Jedro

Pogodba, sklenjena v nasprotju z določbami zakona o predkupni pravici občine, je nična (četrti odstavek 89. člena ZUreP-1). Zakon torej zaradi kršitve določb o predkupni pravici občine določa ničnostno sankcijo že za zavezovalni posel. Prodajalec bi moral najprej zaprositi občino za potrdilo, da ne uveljavlja predkupne pravice (87. člen).

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožbi tožeče stranke ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: »1. Prodajna pogodba, sklenjena 13. 10. 2004 med prodajalcem K. K. in kupcema V. V. M. in M. M., je nična.

2. Vknjižba lastninske pravice, dovoljena na podlagi prodajne pogodbe z dne 13. 10. 2004 pri parcelah št. 47/2, 48, 50/1, 50/2, 53, 54/1 in 76 k. o. ... v korist drugotožene in tretjetožene stranke, je neveljavna.

3. Pri nepremičninah iz prejšnje točke se vzpostavi zemljiškoknjižno stanje, kakršno je obstajalo pred vknjižbo lastninske pravice v korist drugotožene in tretjetožene stranke.

4. Prvotožena stranka je dolžna s tožečo stranko skleniti prodajno pogodbo pod enakimi pogoji, kot jo je sklenila z drugotoženo in tretjetoženo stranko, sicer bo tako pogodbo nadomestila pravnomočna sodba.« Tožene stranke so dolžne tožeči stranki povrniti 1.530,85 EUR stroškov postopka v 15 dneh.

Obrazložitev

1. K. K. je V. in M. M. prodal v izreku sodbe navedene zemljiške parcele, na katerih je imela Občina R. na podlagi Odloka o območju predkupne pravice Občine R. predkupno pravico zaradi predvidene gradnje razbremenilne ceste mesta R. Občina je s tožbo zahtevala (1) ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, (2) neveljavnost na njeni podlagi opravljene vknjižbe lastninske pravice v korist kupcev in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter (3) zavezo prodajalcu, da mora pod istimi pogoji prodajno pogodbo skleniti z njo, ker bo sicer pogodbo nadomestila pravnomočna sodba.

2. Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je: da je bila prodajna pogodba, ki vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo, sklenjena 13. 10. 2004; da je ponudbo za nakup parcel za kupnino 3,040.263 SIT, ki jo je treba plačati na dan overitve pogodbe pri notarju v gotovini, prodajalec po svoji pooblaščenki Občini R. poslal 22. 11. 2004 in ga je naslovnica prejela 23. 11. 2004; da je 15-dnevni rok neuspešno (občina predkupne pravice do poteka roka ni uveljavljala) potekel 8. 12. 2004; da je Občina R. predkupno pravico uveljavljala šele z dopisom z dne 15. 12. 2004, ki ga je prodajalec prejel 16. 12. 2004, torej prepozno; da je notar pogodbo overil in da sta se kupca vpisala kot lastnika v zemljiško knjigo. Glede na tak potek ponudbenega postopka je sodišče presodilo, da zakonske določbe o zakoniti predkupni pravici občine niso bile kršene, zato prodajna pogodba ni nična, zemljiškoknjižni vpis pa ne neveljaven.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo občine zavrnilo in zavrnilno sodbo potrdilo. Sprejelo je izpodbijano ugotovitev, da je občina prejela ponudbo prodajalca 23. 11. 2004 in da je rok za sprejem ponudbe potekel 8. 12. 2004; dodalo je, da je prodajalčeva pooblaščenka na dejstvo, da je prejela ponudbo 23. 11. 2004, občino opozorila še v faksiranem sporočilu z dne 2. 12. 2004, ko rok za uveljavljanje predkupne pravice še ni potekel, in da je že pred 22. 11. 2004 prodajalec občino večkrat pozval, naj se izjasni o morebitnem odkupu zemljišč, tako, da je občina vedela za nameravano prodajo, pa »ni storila ničesar«. Pravno stališče sodišča druge stopnje je, da je prodajalec s tem, ko je poslal ponudbo za odkup nepremičnin, izpolnil obveznost iz 88. člena Zakona o urejanju prostora – v nadaljevanju ZUreP-1 in da je zato brezpredmeten očitek notarkinega ravnanja (ta po pritožbenih trditvah pogodbe sploh ne bi smela overiti). Občina tudi ni sprejela ponudbe, kot je bila dana – plačilo v gotovini zanjo ni bilo sprejemljivo.

