Jedro

Funkcionalno zemljišče se je vedno lahko prenašalo le skupaj s stavbo in ni bilo v samostojnem pravnem prometu. Tako razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem ni bilo dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je bila nična (prej 42. člen ZOR sedaj 35. člen OZ), in sicer ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja. Dobra vera bi bila relevantna v primeru dvakratne prodaje zemljišča, ki ne bi imelo statusa funkcionalnega zemljišča.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita v odločitvi o zahtevku za ugotovitev ničnosti pogodbe in za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se revizija zavrne.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožniki so dejanski lastniki stanovanj v večstanovanjski stavbi v ..., zgrajeni na parceli št. 93/8 k.o. ..., kupljenih v letih 1992 in 1993. Ker ob sklepanju prodajnih pogodb stavba ni bila vpisana v zemljiško knjigo (zanjo tedaj še ni bilo izdano gradbeno dovoljenje, še več, investitorka sploh še ni bila zemljiškoknjižna lastnica) in torej etažna lastnina ni bila vzpostavljena, so bila v pogodbah stanovanja sicer realno točno določena (opisana), hkrati pa opredeljena s solastninskimi deleži, ustreznimi razmerju med vsakim stanovanjem kot posameznim delom stavbe in stavbe kot celote. Na ta način so se kupci stanovanj na podlagi zemljiškoknjižnih dovolil, izdanih v letu 2006, vpisali v zemljiško knjigo kot solastniki parcele 93/8 k.o. ...

2. Kasneje, 4. 11. 2005, sta toženca, prav tako lastnika stanovanj v isti stavbi, sklenila prodajno pogodbo, s katero je družba R. d.o.o. (investitorka gradnje) J. Č. (ki je stanovanje kupil v letu 1993) prodala v naravi točno določen nepozidan del parcele 93/8 k.o. ... površine 130 m² tik ob stavbi, pri čemer je bilo zemljišče v pogodbi opisano kot atrij ter opredeljeno in v zemljiško knjigo vpisano s solastninskim deležem 5/100-in od celote.

3. Tožniki so s tožbo, vloženo 16. 10. 2006, zahtevali ugotovitev ničnosti pogodbe, ki sta jo sklenili toženi stranki, ter izstavitev listine, s katero bi se prvi toženec odpovedal svojemu s sporno pogodbo pridobljenemu deležu na parceli in na podlagi katere bo mogoče vzpostaviti prejšnje zemljiškoknjižno stanje v korist druge toženke. Trdili so, da so skupaj s stanovanji kupili pravico uporabe funkcionalnega zemljišča, tega pa je drugotožena stranka prodala prvemu tožencu. Ker ob sklenitvi pogodbe ni imela več razpolagalne sposobnosti, je njeno ravnanje nemoralno, pogodba pa zato nična.

4. Sodišče prve stopnje je ničnostni zahtevek v celoti zavrnilo. Pritožbeno sodišče je zavrnilno sodbo potrdilo.

5. Tožniki so zoper sodbo sodišča druge stopnje vložili revizijo. Uveljavljajo absolutno bistveno kršitev procesnih pravil iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP)(1) zaradi »protispisnosti« ugotovitve sodišča prve stopnje, da niso dokazali nedobrovernosti prvega toženca ob sklepanju sporne pogodbe in iz razloga, ker na njihovo pritožbeno grajo zaključka o prvotoženčevi dobrovernosti sodišče druge stopnje sploh ni odgovorilo. V pritožbi so namreč izrecno trdili, da bi prvi toženec lahko kupil kvečjemu 40 m² zemljišča, kolikor meri atrij, ki bi sicer pripadal stanovanju, a je kupec (ministrstvo za notranje zadeve) odstopil od nakupa, glede ostale površine pa mu je bilo znano, da zemljiškoknjižno stanje ni urejeno in da ga uporabljajo »vsi.« Nasprotno, v razlogih sodbe je celo zapisalo, da tožniki niso trdili, da naj bi bilo sporno zemljišče skupni del stavbe in kot tako izvzeto iz samostojnega prometa. Materialno pravo pa je uporabljeno zmotno zato, ker je dvakratna prodaja nemoralna in je sama po sebi razlog za ničnost pogodbe, sklenjene z drugim kupcem, ter ni odločilno, ali je bil ta dobroveren. Sodišči sta se očitno oprli na določbo drugega odstavka 86. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), čeprav bi se morali na prvi odstavek istega člena in na 87. člen, dobra vera pa je relevantna le za notranje razmerje med pogodbenima strankama.

