter da je, ker je izvedenka vztrajala pri svojih ugotovitvah, zaradi nejasnega mnenja izvedenke, postavilo novega izvedenca (gl. stran 29 izpodbijane sodbe). Iz take obrazložitve izhaja, da so pripombe tožnice zasejale dvom v izvedensko mnenje prve izvedenke. Zato je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je angažiralo novega izvedenca (drugi odstavek 254. člena ZPP) in nato sledilo jasnemu izvedenskemu mnenju drugopostavljenega izvedenca. V obrazložitvi je zapisalo ključne ugotovitve izvedenca, ki jih pritožba ne izpodbija obrazloženo. Izrecno se je opredelilo tudi do navedb toženca o pravnomočnem uporabnem dovoljenju, in sicer pravilno, da na razsojo v tej zadevi ne vpliva. Odločilno je, da sta se pravdni stranki dogovorili, da bo stanovanje imelo vgrajena zunanja senčila. Kako morajo biti senčila vgrajena, pa določa Pravilnik o toplotni zaščiti in učinkoviti rabi energije. Gre za materialno pravo, zato se sodišče prve stopnje utemeljeno sklicuje nanj. Uporabno dovoljenje pa je odločba upravnega organa, ki v postopku ne ugotavlja, ali ima stanovanje morebitne stvarne napake po določilih OZ in tako ne izključuje obstoja stvarnih napak po OZ. Njihov obstoj se ugotavlja v kontradiktornem pravdnem postopku.

24. Drži pritožbeno stališče, da je obravnavana stvarna napaka očitna. Da niso vgrajena zunanja senčila, je mogoče ugotoviti že pri običajnem pregledu stvari. Vendar to na odločitev ne vpliva. Iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča namreč izhaja, da gre za odstop od predpisanih normativov in od dogovora med pravdnima strankama. Toženec bi moral, ali bi vsaj mogel vedeti za odstop, zato tožnica skladno s 465. členom OZ ni izgubila pravice do uveljavljanja stvarne napake.6

25. Iz mnenja izvedenca G. izhaja, da je potrebno namestiti zunanja senčila na vse steklene površine v stanovanju, tudi tiste, ki so umaknjene v notranjost (lože). Obrazložil je zakaj, sodišče pa je mnenje izvedenca v tem delu povzelo na strani 29 izpodbijane sodbe.

Glede zahtevka zaradi neustrezne zvočne izolacije

26. Pritožnik vztraja, da tožnica nima aktivne legitimacije za uveljavljanje zahtevka in navaja, da sodba nima razlogov o njegovem ugovoru. izpostavlja, da je bila za objekt izdana vsa ustrezna dokumentacija, ki potrjuje ustreznost zvočne in toplotne izolacije. Opozarja, da bi moralo sodišče upoštevati, da tožnica ni podala pripomb na izvedensko mnenje izvedenke M. 27. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je podana aktivna legitimacija tožnikov za uveljavljanje obravnavanega zahtevka (četudi deloma iz drugačnih razlogov). Obravnavani zahtevek se nanaša na steno med zimskim vrtom tožnikov in sosednjim stanovanjem, za katero ni bilo zatrjevano, da predstavlja nosilni zid (primerjaj drugi odstavek 5. člena Stanovanjskega zakonika; SZ-1). Poleg tega namestitev ustrezne izolacije v stanovanju tožnikov, kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, ne zahteva posega v sam zid oziroma konstrukcijo stavbe, saj se lahko sanacija opravi z namestitvijo ustreznih oblog na obstoječo steno v stanovanju tožnikov. Tožniki so zato upravičeni uveljavljati znižanje kupnine zaradi neustrezne zvočne in toplotne izolacije v njihovem stanovanju.

