Jedro

Ker ima dogovor o ari akcesorni značaj, je veljavno sklenjen le, če je veljavno sklenjena pogodba (ali predpogodba), za utrditev katere je bila ara dana, Ob odsotnosti sklenitve (pred)pogodbe omenjeni znesek, ki je bil plačan kot ara, dejansko predstavlja predujem za nakup nepremičnine, do katerega pa kasneje ni prišlo in ima tako značilnost izpolnitve brez pravnega temelja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je najprej razsodilo, da je dogovor o ari, sklenjen med pravdnima strankama 9. 10. 2013, ničen (I. točka izreka), nato pa ugotovilo, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini 8.000,00 EUR z obrestmi od 19. 11. 2013 dalje (II. točka) in terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 3.550,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 10. 2013 dalje (III. točka), ne obstoji pa v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke v višini 2.000,00 EUR z obrestmi od 10. 10. 2013 (IV. točka). Odločilo je, da se terjatev tožeče in tožene stranke pobotata do zneska 3.583,07 EUR (V. točka) in je zato tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati znesek 4.416,93 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.11.2013 do plačila (VI. točka). V presežku do vtoževanega zneska 16.000,00 EUR z obrestmi je tožbeni zahtevek zavrnilo (VII. točka). Glede pravdnih stroškov je sklenilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (VIII. točka izreka).

2. Zoper sodbo, in sicer izrecno zoper III., V. in VII. točko izreka ter stroškovno odločitev (VIII. točko izreka), tožnica vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov, vsebinsko pa jo izpodbija tudi v I. točki izreka, ko trdi, da v kolikor pritožbeno sodišče ne sledi pravilom o vračilu dvojne are po 65. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ji pripada vsaj celoten znesek 8.000,00 EUR, brez zmanjšanja za pobotani znesek. Sodišču prve stopnje sicer pritrjuje, da je dogovor o ari ničen, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene v višini 8.000,00 EUR in da ne obstoji v pobot terjatev tožene stranke 2.000,00 EUR, kot tudi, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki 4.416,92 EUR. Meni pa, da je odločitev o navedenem delu tožbenega zahtevka le delno pravilna. Napačna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da obstoji pobotna terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 3.550,00 EUR s pripadajočimi obrestmi in da se ta pobota s terjatvijo tožeče stranke. Tožnica ponavlja dejstvo, da je dogovor o ari ničen in ji mora zato toženka plačati znesek 8.000,00 EUR z obrestmi v neokrnjenem znesku. Poudarja, da z ničemer ni povzročila utemeljenosti terjatve toženke do nje, zato je pobotni ugovor neutemeljen. Do sklenitve pogodbe o nakupu stanovanja je prišlo po krivdi toženke ne le zato, ker je zamolčala bistveno okoliščino za sklenitev prodajne pogodbe, temveč tudi zato, ker prodajne pogodbe ni predočila tožnici. Sodišče je sicer pravilno razlogovalo materialno pravo v zvezi s sklepanjem dogovora, a je napačno uporabilo določila glede plačila škode v zvezi s pobotnim ugovorom. Z nesklepčnim razlogovanjem pa je tudi kršilo pravila pravdnega postopka. Pritožbenemu sodišču zato predlaga, da sodbo v izpodbijanih delih ustrezno spremeni ali razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Izpodbijana sodba je materialnopravno pravilna. Sodišče prve stopnje je ugotovilo vsa pravno relevantna dejstva in na njihovi podlagi pravilno uporabilo določila materialnega prava, bistvenih kršitev določb postopka pa pri tem ni zagrešilo (1. in 2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Razlogi sodišča prve stopnje so jasni in prepričljivi ter pravno konsistentni, in jih pritožba s posplošenim pritožbenim očitkom o nesklepčnem razlogovanju sodišča prve stopnje ne omaje.

6. V pritožbenem postopku ostaja sporno, ali tožnica utemeljeno vztraja pri zahtevi za plačilo zneska 8.000,00 EUR oziroma dvojnega tega zneska, s strani pravdnih strank poimenovanega ara, brez zmanjšanja le-tega za v pobot uveljavljano terjatev toženke.

7. Dogovor o ari za utrditev pogodbene obveznosti je mogoče veljavno skleniti tako ob sklenitvi predpogodbe(1) kot tudi (glavne) pogodbe. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je ara določen denarni znesek, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba (ali v obliki predpogodba) sklenjena (64. člen OZ). Dogovor o ari nima značilnosti samostojnega pravnega postopka, temveč je veljavnost odvisna od veljavnosti pogodbe oziroma predpogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara dana. Ara tako deli usodo (pred)pogodbe v zvezi s sklenitvijo katere je bila ara plačana.

