Jedro

Če sta bila najemniku istočasno z isto pogodbo izročena tako stanovanjska hiša, kot kmetijsko zemljišče ob njej, se razmerje presoja kot celota po splošnih določbah civilnega prava o zakupu.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu razveljavi in vrača zadeva v temu obsegu v novo sojenje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo kot neutemeljen tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti pogodbe, sklenjene med A in tožencem 23.11.1973. Ugodilo pa je drugemu zahtevku tožnika ter zato naložilo tožencu, da je dolžan tožniku v 15 dneh izročiti parcele št. 999, 1000, 1001, 1002 in 1003 k.o. ... proste od oseb in stvari ter mu povrniti 45.700,00 SIT pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.2.1993 dalje.

Zoper to sodbo se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po členu 353 ZPP. V pritožbi zatrjuje, da je sklenil z A v letu 1973 stanovanjsko pogodbo, s katero je pridobil stanovanjsko pravico na hiši, stoječi na parceli št. 1001 k.o. ... Zato ima toženec stanovanjsko varstvo na tej hiši ter bi tožnik moral tožencu šele odpovedati stanovanjsko razmerje in mu tudi v takšnem primeru ponuditi drugo primerno stanovanje. V stanovanjski pogodbi je bilo navedeno, da mora toženec v hišo vložiti vsako leto določeno vrednost. Toženec pa je v hišo vložil in vlaga še dosti več, kot se je od njega zahtevalo. Na parceli št. 999 je toženec s soglasjem A naredil vinograd. Za vinograde je najemna pogodba v minimalnem trajanju 25 let, kot to določa člen 40 Zakona o kmetijskih zemljiščih. Zato je sodišče prve stopnje zgrešeno po njegovem mnenju uporabilo določbo 580. člena ZOR. Tožnik namreč ni tretja oseba, temveč je naslednik pogodbenika s katerim je toženec sklepal pogodbo.

Sodišče prve stopnje bi torej po mnenju pritožnika moralo uporabiti pri razsoji v tej zadevi specialne določbe Stanovanjskega zakona in Zakona o kmetijskih zemljiščih, ne pa določbe ZOR. Toženec prilaga pritožbi historični izpisek iz zemljiške knjige, sklep o razdružitvi ter sodbo opr.št. P ... z dne 14.5.1979. Iz teh listin je razvidno, da je A, pravni prednik tožnika, v času sklenitve pogodbe 23.11.1973 bil izključni lastnik spornih nepremičnin in je zato lahko podpisal pogodbo. Parceli št. 1000 in 1002 sta funkcionalno zemljišče k hiši, zato delita usodo hiše. Parcele št. 1003 pa toženec sploh ne uporablja. Napačen je po mnenju pritožnika še sklep o stroških.

Obravnave so bile namreč preložene zato, ker tožeča stranka ni vedela katere parcele koristi toženec. Toženec zato predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek tožnika kot neutemeljen zavrne, podrejeno razveljavitev te sodbe in ponovno obravnavanje zadeve.

Pritožba je utemeljena v spodaj navedenem obsegu.

Pritožbena izvajanja, da je toženec pridobil na stanovanjski hiši stanovanjsko pravico, so zgrešena, saj je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bila med A in tožencem leta 1973 sklenjena zakupna pogodba. Pomembna je namreč vsebina pravnega posla, ne pa naziv pogodbe. Iz namena celotnega pravnega razmerja, ko je toženec poleg uporabe polovice hiše dobil v obdelavo tudi kmetijsko zemljišče ob tej hiši pa sledi zaključek, da sta pogodbeni stranki sklenili zakupno pogodbo za kmetijsko posestvo. Za takšen zakup se uporabljajo splošne določbe civilnega prava in ne specialni predpisi Stanovanjskega zakona ali Zakona o kmetijskih zemljščih. Sodišče prve stopnje je torej utemeljeno svojo odločitev oprlo na določbe, ki urejajo zakup.

Pač pa je stališče v izpodbijani sodbi, da je bila zakupna pogodba razdrta po samem zakonu, ko je tožnik postal po razdružitvi solastnega premoženja izključni lastnik spornih nepremičnin, zmotno.

Namreč iz ugotovitev, da je tožnik bil v letu 1973, ko se je sklepala zakupna pogodba s tožencem solastnik teh nepremičnin, da pa je v razdružitvenem postopku na podlagi sklepa opr.št. N ... z dne 22.12.1983 postal izključni lastnik, bi moralo sodišče prve stopnje zaključiti, da je tožnik pravni naslednik zakupodajalca, saj tudi dejstvo, da je zakupno pogodbo s tožencem leta 1973 sklepal le en solastnik nima takšnega pomena, kot mu ga pripisuje sodišče prve stopnje. Zaradi zmotnega pravnega naziranja, da je bila zakupna pogodba že po zakonu razdrta, pa sodišče prve stopnje ni raziskalo vseh za odločitev v tej zadevi pomembnih okoliščin. Tožnik je namreč že v tej pravdi utemeljeval tožbeni zahtevek na izročitev nepremičnin tudi zaradi odpovedi zakupnega razmerja. Dejanskih okoliščin v zvezi z zatrjevano odpovedjo pa sodišče prve stopnje ni ugotavljalo.

Pritožbeno sodišče je zato moralo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljaviti po 1. odstavku 370. člena ZPP in v tem obsegu vrniti zadevo v novo sojenje.

V ponovnem postopku bo sodišče prve stopnje zato moralo oceniti še, ali je tožnik tožencu veljavno odpovedal zakupno razmerje in je odpovedni rok že potekel, ker je le v takšnem primeru zahtevek na izročitev nepremičnin utemeljen. Glede na pritožbene trditve pa naj zanesljivo ugotovi še, ali ima toženec v posesti tudi parcelo 1003 k.o. ... Zatem naj o zadevi ponovno odloči.