Jedro

Ustanovitev stavbne pravice v zvezi z garažo, ki ne predstavlja funkcionalno samostojne zgradbe v smislu ZGO-1, ni dopustna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. S sodbo z dne 6.5.2015 je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice sklenjena (v ...) dne 6.11.2009 med tožnico in toženko(1) nična (1. točka izreka). Posledično je v okviru 2. točke izreka ugotovilo, da je neveljavna tudi vknjižba stavbne pravice ID znak 5/6, ki je vpisana v zemljiško knjigo pri nepremičninah ID znak 5/8-0, ID znak 5/9-0 in ID znak 5/10-0 z naslednjo vsebino: „Na podlagi pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice z dne 6.11.2009 se vknjiži stavbna pravica na parc. št. 1, 2 in 3 k. o. X z naslednjim vpisom: pol odprta, naravno prezračevalna garaža zazidalne površine 3.033,66 m2, neto tlorisne površine 2.966,59 m2, bruto prostornine 10.011,07 m3 in neto prostornine 6.823,15 m2, s 121 parkirnimi mesti ter pripadajočim dovozom, ki omogoča istočasno nadgradnjo poslovnega objekta Trgovski center X s parkiriščem, s prodajnim in ostalimi prostori neto površine najmanj 1.730,00 m2 ter parkiriščem z najmanj 99 parkirnimi mesti v velikosti cca. 6.047,00 m2, uvozi na obravnavano parcelo pa so predvideni z L. ceste na južni strani in s P. ceste na vzhodni strani. Uvoz v garažo je predviden z obstoječe ceste in sicer za dobo 36 let.“ in z učinkom od 2.7.2010. V 3. točki izreka je odločilo, da se prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov vzpostavi tako, da se iz zemljiške knjige izbriše stavbna pravica. Toženki je v korist tožnice naložilo plačilo pravdnih stroškov v znesku 10.247,94 EUR (4. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženka, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Uvodoma (obširno) navaja, kako naj bi sodišče prve stopnje odločilo (oziroma kaj naj bi ugotovilo). Poudarja, da je stavbna pravica omejena stvarna pravica na tuji nepremičnini, ki daje njenemu imetniku pravico, da ima na, nad ali pod tujim zemljiščem zgrajen objekt oziroma da na tujem zemljišču, nad ali pod njim zgradi objekt. Vztraja na stališču, da je garaža, zgrajena na podlagi stavbne pravice, samostojna funkcionalna gradbena entiteta ter jo je kot tako mogoče definirati kot zgradbo v smislu 256. člena SPZ. Del zgradbe, ki ne more biti samostojen predmet stavbne pravice, bi bila npr. soba ali stanovanje znotraj zgradbe, ki je zgolj del druge (glavne) stvari in kot tak ne more obstajati sam zase. Ob tem na vprašanje dopustnosti oziroma možnosti predmeta pogodbe ne moreta vplivati gradbeno in upravno dovoljenje, saj gre za upravna akta. Prav tako se vprašanje dopustnosti predmeta pogodbe ne more pogojevati z (ne)možnostjo zrušitve podzemnega objekta (ter upoštevanjem morebitnih vplivov na površino nepremičnine). Sodna praksa dopušča stavbno pravico v primerih podzemne in pritlične garaže, nad katerimi je zgrajena stavba. Na takšno pojmovanje omenjene pravice kaže tudi določba drugega odstavka 259. člena SPZ. V konkretnem primeru je bila stavbna pravica na podlagi pogodbe veljavno vknjižena v zemljiško knjigo. V kolikor je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenskega mnenja zaključilo, da sta garaža in trgovski center nad njo enoten objekt, je toženka stavbno pravico pridobila na tem (celotnem) objektu. Poudarja, da je določljiv tudi čas trajanja stavbne pravice. Že iz same Pogodbe tako izhaja, da je stavbna pravica določena za dobo 36 let, šteto od primopredaje garaže. Ker se primopredaja manifestira v zunanjem svetu, je začetek trajanja stavbne pravice določljiv. Stranki sta na ta način v pogodbo vnesli (kvečjemu) dopusten odložni pogoj (začetek trajanja stavbne pravice je odložen do trenutka primopredaje garaže). Ker je neutemeljeno zavrnilo izvedbo dokaznih predlogov po zaslišanju toženkinega zakonitega zastopnika ter prič A. A. in B. B., naj bi sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Posledično sodbe ni moč preizkusiti.