28. Sodišče prve stopnje je tudi v zvezi s tem zahtevkom utemeljeno sledilo drugemu izvedencu A. G., ki je iz tega naslova ocenil znižanje kupnine za 762,00 EUR (več kot je zahtevala tožnica). Njegovo izvedensko mnenje je bilo namreč tudi v tem delu jasno in popolno, prav tako pa se ni vzbudil dvom v njegovo pravilnost. Ni pa bilo popolno izvedensko mnenje izvedenke V. M. Slednja je sicer, kot je razvidno iz obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje, enako kot drugi izvedenec podala mnenje, da stena zimskega vrta tožnikov, ki meji na sosednje stanovanje, ni zadostno izolirana, vendar pa ni niti v dopolnitvi mnenja navedla, koliko bi znašal strošek odprave te pomanjkljivosti. Sodišče prve stopnje je zato pravilno poskrbelo za dopolnitev dokaza (drugi odstavek 254. člena ZPP).7 Ker dokazovanje z izvedencem vodi sodišče (252. in 254. člen ZPP), pri tem niti ni bistveno, ali in kdaj so tožniki podali pripombe na nepopolno izvedensko mnenje prve izvedenke. Kot je bilo že predhodno pojasnjeno (točka 23 obrazložitve te sodbe), izdana dokumentacija za objekt ne izključuje obstoja stvarnih napak. Pritožbeno opozarjanje na navedeno okoliščino zato ne more biti uspešno.

O zahtevku za znižanje kupnine zaradi nekvalitetno postavljenega parketa:

29. Pritožba navaja, da sodišče ne bi smelo slediti sodnemu izvedencu G., ki je o vzrokih poškodb na parketu sklepal na podlagi ugotovitev v drugem stanovanju in ne tožničinem.

30. Pritožbeno sodišče se ne strinja s tožencem, da bi se moralo sodišče prve stopnje v zvezi s tem zahtevkom opreti le na mnenje prve izvedenke V. M. Slednja namreč tudi v tem delu ni v celoti opravila svojega dela, saj ni navedla, koliko bi stala odprava te napake. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno dopolnilo dokazovanje z novim izvedencem A. G., ki je podal jasno in popolno izvedensko mnenje, odgovoril pa je tudi na vse pripombe toženca, ki so se izkazale za neutemeljene. Med drugim je prepričljivo pojasnil, zakaj bi moral biti parket po celotni površini raven, iz izvedenskega mnenja pa je tudi razvidno, na koliko mestih parket ni raven (pač pa ugreznjen) oziroma koliko polj lamelnega parketa bo treba zamenjati zaradi ugotovljene napake. Prepričljivo je tudi pojasnil, v čem je vzrok poškodbe, pri čemer je kot dodatno povedal, da je tudi v drugem stanovanju ugotovil enako. Pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje ne bi smelo slediti neobrazloženemu in pavšalnemu izvedenskemu mnenju izvedenca A. G., zato niso utemeljene.

O zahtevku zaradi neustreznih balkonskih vrat

31. Pritožba navaja, da je tožnica zamudila z uveljavljanjem predmetne napake.

32. Pritožbeno sodišče odgovarja, da je takšen pritožbeni očitek, da bi ga lahko obravnavalo, nekonkretiziran. Golo sklicevanje na predhodne pritožbene navedbe, pri čemer pritožba ne pove, katere so to, ne zadošča. V postopku je bilo ugotovljeno, da balkonska vrata ne tesnijo, saj pod njimi piha, kar na prvi pogled ob prevzemu v toplih mesecih ni moglo biti opazno. Tožnica je pojasnila, kdaj je skrito napako opazila in takoj obvestila toženca o njej (kar je v skladu s specialnejšim predpisom - 37a. člen ZVPot, in 24. člen ZVKSES, ki določa dvomesečni rokta). Toženec pa je zgolj neobrazloženo navajal, češ da je tožnica zamudila z uveljavljanjem napake. Takšno oporekanje pa ni upoštevno. Ugoditev zahtevku iz tega naslova je bila zato pravilna.

O pritožbi tožnice O zahtevku za znižanje kupnine zaradi manjkajočega bideja, zahtevku zaradi manjvrednih notranjih vrat in zaradi nedokončanih sten v shrambi

33. Pritožnica v zvezi z navedenimi zahtevki v bistvenem poudarja, da je šlo pri manjkajočem bideju, drugačno izdelanih notranjih vratih in neizdelanih sten shrambe za stvarno napako, kar je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, pri tem pa navaja, da je sodišče nepravilno zavrnilo zahtevke, ker je tožnica izgubila pravico uveljavljanja jamčevalnega zahtevka zaradi nepravočasnega grajanja, ki bi ga morala že ob primopredaji. Glede na povzeto vsebino določbe 465. člena OZ meni, da je toženec vedel, ali vsaj mogel vedeti, da ob prevzemu bide v stanovanju ni bil nameščen, da notranja vrata nimajo dogovorjenih lastnosti in da stene shrambe niso izdelane v skladu s pogodbeno obveznostjo. Zato ni izgubila pravice sklicevanja na napake, čeprav jih ni grajala v primopredajnem zapisniku. Navaja, da toženec tekom postopka ni zanikal, da je vedel za obstoj omenjenih napak. Glede na listine, ki so bile sestavni del pogodbe, mu je bila odsotnost bideja nedvomno znana, glede notranjih vrat pa je toženec v odgovoru na tožbo navedel, da na dizajn vrat lahko vpliva projektant, iz česar izhaja, da je vedel, da vrata niso takšna, kot so bila predvidena s pogodbo.

