Jedro

Kupoprodajna pogodba z odložnim pogojem je sklenjena z dnem, ko sprejme prodajalec izjavo kupca o sprejemu ponudbe in vstopi v veljavo, ko jo pristojna upravna enota odobri.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožene stranke od 1 do 3 nosijo same svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

V ponovljenem sojenju je sodišče prve stopnje tokrat v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku. Tako je v točki 1 izreka, razveljavilo darilno pogodbo z dne 03.12.1997, sklenjeno med prvotožencem kot obdarjencem in drugo ter tretjetoženkama kot darovalkama za nepremičnino vložna št. ... k.o. ... parcelama št. 29 in 30 in odločilo, da se v zemljiški knjigi vzpostavi prvotno zemljiškoknjižno stanje. V točki 2 izreka je zavezalo drugo in tretjetoženko, ki sta bivši zemljiškoknjižni lastnici predmetnih nepremičnin, k sklenitvi v roku 15 dni s tožnikoma prodajne pogodbe za isto nepremičnino, za kupnino 2.080,00 EUR, plačljivo ob overitvi pogodbe in z intabulacijsko kavzulo, sicer bo tako pogodbo nadomestila ta sodba. V točki 3 izreka je tožence od 1 do 3 nerazdelno zavezalo k plačilu tožnikoma pravdnih stroškov v znesku 932,79 EUR s pripadki.

Iz prvostopnih razlogov izhaja, da je predmetna darilna pogodba navidezna, ker prikriva kupno pogodbo, za njeno pravno veljavnost pa niso izpolnjeni zakonski pogoji po členu 66 tedanjega Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR. Predmet le-te je kmetijsko zemljišče, prvotoženec ni bil eden izmed možnih kupcev v smislu določil Zakona o kmetijskih zemljiščih - ZKZ, niti za pravni promet predmetne nepremičnine niso bili upoštevani prisilni predpisi po ZKZ. Ta darilna pogodba se z vloženo tožbo pravočasno izpodbija, ker je bila vložena znotraj enoletnega relativnega in triletnega absolutnega roka v smislu določil 117. člena ZOR. Relativni rok je lahko najhitreje začel teči z 08.04.1998, ko je darilna pogodba prispela k zemljiškoknjižnemu sodišču, saj prej tožnika nista imela objektivne možnosti izvedeti za njen obstoj. Nadalje je še ugotovilo, da sta tožnika prva predkupna upravičenca kot zakupnika in soseda prodajalca - ponudnika kmetijskih zemljišč, sedaj že umrlega M.B. in sta drugo in tretje toženki njegovi pravni naslednici. Tožnika sta v enomesečnem prekluzivnem roku tudi podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki sta jo s priporočeno pošiljko dne 21.07.1997 poslala ponudniku na naslov v ponudbi in na pristojni upravni organ s čemer se šteje, da je bila vročitev izjave tožnikov o sprejemu ponudbe veljavno opravljena (člen 24 ZKZ). To pomeni, da je po členu 39 ZOR ponudba sprejeta. Ponudnik je umrl za tem, njegovi pravni naslednici - drugo in tretje toženki sta njegovi dedinji, ki ju je sicer ponudnik tudi pooblastil za sklenitev kupne pogodbe.

S skupno pritožbo napadajo toženci od 1 do 3 prvostopno sodbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagajo spremembo le-te. Procesno kršitev vidi pritožba v pomanjkanju razlogov o sprejemu ponudbe, ko se tudi prvostopno sodišče v sodbi ni ukvarjalo s pravilnostjo vročitve ponudniku izjave tožnikov o sprejemu ponudbe, ko le-ta tudi ni bila vročena drugo in tretje toženkama kot pooblaščenkama prodajalca. Tožeča stranka pa tudi ni dokazala pravilne oprave take vročitve, zato obveznost prodajalca za sklenitev kupoprodajne pogodbe s tožnikoma ni nastala. Drugo in tretje toženki po smrti prodajalca tudi nista bili legitimirani za sklenitev kupne pogodbe iz prej obstoječega pooblastilnega razmerja, saj je le to s ponudnikovo smrtjo prenehalo (člen 94/II ZOR). Pritožba še očita prvemu sodišču zmotno uporabo materialnega prava, ko je o vprašanju pravočasne vložitve tožbe zaradi izpodbijanja predmetne darilne pogodbe uporabilo člen 117 ZOR, saj bi praviloma moralo kot lex specialis člen 532/I ZOR, ki konkretno določa za izpodbijanje pravnih poslov iz naslova kršitev predkupnega upravičenja šestmesečni prekluzivni rok.

