Jedro

Utrjeno stališče sodne prakse je, da je, kljub neobstoju (pisne ali ustne ob pogoju, da je realizirana) pogodbe o prenosu pravice uporabe na stavbnem zemljišču oziroma odločbe o dodelitvi pravice uporabe za gradnjo, pravico uporabe pridobila oseba, ki je ob vednosti in izrecnem dovoljenju osebe, pristojne za oddajo stavbnih zemljišč, z vsemi dovoljenji, potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, izvedla gradnjo in objekt uporabljala. Gradbeno dovoljenje namreč vsebuje pravico graditi, slednja pa implicira pravico trajne uporabe zemljišča, na katerem zgrajeni objekt stoji.

Pravilno je materialnopravno stališče, da tožnik oziroma njegov pravni prednik kot graditelj na zemljišču v družbeni lastnini ni mogel pridobiti lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču. ODZ, ki je veljal v času dograditve garaže, je sicer omogočal pridobitev lastninske pravice na originaren način z gradnjo, vendar ta pravila ne pridejo v poštev pri družbeni lastnini kot nestvarnopravni kategoriji, temveč za nepremičnine, ki so v zasebni lasti fizične ali pravne osebe.

Brez podlage je pritožbeno stališče, da ima prodaja tuje stvari oziroma pomanjkanje razpolagalne sposobnosti za posledico ničnost prodajne pogodbe. Slednja samo zaradi tega še ni nična. Predpostavka obstoja razpolagalne sposobnosti namreč pride v poštev samo pri razpolagalnih poslih, ne pa pri zavezovalnih poslih.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevku na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, št. 478-33/2011 z dne 28. 2. 2012, ki sta jo sklenili med seboj toženi stranki A. A., ... in Občina X, matična številka 000, in je brez pravnega učinka; da sta toženi stranki dolžni vzpostaviti prejšnje stanje, kakršno je bilo pred sklenitvijo navedene prodajne pogodbe; da se v zemljiški knjigi pri parc. št. 1 k. o. ..., vknjiži lastninska pravica v korist Občine X; na ugotovitev, da je B. B., EMŠO 000, X, lastnik nepremičnine, parc. št. 1 k. o. ... in da sta toženi stranki solidarno dolžni povrniti tožeči stranki pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila. Odločilo je še, da je tožnik dolžan v roku 15 dni plačati toženkama pravdne stroške, in sicer prvi toženki v znesku 1.167,44 EUR in drugi toženki v znesku 1.190,84 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka do plačila.

2. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper izpodbijano sodbo iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. Priglaša svoje pritožbene stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Poudarja, da glede na to, da je sodišče ugotovilo, da je imel od izgradnje dalje garažo v posesti tožnikov prednik in potem tožnik, to pomeni, da je druga toženka ni nikoli imela v posesti niti v uporabi in je tudi ni zgradila. Zato ni mogla pridobiti lastninske pravice na podlagi 5. člena ZLNDL. Sklicuje se na stališče Ustavnega sodišča v zadevi Up-1381/08-13, da je pomen dejanske uporabe odločilen v razmerjih, ko se je družbena lastnina na podlagi določb ZLDNDL preoblikovala v sedaj veljavni lastninski sistem. Omenja tudi mnenje Matija Damjana, da odsotnost posesti praviloma izključuje pravico uporabe. Ker druga toženka ni imela v posesti garaže ob uveljavitvi ZLNDL, ni mogla pridobiti pravice uporabe garaže. Nobena od toženk ni imela garaže v posesti, čeprav iz 2. odst. 1. člena pogodbe izhaja, da je prva toženka lastnica garaže. Izpodbijana sodba torej o tem dejstvu nima razlogov in je ni mogoče preizkusiti, kar je bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Tako se izkaže za nepravilno ugotovljeno dejstvo, da je prva toženka od druge toženke kupila garažo, zato je sodišče napačno uporabilo materialno pravo. Namen sklenitve kupoprodajne pogodbe je bil nakup garaže, kar je prva toženka izpovedala, in ne nakup zemljišča, pri čemer je bila pogodba sklenjena ob predpostavki, da je prva toženka lastnica garaže in kupuje samo zemljišče. Torej je druga toženka s sklenitvijo sporne pogodbe priznala, da garaža ni njena. Sodišče se ni opredelilo do razlogov, ki jih je tožnik izpostavil kot razloge za ničnost prodajne pogodbe, zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Obe toženki sta vedeli, da sklepata pogodbo za garažo, ki ni last prve in ne druge toženke. Prvi toženki očita, da je prišla z nakupom zemljišča do garaže, kar je bil njen namen in je zlorabila načelo superficies solo cedit, kar ji je svetovala odvetnica C. C. Opozarja, da je tožnik že v pripravljalni vlogi z dne 8. 10. 2014 opozoril na nemoralnost in na ničnost pogodbe, ker je v nasprotju s splošno priznanim načelom stvarnega prava, da nihče ne more prenesti več pravic, kot jih ima on sam. Pogodba o prodaji nepremičnine, ki je vredna več kot 5-krat toliko, kolikor je plačala prva toženka ob tem, da je kupila garažo z zlorabo načela superficies solo cedit, kar sta stranki vedeli, je nična. Tožnik je predlagal zaslišanje prič omenjene odvetnice in Č. Č., ki je kot pooblaščeni delavec na strani občine sodeloval pri izvedbi pravnega posla. Sodišče je dokazna predloga zavrnilo, zato je dejansko stanje ostalo nerazčiščeno. Sporna pogodba je nična zaradi predmeta (35. člen OZ), ki ni bil kupljen s pogodbo; namen pogodbe je bil nakup garaže, katere druga toženka ni bila lastnica, prva toženka pa je trdila, da je lastnica ona. Ne strinja se s presojo sodišča, da je izbrisna tožba nesklepčna. Iz obrazložitve prvostopenjske sodbe ni mogoče razbrati, zakaj sodišče šteje izbrisno tožbo za nesklepčno, saj zgolj povzame določbo prvega odstavka 243. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), ne navede pa razlogov za to. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnik lastnik garaže. Ne strinja se s stališčem sodišča prve stopnje, da graditelj na zemljišču v družbeni lastnini ni mogel pridobiti lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču in da je sodna praksa o tem skladna, pri čemer se sklicuje na odločbi VS RS II Ips 105/95 in VSL I Cp 158/2010 in poudarja, da bi sodišče moralo upoštevati konkretne okoliščine. Sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih in je ni mogoče preizkusiti. Prav tako sodišče ni ugotavljalo dejanskega stanja in je nepravilno uporabilo materialno pravo.

