Jedro

Aneks k pogodbi deli usodo glavne pogodbe. Zato uporabljena dikcija, da aneks velja do konca leta 2022, nedvomno pomeni, da sta stranki podaljšali trajanje najemne pogodbe.

Po prenosu lastninske pravice na predmetu najema, nov lastnik vstopi v položaj najemodajalca. Sklenitev novega aneksa med prejšnjim lastnikom oz. najemodajalcem in najemnikom, ki je bil sklenjen nekaj mesecev po prenosu lastninske pravice, in s katerim sta stranki določili, da prekinjata uporabo zadevne nepremičnine, nima narave pogodbe v korist tretjega (novega lastnika). Ima le relativni učinek med strankama aneksa. Iz aneksa je razvidno, da sta stranki uredili razmerje za nazaj, saj tožena stranka še vedno uporablja določene nepremičnine tožeče stranke.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka in mora toženi stranki v 15 dneh povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 466,65 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem delu zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo 12.475,91 EUR. Zaradi delnega umika tožbe je s sklepom ustavilo postopek za plačilo 4.352,00 EUR. Tožeči stranki je naložilo še, da toženi stranki povrne stroške pravdnega postopka.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka in višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, z ustrezno stroškovno posledico.

3. V odgovoru na pritožbo se tožena stranka zavzema za zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala plačilo uporabnine za objekte za zunanje oglaševanje, ki jih ima tožena stranka postavljene na zemljišču tožeče stranke. Tožena stranka je Pogodbo o uporabi prostora za objekte za zunanje oglaševanje (v nadaljevanju pogodba o uporabi) sicer sklenila z A. d. o. o., od katere je tožeča stranka kupila zemljišče. Po navedbah tožeče stranke se je tožena stranka s sklenitvijo aneksa št. 9 k najemni pogodbi z A. d. o. o., odpovedala uporabi zemljišča, ta aneks pa ima naravo pogodbe v korist tretjega, tj. tožeče stranke. Zaradi tega tožena stranka nima veljavnega pravnega naslova za uporabo zemljišča tožeče stranke.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednje bistveno dejansko stanje: - tožena stranka je z A. d. o. o. leta 2013 sklenila pogodbo o uporabi, s katero je tožena stranka prevzela v uporabo del prostorov, na zemljiščih A. d. o. o., in se za to zavezala plačevati nadomestilo; - pogodba o uporabi je bila sklenjena za določen čas, do 31. 12. 2017; - z aneksom št. 5 k pogodbi o uporabi sta se pogodbeni stranki dogovorili: "_Predmetni aneks […] se uporablja od 1. 1. 2018 za obdobje 5 let, vključno do 31. 12. 2022. Vse ostale Pogodbe o uporabi prostora za postavitev objektov za zunanje oglaševanje z dne 28. 3. 2013 ostanejo v veljavi"_; - tožeča stranka je 24. 1. 2020 postala lastnica nepremičnine v B., na podlagi prodajne pogodbe z A. d. o. o.; - na zadevni parceli stoji 8 jumbo panojev tožene stranke, katerih odstranitev je slednja po pozivu tožeče stranke zavrnila; - tožena stranka je tožeči stranki plačala določene zneske najemnin za reklamne objekte.

7. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta se z aneksom št. 9, ki je bil sklenjen 6. 5. 2020 (torej dobre tri mesece po tem, ko je tožeča stranka postala lastnica zadevne parcele), A. d. o. o. in tožena stranka dogovorili naslednje: "_Prvič: Pogodbenika uvodoma ugotavljata, da: […] imata namen, da z aneksom k pogodbi o uporabi prostora, prekineta z uporabo prostora na lokaciji C., parc. št. 1 k. o. ..._ _Drugič: Pogodbenika se s tem aneksom dogovorita, da z dnem 31. 1. 2020 sporazumno prekineta uporabo prostora za postavljenih 6 enostranskih oglasnih panojev na lokaciji C., parc. št. 1 k. o. ... Vsi ostali pogoji o uporabi prostora ostanejo v veljavi._ _Glede na navedeno se pogodbeni stranki dogovorita, da se spremeni 4. 4. člen Pogodbe […] z dne 28. 3. 2013, tako da se po novem glasi: Pogodbenika soglašata, da pogodba velja za naslednje lokacije z objekti […]._"