34. V zvezi z navedenimi zahtevki je sodišče prve stopnje ugotovilo, da gre za očitno napako, ki je tožnica ni pravočasno grajala, saj jih ni vnesla v prevzemni zapisnik, iz katerega izhaja, da je bila v skladu 7. točko 19. člena ZVKSES opozorjena, da bo izgubila pravico uveljavljati očitne napake, če jih v prevzemni zapisnik ne bo vpisala. Zato ni mogoče upoštevati tožničinih pavšalnih navedb, da ji je bilo rečeno, da bo lahko napake grajala pozneje.

35. Pritožbeno sklicevanje na 465. člen OZ in navedbe, da je toženec za omenjene napake vedel oziroma moral vedeti, zato tožnica ni izgubila pravice do njenega uveljavljanja, je tožnica glede bideja podala šele po prvem naroku za glavno obravnavo, glede ostalih dveh stvari pa prvič šele v pritožbi, ne da bi navedla, zakaj tega brez lastne krivde ni mogla storiti prej (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ker tega dejstva tožnica, čeprav je bilo na njej trditveno breme, v postopku pred sodiščem prve stopnje ni (pravočasno) zatrjevala, se pritožbeno sodišče do teh nedovoljenih novot ne opredeljuje. Dodaja le, da toženčeva navedba v odgovoru na tožbo, da lahko projektant vpliva na dizajn vrat, ne daje podlage za zaključek, da je trdil, da je vedel oziroma mogel vedeti, da sporna vrata niso ustrezna, kot se zavzema pritožnica.

O zahtevku zaradi manjkajoče steklene stene med zimskih vrtom in dnevnim prostorom

36. Pritožba navaja, da je sodišče odločilo, da črtkana črta v komercialni sliki, ki nakazuje stekleno steno med zimskim vrtom in notranjim prostorom, za razliko od polne črte pomeni le opcijo. Izvedenec je poudaril, da sodi po izkušnjah, ni pa izpovedal, da je to splošni standard, in ni vpogledal v preostalo projektno dokumentacijo. V mnenju je poudaril, da bi morala biti vsaj med spalnico in zimskim vrtom nameščena vrata, saj bi morala biti bivalni in spalni prostor obvezno ločena. Skica, ki je sestavni del pogodbe, ni vsebovala legende, zastekljeni zimski vrt in dnevni prostor pa sta bila označena in poimenovana (tudi v legendi) kot dva ločena prostora in sta tudi vizualno ločena. Tožnica ni bila opozorjena, da so steklene stene opcijske in so skladno s skico predstavljale del stanovanja. Opozarja še na določbo 83. člena OZ in to, da je bila skica sestavni del stanovanja, za to bi jo bilo (ob odsotnosti legende) treba tolmačiti v njegovo korist. Napako sicer ni grajala ob prevzemu stanovanja, je pa toženec zanjo vedel. 37. Glede steklenih sten, ki ločujejo dnevni prostor in zimski vrt, je sodišče prve stopnje sledilo izvedencema, da črtkana črta v komercialni skici, ki to steno nakazuje, pomeni opcijsko rešitev, ne pa pogodbene obveznosti toženca. Med pravdnima strankama je bilo namreč sporno, kaj sta bili glede steklenih sten dogovorjeni. Sodišče prve stopnje je z zapisom, da bi tožnica, če bi menila, da gre za napako, to pomanjkljivost zagotovo vnesla v prevzemni zapisnik, česar ni storila, zavzelo stališče, da postavitev vseh steklenih sten ni bila pogodbeno dogovorjena. Dejanski zaključek prvostopenjskega sodišča prepriča, zato ga pritožbeno sodišče sprejema. Podkrepljen je namreč z življenjsko razlago, da je šlo za možnost, ki jo je vsakokratni kupec lahko izkoristil (proti doplačilu, seveda) ali pa ne - odvisno od želja in potreb. Ker obveznost ni bila dogovorjena s pogodbo, ne more iti za napako, zato je sklicevanje na 465. člen OZ brezpredmetno.