3. Prva toženka je odgovorila na pritožbo in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Nobeden od uveljavljanih pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev ne napak pri uporabi materialnega prava ter je pravilno in popolno ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

6. Utemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje napačno ocenilo, da je vložena izbrisna tožba nesklepčna, vendar to na pravilnost odločitve ne vpliva, saj je sodišče kljub zavzetemu stališču izpeljalo dokazni postopek in ugotavljalo odločilna dejstva. Zahtevek izbrisne tožbe je načeloma sestavljen iz ugotovitvenega (ugotovitev neveljavnosti vknjižbe) in dajatvenega dela (izbris),(1) pri čemer se v primeru domnevne ničnosti pravnega posla vložitev vmesnega ugotovitvenega zahtevka ne zahteva, temveč se ničnost ugotavlja kot predhodno vprašanje. Čeprav tožbeni zahtevek v konkretnem primeru ne vsebuje dela, s katerim se ugotovi neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na prvo toženko, iz njegove vsebine (ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe med toženkama, vzpostavitev stanja pred sklenitvijo pogodbe, ki je v tem, da se vknjižba lastninske pravice ponovno vpiše v korist druge toženke) jasno izhaja, kakšno sodno varstvo zahteva tožnik.

7. Dejanske ugotovitve izpodbijane sodbe, ki jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema, so naslednje: - z izgradnjo garaže na sporni nepremičnini, parceli št. 1, k. o. ..., so pričeli pravni predniki prve toženke; - pravni prednik (oče) tožnika je dogradil garažo v letu 1975 oziroma do leta 1980, to je pred uveljavitvijo ZTLR; - od izgradnje dalje jo je uporabljal tožnikov oče, jo imel v posesti, nato je s posestjo nadaljeval tožnik, ki jo ima v posesti še danes; - na sporni nepremičnini je bila vpisana družbena lastnina na podlagi zapisnika o poizvedbah z dne 26. 6. 1973, kot imetnik pravice uporabe je bila vknjižena druga toženka Občina X; - tožnik se je januarja 1997 dogovarjal z drugo toženko o odkupu zemljišča oziroma o prenosu pravice uporabe (A14); - družbena lastnina je bila na podlagi 5. člena ZLNDL izbrisana in bila vknjižena lastninska pravica na drugo toženko; - druga toženka je s prodajno pogodbo št. 478-33/2011 z dne 28. 2. 2012 (B5) prodala nepremičnino prvi toženki, ki se je na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica.

Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tožnik ni mogel pridobiti lastninske pravice na nepremičnini podlagi gradnje na tujem svetu, ker je bilo zemljišče v družbeni lastnini do konca graditve, čeprav je po izgradnji zemljišče prenehalo biti družbena lastnina, niti ne z lastninjenjem, saj ni prišlo do prenosa pravice uporabe z druge toženke na tožnika oziroma na njegovega pravnega prednika. Zavzelo je tudi stališče, da zaradi pomanjkanja dobre vere tožnika in njegovega pravnega prednika niso bili izpolnjeni pogoji za priposestvovanje, ki bi bilo možno šele po uveljavitvi ZLNDL in v primeru, da tožnik ne bi pridobil lastninske pravice z lastninjenjem.

8. Pravilno je materialnopravno stališče, ki ga je zavzelo sodišče prve stopnje, sklicujoč se na ustaljeno sodno prakso, da tožnik oziroma njegov pravni prednik kot graditelj na zemljišču v družbeni lastnini ni mogel pridobiti lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču. Obči državljanski zakonik (ODZ), ki je veljal v času dograditve garaže, je sicer omogočal pridobitev lastninske pravice na originaren način z gradnjo, vendar ta pravila ne pridejo v poštev pri družbeni lastnini kot nestvarnopravni kategoriji, temveč za nepremičnine, ki so v zasebni lasti fizične ali pravne osebe.(2) Do nasprotnega zaključka ne more voditi pritožbeno sklicevanje na sklepa II Ips 105/1995 z dne 12. 12. 1996 in VSL I Cp 158/2010 z dne 19. 5. 2010 in z njima v povezavi nizanje okoliščin, ki bi po tožnikovem mnenju narekovale ugoditev njegovemu tožbenemu zahtevku. Te okoliščine so nenasprotovanje druge toženke (občine) gradnji garaže, dejstvo, da nepremičnina, na kateri je bila garaža, ni bila del družbenih sredstev, ki pripadajo družbeni pravni osebi, da je imel tožnik in njegov pravni prednik garažo v izključni posesti, legitimnost gradnje in dejstvo, da je tožnikov pravni prednik pridobil vsa dovoljenja za opravljanje obrtne dejavnosti. Po prepričanju pritožbenega sodišča bi te okoliščine lahko vodile kvečjemu do sklepa, da je tožnik pridobil pravico uporabe, nikakor pa ne govorijo v prid zaključku, da je tožnik postal lastnik na podlagi gradnje na tujem zemljišču. O tem, da ne tožnik ne njegov prednik nista pridobila pravice uporabe, se pritožbeno sodišče opredeljuje v nadaljevanju obrazložitve te sodbe.

9. Utrjeno stališče sodne prakse je, da je, kljub neobstoju (pisne ali ustne ob pogoju, da je realizirana(3)) pogodbe o prenosu pravice uporabe na stavbnem zemljišču oziroma odločbe o dodelitvi pravice uporabe za gradnjo, pravico uporabe pridobila oseba, ki je ob vednosti in izrecnem dovoljenju osebe, pristojne za oddajo stavbnih zemljišč, z vsemi dovoljenji, potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, izvedla gradnjo in objekt uporabljala.(4) Gradbeno dovoljenje namreč vsebuje pravico graditi, slednja pa implicira pravico trajne uporabe zemljišča, na katerem zgrajeni objekt stoji.(5) Pritrditi je zaključku prvostopenjskega sodišča, da nobeden od pravkar navedenih pogojev ni bil izpolnjen, zato tožnik oziroma njegov oče nista pridobila pravice uporabe. Glede na ugotovitev izpodbijane sodbe je bil tožnikov pravni prednik še najbližje temu januarja 1997, tik pred lastninjenjem na podlagi ZLNDL, ko mu je druga toženka (občina) poslala v podpis osnutek pogodbe, katere predmet je bila pravica uporabe, vendar do sklenitve pogodbe ni prišlo.

10. Strinjati se je s pritožbenim stališčem, da je bila z vidika ZLNDL za lastninjenje odločilna okoliščina, kdo je bil ob njegovi uveljavitvi dejanski imetnik pravice uporabe in da je odsotnost posesti praviloma izključila pravico uporabe. Takšno stališče je bilo sprejeto iz razloga, ker za veljavnost prenosa pravice uporabe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj, zato se je dogajalo, da izvršenemu pravnemu prometu vpisi v zemljiško knjigo niso sledili. Največkrat se je v zemljiški knjigo izvedel le vpis družbene lastnine in vpis pravice uporabe prvega imetnika, pozneje pa ne več, zato je bilo treba v vsakem primeru posebej ugotavljati, kdo je dejanski imetnik pravice uporabe. S trditvami o pomanjkanju posesti in s tem pravice uporabe na strani druge toženke je pritožnik utemeljeval ničnost prodajne pogodbe, sklenjene med toženkama.(6) Ker samo dejstvo, da gre za prodajo tuje stvari (ker naj občina ne bi imela pravice uporabe, ni mogla postati lastnica skladno z določbami ZLNDL), nima za posledico ničnosti prodajne pogodbe, okoliščina, ali je bila občina dejanska imetnica pravice uporabe, za odločitev v tej zadevi ni bistvenega pomena. Pa tudi sicer je pojasniti, da se okoliščina dejanske posesti kot pogoja za obstoj pravice uporabe v primeru, da gre za občino, razlaga drugače kot v primeru, da je domnevni dejanski imetnik pravice uporabe fizična ali pravna oseba. Nenazadnje, v konkretnem primeru tožnik in njegov pravni prednik, kljub temu, da sta imela garažo v izključni posesti od zgraditve dalje, nista nikoli postala imetnika pravice uporabe.

