Jedro

Neplačevanje najemnine lahko predstavlja kršitev najemne pogodbe in odpovedni razlog, pri čemer se zahteva sodna odpoved, ne pa izpraznitev stanovanja.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi bil toženec dolžan izprazniti in izročiti tožeči stranki službeno stanovanje v samskem domu v kraju K., v velikosti 105,57 m2, ki obsega predprostor, predsobo, kuhinjo, dnevno sobo, spalnico, otroško sobo, WC s kopalnico, kletni prostor za ozimnico, prosto vseh stvari in oseb, v 15 dneh, pod izvršbo. Glede na tako odločitev v glavni stvari je sodišče naložilo tožeči stranki, da je dolžna povrniti tožencu 28.972,00 SIT njegovih pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se je pritožila tožeča stranka, ki očita sodišču prve stopnje nepopolno in zmotno ugotovitev dejanskega stanja ter napačno uporabo materialnega prava. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in o zadevi odloči, podrejeno pa, da vrne zadevo prvostopnemu sodišču v novo sojenje. Pritožbo utemeljuje s tem, da je sodišče prve stopnje stanovanje, ki je sicer službeno, zmotno opredelilo kot hišniško stanovanje. V postopku po njenem mnenju tudi ni bilo ugotovljeno, kdaj je tožencu prenehala dolžnost upravnika samskega doma, kot podlaga za sklenitev najemne pogodbe.

Vztraja, da je bil skupni namen pogodbenikov pri sklenitvi najemne pogodbe drugačen, kot ga je ugotovilo sodišče v izpodbijanisodbi, in je bila pogodba dogovorjena za čas največ enega leta. S tem v zvezi naj bi sodišče spregledalo navedbo toženca, ki potrjuje takšno razlago pogodbenega določila o trajanju najemnega razmerja. Po mnenju tožeče sstranke bi bilo treba najprej ugotoviti resnično voljo strank in v ta namen zaslišati še druge priče ter upoštevati tudi ravnanje toženca, ki se izmika izpolnjevanju svojih obveznosti. Dejstva, da je po poteku enoletnega roka tožencu ponudila stanovanje, oz. da ni že prej sprožila sodnega postopka, ji sodišče prve stopnje ne bi smelo šteti v škodo, saj je poskušala izpolniti pogodbeno obveznost iz moralnih razlogov. Tožeča sstranka še navaja, da je doslej že večkrat ponudila tožencu stanovanje, nazadnje dne 12.3.1999, vendar je toženec vse predloge zavrnil ali pa se nanje ni odzval in gre torej šteti, da je tožeča stranka svojo pogodbeno obveznost izpolnila.

Izpodbijana sodba po mnenju tožeče stranke neutemeljeno ugotavlja, da ji ni uspelo dokazati, da je tožencu priskrbela stanovanje, saj bi moralo sodišče najprej razčistiti, kaj pomeni pojem priskrbeti stanovanje in ga razložiti.

Pritožba ni utemeljena.

Ob preizkusu izpodbijane sodbe pritožbeno sodišče ugotavlja, da v postopku ni bilo storjenih bistvenih procesnih kršitev po drugem odstavku 354. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), na katere pazi po uradni dolžnosti.

Navedbi tožeče stranke, da naj bi zmotna uporaba materialnega prava izhajala iz napačne opredelitve sicer službenega stanovanja kot hišniškega, ni mogoče pritrditi. Sodišče prve stopnje je pri ugotavljanju upravičenj toženca po Stanovanjskem zakonu (SZ) kot okoliščin, ki so pomembne za interpretacijo med strankama sklenjene najemne pogodbe, prišlo po oceni pritožbenega sodišča do pravilnega zaključka, da je toženec na stanovanju pridobil stanovanjsko pravico, le-to pa je bilo skladno s prvim odstavkom 16. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR; Ur. l. SRS, 18/74, 10/76) mogoče pridobiti ne le na hišniških, ampak tudi službenih stanovanjih in napačna označba obravnavanega stanovanja z vidika pričujoče pravde torej ni bistvena. Prav tako ni utemeljen nadaljnji pritožbeni očitek nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, ker naj bi sodišče ne ugotovilo, kdaj je tožencu prenehala funkcija upravnika samskega doma kot podlaga za sklenitev najemne pogodbe. Podlago za sklenitev najemne pogodbe predstavlja določilo prvega odstavka 147. člena SZ, po katerem je lastnik dolžan skleniti najemno pogodbo z občanom, ki ima stanovanjsko pravico. Da bi bile podane dodatne okoliščine, zaradi katerih bi tožencu prenehalo stanovanjsko razmerje, oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov (prvi odstavek 148. člena SZ) in torej ne bi bil deležen upravičenj po SZ, tožeča stranka ne zatrjuje; zgolj prenehanje delovnega razmerja glede na določbe ZSR (Ur. l. SRS, 35/82, 14/84) do takšnih posledic ne privede.