4. Tožeča stranka je zoper sodbo pritožbenega sodišča vložila revizijo. Uveljavlja procesna kršitev, ker sodišče prve stopnje ni zaslišalo delavke občine, ki bi izpovedala, kako se je na občini evidentirala pošta; iz njene izpovedi bi se sodišče lahko prepričalo, da občina ponudbe z dne 22. 11. 2004 ni prejela in da je zvedela za nameravano prodajo prvikrat iz dopisa prodajalčeve odvetnice z dne 2. 12. 2004. Če je sploh res, da je bila ponudba z dne 22. 11. 2004 občini poslana, se je očitno izgubila na pošti, sodišče pa je dovolilo le zaslišanje uradnice v odvetniški pisarni prodajalca in ji verjelo, da je bila ponudba na navedeni dan poslana. Dokazov ni upoštevalo enakopravno. Ni upoštevalo niti, da se za uradne evidence domneva, da je njihova vsebina resnična. Uveljavlja tudi revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava, v zvezi s čemer navaja, da je bila pogodba sklenjena (soglasje volj doseženo in zapisano) 13. 10. 2004, torej preden je prodajalec občino zaprosil za potrdilo o neuveljavljanju predkupne pravice; sodišči prve in druge stopnje nista ločili med izdajo potrdila kot upravnega akta in sprejemom ponudbe kot institutom civilnega prava in zato kršili materialno pravo. Občina ima namreč najprej 15 dni časa za izdajo potrdila o (ne)uveljavljanju zakonite predkupne pravice; če potrdi, da pravice ne uveljavlja, prodajalec sklene pogodbo s kupcem po svoji izbiri, če pa poda potrdilo o uveljavljanju predkupne pravice, potem ji mora prodajalec poslati civilno ponudbo, občina pa ima znova 15 dni časa za sprejem ponudbe (skupaj torej 30 dni, enako kot pri pogodbeni predkupni pravici). V identični zadevi je isto sodišče prve stopnje zahtevku ugodilo in je odločba pravnomočna.(1)

5. Revizija je bila vročena tožencem in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije. Toženci nanjo niso odgovorili.

6. Revizija je utemeljena.

7. Za zakonito predkupno pravico se smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici, če za posamezen primer zakon ne določa drugače (tretji odstavek 513. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Zakonito predkupno pravico v korist občine v zvezi z zagotavljanjem pogojev za urejanje javne infrastrukture ureja ZUreP-1. Ureja jo drugače kot OZ tako v materialnopravnem kot v procesnem pogledu: - občina lahko z odlokom določi območje predkupne pravice občine na nepremičninah na celotnem območju poselitve in na območju obstoječih oziroma predvidenih infrastrukturnih omrežij in objektov izven poselitvenih območij ali na delu teh območij, če ni s tem zakonom določeno drugače (prvi odstavek 85. člena); - lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice (v nadaljnjem besedilu: prodajalec) mora pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobiti potrdilo občine, da na nepremičnini ne uveljavlja predkupne pravice. Če občina potrdila ne izda v 15 dneh od vložitve zahteve, se šteje, da predkupne pravice ne uveljavlja (87. člen); - če občina v roku iz prejšnjega člena izda potrdilo, da uveljavlja predkupno pravico, ji mora prodajalec podati pisno ponudbo za prodajo nepremičnine, o kateri se mora občina izjaviti najkasneje v petnajstih dneh, sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila (prvi odstavek 88. člena); - če pa občina ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda nepremičnino drugi osebi, ko se je iztekel rok iz prejšnjega člena, vendar le pod enakimi ali zase ugodnejšimi pogoji, kot jih je ponudil občini (drugi odstavek 88. člena); - če občina v roku iz prejšnjega člena izda potrdilo, da uveljavlja predkupno pravico, ji mora prodajalec podati pisno ponudbo za prodajo nepremičnine, o kateri se mora občina izjaviti najkasneje v petnajstih dneh, sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila (prvi odstavek 89. člena), - če občina ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda nepremičnino drugi osebi, ko se je iztekel rok iz prejšnjega člena, vendar le pod enakimi ali zase ugodnejšimi pogoji, kot jih je ponudil občini (drugi odstavek 89. člena).