6. Revizija je bila vročena toženima strankama, ki nanjo nista odgovorili, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen ZPP).

7. Revizija je delno utemeljena.

8. Tožnik je tezo o ničnosti sporne pogodbe utemeljeval z dvema razlogoma: (i) z odsotnostjo prodajalčeve razpolagalne sposobnosti zaradi dvakratne prodaje iste nepremičnine – najprej kupcem stanovanj kot funkcionalni prostor, nato pa še (nedobrovernemu) prvemu tožencu in (ii) z nedopustnostjo predmeta pogodbe, ker funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu. Vsak od teh razlogov je lahko samostojen razlog za ničnost pogodbe. Po presoji sodišč prve in druge stopnje prvi razlog ni podan, ker prvi toženec ni bil nedobroveren, drugi pa zato, ker del spornega zemljišča ni funkcionalno zemljišče k stavbi, ker predstavlja atrij, ki je po projektu pripadal stanovanju v nadstropju, glede ostalega spornega zemljišča pa tožniki niso dokazali, da bi res predstavljalo funkcionalno zemljišče. 9. V obravnavani zadevi tožniki zatrjujejo dvakratno prodajo istega dela nepremičnine, ki so jo najprej kupili sami, za njimi pa še drugi toženec.(2) V tovrstnih sporih se je v sodni praksi pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) izoblikovalo stališče, da je tako ravnanje glede na konkretne okoliščine primera lahko nemoralno, da je zato kasnejša pogodba nična in ima prvi kupec, ki mu je bila nepremičnina tudi dejansko izročena, zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine proti drugemu (poznejšemu) kupcu, vendar le, če je bil ta nedobroveren. V določenih primerih je sodna praksa tudi odstopila od zahteve, da je treba hkrati uveljavljati še tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti kasnejše pogodbe, ker se to lahko obravnava kot predhodno vprašanje. Vendar je tudi v teh primerih vztrajala pri temeljni zahtevi o nedobrovernosti kasnejšega kupca.(3) Sporna pogodba je bila sklenjena po uveljavitvi SPZ in ZZK-1. Primeri dvojnih prodaj iz obdobja po uveljavitvi navedenih zakonov se praviloma rešujejo z izbrisno tožbo, če je drugi kupec nedobroveren (tretji odstavek 244. člena ZZK-1). Zato se zastavlja vprašanje ustreznosti izbranega načina uveljavljanja pravnega varstva, konkretno ali bi morali tožniki kot domnevni prvi kupci vložiti zoper domnevno nedobrovernega drugega kupca – prvega toženca, tožbo z zahtevkom po določbi prvega odstavka 243. člena ZZK-1, to je za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Ugotovitve neveljavnosti vknjižbe namreč niso zahtevali (pač pa ugotovitev ničnosti pogodbe, kar je razlog neveljavnosti vknjižbe); so pa zahtevali (poleg izstavitve »zemljiškoknjižne listine, s katero se prvotoženec J. Č. odpoveduje svojemu solastninskemu deležu na parceli št. 93/8 k.o. ... do 1/5-ine«) vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (» na tem deležu na ime drugotožene stranke R. d.o.o.«).

