Jedro

Plačilo kupnine ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnica solastnica do 1/3, tožnik pa do 2/3 stanovanjske hiše v P., stoječe na parc. št. 3352, vl. št. 674 k.o. P., kar je tožena stranka dolžna priznati in izstaviti tožnikoma listino, sposobno za vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi, in tožnikoma naložilo plačilo pravdnih stroškov v znesku 6.750,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe do plačila.

Proti sodbi se pritožujeta tožnika po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov in predlagata razveljavitev napadene sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje, podrejeno pa spremembo z ugoditvijo zahtevku. V pritožbi navajata, da je pravilna ugotovitev napadene sodbe, da sta 27.1.1970 pravna prednika strank sklenila kupoprodajno pogodbo, na podlagi katere je pravni prednik toženke prodal sporno hišo pravnemu predniku tožnikov za 600.000 DIN. Glede na to, da je pravni prednik tožnikov že pred tem datumom imel hišo v posesti kot najemnik, je šteti, da je pravni prednik toženke prodano hišo izročil v posest pravnemu predniku tožnikov na dan sklenitve pogodbe. Pravno zmotno je stališče napadene sodbe, da sta bistvena pogoja za veljavnost sklenjene kupoprodajne pogodbe izročitev nepremičnine v posest kupcu in plačilo kupnine prodajalcu. Dva bistvena elementa kupoprodajne pogodbe sta predmet-stvar in cena. Če tega v kupoprodajni pogodbi ni, potem niti ni kupoprodajne pogodbe. Kupoprodajna pogodba je veljavna, brž ko se kupec in prodajalec dogovorita o predmetu in ceni, ko se torej njuni volji glede tega srečata in ko to izrazita v predpisani obliki. Pravna prednika strank sta sklenila dogovor, da prodajalec proda kupcu sporno hišo, kupec plača 600.000 DIN, in sta to soglasje zapisala na papirju, ki ima vse bistvene elemente kupoprodajne pogodbe. Ta sklenjena kupoprodajna pogodba je torej veljavna. To priznava tudi napadena sodba. Trditev napadene sodbe, da sta izročitev stvari in plačilo kupnine bistvena pogoja za veljavnost kupoprodajne pogodbe, je v nasprotju z zakonom. Kupoprodajna pogodba je veljavna v tistem trenutku, ko se prodajalec in kupec dogovorita o predmetu in ceni. Izročitev ali neizročitev nepremičnine ter plačilo ali neplačilo kupnine pa ne vpliva na veljavnost kupoprodajne pogodbe, razen v primeru, ko pogodbeni stranki to izrecno zapišeta v pogodbi. Kupoprodajna pogodba z dne 27.1.1970, sklenjena med očetom tožnikov in očetom toženke, je torej veljavna, saj so v njej navedene pogodbene stranke, predmet in cena. Zato tudi v primeru, če toženkin oče ne bi izročil hiše očetu tožnikov in če oče tožnikov ne bi plačal kupnine, sklenjena pogodba ostane veljavna. Če pa se temu doda še nesporno dejstvo, da je oče tožnikov z dnem sklenitve kupoprodajne pogodbe prevzel hišo v posest kot njen novi lastnik in da so na originalu pogodbe zapisi, potrjeni z izpovedjo tožnice o tem, da je kupnina plačana in kdaj je plačana, potem je ta pogodba v celoti tudi izvršena. Napadena sodba v zvezi s tem neutemeljeno in pristransko išče razlike v navedbah in izpovedi tožnice. Če je bila pogodba sklenjena 27.1.1970 in je na njej zapis, da je bil prvi obrok plačan februarja, potem bo to držalo, ne glede na izpoved tožnice, da je ona začela delati 1.8.1970 in so takrat začeli plačevati. Če ona ni delala, je moral oče dobiti kje denar ali je sestra takrat plačevala v celoti, ker je delala že pred tožnico. Če kupnina ne bi bila poravnana, bi toženkin oče ali njena mati kot njegova dedinja ali toženka kot dedinja svoje matere vsaj enkrat zahtevali, da se kupnina plača. Ob nespornem dejstvu, da je bila sklenjena kupna pogodba, da je hiša bila izročena v posest in da prodajalec in njegovi dediči niso nikoli terjali plačila kupnine ali vrnitev nepremičnine, je edini pravilni zaključek, da je dokazano, da je bila tudi kupnina plačana. Napadena sodba ponovno pristransko v korist toženke navaja, da je tožnica izpovedala, da sta toženkin oče in njen brat leta 1970 zahtevala od tožničinega očeta, da se iz hiše izseli. To drži in to ni v nasprotju s tožničinimi navedbami. Sama napadena sodba ugotavlja, da je tožničin oče v tej hiši bil najprej najemnik. Leta 1970 je toženkin oče zahteval izselitev, potem je bila sklenjena sporna kupoprodajna pogodba. Razlogi napadene sodbe so med seboj v nasprotju. Sodba se sklicuje na pravna pravilna Občnega državljanskega zakonika (v nadaljevanju: ODZ) in v zvezi s tem navaja, da je kupna pogodba le naslov za pridobitev lastnine, da pa se lastnina pridobi z izročitvijo kupljenega predmeta. Če napadena sodba priznava, da je nepremičnina bila izročena, potem je jasno, da so razlogi sodbe med seboj v nasprotju. Iz vsega navedenega sledi, da je tožnikov zahtevek, temelječ na sklenjeni in izvršeni kupoprodajni pogodbi, v celoti utemeljen. Utemeljen je tudi zahtevek, ki temelji na priposestvovanju. Če je za napadeno sodbo nesporno, da je bila sklenjena pogodba 27.1.1970, potem ne sme biti sporno niti to, da se je na dan sklenitve te pogodbe spremenil status tožničinega očeta. Do sklenitve kupoprodajne pogodbe je namreč bil najemnik, od sklenitve te pogodbe pa je imel hišo v posesti in jo je uporabljal kot lastnik. Njegova posest je bila pravična, poštena in pristna. Od sklenitve pogodbe do vložitve tožbe je poteklo več kot 22 let. V zvezi s tem so razlogi napadene sodbe močno v nasprotju med seboj. Napadena sodba šteje, da je med strankama nesporno, da je bila sklenjena kupna pogodba. Ko pa obravnava vprašanje priposestvovanja, navaja, da je oče tožnikov bil le najemnik v hiši in da kot tak ni mogel biti dobroverni posestnik. Od sklenitve pogodbe tožničin oče ni bil več najemnik v hiši, ampak mu je bila tega dne izročena kot kupcu, torej kot novemu lastniku. Tožničin oče od 27.1.1970, oba tožnika pa po smrti očeta, imajo hišo v posesti kot svojo lastnino. Nesprejemljivo je stališče napadene sodbe, da je tožničin oče potem, ko kupnine ni plačal, vedel oziroma je mogel vedeti, da ni upravičen do posesti. Tudi v primeru, če kupnina res ne bi bila plačana, to na karakter in upravičenost do posesti ni moglo vplivati na noben način.

