Jedro

Ne glede na to, da je bil sklep o povečanju najemnine veljavno sprejet na zboru etažnih lastnikov, bi morali stranki glede na vsebino najemne pogodbe o tem skleniti pisni aneks k pogodbi, da bi toženca takšna odločitev pravno zavezovala.

Izrek

Pritožba zoper IV. točko izreka (nadaljnji stroški pravdnega postopka) se zavrže. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani III. točki izreka potrdi.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje zaradi umika tožbe glede plačila 492,52 EUR sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr.št. VL 194635/2011 z dne 15. 12. 2011 v istem obsegu v 1. točki izreka razveljavilo in postopek glede plačila 492,52 EUR ustavilo (I. točka izreka), sklep o izvršbi vzdržalo v 1. točki izreka v veljavi glede plačila zakonskih zamudnih obresti od zneska 242,63 EUR od 27. 10. 2011 do 22. 12. 2011 in od zneska 249,89 EUR od 27. 11. 2011 do 26. 1. 2012 in v 3. točki izreka glede plačila 24,57 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku 8-dnevnega roka za izpolnitev obveznosti dalje, do prenehanja obveznosti (II. točka izreka), sklep o izvršbi v 1. točki izreka razveljavilo glede plačila 1.314,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov od zapadlosti do plačila in v 3. točki izreka glede plačila 66,43 EUR izvršilnih stroškov in v tem delu zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da mora v osmih dneh plačati tožeči stranki 145,00 EUR njenih pravdnih stroškov, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za izpolnitev obveznosti (IV. točka izreka).

Proti navedeni sodbi (odločitvi iz III. in IV. točke izreka) se je pravočasno pritožila tožeča stranka in navedla, da sta se stranki v najemni pogodbi z dne 21. 1. 2010 izrecno dogovorili, da bo najemnik - toženec spoštoval Pogodbo o medsebojnih razmerjih (v nadaljevanju PMR), kar pomeni, da ta pogodba o sestavni del najemne pogodbe. Iz 37. člena PMR izhaja, da vsako leto višino mesečne najemnine preveri in določi Zbor etažnih lastnikov. Le-ti so 25. 1. 2011 sprejeli sklep, da se najemniku stanovanja št. 24 (tožencu) najemnina poviša in od 1. 2. 2011 znaša 300,00 EUR. Toženec navedbam tožeče stranke, da je vedel in bil seznanjen s pogodbo o medsebojnih razmerjih ter dejstvom, da se višina najemnine usklajuje v skladu s sklepom etažnih lastnikov, ni ugovarjal. Tožeča stranka poudarja, da je bilo med pravdnima strankama soglasno sklenjeno, da se bo najemnina usklajevala, za kar pogodbeni strani nista dolžni sklepati nove pogodbe oziroma aneksa k obstoječi pogodbi. Iz obrazložitve sodbe ni razvidno, zakaj sodišče tega dogovora ni upoštevalo, s čemer je podana tudi bistvena kršitev določb postopka, ki jo tožeča stranka izrecno uveljavlja kot pritožbeni razlog, ker se sodba sodišča v tem delu ne da preizkusiti.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

V obravnavanem primeru gre za spor majhne vrednosti, zato je sodbo sodišča prve stopnje mogoče izpodbijati le zaradi napačne uporabe materialnega prava ter absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (1. odst. 458. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Pritožbeno sodišče je takó vezano na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje. Na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP je višje sodišče v tem sporu odločalo po sodnici posameznici.

Tožeča stranka je navedla, da se pritožuje zoper zavrnilni del odločbe (III. točka izreka) in odločitev o stroških postopka (IV. točka izreka). Glede stroškovne odločitve ni navedla nobenih razlogih. Višje sodišče ugotavlja, da v IV. točki izreka sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki plačati 145,00 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude. Tožeča stranka v tem delu ne izkazuje pravnega interesa za pritožbo, zato jo je višje sodišče zavrglo (prvi odstavek 343. člena ZPP).

V preostalem delu pritožba ni utemeljena.

V pritožbi zatrjevana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Sodišče prve stopnje je navedlo vse razloge o odločilnih dejstvih, opredelilo se je tudi do 37. člena PMR, ko je navedlo, da so imeli etažni lastniki kot solastniki stanovanja pravico do povišanja najemnine in da je bilo povišanje tudi veljavno sprejeto na zboru etažnih lastnikov, vendar bi stranki kljub temu morali skleniti aneks k najemni pogodbi, da bi povišanje najemnine pravno zavezovalo tudi toženca. Višje sodišče se z navedenim stališčem strinja, saj je v najemni pogodbi določeno, da je za povečanje najemnine potreben dodatek k pogodbi (drugi odstavek 6. člena PMR) in da se vse spremembe najemnega razmerja sklepajo pisno v obliki aneksa k najemni pogodbi (16. člen najemne pogodbe na prilogi A7). Zato je tudi zmotno stališče pritožbe, da iz drugega odstavka 2. člena najemne pogodbe (1) izhaja, da je bilo med strankama sklenjeno, da se bo najemnina usklajevala in da zato stranki nista bili dolžni sklepati aneksa k obstoječi pogodbi. Najemna pogodba namreč na dveh mestih za povečanje najemnine določa sklenitev pisnega dodatka k pogodbi.

Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

(1) Kjer se je najemnik/toženec zavezal, da bo spoštoval hišni red, pogodbo o medsebojnih razmerjih in druge dogovorjene obveznosti, o katerih odločajo lastniki.