Jedro

Odpoved najemnika najemne pogodbe za stanovanje nujno ne pomeni tudi prenehanja najemnega razmerja uporabnikov stanovanja, upoštevaje pogodbeno ureditev konkretne najemne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za izselitev tožencev iz triinpolsobnega stanovanja, ki se nahaja v četrtem nadstropju hiše v Ljubljani in iz pomožnih prostorov v kleti iste hiše, ki pripadajo temu stanovanju, stanovanje in pomožne prostore v celoti izprazniti ter prazno stanovanje in pomožne prostore izročiti tožnici v 30 dneh pod izvršbo. Tožeči stranki je naložilo, da plača toženi stranki stroške postopka v višini 1.433,37 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po preteku prostovoljnega roka za izpolnitev obveznosti dalje do plačila.

Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge ter predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku. Poudarja, da izpodbijana sodba nima dokazne ocene in je podan pritožbeni razlog bistvene kršitev določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP. Izpodbijana sodba je tudi v nasprotju in se ne da preizkusiti in je zato podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Kljub pravilni ugotovitvi, da je J. K. podal odpoved najemne pogodbe z dne 30.11.1993 v skladu z določbo 52. člena Stanovanjskega zakona, je sodišče napravilo napačen zaključek, ko je presojalo pravico uporabnikov po 19. členu pogodbe. Uporabniki so se dolžni skupaj z najemnikom po odpovedi najemne pogodbe izseliti iz stanovanja, ker odpoved najemnika učinkuje tudi na pravice uporabnikov stanovanja. Drugačna razlaga ni mogoča. Z odpovedjo je prenehala veljati pogodba. Tožnica ni bila več dolžna spoštovati njenega 19. člena. Prenos najemnega razmerja na uporabnike tako ni bil več mogoč. SZ, ki je veljal tako ob odpovedi najemne pogodbe kot sedaj veljavni SZ ob razvezi zakonske zveze ali prenehanju izvenzakonske skupnosti dajeta pravico nadaljevati najemno razmerje le bivšemu zakoncu oz. izvenzakonskemu partnerju, če se tako dogovorita z najemnikom, ne pa ostalim uporabnikom. Zato je zaključek sodišča, da ima pravico do sklenitve najemne pogodbe kot najemnik tudi drugotoženec v nasprotju z zakonom in tudi v nasprotju z 19. členom neveljavne najemne pogodbe z dne 30.11.1993. Ne strinja se s stališčem sodišča o obstoju in prenehanju izvenzakonske skupnosti. O tem, da je slednja prenehala, bi namreč obvestil pravnega prednika tožeče stranke in tudi soglašal, da se najemna pogodba prenese na izvenzakonsko partnerico. Vendar njegova volja glede na podano odpoved najemne pogodbe ni bila takšna, saj je v celoti odpovedal najemno pogodbo. Za to govori tudi dejstvo, da celo prvotoženka ni vedela za razlog izselitve, saj je v svojem dopisu z dne 29.5.2001 tožeči stranki celo zapisala, da se je najemnik odselil iz neznanega vzroka in ne zaradi prenehanja izvenzakonske skupnosti. V spornem primeru ne velja določilo 3. odstavka 111. člena SZ. J. K. namreč ni bil več prejšnji imetnik stanovanjske pravice temveč je postal s sklenitvijo najemne pogodbe z dne 189.8.1992 najemnik spornega stanovanja, ki se je najemu v letu 2001 odpovedal. Zato to določilo SZ ne velja tudi za družinske člane najemnika.

Pritožba ni utemeljena.

Izpodbijani sodbi ni mogoče očitati notranje protislovnosti ali nejasnosti, kot tudi ne nasprotja med dokazno ocenjenimi listinami in izpovedbami, zapisanimi v zapisnikih o zaslišanju strank in prič, ter njihovimi povzetki v razlogih izpodbijane sodbe, ki bi onemogočale njen preizkus. Zato v pritožbi sicer zgolj pavšalno očitani bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ne obstajata. Tudi ni utemeljen nadaljnji očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP (pravilo o procesni metodi izvedbe dokazne ocene). Zato pritožbeno sodišče ob ugotovitvi, da je sodišče prve stopnje izvedlo vse pomembne dokaze ocenilo vsakega posebej in jih medsebojno soočilo ter navedlo ustrezne dokazne zaključke, zavrača tudi ta pritožbeni očitek.