Tožeča stranka ni dogovorila na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeni preizkus prvostopne sodbe v okviru pritožbenih razlogov in po uradni dolžnosti (člen 350/II Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s členom 339/II ZPP) ni pokazal na prvi stopnji kršitve upoštevnih procesnih določil. Prvostopna sodba ima jasne, zadostne in argumentirane razloge o vseh odločilnih dejstvih, tudi o vprašanju pravilne vročitve ponudniku izjave o sprejemu ponudbe tožnikov, kot bo v nadaljevanju pojasnjeno.

Na prvi stopnji je tudi dovolj in pravilno razjasnjeno pomembno dejansko stanje.

Povzemajo se pravilni prvostopni razlogi in je k njim ter k izrecnim pritožbenim navedbam še dodati: Tudi na pritožbeni stopnji ni sporno, da: - je ponudnik dne 02.07.1997 pri notarju pooblastil drugo in tretje toženki za sklenitev kupne pogodbe; - je bila podana ponudba prodaje na oglasni deski 16.07.1997; - sta tožnika poslala s priporočeno pošiljko po pošti izjavo o sprejemu ponudbe dne 21.07.1997 na pristojni upravni organ in na naslov ponudnika v ponudbi; - je prodajalec - ponudnik umrl 23.08.1997; - sta tožnika večkrat ustno pozivala drugo in tretje toženki k sklenitvi kupoprodajne pogodbe za predmetno kmetijsko zemljišče, nazadnje pisno 21.10.1998 in sta le-ti tožnika vedno prepričevali, naj odstopita od namere nakupa; - je predmetna darilna pogodba prispela k zemljiškoknjižnemu sodišču dne 08.04.1998 in je bil na njeni podlagi opravljen zemljiškoknjižni vpis v korist prvo toženca dne 03.06.1998. Pravilna je prvostopna ocena, da sta tožnika z naslovitvijo pisne izjave o sprejemu ponudbe na naslov ponudnika v ponudbi s priporočeno pošiljko po pošti (A8 prilog spisa), izkazala opravo te vročitve. Tožena stranka pa zgolj s pavšalnim zatrjevanjem, da ponudnik takrat ni bil doma, ni dokazala nasprotnega. Zagotovo so upravičenci za nakup kmetijskega zemljišča pri podaji izjave o sprejemu prodajne ponudbe v skladu z določili ZKZ, vezani na naslov prodajalca, ponudnika, navedenem v ponudbi. V njej (A1 priloga spisa) ni nobenih navedb o morebitni potrebnosti vročitve izjav o sprejemu ponudbe v roke drugo in tretje toženk, niti v ponudbi ni njunega naslova. Tako ni utemeljena pritožbena graja, da bi bilo potrebno izjavo tožnikov vročiti drugo in tretje toženi stranki.

Iz navedenega izhaja, da je bila pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča že sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe (ko je ponudnik sprejel izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe in kar v zadevi ni sporno), po členu 31 ZOR, ob upoštevanju določil člena 19 in 22 ZKZ (naknadna odobritev pristojne upravne enote). To konkretno v zadevi pomeni, da gre za že sklenjen pravni posel z dne 21.07.1997 med takrat še živečim prodajalcem in tožnikoma, pod pogoji iz ponudbe in pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote. Tožnika imata zato pravnovarstveni zahtevek predvsem za izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katerega se bosta lahko kot lastnika vknjižila v zemljiško knjigo.

Je že res, da je po členu 94/II ZOR drugi in tretji toženki s smrtjo prodajalca prenehalo pooblastilno razmerje, kar v zadevi ni pomembno. Po že povedanem je bila po citiranih določilih ZKZ in ZOR kupna pogodba med tožnikoma in takrat še živečim prodajalcem že sklenjena. Drugo in tretje toženki sta nesporno njegovi pravni naslednici, zato sta v zadevi tudi pasivno legitimirani.

Pravilna je tudi prvostopna ugotovitev o pravočasni vložitvi obravnavane tožbe na razveljavitev že citirane darilne pogodbe. Pritožba ne graja prvostopne ocene, da je po določilih 117. člena ZOR le-ta pravočasna in s čemer se strinja tudi drugostopno sodišče. Ni pa mogoče pritrditi pritožbenemu stališču, da je za presojo o tem vprašanju uporabiti določila člena 532/I ZOR. Slednja določajo šestmesečni prekluzivni rok za izpodbijanje prodaje s predkupno pravico, dogovorjeno v pogodbi, za kar pa v zadevi ne gre, temveč za zakonito predkupno pravico po ZKZ in se kršitev le-te regulira po splošnih pravilih obligacijskega prava (člen 117 ZOR).

Pritožbena odločitev je sprejeta po členu 353 ZPP.

Odločitev o pritožbenih stroških je sprejeta po členu 165/I ZPP v zvezi s členom 154/I ZPP.