8. Ni sporno, da med pravdnima strankama pogodba o prenosu nepremičnine ni bila sklenjena. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da se je v obravnavani zadevi tožnica s toženko dogovarjala o nakupu toženkine stanovanjske hiše in ji kot predplačilo plačala znesek 8.000,00 EUR, za kar sta podpisali listino, poimenovano dogovor o ari z dne 9. 10. 2013 (A2). Omenjena listina tudi po oceni pritožbenega sodišča ne vsebuje vseh značilnosti predpogodbe, za utrditev katere bi bila s strani tožnice dana ara. Ne vsebuje vseh bistvenih sestavin glavne pogodbe, kot sta predmet ter cena (in način njenega plačila), ki morajo biti zapisane v enaki obliki, kot je potrebno za glavno pogodbo, kar v konkretnem primeru velja tako za pravilno označen predmet pogodbe kot ceno, slednjega pa omenjena listina ne vsebuje. Zato tudi ni mogoče navedenega dogovora oziroma plačila, kot pravilno zaključuje sodišče prve stopnje, šteti kot are za utrditev pogodbene obveznosti v okviru 64. člena OZ, ne glede na poimenovanje pogodbenih strank. Termin ara je pravni pojem in se veljavnost dogovora o ari vedno presoja v luči zakonskih določb, ne glede na poimenovanje strank. Ker ima dogovor o ari akcesorni značaj in je veljavno sklenjen le, če je veljavno sklenjena pogodba, za utrditev katere je bila ara dana, pravdni stranki pa v konkretnem primeru ob plačilu zneska 8.000,00 EUR veljavne pogodbe (ne v obliki predpogodbe) nista sklenili, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da takšen dogovor o ari, kot sta ga sklenili pravdni stranki, nima pravnega učinka. Odločitev sodišča prve stopnje, da je predmetni akt ničen, je zato utemeljena. Ob odsotnosti sklenitve (pred)pogodbe omenjeni znesek, ki je bil plačan kot ara, dejansko predstavlja (le) predujem za nakup nepremičnine, do katerega pa kasneje ni prišlo in ima tako značilnost izpolnitve brez pravnega temelja. V takem primeru pa tožnica lahko utemeljeno zahteva samo njegovo povrnitev na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi (190. člen OZ). Sankcij iz 65. člena OZ, ki veljajo za (veljavno) aro, zato v danem primeru ni mogoče uporabiti, kot se zmotno zavzema pritožba. Glede na navedeno tako tožnica neutemeljeno uveljavlja vračilo dvojne are oziroma plačanega zneska.

9. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo glede toženkine v pobot uveljavljane odškodninske terjatve, ni utemeljen. Predmet pobotnega ugovora je plačilo škode, ki je toženki nastala zaradi nepoštenega odstopa tožnice od pogajanj v njihovi končni fazi, tik pred sklenitvijo glavne pogodbe (1. odstavek 131. člena OZ). Sodišče je v zvezi z utemeljenostjo (delnega) pobotnega ugovora podalo obširne dejanske in pravne razloge, v katere pravilnost pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov. Vse kar trdi pritožba, je bilo predmet obravnave pred sodiščem prve stopnje. Odgovor na pritožbene navedbe tako vsebujejo razlogi v tč. 12-14 izpodbijane sodbe. S temi razlogi pritožbeno sodišče soglaša in jim nima kaj dodati. Dokazni postopek je prepričljivo potrdil, da je tožnica vstopila v pogajanja z namenom skleniti pogodbo o nakupu nepremičnine, a je ta namen kasneje opustila zaradi neutemeljenega razloga. Pritožbeno posplošeno navajanje, da ni prišlo do sklenitve pogodbe po krivdi toženke, tako ni utemeljeno. Pritožbeni očitek o krivdi toženke za nesklenitev pogodbe, ker tožnici ni predložila prodajne pogodbe, pa je neupošteven, ker gre za nedovoljeno pritožbeno novoto (1. odst. 337. člena ZPP). Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje v mejah trditvene podlage pravdnih strank na podlagi izvedenega dokaznega postopka, okoliščina „neprisotnosti“ smrtnega primera v zadevni nepremičnini, ki jo tožnica ves čas pogajanj, v katerem je izkazovala resen namen sklenitve pogodbe, ni predstavila kot bistven element za sklenitev pogodbe, ne predstavlja objektivno upravičenega razloga za odstop od njene bodoče sklenitve (prim 20. člen OZ).(2) Ta okoliščina objektivno ne predstavlja lastnosti, ki so potrebne za običajno ali posebno rabo hiše, zato bi morala tožnica v začetni fazi pogajanj določno naznaniti, katere so tiste okoliščine oziroma lastnosti, ki jih stvar mora oz. ne sme imeti. Nepošten odstop torej kaže na tožničino nedopustno ravnanje, ki je toženki zato dolžna povrniti škodo, ki ji je nastala v višini 3.500,00 EUR, kar predstavlja izgubljeno aro za nakup stanovanja, ki jo je plačala ob sklenitvi pogodbe za nakup stanovanja z dne 10. 10.2 013, ki je bila v neposredni zvezi s prihajajočo sklenitvijo pogodbe za predmetno hišo. V postopku je bilo namreč ugotovljeno, da je tožnica vedela, da toženka namera kupiti stanovanje, v katerega bi se preselila po prodaji hiše in da bo za nakup stanovanja plačala aro, in je v ta namen tožnica tudi toženki izročila predujem kupnine 8.000,00 EUR, del katere je nato toženka naslednji dan (10. 10. 2013) kot aro za nakup stanovanju tudi plačala. Ker je tožnica odstopila od nameravanega nakupa hiše, toženka ni mogla kupiti stanovanja in je bila prodajana pogodba za stanovanje sporazumno razvezana, ara pa v skladu z njeno nevračljivo naravo izgubljena.

10. Glede na vse navedeno je sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo in pobotnemu ugovoru utemeljeno ugodilo v omenjenem obsegu. Čim je tako, je ob pravnomočni odločitvi o obstoju terjatve tožeče stranke do tožene stranke, utemeljen dajatveni zahtevek, zmanjšan za v pobot uveljavljano terjatvijo toženko, ki je v času trenutka, ko sta se terjatvi srečali (19. 11. 2013), neizpodbijano znašala 3.583,07 EUR. Na podlagi pooblastila iz 353. člena ZPP je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

11. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, toženka pa z odgovorom na pritožbo ni v ničemer pripomogla k odločanju pritožbenega sodišča in tako ni bil potreben za postopek (155. člen ZPP), kritje sami svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): glej: Pravno mnenje občna seja VS RS, 16.12.1997 (predpogodba - ara) Op. št. (2): glej dr. Vesna Kranjc, v Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, GV Založba, 2003, str. 228 - 232.