3. Tožnica je v odgovoru predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Stavbna pravica je stvarna pravica, ki podeljuje njenemu imetniku (upoštevaje 256. člen SPZ(2)) upravičenje imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino v trajanju (največ) 99 let. Z njeno ustanovitvijo postane imetnik stavbne pravice lastnik zgradbe na zemljišču, medtem ko se lastniško stanje zemljišča ne spremeni. Bistven element instituta stavbne pravice predstavlja zgradba, ki v SPZ ni posebej definirana. Pravna teorija pod pojem zgradbe uvršča poleg bolj ali manj z zemljiščem trdno povezanih stavb (stanovanjskih hiš, trgovinskih hiš, tovarn, cerkva, garažnih hiš, gledališč, skladišč itd.) tudi mostove, viadukte, zgrajene rečne struge, različne napeljave nad ali pod zemljiščem, tunele, zgrajene rudniške vhode, plavže in različne zbiralnike ter celo ceste (če so narejene iz materiala, drugačnega od zemljišča), tirnice, parkirišča, nasipe, žičnice, zidove, spomenike, grobnice, otroška igrišča (če vsebujejo igralne naprave, ki so s tlemi trajno povezana), teniška in druga vadbena igrišča ter zgrajene tribune.(3) V četrtem odstavku 3. člena ZZK-1(4) je določeno, da se, kadar SPZ uporablja pojem zgradba, (pri uporabi določb ZZK-1) šteje, da uporablja pojem objekt. Ta pa je določen v ZGO-1.(5) Objekt je tako s tlemi povezana stavba ali gradbeni inženirski objekt, narejen iz gradbenih proizvodov in naravnih materialov, skupaj z vgrajenimi inštalacijami in tehnološkimi napravami. Objekt je nadalje povezan s tlemi, če je temeljen ali s pomočjo gradbenih del povezan s tlemi na stalno določenem mestu in ga ni mogoče premakniti ali odstraniti brez škode za njegovo bistvo (točki 1. in 1.1.5. prvega odstavka 2. člena ZGO-1).

6. V konkretni zadevi tožnica primarno zatrjuje, da je predmet Pogodbe (ker stavbne pravice(6) ni moč ustanoviti le glede dela stavbe) nemogoč in nedopusten in da je ta zato nična (35. člen OZ(7)). Pritožbeno sodišče v tem delu pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da stavbna pravica le v zvezi z delom zgradbe ni dovoljena. Kot ugotavlja sodišče prve stopnje, iz same pogodbe izhaja, da je stavbna pravica definirana kot pravica zgraditi in imeti v lasti del stavbe (drugi odstavek člena II Pogodbe) z naslednjim opisom: pol odprta, naravno prezračevalna garaža zazidalne površine 3.033,66 m2, neto tlorisne površine 2.966,59 m2, bruto prostornine 10.011,07 m3 in neto prostornine 6.823,15 m2, s 121 parkirnimi mesti ter pripadajočim dovozom, ki omogoča istočasno nadgradnjo poslovnega objekta Trgovski center X s parkiriščem, s prodajnim in ostalimi prostori neto površine najmanj 1.730,00 m2 ter parkiriščem z najmanj 99 parkirnimi mesti v velikosti cca. 6.047,00 m2, uvozi na obravnavano parcelo pa so predvideni z L. ceste na južni strani in s P. ceste na vzhodni strani. Uvoz v garažo je predviden z obstoječe dovozne ceste (drugi odstavek II. člena Pogodbe). Da v konkretnem primeru garaža ne predstavlja funkcionalno samostojne zgradbe, je sodišče prve stopnje ugotovilo tako s pomočjo besedila same Pogodbe, ki stavbno pravico izrecno ustanavlja na delu stavbe, kot mnenjem izvedenca, ki je potrdil, da garaža ne predstavlja samostojnega objekta v smislu ZGO-1. Po njegovih ugotovitvah (na katere se sklicuje sodišče prve stopnje) se garaža nahaja v pritličju, v nadstropju pa je trgovski objekt z zunanjim parkiriščem. Gre torej za objekt, ki predstavlja celoto in ga ni mogoče deliti na dva samostojna objekta brez škode za njegovo bistvo (primerjaj prej omenjeni 2. člen ZGO-1). Pritožbeni očitki, ki takšne ugotovitve sodišča izpodbijajo, so zato neutemeljeni.(8). Da je bilo za celoten objekt izdano enotno gradbeno in uporabno dovoljenje, je bil pri vsem tem zgolj dodaten argument. Ker torej vsebina upravnega akta ni ključni argument sodišča prve stopnje, so pritožbena navajanja v tem oziru brezpredmetna.

7. Pritožbene navedbe, da se v primeru, če garaža predstavlja del zgradbe in ne samostojne stavbe, stavbna pravica razteza na celotno zgradbo in da je zato toženka lastnica trgovskega centra in parkirišča, so prav tako neutemeljene. Sodišče prve stopnje je namreč primarnemu tožbenemu zahtevku ugodilo, ker je ugotovilo, da Pogodba (kot taka), ki stavbno pravico ustanavlja na delu stavbe, vsebuje nedopusten predmet in je posledično nična. Zatrjevanje ustanovitve stavbne pravice na celotnem objektu(9) pa bi bilo nadalje v nasprotju z voljo pogodbenih strank (82. člen OZ(10)), ki sta stavbno pravico izrecno želeli ustanoviti le na garaži.(11)

