Jedro

Pogodba o opravljanju ima pravni učinek tudi nasproti poznejšim lastnikom posameznih delov stanovanjske hiše. Zato je kasnejši lastnik zavezan za plačilo stroškov upravljanja po pogodbi kljub temu, da je z upravnikom ni sklenil.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi. Tožena stranka nosi sama svoje stroške pritožbe.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig 98/06684 z dne 18.8.1998 vzdržalo v veljavi v 1. in 3. točki izreka. Toženi stranki je še naložilo, da povrne tožeči stranki nadaljnje pravdne stroške v višini 87.862,70 SIT. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh treh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP. Prvostopnemu sodišču očita 14. točko 2. odstavka 339. člena ZPP, saj je po mnenju tožene stranke podano nasprotje o odločilnih dejstvih med tem kar se navaja v razlogih in med vsebino listin. Ocenjuje, da je pogodba o upravljanju ne zavezuje, ker je ni podpisala. Neizkazan pa je tudi tožbeni zahtevek po višini. Prve pripravljalne vloge tožeče stranke sodišče ne bi smelo upoštevati, ker ni bila vložena v roku 8 dni kot določa 452. člen ZPP ob upoštevanju 453. člena ZPP. Zaračunane so obveznosti, ki niso predmet pogodbe o upravljanju. Ni tudi izkazano, da je tožeča stranka račune poravnala. To navaja za primer, če je temelj za plačilo verzijski zahtevek. Prvostopno sodišče je tudi nekritično priznalo tožeči stranki stroške za narok z dne 18.11.1999 in stroške fotokopij kar v višini 8.000,00 SIT. Pritožba ni utemeljena. V konkretnem primeru gre za gospodarski spor majhne vrednosti (glej 1. odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku; ZPP). Zato je mogoče sodbo izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Ni pa je mogoče izpodbijati zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, torej po 340. členu ZPP. Pritožbeno sodišče namreč ugotavlja, da se vsebinsko pretežni del pritožbe nanaša prav na ta pritožbeni razlog, ki ga ni mogoče upoštevati. Pritožba tudi neutemeljeno očita prvostopnemu sodišču 14. točko 2. odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da ima sodba o vseh odločilnih dejstvih razloge, ki tudi niso med seboj v nasprotju. Prvostopno sodišče pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo, to je določbe veljavnega Stanovanjskega zakona. Povsem pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da pogodba o opravljanju storitev upravljanja, ki jo je sklenila tožeča stranka z družbo Imos, toženo stranko zavezuje po določbi 2. odstavka 27. člena Stanovanjskega zakona, ki izrecno določa, da imajo določbe v pogodbi o upravljanju pravni učinek tudi nasproti poznejšim lastnikom posameznih delov stanovanjske hiše. Pogodba o upravljanju tako toženo stranko zavezuje kot poznejšega lastnika lokala v objektu A1 in A2 že po samem zakonu. V skladu z zakonom pa sta tudi določbi pod tč. IV in V Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, sklenjene med tožečo stranko in družbo I. Že na tej podlagi je tožena stranka tožeči stranki dolžna plačati stroške upravljanja v obsegu vseh tistih stanovanjskih storitev, ki so določene v 24. členu Stanovanjskega zakona. Vtoževani računi se namreč glasijo ravno na storitve, ki jih zgoraj omenjeno določilo predvideva. Zato so vsi ugovori, ki jih ima tožena stranka v zvezi z omenjenimi stroški neutemeljeni, prav tako tudi ugovor, da bi morala tožeča stranka dokazati, da je te stroške plačala. Temelj tožbenega zahtevka tožeče stranke je sklenjena pogodba o upravljanju storitev skupaj z aneksom in Zakon o stanovanjskih razmerjih. Po tej podlagi pa je tožeča stranka do stroškov, ki jih vtožuje upravičena. Bistveno je, da je tožena stranka lastnica obeh lokalov v objektu A1 in A2, ni pa relevantno, kdaj je pričela oba lokala uporabljati. Ne drži tudi trditev tožene stranke v pritožbi, da tožeča stranka ni izkazala svojega zahtevka po višini. Pravilna je ugotovitev prvostopnega sodišča, da je v sami pogodbi o opravljanju storitev upravljanja določen način obračunavanja storitev upravljanja in obratovanja na stanovanjsko enoto oziroma na m2 poslovnega dela, torej ključ, po katerem je tožeča stranka v posameznih računih zaračunavala stroške. Od posameznih računov tečejo seveda še zamudne obresti v skladu z 277. členom ZOR, torej od dneva zapadlosti dalje. Zato ugovori tožene stranke v tej smeri niso utemeljeni. Pritožba tudi neutemeljeno očita prvostopnemu sodišču kršitev 452. in 453. člena ZPP. V času, ko je pooblaščenka tožeče stranke prejela ugovor tožene stranke (dne 11.9.1998) novi Zakon o pravdnem postopku iz leta 1999 še ni veljal. Zato zanjo ne more veljati zaveza, da bi bila dolžna v roku 8 dni od prejema odgovora na tožbo vložiti prvo pripravljalno vlogo, v kateri bi odgovorila na navedbe v odgovoru na tožbo, prav tako pa tudi ne posledice iz 453. člena ZPP. Dejstvo je, da je ob razpisu prvega naroka v sporu majhne vrednosti za dne 18.11.1999 tožeča stranka prvo pripravljalno vlogo vložila. Prvostopno sodišče jo je skupaj z vsemi predloženimi dokazi zato tudi pravilno upoštevalo. Tožena stranka je imela možnost, da bi v roku 8 dni po prejemu te pripravljalne vloge tožeče stranke vložila svojo pripravljalno vlogo, v kateri bi odgovorila na navedbe tožeče stranke v njeni pripravljalni vlogi. Vendar tega v roku ni storila, prav tako pa tudi ni določno navedla katere so tiste storitve, ki naj bi jih tožeča stranka zaračunala, pa niso zajete niti s pogodbo, niti niso določene v zakonu. Zato njeni ugovori v pritožbi v tej smeri ne morejo biti upoštevni. Neutemeljen pa je tudi ugovor, ki se nanaša na povrnitev pravdnih stroškov. Prvostopno sodišče je pravilno priznalo tožeči stranki stroške za dva naroka, saj sta bila ta dejansko opravljena (dne 18.11.1999 in dne 13.1.2000). Upravičena pa je tudi do stroškov za fotokopije v višini 8.000,00 SIT, saj je vložila kar 100 kopij v dveh izvodih, pri čemer znaša ena fotokopija 40,00 SIT. Te stroške je torej tožeča stranka izkazala. Pritožbeni razlogi tako niso podani, kot tudi ne razlogi na katere pazi pritožbeno sodišče ob reševanju pritožbe po uradni dolžnosti. Zato je bilo potrebno pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo potrditi v skladu s 353. členom ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, nosi v skladu s 1. odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP sama svoje stroške pritožbe.