O zahtevku za znižanje kupnine zaradi nevgrajenih notranjih senčil

38. Pritožnica opozarja, da je že v pripombah na izvedensko mnenje ugovarjala, da je izvedenec napačno ugotovil, da v tehnični dokumentaciji niso predvidena hkrati notranja in zunanja senčila. Iz Tehničnega poročila OFIS izhaja, da so v sklopu oken glede na potrebo predvidena notranja in zunanja senčila. Steklene površine, skozi katere prihaja sonce ne glede na obstoj zunanjih senčil, potrebujejo tudi notranja senčila.

39. V zvezi z notranjimi senčili pritožbeno sodišče pritrjuje prvostopenjskemu, da postavitev tudi notranjih senčil ni bila pogodbeno dogovorjena. Izvedenec je upošteval celovito in razpoložljivo projektno dokumentacijo, na podlagi katere je v okviru strokovnosti prepričljivo pojasnil, da namestitev notranjih senčil na steklenih okenskih površinah ni predvidena. Ugotovitev je podkrepljena z razlago, da ob namestitvi zunanjih senčil notranja predstavljalo lahko le vlogo zaves in je v namestitev teh odvisna od želja kupca. Potrebnost notranjih senčil za dodatno zaščito pred sončno svetlobo ni potrjena. Ključno je, da namestitev notranjih senčil ni bila predmet pogodbe.

O zahtevku za znižanje kupnine zaradi nekvalitetno postavljenega parketa

40. Pritožba pritrjuje ugotovitvi sodišča, da gre pri poškodovanem parketu za skrito napako, meni pa, da je napačno ugotovilo višino manjvrednosti stvari. Ne strinja se z oceno izvedenca, ki jo je utemeljil s tem, da bo lahko izkušeni parketar odstranil le poškodovani del brez škode za ostali parket. Podala je pripombe zoper takšno mnenje, na naroku pa tudi pojasnila, da ni uspela najti parketarja, ki bi zmogel odstraniti le omejen del poškodovanega parketa. Izvedenec tako neutemeljeno ocenjene stroške pogojuje z usposobljenostjo parketarja. Ni mogoče pričakovati, da bo tožnica iskala parketarja z določenimi izkušnjami. Splošno znano pa je tudi, da takšni parketarji zahtevajo višje plačilo za svoje delo.

41. Obseg in lokacija poškodovanega parketa v pritožbi nista sporni. Sodišče prve stopnje je s pomočjo izvedenca ugotovilo, da je pred pragom vrat v ložo lamelni parket poškodovan na dveh mestih tako, da sta ugreznjeni dve lameli, pri čemer je vzrok poškodbe v slabo izvedeni podlagi. Sodišče prve stopnje je utemeljeno sledilo izvedencu, ki je pojasnil, kaj zajema popravilo in ocenil strošek zamenjave poškodovanega dela parketa. Dokazni postopek ni potrdil, da bi bilo treba zaradi ugotovljenega obsega poškodb zamenjati celoten parket. Izvedenec je življenjsko logično in prepričljivo pojasnil, da bo treba za opravljeno delo angažirati usposobljenega parketarja. Tožnica med pravdo ni izkazala, da tega ni mogoče. Golo zatrjevanje, da ni našla parketarja, ki bi znal popraviti parket z minimalnim posegom v položeni parket, ne zadošča in tako ne ovrže prepričljivega zaključka izvedenca in sodišča, da je popravilo mogoče opraviti na način, ki terja zamenjavo le poškodovanega dela parketa.