10. Izbrani način varstva je primeren glede na specifične okoliščine konkretnega primera. Zanj je namreč odločilno, da se formalno (zemljiškoknjižno) položaj tožnikov s sporno vknjižbo ni v ničemer poslabšal: s tem, ko se je pri 1/5-ini nepremičnine vpisal prvi toženec, se je za enak delež zmanjšal solastninski delež druge toženke, solastninski deleži ostalih solastnikov pa se niso spremenili. Zato na prvi pogled tožniki sploh nimajo pravnega interesa za tožbo. Vendar ni tako. Solastniki parcele so v resnici etažni lastniki na njej zgrajene večstanovanjske stavbe, pri čemer gre za dejansko etažno lastnino, ki ni pravno urejena, zato se je promet s posameznimi stanovanji odvijal tako, da so se v zemljiški knjigi vpisovala kot navidezna solastnina, v pogodbah, ki so bile podlaga za zemljiškoknjižne vpise, pa so bila (ob opredelitvi solastninskega deleža kupca vsakega stanovanja) realno določena (opisana); prav tako so bile navedene stvarne pravice lastnikov stanovanj na skupnih prostorih, delih in napravah ter na funkcionalnem zemljišču – s to razliko, da slednje v pogodbah ni bilo realno opredeljeno, pač pa je bilo to prepuščeno za kasneje napovedanim (in nikoli sklenjenim) aneksom k prodajnim pogodbam. Tako kot prodaja stanovanj je potekala tudi prodaja spornih 130 m² zemljišča prvemu tožencu. Prav tisti deli pogodb, ki predmet prodaje opredeljujejo realno, bodo ključni pri (morebitni) vzpostavitvi etažne lastnine.(4) To velja tudi za v tej pravdi obravnavano pogodbo. V tej luči se pokaže kot odločilno, ali je prodajalec smel razpolagati z v naravi točno določenim delom parcele, kot je opisan v pogodbi (in barvno označen v pogodbi priloženi skici) in kot manj pomembno, kako je bila prodaja evidentirana v zemljiški knjigi. Interesa za ničnostno tožbo zato tožnikom ni mogoče odreči. In če je ta utemeljena, je utemeljen tudi zahtevek za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (prvi odstavek 87. člena OZ): odpraviti je treba vpise, ki so bili posledica sporne pogodbe (v konkretnem primeru z 1/5-ino opredeljenih 130 m² zemljišča »vrniti« prejšnjemu zemljiškoknjižnemu lastniku), vendar za to ni potrebno zemljiškoknjižno dovolilo ali sodba, ki bi ga nadomestila, zato je revizija zoper ta del odločitve neutemeljena in jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

11. Tožniki trdijo, da so sporno zemljišče kupili kot funkcionalno zemljišče k svojim stanovanjem. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da 40 m² tega zemljišča predstavlja atrij k drugemu, takrat od investitorja še neprodanemu stanovanju v nadstropju stavbe oziroma del tega stanovanja.(5) Na to ugotovitev je revizijsko sodišče vezano (drugi odstavek 370. člena ZPP) in jo tudi revizija sprejema ter je pravilna na njej temelječa presoja, da to zemljišče ne more biti funkcionalno zemljišče stavbe. Glede ostale površine pa je bilo ugotovljeno, da so jo do sklenitve sporne pogodbe uporabljali lastniki stanovanj za obračanje avtomobilov, za postavitev zabojnikov za smeti in podobno, vendar pa po presoji sodišč prve in druge stopnje tožniki, čeprav je dokazno breme na njih, niso dokazali, da bi bilo (pred sklenitvijo sporne pogodbe) določeno kot funkcionalno zemljišče.(6) Sodbi torej temeljita na stališču, da je funkcionalno zemljišče k stavbi le tisto, ki je kot tako določeno v ustrezni (upravni) odločbi. To stališče je materialnopravno zmotno, na kar je moralo revizijsko sodišče po določbi drugega odstavka 371. člena ZPP (še) paziti po uradni dolžnosti. Pred uveljavitvijo SPZ načelo superficies solo cedit ni veljalo: zemljišče, na katerem je bila zgrajena stavba in ji je funkcionalno pripadalo, je delilo premoženjskopravno usodo stavbe – če je bila stavba zgrajena na zemljišču v družbeni lastnini, je imel lastnik stavbe pravico uporabe tega zemljišča, če je bila stavba zgrajena na tujem zemljišču, pa je graditelj postal lastnik zemljišča. V obeh primerih je zemljišče pripadlo lastniku stavbe na podlagi zakona (originarno). Pojem funkcionalnega zemljišča je najprej opredelil Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor v tretjem odstavku 46. člena kot stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo, kasneje pa Stanovanjski zakon v 9. členu kot tisto zemljišče, ki je kot na primer dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno. Vprašanje, ali ima sporno zemljišče takšen status, je pravno, ne dejansko, in je v konkretnem primeru predhodno vprašanje(7) (o katerem v upravnem postopku ni bilo odločeno). Dokler ni rešeno, ni mogoča presoja, ali je bila sporna pogodba (v delu, ki presega 40 m²) sklenjena o predmetu, ki ne more biti v samostojnem pravnem prometu. Funkcionalno zemljišče se je namreč vedno lahko prenašalo le skupaj s stavbo in ni bilo v samostojnem pravnem prometu.(8) Tako razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem ni bilo dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je bila nična (prej 42. člen Zakona o obligacijskih razmerjih oziroma sedaj 35. člen OZ)(9), in sicer ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja. Dobra vera bi bila relevantna v primeru dvakratne prodaje zemljišča, ki ne bi imelo statusa funkcionalnega zemljišča. Vendar tožniki trdijo, da so bili kupci stanovanj v hiši P. 14 prvi pridobitelji spornega zemljišča prav zato, ker gre za tako zemljišče in ne zatrjujejo nobene druge pravne podlage za pridobitev lastninske pravice na njem.