11. Končno je neosnovana tudi pritožbena trditev, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do tožnikovih trditev o ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med toženkama. Razlogi sodbe so pravilni in zadostni ter omogočajo preizkus, zato zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. V pritožbi izpostavljen razlog za ničnost pogodbe, to je vedenje toženk, da garaža ni njuna last, ne more privesti do ničnosti prodajne pogodbe. Tožnik ne more uspeti s sklicevanjem na zlorabo načela superficies solo cedit, kot jo poimenuje sam, s čimer prvi toženki očita, da je prišla z nakupom zemljišča do lastništva garaže. Nadalje je brez podlage pritožbeno stališče, da ima prodaja tuje stvari oziroma pomanjkanje razpolagalne sposobnosti za posledico ničnost prodajne pogodbe. Slednja samo zaradi tega še ni nična. Predpostavka obstoja razpolagalne sposobnosti namreč pride v poštev samo pri razpolagalnih poslih, ne pa pri zavezovalnih poslih.(7) Iz tega razloga je brez pomena pritožbena navedba, da je druga toženka s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe priznala, da garaža ni njena, kar je utemeljila na pogodbenem določilu, da je prva toženka lastnica garaže. S tem v povezavi je končno utemeljena tudi zavrnitev dokaznih predlogov za zaslišanje prič odvetnice C. C. in Č. Č. Zaslišanje prve je tožnik predlagal, ker naj bi po njegovem sodelovala pri sestavljanju prodajne pogodbe in bi povedala o tem, da je prvi toženki svetovala odkup zemljišča, s čimer bi pridobila lastninsko pravico na garaži, medtem ko naj bi drugi povedal o okoliščinah prodaje sporne nepremičnine prvi toženki in o tem, da je slednja zatrjevala, da ima garažo v posesti in jo uporablja, kar pa za odločitev v tej zadevi ni relevantno.

12. Po povedanem niso podani niti uveljavljeni pritožbeni razlogi niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je zato pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Pravdni stranki nista upravičeni do povračila pritožbenih stroškov (prvi odstavek 165. člena ZPP). Tožnik s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP), odgovor prve toženke, ki ni pripomogel k vsebinski presoji pritožbenega sodišča, pa za odločitev v zadevi ni bil potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Tožbeni zahtevek izbrisne tožbe se pravilno glasi: „Ugotovi se neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na toženo in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje.“ Op. št. (2): Ustaljeno sodno prakso VS RS in višjih sodišč tvorijo na primer zadeve II Ips 71/2013 z dne 17. 4. 2014, II Ips 309/2008 z dne 22. 5. 2008, VSL I Cp 3438/2014 z dne 15. 4. 2015, VSL I Cp 3747/2011 z dne 23. 5. 2011. Op. št. (3): Primerjaj odločbi VSRS II Ips 229/2013 z dne 17. 10. 2013, II Ips 249/2005 z dne 12. 1. 2006. Op. št. (4): Primerjaj sklep II DoR 220/2013 z dne 28. 11. 2013, s katerim je Vrhovno sodišče zavrnilo predlog za dopustitev revizije zoper odločbo VSL I Cp 1470/2012 z dne 17. 4. 2013 s sklicevanjem na sodbi VS RS II Ips 553/2002 z dne 18. 9. 2003 in II Ips 223/2009 z dne 20. 1. 2011. Enako stališče je vsebovano tudi v zadevah VSL I Cp 2059/2014 z dne 12. 11. 2014 in VSL I Cp 432/2014 z dne 4. 6. 2014. Op. št. (5): Primerjaj odločbi VS RS II Ips 223/2009 z dne 20. 1. 2011 in II Ips 553/2002 z dne 18. 9. 2003 in odločbi VSL I Cp 1470/2012 z dne 17. 4. 2013 in I Cp 1719/2012 z dne 23. 1. 2013. Op. št. (6): In ne materialnopravne neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na sporni nepremičnini na drugo toženko.

Op. št. (7): Primerjaj sodbo in sklep VSRS II Ips 8/2014 z dne 30. 10. 2014.