V zvezi s pritožbenim očitkom, da v izpodbijani sodbi ni ugotovljena dejanska volja obeh strank ob sklepanju pogodbe, oziroma da je bila le-ta drugačna, pritožbeno sodišče ocenjuje, da je sodišče prve stopnje svoj zaključek izčrpno in prepričljivo obrazložilo. Kot je navedeno v pritožbi sami, zapis pogodbene volje obeh strank povzroča nejasnosti in torej ni mogoče trditi, da je sodišče prve stopnje ravnalo v nasprotju z določili 99. člena ZOR, ko se je pri razlagi spornega pogodbenega določila oprlo na okoliščine, ki so spremljale sklenitev najemne pogodbe in s tem razjasnile namen obeh pogodbenih strank. Izpovedba toženca, da je mislil, da bo tožeča stranka še prej kot v enem letu priskrbela drugo stanovanje, pri tem v ničemer ne nasprotuje s strani sodišča ugotovljenemu pomenu sporne določbe, saj logično vsebuje tudi možnost, da bo izpolnitev pogodbene obveznosti s strani tožeče stranke trajala dlje kot eno leto. Posplošenih navedb tožeče stranke, da bi sodišče moralo zaslišati druge priče za razjasnitev stvari, pri čemer jih ne imenuje, niti ne pove, kaj naj bi izpovedale, pa ni mogoče upoštevati. Ob tem gre še poudariti, da razlogi izpodbijane sodbe slonijo na razlagi spornega pogodbenega določila, v smislu prave volje strank ob sklenitvi pogodbe. Pritožba torej nima prav, kolikor meni, da izpodbijana sodba dejstvu, da je tožnik tožencu ponudil stanovanje po preteku enega leta od sklenitve pogodbe, oz. ni že prej sprožil sodnega postopka, pripisuje pomen konkludentnega ravnanja, ki naj bi predrugačilo določilo o trajanju najemnega razmerja. O podaljšanju trajanja najemnega razmerja spričo morebitnega konkludentnega ravnanja tožnika bi bilo mogoče razpravljati le, če bi bilo nedvoumno jasno, da je bila najemna pogodba res sklenjena za najdlje eno leto. Tedaj interpretacija določila o trajanju najemne pogodbe sploh ne bi bila potrebna, kar v konkretnem primeru seveda ne drži. Nadaljnjim navedbam v pritožbi, da s strani toženca pogodba ni veljala, ker da ni plačeval najemnine, po oceni pritožbenega sodišča prav tako ni mogoče pritrditi, saj je iz podatkov v spisu razvidno, da je toženec plačeval najemnino, četudi nekoliko nižjo od dogovorjene. Neplačevanje najemnine lahko predstavlja kršitev najemne pogodbe in odpovedni razlog, pri čemer se, kot je že opozorilo sodišče prve stopnje, zahteva sodna odpoved.

Tožeča stranka še zatrjuje, da je že večkrat ponudila tožencu drugo stanovanje, nazadnje 12.3.1999, in da je toženec vse predloge zavrnil. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da razen dopisa z dne 12.3.1999 tožeča stranka v podkrepitev svojih navedb ni predložila nikakršnih dokazov in posplošene trditve, da je že večkrat ponudila stanovanje, medtem ko naj bi toženec ponudbe že večkrat zavrnil, ni mogoče upoštevati. V zvezi z dopisom z dne 12.3.1999 pa gre ugotoviti, da je zaključek sodišča prve stopnje, da omenjeni dopis ne zadošča za realizacijo pogodbenih obveznosti, pravilen. Ponudbe nekega podjetja o trenutno prostih kapacitetah tudi po oceni pritožbenega sodišča ni dovolj opredeljena, da bi toženec na njeni podlagi lahko izoblikoval svojo odločitev. Ponudba mora namreč vsebovati bistvene sestavine, tako da bi se z njenim sprejemom pogodba lahko sklenila (32. člen ZOR), kar pomeni, da morajo biti elementi ponudbe dovolj določni, seveda vse v skladu z že sklenjenim dogovorom pravdnih strank o tem, kakšne stanovanjske prostore je tožeča stranka dolžna priskrbeti. S tem je tudi odgovorjeno na pritožbeni očitek, ki terja obrazložitev besedne zveze "priskrbeti stanovanje". Ker dopisa tožeče stranke z dne 12.3.1999 upoštevajoč vse navedeno torej ni mogoče šteti za izpolnitev njenih pogodbenih obveznosti, tudi morebitna pasivnost toženca ob prejemu obravnavanega dopisa, ne more delovati v smeri prenehanja pogodbe.

Neutemeljeno pritožbo je bilo torej treba zavrniti, izpodbijano sodbo pa potrditi (368. člen ZPP/77).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka je zajeta v zavrnilnem izreku sodbe in temelji na določbah prvega odstavka 166. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP/77. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama trpeti svoje stroške pritožbenega postopka.