8. Na tako ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje zaključilo, da sta tožena stranka in A. d. o. o. z aneksom št. 5 podaljšali veljavnost osnovne pogodbe do 31. 12. 2022. S pridobitvijo lastninske pravice na nepremičnini je tožeča stranka v skladu s 610. členom OZ vstopila v pravni položaj prejšnjega najemodajalca, kar pomeni, da pogodba o uporabi prostora za zunanje oglaševanje na parceli tožeče stranke velja naprej do 31. 12. 2022. Nadalje je sodišče prve stopnje zaključilo, da z aneksom št. 9 družba A. d. o. o. ni več mogla razpolagati z zadevno nepremičnino, ker ni bila več njen lastnik. Sodišče prve stopnje je tudi zavrnilo stališče tožeče stranke, da je aneks št. 9 po vsebini pogodba v korist tretjega.

9. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, obrazložitev sodbe je jasna, celovita in prepričljiva, zato ugotovitve in zaključke sodišča prve stopnje v celoti sprejema tudi višje sodišče in se nanjo v celoti sklicuje.

10. Pritožba oporeka zaključkom sodišča prve stopnje glede tega, da je bila z aneksom št. 5 podaljšana veljavnost pogodbe o uporabi do konca leta 2022 in navaja, da je sodišče preveč ekstenzivno razlagalo določila aneksa. Višje sodišče temu iz razlogov, ki jih je navedlo že sodišče prve stopnje, ne sledi. Iz aneksa nedvomno izhaja, da sta pogodbeni stranki imeli namen podaljšati celotno pogodbeno razmerje. Nobenega smisla ni v tem, da stranki podaljšata veljavnost aneksa k pogodbi, brez podaljšanja osnovne pogodbe, katere usodo deli ta aneks. Zato tudi ni mogoče govoriti o zelo ekstenzivni razlagi tega določila aneksa.

11. Tudi glede narave aneksa št. 9 višje sodišče ne more pritrditi pritožbi, da ima naravo pogodbe v korist tretjega. Res je bil aneks št. 9 sklenjen po tem, ko je tožeča stranka že postala lastnica zadevnih parcel. Vendar tudi po presoji višjega sodišča iz besedila aneksa ne izhaja nič takega, kar bi napeljevalo na zaključek, da ima ta naravo pogodbe v korist tretjega, tj. tožeče stranke. Nasprotno, iz aneksa izhaja, da sta A. d. o. o. in tožena stranka uredili svoje razmerje glede na nove okoliščine (čeprav za nazaj), saj je imela tožena stranka v uporabi še več drugih lokacij v lasti A. d. o. o. (kot nato določa spremenjeni 4. 4. člen pogodbe o uporabi). Celotno razmerje med pogodbenima strankama s številnimi aneksi k pogodbi o uporabi kaže to, da sta tekom razmerja stranki večkrat spreminjali ravno 4. 4. člen pogodbe o uporabi, ki določa lokacije za uporabo. K temu višje sodišče dodaja še, da če bi se tožena stranka res želela odpovedati uporabi prostora na parceli tožeče stranke, ni jasno zakaj takšne izjave o odpovedi ne bi dala tožeči stranki, na katero je prešlo najemno razmerje, ampak bi to želela doseči s sklenitvijo pogodbe v korist tretjega.

12. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožbene navedbe so neutemeljene, višje sodišče pa tudi ni zaznalo nobenih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

13. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Ti v skladu s priglašenim stroškovnikom in Odvetniško tarifo (OT) znašajo: 625 točk za odgovor na pritožbo (v pritožbi je sporno še 12.475,91 EUR, tar. št. 21/1 OT), 12,5 točk za materialne stroške (11. člen OT) in 22 % DDV. Vrednost točke je 0,60 EUR. Skupno je dolžna tožeča stranka toženi povrniti 466,65 EUR stroškov pritožbenega postopka. Preostale postavke v stroškovniku se zavrnejo, ker so že vsebovane v priznanih nagradah, potrdilo o pravnomočnosti pa ni strošek, ki bi lahko nastal v pritožbenem postopku. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 15 dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena OZ ter 313. člen ZPP).