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi drugim razlogom izpodbijane sodbe, in sicer da je v Pogodbi čas trajanja stavbne pravice nedoločen oziroma nedoločljiv (kršitev drugega odstavka 257. člena SPZ(12)), zato je le-ta nična tudi iz tega razloga (86. člen OZ). Čas trajanja stavbne pravice je obvezna sestavina pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice (gre torej za kogentno določbo),(13) saj se ta lahko ustanovi za največ 99 let. Ker obravnavana pravica pomeni poseg v temeljno načelo nepremičninskega prava superficies solo cedit (povezanost zemljišča in objekta), mora biti njeno trajanje omejeno. V nasprotnem primeru bi se namreč v celoti izgubila (lastninska) upravičenja lastnika nepremičnine. Pravdni stranki sta sicer s Pogodbo čas trajanja stavbne pravice omejili na 36 let, šteto od primopredaje garaže v posest toženke, a sta primopredajo pogojevali z deponiranjem bančne garancije toženke. Do slednjega pa ni prišlo, zaradi česar se je primopredaja končala neuspešno. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je pogoj primopredaje garaže v posest bodoče negotovo dejstvo, ki onemogoča določno opredelitev časa trajanja oziroma prenehanja stavbne pravice. To pa je v nasprotju z določbo 257. člena SPZ. Prenehanje (trajanje) stavbne pravice mora biti namreč natančno določeno.(14) Glede vprašanja dovoljenosti odložnega pogoja, na katerega se v pritožbi ponovno sklicuje toženka, pritožbeno sodišče v celoti sprejema razlago(15) sodišča prve stopnje (glej točki 22 in 23 obrazložitve sodbe). Pogodba, na podlagi katere se ustanavlja stavbna pravica, bi sicer lahko vsebovala odložni pogoj, ki pa bi (lahko) odlagal zgolj ustanovitev stavbne pravice, nikakor pa ne njenega trajanja. Da je bila v konkretnem primeru stavbna pravica z vpisom v zemljiško knjigo ustanovljena, pa med strankama ni sporno.

9. Sodišče prve stopnje zaradi neizvedbe dokaznih predlogov, na katere se sklicuje pritožnica, ni zagrešilo absolutne bistvene kršitve pravdnega postopka. Zaslišanje C. C. in A. A.(16) ter B. B. je namreč toženka predlagala v zvezi z ugovori zoper podredni tožbeni zahtevek,(17) o katerem pa sodišče prve stopnje, ker je ugodilo že primarnemu tožbenemu zahtevku, ni odločalo. Izvedba omenjenih dokaznih predlogov zato ni bila potrebna.

10. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podane niti kršitve, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP(18)). Zaradi neuspeha s pritožbo toženka sama nosi svoje z njeno vložitvijo nastale stroške. Tožnica pa sama krije svoje stroške nastale z vložitvijo odgovora, saj v njem podane navedbe niso v ničemer pripomogle k predmetni odločitvi o pritožbi (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 155. člena ZPP).

Op. št. (1): V nadaljevanju: Pogodba Op. št. (2): Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/2002, s kasnejšimi spremembami Op. št. (3): Ana Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1017 Op. št. (4): Zakon o zemljiški knjigi, Uradni list RS, št. 58/2003, s kasnejšimi spremembami Op. št. (5): Zakon o graditvi objektov, Uradni list RS, št. 110/2002, s kasnejšimi spremembami Op. št. (6): Katere predmet je lahko le celotna zgradba kot objekt. Op. št. (7): Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami Op. št. (8): Pritožba navaja, da naj bi sodna praksa dopuščala stavbno pravico v primerih podzemne in pritlične garaže, nad katerimi je zgrajena stavba, a tega ne uspe konkretizirati (torej določno opredeliti to domnevno sodno prakso). Prav tako ne drži, da naj bi pojmovanje (vsebina) stavbne pravice, na katerega se sklicuje, izhajal iz določbe drugega odstavka 259. člena SPZ.

Op. št. (9): Trditve o takšnem obsegu stavbne pravice je toženka tudi sicer podala šele po opravljenem prvem naroku za glavno obravnavo (in sicer v pripravljalni vlogi z dne 29.1.2015, list. št. 118), zaradi česar jih sodišče prve stopnje upravičeno ni upoštevalo (prvi odstavek 286. člena ZPP).

Op. št. (10): V skladu z 82. členom OZ se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Pri razlagi pogodbenih določil pa se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v omenjenem zakoniku.

Op. št. (11): Kar (nenazadnje) izhaja tudi iz toženkinih navedb.

Op. št. (12): Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice mora vsebovati ime lastnika nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako nepremičnine, natančen opis stavbne pravice, čas trajanja stavbne pravice in nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine.

Op. št. (13): Primerjaj Matjaž Tratnik in ostali, Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, 2007, str. 50. Op. št. (14): Ponavadi z navedbo določenega datuma ali točno določenega časa.

Op. št. (15): Kateri ni moč nič bistvenega dodati.

Op. št. (16): To je toženkinih direktorjev.

Op. št. (17): Glej odgovor na tožbo (l. št. 36) Op. št. (18): Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.