O zahtevku zaradi znižanja kupnine zaradi poškodovanih stekel

42. Pritožba navaja, da je izvedenec ugotovil, da so stekla dejansko poškodovana, in je manjvrednost iz tega naslova ocenil na znesek 24 EUR, ki ga je brez konkretnega in strokovnega pojasnila ocenil na oko, na podlagi primerjave skaženosti pri telesnih poškodbah, kar ni ustrezno in je tožnica temu ugovarjala že v pripombah na izvedensko mnenje tekom postopka na prvi stopnji. Sodišče prve stopnje je sledilo ugotovitvam izvedenca, da gre v konkretnem primeru pri poškodovanih steklih za estetsko napako, ki ne vpliva na uporabnost, vendar pa manjvrednost stanovanja zaradi te napake ni odvisna od namembnosti posamezne stvari. Tožnica je kupila stanovanje brez napak in zanj bila tudi obračunana kupnina. Pomembna je kvaliteta stvari, ne pa, ali je zaradi napake stvari manjša funkcionalnost. Tožnici je bilo obljubljeno estetsko dovršeno stanovanje in v tem obziru tudi nepoškodovana okna. Drugačno stanje oken predstavlja stvarno napako, ki pomeni manjvrednost stanovanja. Zmotno je razlogovanje sodišča prve stopnje v smeri zamenjave oken. Tožnica jih ni zamenjala, ker ji denarna sredstva to niso dopuščala. Na naroku pa je tudi izpovedala, da zaradi poškodovanih oken nima dvignjenih zunanjih žaluzij, saj jo praske motijo. Dejstvo je, da stvarna napaka obstaja, manjvrednost pa je potrebno ugotavljati po dogovorjeni metodi in ne po subjektivnem pogledu izvedenca. Glede pojasnila sodišča, da v sodnem spisu ni fotografij, pa je tožnica kot dokaz za obstoj napake in višine manjvrednosti predlagala postavitev izvedenca in svojo korespondenco s tožencem.

43. Ni več sporno, da so bila stekla v tožničinem stanovanju v ugotovljenem obsegu poškodovana. Sodišče prve stopnje je presodilo, da ima ugotovljena napaka značilnost neznatne napake. Pritožbeno sodišče pritrjuje takšni presoji. Po tretjem odstavku 458. člena OZ se neznatna napaka ne upošteva. Pri presoji, katera napaka ima značilnost (pravno naravo) neznatne napake, je treba upoštevati vrsto stvari in zlasti (kupčeve) interese v zvezi z namenom uporabe stvari. Značilnost neznatne napake imajo tista odstopanja, ki so v mejah za določeno vrsto stvari običajnih odstopanj.8 Zato zanjo prodajalec ne odgovarja.

44. S pomočjo izvedenca G. je bilo ugotovljeno, da so stekla dveh oken in vrat površinsko poškodovana. Izvedenec je ob ogledu ugotovil, da gre za rahle opraskanina in ožganine, pri čemer je pojasnil, da gre pri enih vratih za tri reze dolge 1,5 cm. S tem je bilo ovrženo tožnico zatrjevanje, da gre za obsežne poškodbe stekel. Tožnica tekom postopka ni predložila fotografij, na podlagi katerih bi lahko sodišče presodilo drugače, kot je ugotovil izvedenec. Po presoji pritožbenega sodišča nobena stekla niso povsem brezhibna. Običajno se dogaja, da so na znatnem obsegu poškodovana. In to se je pripetilo v obravnavanem primeru. Glede na ugotovljen majhen obseg raz, ob tem, da so po strokovni oceni izvedenca komaj opazne, saj jih je treba posebej opaziti, pri čemer razgled ni moten, kot ne funkcionalnost in uporabnost stekel, kar kaže, da manjše odstopanje stekel služi svojemu namenu in tako redne rabe ne branijo, je presoja nižjega sodišča o obstoju neznatne napake pravilna. Izvedenec je res obstoj takšne napake tudi vrednostno ocenil, a to ne ovrže presoje o značilnosti neznatne napake. Tudi razlogovanje prvega sodišča o tem, da bi lahko tožnica zamenjavo stekel opravila na svoje stroške, če bi napake na steklu menila za tako moteče, ni sprejemljivo, a to na pravno presojo sodišča glede na ugotovljeno običajno odstopanje ne vpliva. Subjektivno dojemanje kupca ob tem, ko namen uporabe stvari ni okrnjen, ni ključno.

O zahtevku za znižanje kupnine zaradi manjvrednosti notranjih stopnic

45. Pritožba tudi v zvezi s tem zahtevkom nasprotuje presoji prvega sodišča o obstoju neznatne napake. Poudarja, da je izvedenec zanemaril okoliščino, da so stopnice začele škripati takoj po primopredaji in tega ni mogoče pripisati starosti lesa. Ugotovil je, da škripanje štirih stopnic ob hoji, obstoji. Ni mogoče zaključiti, da gre za nemotečo napako. Tožnica škripanje posluša nepretrgoma, kadar gre kdo po stopnicah, izvedenec pa je to poslušal le ob ogledu stanovanja. Sicer pa izvedenec očitno tako napako šteje za dovolj relevantno, da je potrebna popravila. Da ne gre za neznatno napako je razvidno tudi iz ravnanja izvajalca, ki je neuspešno poskušal odpraviti škripanje stopnic. Tudi glede barve spornih štirih stopnic, je tožnica pojasnila, da v kolikor ne gre za napako, ki bi vplivala na funkcionalnost stanovanja, to vseeno predstavlja napako, ki je v nasprotju z dogovorjenim stanjem.