Pritožba je utemeljena.

Tožeča stranka je s tožbo zahtevala ugotovitev lastninske pravice na sporni nepremičnini na podlagi pravnega posla (kupoprodajne pogodbe z dne 27.1.1970) in izstavitev listine, sposobne za vknjižbo lastninske pravice. Z vlogo z dne 11.12.2002 (list. št. 84) je podrejeno uveljavljala še pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med očetom tožnikov L. P. in očetom toženke C. B. sklenjena kupoprodajna pogodba 27.1.1970, torej v času, ko je veljal ODZ. Po paragrafu 1053 ODZ je kupna pogodba le pravni naslov za pridobitev lastninske pravice, ta se pridobi šele z vpisom v javne knjige (paragraf 431 ODZ). Kupoprodajna pogodba kot obligacijskopravni posel za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini predstavlja le pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Kupec zgolj s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe (in tudi s pridobitvijo nepremičnine v posest) lastninske pravice na nepremičnini ne pridobi, ker je potreben še pridobitni način, to je vpis v zemljiško knjigo. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da pogodba ni bila vpisana v zemljiško knjigo, zato ugotovitvenemu tožbenemu zahtevku, da je tožeča stranka že pridobila lastninsko pravico na podlagi pravnega posla, ne bi bilo mogoče ugoditi (če stranka ne zatrjuje še kakšnega drugega temelja za takšno ugotovitev). Pravni posel pa lahko daje določene obligacijske pravice oziroma nudi podlago za obligacijskopravno varstvo, ki pa ga je treba prav tako uveljavljati. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, med strankama ni bilo sporno, da je bila dne 27.1.1970 sklenjena kupoprodajna pogodba, je pa tožena stranka trdila, da kupnina ni bila plačana. Plačilo kupnine ni pogoj za veljavnost pogodbe, sodišče prve stopnje pa se je zaradi zmotnega izhodišča, da sta bistvena pogoja za veljavnost kupoprodajne pogodbe, da prodajalec stvar izroči v posest in kupec plača kupnino, predvsem ukvarjalo z vprašanjem, ali je bila kupnina za sporno nepremičnino dejansko plačana, in ker tega dejstva na podlagi izvedenih dokazov ni moglo zanesljivo ugotoviti, je zavrnilo tožbeni zahtevek (primarni in tudi podrejeni). Zaradi tega ni ugotavljalo vseh pravno pomembnih dejstev za odločitev o primarnemu tožbenemu zahtevku (ali je tožeča stranka na podlagi sklenjene pogodbe pridobila obligacijsko pravico, da od tožene stranke zahteva razpolagalno dejanje). Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi podrejeni tožbeni zahtevek, da je tožeča stranka pridobila lastninsko pravico na sporni nepremičnini s priposestvovanjem. Tudi v tem primeru je zmotno štelo plačilo kupnine kot merilo dobrovernosti pravnega prednika tožnikov. Pravni prednik tožnikov je razpolagal s sklenjeno kupno pogodbo, ki je zakoniti naslov za pridobitev lastninske pravice, in torej gotovo gre v takem primeru za dobrovernost, ki se sicer domneva, in mora toženka dokazati, da tožnika oziroma njuni pravni predniki niso bili dobroverni. S tem pa se sodišče zaradi zmotnega izhodišča prav tako ni ukvarjalo oziroma ni ugotavljalo vseh elementov, potrebnih za ugotovitev, ali je prišlo do priposestvovanja nepremičnine. Zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, kar je narekovalo razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev v ponovno odločanje (čl. 355 ZPP). Pri ponovnem odločanju naj se sodišče prve stopnje ob upoštevanju, da plačilo kupnine ni pogoj za veljavnost pogodbe, opredeli še tožbenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine na podlagi pravnega posla in če bo ugotovilo, da ta ni utemeljen, odloči še o podrejenemu tožbenemu zahtevku in sicer ugotovi, ali so na strani tožeče stranke podani vsi elementi, potrebni za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. Kar se tiče plačila kupnine, pritožbeno sodišče v zvezi s pritožbenimi navedbami dodaja, da dokazna ocena tudi pritožbenega sodišča ni prepričala.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (3. odst. 165. čl. ZPP).