8. Pogodba, sklenjena v nasprotju z navedenimi določbami zakona o predkupni pravici občine, je nična (četrti odstavek 89. člena ZUreP-1). Zakon torej zaradi kršitve določb o predkupni pravici občine določa ničnostno sankcijo že za zavezovalni posel. Ker je v nasprotju s temi določbami, je nična tudi v tej pravdi obravnavana pogodba. Prodajalec bi moral najprej zaprositi občino za potrdilo, da ne uveljavlja predkupne pravice (87. člen). Trditev, da bi to storil, ni bilo. Vročil ji je sicer ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, zato se na prvi pogled zdi, da je bil namen zakona predkupnemu upravičencu omogočiti nakup, vseeno dosežen; dejansko to ne drži že zato, ker jo je s tem, ko je opustil prvo od dveh z zakonom predpisanih faz ponudbenega postopka, prikrajšal za polovico roka (ki za obe fazi znaša skupaj 30 dni). Po načelu kavzalnosti se ničnost zavezovalnega posla razteza tudi na razpolagalnega.

9. Odločitev sodišč prve in druge stopnje o ugotovitvenem (ničnostnem) zahtevku je po obrazloženem materialnopravno zmotna. V posledici tega sta materialnopravno zmotni tudi odločitvi o zahtevku iz izbrisne tožbe (ta je po določbah prve točke prvega odstavka 243. člena v zvezi z drugo točko prvega odstavka 40. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) utemeljen, ker je pravnomočno ugotovljena ničnost pravnega posla, ki je bil podlaga za izpodbijani vpis) in o zavezi prvega toženca pod enakimi ponudbenimi pogoji skleniti prodajno pogodbo z Občino R.(ta temelji na določbi 512. člena OZ), ki se za vprašanja, ki niso za posamezen primer urejena z drugim zakonom, smiselno uporablja za pogodbeno predkupno pravico).

10. Ker je bilo materialno pravo zmotno uporabljeno, je revizijsko sodišče reviziji ugodilo in sodbi sodišč prve in druge stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo (prvi odstavek 380. člena ZPP). Z revizijo uveljavljane procesne kršitve niso bile ovira za tako odločitev, ker se nanašajo na postopek ugotavljanja vročitve prodajne ponudbe tožeči stranki, ta okoliščina, ki se nanaša na drugo fazo ponudbenega postopka, pa ob ugotovitvi, da je bila prva faza izpuščena, na odločitev v nobenem primeru ne bi mogla vplivati.

11. Ker je spremenilo odločitev o glavni stvari, je moralo revizijsko sodišče odločiti o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Po kriteriju uspeha v pravdi (prvi odstavek 154. člena ZPP) je tožeča stranka upravičena do povrnitve vseh stroškov, ki so bili potrebni za pravdo (prvi odstavek 155. člena istega zakona). Te je revizijsko sodišče odmerilo skladno z Odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah v višini, navedeni v izreku sodbe.

Op. št. (1): S sodbo P 205/2005 je bila ugotovljena ničnost prodajne pogodbe, s katero je K. K. J. J.-u prodal ½ parcele 47/2 k. o. ... (druga ½ je bila prodana zakoncema M. s pogodbo, ki je predmet revizijskega odločanja).