Ara je po svoji naravi akcesorno sredstvo zavarovanja sklenjene pogodbe in ne izpolnitev pogodbe same.
Zgolj izročitev are zato sama po sebi še ne pomeni pretežne izpolnitve pogodbe na strani kupca, temveč le zavarovanje bodoče izpolnitve. Ara le utrjuje pogodbeno zavezo in deli usodo veljavnosti glavne pogodbe, ne more pa predstavljati samostojnega izpolnitvenega dejanja v smislu realizacije pogodbe.
I.Pritožbi se ugodi in se sodba sodišče prve stopnje v izpodbijanem delu (I. točka izreka) spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne tudi v tem delu (da so tožene stranke dolžne tožniku nerazdelno plačati 3.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 7. 2024).
II.Tožeča stranka mora toženim strankam povrniti stroške postopka, vključno s pritožbenimi, v znesku 1.501,22 EUR, v roku 15 dni, če zamudi pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne dalje do plačila.
1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo solidarno obveznost plačila preostanka dvojne are v znesku 3.000,00 EUR z zamudnimi obrestmi (I. točka), v presežku za 1.406,40 EUR pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (II.). Ocenilo je, da je bila med pravdnimi strankami sklenjena ustna kupoprodajna pogodba za nepremičnino. Ker je bila ara izročena in prevzeta, je sodišče štelo, da je bila pogodba kljub pomanjkanju predpisane oblike pretežno izpolnjena, zato je tožencem, ki da so od prodaje odstopili, naložilo vrnitev dvojne are. Zahtevek za povrnitev preostale škode, ki jo je zatrjevala tožeča stranka, je zavrnilo. O stroških je odločilo, da so toženci dolžni tožniku povrniti 917,92 EUR pravdnih stroškov.
2.Zoper sodbo se v delu, v katerem je bilo zahtevku ugodeno (I. in III. točka izreka), pritožujejo toženci. Uveljavljajo pritožbene razloge bistvenih kršitev določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Kot bistveno očitajo, da je sodbo nemogoče preizkusiti, saj ta ne vsebuje dokaznega sklepa in se preohlapno naslanja na izvedene dokaze pri ugotovitvah o dejanskem stanju. Poleg tega zatrjujejo tudi zmotno uporabo materialnega prava glede zaključkov, da je bila ustna pogodba sklenjena in, da je znak te sklenitve ravno plačilo are. Pri tem dodajajo tudi, da je sodišče obveznost naložilo kot solidarno, a le tožencem med katerimi pa ni četrte dedinje, ki je tudi bila del dediščinske skupnosti. Navajajo, da se pravdne stranke nikdar niso sporazumele o vseh bistvenih sestavinah te pogodbe. Pritožniki predlagajo spremembo ali razveljavitev sodbe v napadenem delu z ustrezno stroškovno posledico.
3.Tožnik na pritožbo ni odgovoril.
4.Pritožba je utemeljena.
5.Sodišče prve stopnje sicer ni zagrešilo usodnih napak pri vodenju postopka, sporna pravno pomembna dejstva je zadovoljivo ugotovilo, odločitev pa je materialnopravno napačna. Slednje je lahko saniralo pritožbeno sodišče brez dopolnjevanja dokaznega postopka na seji senata.
6.Čeprav pritožniki v sodbi sodišča prve stopnje utemeljeno pogrešajo pojasnilo, katere dokaze je to sodišče izvedlo in katera dejstva je ugotovilo na njihovi podlagi (kar je kršitev 4. odst. 324. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP), so relevantne dejanske ugotovitve iz obrazložitve izpodbijane sodbe dovolj jasno razvidne, da je pravilnost in zakonitost sodbe mogoče preizkusiti, zato očitana absolutna bistvena kršitev določb postopka po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP ni podana.
7.Sodišče prve stopnje je ugotovilo, in to niti ni sporno, da je tožnik tožencem izročil vsakemu 1000 evrov kot aro za prodajo nepremičnine, ki so jo podedovali skupaj s četrto dedinjo A. A. Nadalje ni sporno, da pogodba v pisni obliki ni bila sklenjena. Tudi ni sporno, da so prejeti znesek toženci tožniku vrnili, ker je med njimi prišlo do nesoglasja.
8.Na podlagi navedenih pravno odločilnih dejstev je zaključek, da je prišlo do sklenitve prodajne pogodbe preko njene realizacije, napačen. Obligacijski zakonik (OZ) v 52. čl. določa, da je pri sklepanju pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini obvezna pisna oblika pogodbe. Po 58. čl. OZ je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega (teorija o realizaciji).
