Jedro

Ker je parcela 218/24 k.o. ... po namenski rabi delno kmetijsko zemljišče (100 m2), delno pa stavbno zemljišče (16 m2), ki ga je cenilec kmetijske stroke ocenil kot stavbno zemljišče, na kar je dolžnik v pripombah na cenitveno poročilo tudi opozarjal, pritožba utemeljeno opozarja, da je cenitev neverodostojna, saj je delno podana po cenilcu, ki za navedeno področje ni bil imenovan za cenilca oziroma za to področje nima ustrezne strokovne izobrazbe.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom ugotovilo, da znaša tržna vrednost nepremičnine katastrska občina ..., parcela 218/24 na dan cenitve 517,00 EUR.

2. Navedeno odločitev dolžnik pravočasno izpodbija brez izrecne navedbe pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP), vse v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Zatrjuje, da ocenjena parcela predstavlja dolžnikovo osnovno sredstvo, ki ga dolžnik neobhodno potrebuje, saj ima po tej parceli edini dostop s kmetijskimi stroji na sosednje površine v svoji lasti. Izpostavlja, da je pri cenitvi navedene nepremičnine bila storjena napaka, saj je del površine stavbno zemljišče, cenilec, ki je cenitev opravil, pa je cenilec kmetijske stroke, ki za cenitev stavbnega zemljišča ni pristojen. Vsled navedenemu zatrjuje, da je takšna cenitev neverodostojna. Pri tem opozarja tudi na prenizko cenitev zaradi neupoštevanja določenih relevantnih okoliščin pri cenjenju stavbnega zemljišča (možnost povečanja hleva s sosednjega zemljišča). Zatrjuje nesorazmernost ter nesmiselnost izvršbe na parcelo 218/24, ki predstavlja dostop do njegovih ostalih parcel. Predlaga ugoditev pritožbi.

3. V odgovoru na pritožbo upnica G d.o.o. nasprotuje pritožbenim trditvam in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške vloženega odgovora.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino (167. člen ZIZ). Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence. Po določbi drugega odstavka 245. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se izvedenci določijo predvsem med sodnimi izvedenci za določeno vrsto izvedenskega dela.

6. Iz razlogov sodišča prve stopnje izhaja, da je odločitev sprejelo na podlagi cenitvenega poročila cenilca kmetijske stroke z dne 11. 8. 2019 ter odgovorov na dolžnikove pripombe, ker je cenilec cenitveno poročilo izdelal skladno s pravili stroke, pri čemer je uporabil ustrezno literaturo, potrdila o namenski rabi občine ... in opravil ogled obravnavane nepremičnine.

7. Ob tem, da iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je parcela 218/24 k.o. ... po namenski rabi delno kmetijsko zemljišče (100 m2), delno pa stavbno zemljišče (16 m2), ki ga je cenilec kmetijske stroke ocenil kot stavbno zemljišče, na kar je dolžnik v pripombah na cenitveno poročilo tudi opozarjal, pritožba utemeljeno opozarja, da je cenitev neverodostojna, saj je delno podana po cenilcu, ki za navedeno področje ni bil imenovan za cenilca oziroma za to področje nima ustrezne strokovne izobrazbe. Razlogi sodišča prve stopnje, da je cenilec tudi stavbni del omenjene nepremičnine ocenil skladno s pravili stroke so vsled navedenemu napačni, saj ob tem, da gre za cenilca kmetijske stroke, sodišče prve stopnje za tak zaključek nima ustreznega znanja. Poleg tega je glede na podatke spisa ugotoviti, da za cenitev (tudi) stavbnega dela nepremičnine navedeni cenilec sploh ni bil določen s sklepom sodišča prve stopnje, saj iz sklepa z dne 7. 6. 2019 izhaja, da je bil cenilec Ž. določen le za cenitev kmetijskega dela parcela 218/24 k.o. ... .

8. Skladno z določbo drugega odstavka 178. člena ZIZ ugotovi sodišče vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Ker je cenitveno poročilo, na katero se je sodišče pri odločanju oprlo, izdelal sodni cenilec kmetijske stroke, cenjena nepremičnina pa delno predstavlja stavbno zemljišče, pritožba utemeljeno izpodbija ugotovljeno tržno vrednost parcele 218/24 k.o. ... .

9. Ob povedanem je bilo potrebno pritožbi ugoditi, sklep sodišča prve stopnje razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ), saj pritožbeno sodišče kršitve postopka glede na njeno naravo ne more samo odpraviti. V novem postopku naj sodišče prve stopnje ob podanih pogojih ponovno oceni nepremičnino parc. št. 218/24 k.o. ..., pri čemer naj glede na trenutno namembnost izpostavljene nepremičnine za njeno cenitev določi cenilce ustreznega področja. V kolikor sodišče meni, da je cenitev cenilca kmetijske stroke Ž. z dne 11. 8. 2019 v delu, v katerem je cenil kmetijski del navedene parcele, celovita in strokovna, jo lahko uporabi pri ugotavljanju vrednosti te nepremičnine, vendar pa bo za ugotovitev vrednosti cenjene nepremičnine v delu, ko le ta po namembnosti ni kmetijsko zemljišče, moralo določiti cenilca ustrezne stroke, četudi se ta del v naravi uporablja kot kmetijsko zemljišče. 10. Skladno z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se odločitev o stroških pritožbenega postopka (konkretno stroški odgovora na pritožbo upnice G. d.o.o.) pridrži za končno odločbo.