Tudi niso utemeljeni nadaljnji pritožbeni očitki, ki merijo na napačno dejansko in pravno presojo prvostopnega sodišča. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da na podlagi pisne izjave z dne 28.4.2001 ni mogoče šteti, da je bivši najemnik J. K. v celoti odpovedal najemno razmerje, torej tudi v škodo uporabnikov stanovanja - toženih strank. Sodišče prve stopnje je ta dopis pravilno dokazno ocenilo, ko je zaključilo, da je sporna najemna pogodba prenehala veljati le med njim in bivšim najemodajalcem M. K., ne pa tudi v razmerju do tožencev, ki sta ohranila status uporabnikov z ustreznim pogodbenim varstvom (pravico do sklenitve nove najemne pogodbe) tudi po prenehanju najemnega razmerja med bivšima najemodajalcem in najemnikom. Drugačno razumevanje te izjave, v kateri bivši najemnik izpostavlja zgolj svojo izselitev in na to veže svojo odpoved oziroma prenehanje najemnega razmerja, tudi ni mogoče, upoštevaje še pogodbeni dogovor iz pravilno ocenjenega 19. člena najemne pogodbe z dne 30.11.1993, po katerem mora v vsakem primeru lastnik stanovanja skleniti novo najemno pogodbo z bivšim izvenzakonskim partnerjem najemnika ali z enim od ožjih družinskih članov v primeru, ko preneha izvenzakonska skupnost in se najemnik izseli iz stanovanja. V konkretnem primeru sta časovno sovpadli tako najemnikova izjava o odpovedi najemnega razmerja z njim kot tudi z odpovedjo povezana njegova izselitev, ki pa je na podlagi cit. pogodbene določbe ostalima uporabnikoma zagotavljala nadaljevanje najemnega razmerja. Drugačne volje bivšega najemnika torej tožnica ni uspela dokazati. Opisano razumevanje sporne situacije je ob uporabi pravne analogije tudi v skladu z zakonsko ureditvijo SZ, ki je veljal tako ob sklenitvi najemne pogodbe kot tudi še ob izselitvi bivšega najemnika, in ki je v teh primerih varoval vse tiste upravičence (uporabnike oz. družinske člane) iz najemne pogodbe, ki so v stanovanju po izselitvi najemnika (prejšnjega zakonca oz. očeta) ostali, ter jim torej nudil ustrezno najemno varstvo tudi po prenehanju najemnega razmerja z najemnikom, ki se je iz stanovanja izselil (glej 57. člen SZ). Zato po stališču pritožbenega sodišča ne le, da ni pravilno stališče pritožnice, da najemnikova odpoved pomeni tudi prenehanje najemnega varstva tožencev, temveč tudi ni pravilno pravno stališče pritožnice, da pravice do nadaljnjega bivanja v stanovanja v nobenem primeru nima v sporni najemni pogodbi zapisani uporabnik - drugotoženec, torej celo ne v primeru, če bi takšno pravico obdržala prvotoženka.

Sodišče prve stopnje se pravilno sklicuje tudi na določbo 3. odstavka 111. člena SZ-1 v zvezi s presojo ali je bila tožničina ponudba za sklenitev pogodbe za profitno najemnino ustrezna. Vendarle gre v spornem primeru za najemno razmerje, ki je nastalo na podlagi upravičenosti bivšega imetnika stanovanjske pravice in zato velja omenjeno zakonsko varstvo za družinske člane bivšega imetnika stanovanjske pravice tudi v spornem primeru, ko gre za presojo nadaljnjega upravičenja družinskih članov do bivanja v stanovanju po izselitvi najemnika. Njih pa ne upoštevaje citirano zakonsko določilo sicer varuje tudi že prej obravnavana pogodbena ureditev.

Končno, a nenazadnje, pa pritožbeno sodišče upoštevaje prepričljivo in popolno dokazno oceno prvostopnega sodišča tudi nima nobenih pomislekov o nastanku in prenehanju izvenzakonske skupnosti med bivšim najemnikom in prvotoženko, pa čeprav slednja takoj ob njegovi izselitvi ni vedela ali vsaj ne razumela vzroka prenehanja njune skupnosti, kot to še izpostavlja pritožnica, sklicujoč se na za presojo omenjenih vprašanj povsem nepomemben prvotoženkin dopis z dne 29.5.2001. Tožnica bi torej morala tožencema ponuditi najemno pogodbo za nedoločen čas, da bi lahko njuna odklonitev podpisa takšne pogodbe predstavljala podlago za izselitveni zahtevek (glej obširne dejansko in pravno pravilne razloge sodišča prve stopnje v tem delu, na katere se sodišče druge stopnje, da se izogne nepotrebnemu ponavljanju, sklicuje). Ker tega ni storila, je bil njen tožbeni zahtevek pravno pravilno zavrnjen.

Ob povedanem je dejansko stanje pravilno in v zadostnem obsegu ugotovljeno glede pravno odločilnih okoliščin, prav tako je na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabljeno materialno pravo, izkazane pa tudi niso nobene druge procesne kršitve, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti Zato je moralo pritožbeno sodišče zavrniti pritožbo in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).