9.Pritožba utemeljeno opozarja, da je ara po svoji naravi akcesorno sredstvo zavarovanja sklenjene pogodbe in ne izpolnitev pogodbe same. OZ v 64. čl. določa glede are naslednje: (1) Če je ob sklenitvi pogodbe ena stranka dala drugi stranki nek znesek denarja ali neko količino drugih nadomestnih stvari v znamenje, da je pogodba sklenjena (ara), se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega. (2) Pri izpolnitvi pogodbe se mora ara vrniti ali všteti v izpolnitev obveznosti.
10.Zgolj izročitev are zato sama po sebi še ne pomeni pretežne izpolnitve pogodbe na strani kupca, temveč le zavarovanje bodoče izpolnitve. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo in štelo, da je plačilo are izpolnitveno dejanje, in to celo pretežno. Ara le utrjuje pogodbeno zavezo in deli usodo veljavnosti glavne pogodbe, ne more pa predstavljati samostojnega izpolnitvenega dejanja v smislu realizacije pogodbe. Pogodba torej ni bila pretežno izpolnjena niti na strani kupca, kot tudi ne na strani prodajalca (izročitev nepremičnine, tj. izročitev zemljiškoknjižnega dovolila), kar sodišče prve stopnje povsem zanemari. O realizaciji prodajne pogodbe za nepremičnino torej nikakor ni mogoče govoriti.
11.V obravnavanem primeru ni bilo zatrjevano nobeno drugo ravnanje pravdnih strank, ki bi skladno s teorijo o realizaciji lahko nadomestilo zahtevano obličnost pravnega posla. Ustni dogovor o prodaji nepremičnine je zato ostal brez pravnega učinka. Ker pogodba z izročitvijo are še ni bila veljavno sklenjena, ni prišlo do položaja, ko bi bilo treba presojati odgovornost za njeno neizpolnitev ter posledično morebitno obveznost vračila dvojne are. Toženci so prejete zneske nesporno že vrnili, je dodatno zahtevano plačilo ("dvojne are") pa je torej brez podlage.
12.Ob tem kaže še omeniti, da je sodišče prve stopnje zanemarilo, da so toženci kot dediči skupni lastniki in ne solastniki, četrta dedinja pa je nesporno A. A., ki pa ni tožena stranka. V času trajanja zapuščinskega postopa so dediči v tako imenovani dediščinski skupnosti, ki na zapuščini vzpostavlja skupno lastnino. To pomeni, da dediči lahko z zapuščino razpolagajo le skupaj. Kupoprodajna pogodba kot tudi dogovor o ari sta torej lahko sklenjena le z vsemi člani dediščinske skupnosti skupaj. Vračila dvojne are kot pogodbene kazni za odstop od pogodbe ni mogoče zahtevati zgolj od izbranih dedičev, v tem primeru tožencev, ne pa tudi od četrte dedinje. Pasivno legitimirani so lahko le vsi skupni lastniki, torej gre za položaj nujnega sosporništva na pasivni strani. Tožbeni zahtevek torej ni bil naperjen proti pravi stranki, zato na toženi strani ni bilo stvarne legitimacije in bi bilo treba tudi po tej podlagi tožbeni zahtevek zavrniti.
13.Na podlagi relevantnega dejanskega stanja, ki ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, je bilo treba na podlagi 358. čl. ZPP spremeniti sodbo v izpodbijanem delu in tožbeni zahtevek v celoti zavrniti.
14.Sprememba odločitve o glavni stvari vpliva tudi na odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje, in sicer po načelu uspeha (2. odst. 165. čl. in 1. odst. 154. čl. ZPP). Tožena stranka je v pravdi v celoti uspela, zato je tožnik dolžan tožencem povrniti vse potrebne stroške postopka na prvi stopnji v višini 807,84 EUR (glej specificirano odmero na priglašenem stroškovniku na l. št. 53 - 1100 tč. Po odvetniški tarifi za opravljena pravdne dejanja, povečano za 20 % za zastopanje več strank, in ne trikratnik priglašene tarife). V pritožbenem postopku so toženim strankam nastali stroški s sodno takso v višini 245,40 EUR ter stroški zastopanja v višini 447,98 EUR. Skupno 693,38 EUR. Tožnik je priglasil več stroškov, vendar je v pritožbenem postopku spor potekal le še za 3.000,00 EUR. To pa skladno z Odvetniško tarifo (Tarifno št. 19 v zvezi s tarifno št. 22) pomeni, da se upošteva vrednost spornega predmeta do 3.000,00 EUR in zato pritožba predstavlja 200 točk, zvišanih za 25%. Stroške mora tožnik povrniti roku 15 dni (313. čl. ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (378. čl. OZ).
-------------------------------
1Tako to sodišče že v zadevi VSL sodba III Cp 942/2015, podobno tudi VSRS (ko ni nedvoumno dogovorjenih vseh elementov pogodbe) v zadevi II Ips 551/2009.