12. Ker vprašanje statusa tistega dela spornega zemljišča, ki presega površino 40 m², ni rešeno, in ker predstavlja predhodno vprašanje v zvezi z (ne)dopustnostjo predmeta pogodbe, je zavrnilna odločitev v tem delu preuranjena. Revizijsko sodišče je zato reviziji ugodilo že iz tega razloga in se mu ni bilo treba ukvarjati z očitki procesnih kršitev. Sodbi sodišč prve in druge stopnje je razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Upoštevaje kriterije, veljavne ob izgradnji stavbe, bo moralo to v ponovljenem postopku rešiti predhodno vprašanje glede zemljišča, ki presega površino atrija, in ga, če bo presodilo, da predstavlja funkcionalno zemljišče, jasno (na primer s sklicevanjem na skico, ki je bila priloga sporne pogodbe in je v spisu označena kot priloga A2) opisati tako, da bo mogoča njegova nedvoumna identifikacija v naravi.

13. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Ker je bil postopek na prvi stopnji končan pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (novele ZPP-D), je treba skladno z določbo njegovega 130. člena kot procesni predpis v tej zadevi uporabiti zakon v nenoveliranem besedilu.

Op. št. (2): Samostojen predmet stvarnih pravic je sicer po načelu specialnosti (7. člen SPZ) le parcela, ne pa del parcele (glej na primer sklep II Ips 178/2009), a je ničen samo razpolagalni posel, ne pa tudi zavezovalni (tako sodba II Ips 876/2009), tožniki pa ugotovitve ničnosti razpolagalnega posla niso zahtevali.

Op. št. (3): Glej sodbo II Ips 567/2009. Op. št. (4): Če se ta vzpostavi s sporazumom etažnih lastnikov, je obvezen del sporazuma po določbi prvega odstavka 108. člena SPZ natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov in opis skupnih delov. To velja tudi, če etažno lastnino v postopku delitve solastnine vzpostavi sodišče po 110. členu SPZ ali če jo vzpostavi po določbah Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in določitvi pripadajočega zemljišča (ZVEtL).

Op. št. (5): Tudi del stanovanja po načelu specialnosti ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic, vendar prodaja atrija kot dela stanovanja v lasti prodajalca za razmerje, ki je predmet tega postopka, ni pomembno. Enako velja glede dela parcele, ki naj bi jo kot parkirno mesto od drugotožene stranke kupil prvi tožnik.

Op. št. (6): Sodišče prve stopnje na tretji strani sodbe: «Kupoprodajne pogodbe v delu, v katerem so se nanašale na funkcionalno zemljišče, niso bile jasne. Niti tedaj niti kasneje ni bilo z nobenim dokumentom določeno, kaj predstavlja funkcionalno zemljišče k zgradbi. Skupna uporaba dela nepremičnine, o kateri sta izpovedali tožeči stranki in prvotožena stranka ni nujno pomenila, da gre za solastnino lastnikov stanovanj, marveč je šlo le za stanje stvari ob neurejenem pravnem stanju.« Sodišče druge stopnje na tretji strani: «Pogodbe, s katerimi so tožniki kupovali etažne enote, se sklicujejo na ustrezen del funkcionalnega zemljišča, glede katerega pa tožniki niso dokazali, da bi bilo v času sklepanja pogodb določeno.« Op. št. (7): Tako sodba II Ips 337/2008. Op. št. (8): Primerjaj drugi odstavek 7. člena Zakona o pravicah na delih stavb, 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami, 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih.

Op. št. (9): Glej odločbe II Ips 337/2008, II Ips 262/2009 in druge.