46. Presoja nižjega sodišča, da gre pri barvi lesa in škripanju štirih stopnic v notranjem medetažnem stopnišču stanovanja, za obstoj neznatne napake, je pravilna. S pomočjo izvedenca je bilo ugotovljeno, da imajo prve štiri stopnice nekoliko različen izgled od ostalih stopnic, a ne gre za razliko v barvi, ampak za razliko v letnicah lesa. Pojasnil je, da je barva lesa odvisna od letnic. Na uporabnost in funkcionalnost stvari naravna barva lesa ne vpliva. Pri tem pritožbeno sodišče pojasnjuje, da običajno naravna barva lesa ni nikoli identična in je njeno spreminjanje z leti naravni proces. Glede na vrsto stvari, pri kateri je barva lesa odvisna od letnic, pri čemer je medsebojno odstopanje vidno le ob sončnem vremenu ob posebni pozornosti, barva pa se z leti spreminja, je tudi po presoji pritožbenega sodišča mogoče govoriti le o običajnem manjšem odstopanju značilnosti stvari, kar je subsumirati pod pravni standard neznatne napake.

47. Kar zadeva škripanja stopnic, je bilo tudi s pomočjo izvedenca ugotovljeno, da dejansko škripajo. Drži, da je izvajalec neuspešno poskušal odpraviti napako in da je tudi izvedenec ocenil, koliko bi znašal strošek odprave, a to za pravno presojo, ali ima ta napaka značilnost neznatne napake, ni odločilno. Pri tem tudi ni relevantno, ali izvedenca škripanje moti ali ne. Ključno je, da predmetne lesene stopnice na obstoječi konstrukciji ne škripajo intenzivno, izvedenec pa je tudi pojasnil, da se bo les, ki je živ material in nepredvidljiv, slej ko prej na takšni obstoječih stikih vedno začel oglašati. Dodati velja, da tudi v okolju in prometu se običajno tolerira, da leseno stopnišče na obstoječem ogrodju, ob tem da se les kot živ material razteza in krči, oglaša. Ker tožnica (v pritožbi) ne trdi, da bi bila napačna oziroma neustrezna konstrukcija stopnišča (in s tem podlaga) razlog v škripanju, je presoja sodišča prve stopnje ob slišnosti škripanja le ob pozornosti o neznatni napaki utemeljena.

Odločitev višjega sodišča

48. V pritožbah uveljavljani razlogi niso utemeljeni. Pritožbeno sodišče tudi v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni ugotovilo kršitev (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbi zavrnilo in v izpodbijanih delih potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

O stroških postopka

49. Stroškovno odločitev prvostopenjskega sodišča pritožbi izpodbijata le z utemeljitvijo, da je napačna odločitev o glavni stvari. Ker temu ni tako, je pritožbeno sodišče potrdilo tudi odločitev prvostopenjskega sodišča o stroških postopka.

50. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, njuna odgovora na pritožbo pa tudi nista v bistvenem prispevala k odločitvi na višji stopnji, zato krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Glej odločbe VSL II Cp 2191/2016, II Cp 2791/2016, II Cp 1502/2016, II Cp 2371/2016, II Cp 3391/2014, II Cp 2258/2016, II Cp 2617/2016. 2 Primerjaj odločbe II Cp 1844/2010, I Cp 385/2010, I Cp 3269/2011. 3 Glej sklep VS RS II Ips 261/2014. 4 Prim. npr. sodbo in sklep VS RS II Ips 258/2012. 5 Primerjaj odločbe VSL II Cp 3752/2011, II Cp 3391/2014, II Cp 162/2017, II Cp 2258/2016. 6 Prim. sodbe VSL II Cp 2371/2016, II Cp 2258/2016, II Cp 2617/2016, II Cp 162/2017. 7 Utemeljeno je postavilo drugega izvedenca. 8 Glej N. Plavšak, Obligacijski zakonika s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba2004, str. 459.