Jedro

Po 58. čl. SZ oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču, kar velja tudi za primer, ko ni prišlo do uskladitve stanovanjske pogodbe, ki jo je lastnik stanovanja v skladu s 34. čl. ZSR sklenil z občanom, z določili SZ (156. čl. SZ), pri čemer je v takem primeru odločilno vprašanje zakaj in iz katerih razlogov do uskladitve ni prišlo.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in izpodbijana sodba zato r a z v e l j a v i v delu, s katerim je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Toženec R. A. je dolžan izročiti in prepustiti tožnici V. E. v posest prostih oseb in stvari v pritličju stanovanjske hiše v C. stanovanjske prostore, ki obsegajo hodnik, kuhinjo, spalnico, dnevno sobo in sanitarije ter kletni prostor, v katerem ima kurilnico, v roku 60 dni, pod izvršbo." ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu pa se pritožba tožeče stranke kot neutemeljena zavrne in v pobijanem a nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanjskih prostorov v pritličju stanovanjske hiše v C. v skupni izmeri 59 m2. Glede na izid pravde je odločilo, da je tožnica dolžna povrniti tožencu njegove pravdne stroške v znesku 67.500,00 SIT skupaj z zamudnimi obrestmi.

Zoper to sodbo se pritožuje tožnica po svojih pooblaščencih iz vseh treh pritožbenih razlogov po členu 353 ZPP in navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno ocenilo, da najemna pogodba ni bila sklenjena, ker med pravdnima strankama ni prišlo do sporazuma glede višine najemnine. Toženec je namreč pogodbo podpisal, njegov dopis z ugovorom zoper višino najemnine pa ne more biti razlog, da pogodba ne bi bila sklenjena. Kolikor pa pogodbeno razmerje ni nastalo, toženec zaseda stanovanje brez pravnega naslova in bi moralo sodišče prve stopnje ugoditi drugemu delu tožbenega zahtevka, to je zahtevi za izročitev in prepustitev stanovanja. S tem v zvezi je bilo kršeno načelo nevezanosti na pravne kvalifikacije strank. Tožena stranka je del stanovanja spremenila v poslovne prostore, s čemer je kršila določbe starega in novega zakona. Toženec nikoli ni pridobil pravice spreminjati stanovanja v poslovni prostor in je zato njegovo ravnanje samovoljno ter v nasprotju z zakonom. Tako je poleg krivdnega razloga neplačevanja najemnine, ki govori v prid odpovedi najemne pogodbe, podan tudi krivdni razlog po 50. čl. SZ. Po mnenju pritožnice je najemna pogodba z dne 1. 7. 1994 veljavna, kolikor ta pogodba ni veljavna, pa bi moralo sodišče odločiti v skladu z drugim odstavkom tožbenega zahtevka (izpraznitev in izročitev stanovanja).

Pritožbenemu sodišču zato predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni in ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je delno utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da najemna pogodba, ki jo je tožeča stranka v skladu z določilom 156. čl. SZ ponudila v podpis tožencu, ni bila sklenjena. Do sklenitve pogodbe pride v trenutku, ko se pogodbeni stranki zedinita glede bistvenih sestavin pogodbe (26. čl. ZOR). Višina najemnine je eden bistvenih elementov za sklenitev pogodbe, saj brez dogovora o najemnini do najemnega razmerja priti ne more. Toženec je pogodbo, ki mu jo je predložila tožeča stranka, res podpisal, vendar je hkrati s posebnim dopisom ugovarjal višini najemnine. To pogodbeno določilo je tako ostalo med pravdnima strankama sporno in gre zaradi pomankanja soglasja volj za neobstoječ pravni posel. Zato je odločitev sodišča prve stopnje, ko je tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe zavrnilo, pravilna. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče na podlagi določbe 368. čl. ZPP izpodbijano sodbo v tem delu potrdilo.

Pritožba pa utemeljeno opozarja, da bi sodišče prve stopnje, kolikor do pogodbenega razmerja ni prišlo, moralo odločiti o delu tožbenega zahtevka, ki se glasi na izpraznitev stanovanja. Po določbi 3. odst. 186. čl. ZPP sodišče ni vezano na pravno podlago tožbenega zahtevka.

Zato bi sodišče prve stopnje pri obravnavanju zadeve moralo presoditi ali je zahtevek za izpraznitev stanovanja morda utemeljen na kakšni drugi pravni podlagi (in ne zaradi kršitve najemne pogodbe). Po 58. čl. SZ namreč oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču, kar velja tudi za primer, ko ni prišlo do uskladitve stanovanjske pogodbe, ki jo je lastnik stanovanja v skladu s 34. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR) sklenil z občanom, z določili SZ (156. čl. SZ), pri čemer je v takem primeru odločilno vprašanje zakaj in iz katerih razlogov do uskladitve ni prišlo. V obravnavani zadevi pa je sodišče prve stopnje prepričljivo in pravilno ugotovilo (kot že obrazloženo), da do sklenitve najemne pogodbe (uskladitve) ni prišlo. Predvsem se postavlja vprašanje ali je toženec upravičeno odklonil sklenitev najemne pogodbe, s katero je lastnik stanovanja po določbi 156. čl. SZ dolžan uskladiti določila pogodbe po ZSR z določili novega SZ. Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe prava ni v tej smeri ugotavljalo pravnorelevantnih dejstev, je preuranjeno odločilo o tem delu tožbenega zahtevka. Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče moralo pritožbi tožeče stranke ugoditi ter izpodbijano sodbo delno razveljaviti po 1. odst. 370. čl. ZPP in zadevo vrniti v novo sojenje.

Sodišče prve stopnje bo v ponovnem postopku moralo ugotoviti ali je toženec upravičeno odklonil sklenitev najemne pogodbe (uskladitev), pri čemer pritožbeno sodišče opozarja na določila SZ glede stanovanjske najemnine (čl. 62 do 66) in v tej luči oceniti ali zakonito uporablja stanovanje, ki je v lasti tožeče stranke (58. čl. SZ).

Pritožbeno sodišče je na podlagi določbe 3. odst. 166. čl. ZPP odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo.