Jedro

Pri nesporazumu gre za napako v medsebojnem razumevanju izjav pogodbenih strank (napačnega prepričanja oz. predstave v miselni sferi pogodbenih strank), vendar pa ta ostaja zgolj v (napačnima) predstavi oz. prepričanju pogodbenih strank o vedenju o vsebini volje nasprotne pogodbene stranke. Pri zmoti kot napaki volje pogodbene stranke oziroma pogodbenih strank pa se polje zmotnega mišljenja ali prepričanja (kognitivne disonance) v psihični sferi pogodbenih strank zoži in premakne iz njunega medsebojnega razmerja oziroma interpersonalne sfere v predstavo o sami substanci bistvenih lastnosti predmeta pogodbe, torej v dejansko zmotno prepričanje o tem, kakšen je predmet pogodbe sam na sebi. V obeh primerih gre sicer za napako epistemološkega značaja vendar v različnih spoznavnih sferah oziroma ravneh. V prvem primeru gre za (obojestransko) napako predstave pogodbenih strank o predstavi druge pogodbene stranke o predmetu pogodbe, v drugem pa za napako v predstavi o samem predmetu pogodbe oz. njegovih bistvenih lastnosti.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki njene stroške v zvezi z odgovorom na revizijo v znesku 2.682,04 EUR, v 15 dneh pod izvršbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da prodajna pogodba med tožečo stranko po nasprotni tožbi Z. in toženo stranko po nasprotni tožbi B., d. o. o., o prodaji in nakupu nepremičnine idealnega deleža 4344/10000 parc. št. 2045 v vl. št. 2272 k. o. ... za kupnino 159.000,00 EUR z dne 9. 3. 2009 ni bila sklenjena. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 7.059,04 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne dalje.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je, da pravdni stranki sami nosita stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka vlaga revizijo. Uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijano drugostopenjsko sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi in toženi stranki naloži v povrnitev pravdne, pritožbene in revizijske stroške tožeči stranki v roku 15 dni, v primeru zamude tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi, podredno pa, da reviziji ugodi, izpodbijani drugostopenjsko in prvostopenjsko sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje. Sodiščema očita, da sta pomešali povsem različni situaciji oziroma instituta, in sicer zmoto v predmetu in zmoto o bistvenih lastnostih predmeta. Situacijo, ki je predmet spora sta napačno presojali po določbah 46. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), torej, kot da bi šlo za zmoto o bistvenih lastnostih predmeta namesto po določbah 16. člena OZ. Čeprav je šlo evidentno za nesporazum o predmetu pogodbe (tožeča stranka je namreč prodala posamezni del stavbe G., v izmeri 216,60 m², tožena stranka pa je zatrjevala, da je kupovala idealni delež stavbe v višini 44/100 celote), pa sta sodišči ta nesporazum prekvalificirali v domnevno zmoto o bistvenih lastnostih predmeta. Obstaja nasprotje med ugotovitvijo drugostopenjskega sodišča, da je prvostopenjsko sodišče pravilno presojalo fazo sklenitve kupoprodajne pogodbe in zaključilo, da je bila podana zmota v predmetu (da je šlo torej za nesporazum), v nadaljevanju obrazložitve pa je v nasprotju s tem napačno zaključilo, da bi tožeča stranka takšno pogodbo ob pogojih iz 46. in 94. člena OZ lahko le izpodbijala oziroma zahtevala, da se razveljavi. Ob pravilni uporabi materialnega prava – to je 15. in 16. člena OZ, bi drugostopno sodišče na podlagi ugotovitve prvostopenjskega sodišča, s katero je soglašalo, moralo zaključiti, da sporna prodajna pogodba ni bila sklenjena. Na podlagi 16. člena OZ velja, da kadar sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali o predmetu obveznosti (to je o bistvenih sestavinah pogodbe), se šteje, da pogodba ni bila sklenjena. Napačno je torej uporabljeno materialno pravo, ker sta sodišči evidenten nesporazum o predmetu pogodbe (ena stranka je prodajala posamezni – to je fizično določeni del – poslovni prostor, druga pa zatrjuje, da je kupovala idealni delež, to je skoraj polovico celotne stavbe) zminimalizirali, to je opredelili zgolj kot zmoto o bistvenih lastnostih predmeta pogodbe. Iz razlogov drugostopenjskega sodišča ne izhaja določno, s katerimi zaključki prvostopenjskega sodišča ne soglaša, in sicer: ali da je D. vedel, da je tožeča stranka prodajala le zaključen del poslovnega prostora, kar bi pomenilo, da je med strankama obstajal nesporazum o predmetu prodaje, bodisi z zaključki prvostopenjskega sodišča, da je bila podana zmota o predmetu. Gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Nerazumljivo je, da je prvostopenjsko sodišče ob tem, ko je citiralo določbe 15. in 16. člena OZ zaključilo, da je pogodba kljub temu bila sklenjena. Temu je pritrdilo drugostopenjsko sodišče in napačno uporabilo materialno pravo, ko je pri potrditvi prvostopenjske odločitve ignoriralo določbo 16. člena OZ in svojo odločitev oprlo na določbo 46. člena OZ. Ko ena pogodbena stranka prodaja en predmet (fizični del stavbe), druga pa domnevno kupuje idealni delež stavbe, ki z velikostjo fizičnega dela ni v vzročni zvezi, temveč ga nekajkrat presega, gre za nesporazum v smislu 16. člena OZ. Ker se je tožeča stranka v navedeni smeri sklicevala že v pritožbi, pa sodišče druge stopnje ni o tem navedlo razlogov in je zato poleg zmotne uporabe materialnega prava zagrešilo tudi nadaljnjo bistveno kršitev določb postopka. Razlogi prvostopenjskega sodišča so tudi medsebojno nasprotujoči, s čimer je podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, drugostopenjsko sodišče pa je kljub tej kršitvi, na katero mora paziti že po uradni dolžnosti, neutemeljeno potrdilo prvostopenjsko sodbo. Prvostopenjsko sodišče je v točki 21 obrazložitve navedlo: „... se je izpovedba D. D. v delu, ko je zatrjeval, da nikoli ni bilo govora o prodaji stanovanja, izkazala za neprepričljivo in da ji sodišče zato ni sledilo“, v točki 22 obrazložitve „... zlasti iz izpovedbe E.E. jasno izhaja, da je D. vedel, da tožeča stranka prodaja stanovanje“, v točki 23 obrazložitve „... je bil predmet prodajne pogodbe stanovanje, za katerega je bil v ZK določen idealni delež, in da se je D. dobro zavedal, kaj je kupil“, v točki 28 obrazložitve pa „... je verjeti priči F.F., da je kupec vedel, da kupuje konkretno stanovanje“. Vsi ti zaključki pa so v očitnem nasprotju z zaključkom v točki 30 obrazložitve: „... volja kupca, pa, da kupi 43,44 % solastniški delež stavbe“, ne da bi prvostopenjsko sodišče podalo nedvoumno dokazno oceno in razloge zanjo. Ob tem sta obe sodišči pravilno najprej ugotovili, da je šlo med strankama za nesporazum, v nadaljevanju pa odločili, da je šlo domnevno le za zmoto o bistvenih lastnostih predmeta. Za takšno zmoto bi šlo, če bi ena stranka trdila, da je prodala stanovanje ali poslovni prostor v velikosti npr. 200 m², druga pa bi mislila, da kupuje stanovanje ali poslovni prostor velikosti npr. 250 m². Če pa ena stranka prodaja fizični del stavbe, druga pa zatrjuje, da je kupovala idealni delež celotne stavbe, to je delež na vseh posameznih delih stavbe, pa gre za nesporazum v predmetu pogodbe. Presojanje te situacije po določbah 46. člena OZ zato predstavlja kršitev materialnega prava. Obe sodišči sta nedopustno enačili pojma „zmota o predmetu“ in „zmota o bistvenih lastnostih predmeta“. Ob pravilni uporabi materialnega prava je napake v volji mogoče ugotavljati le v zvezi z bistvenimi lastnostmi predmeta obveznosti, ne pa tudi predmeta obveznosti v celoti. Pri zmoti glede predmeta obveznosti gre za nesporazum, ko se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena in ne za napako volje, kot je napačno štelo prvostopenjsko sodišče. Prvostopenjsko sodišče v ponovljenem postopku ni upoštevalo napotkov drugostopenjskega sodišča, da se v ponovljenem sojenju ne sme več ukvarjati z ugotavljanjem napak volje pravdnih strank, temveč, da mora izhajati zgolj iz tožbenega zahtevka in utemeljenost zahtevka presojati izključno na podlagi 16. člena OZ. Nadalje mu je naložilo, da mora ugotoviti, ali je obstajala takšna zmota v predmetu obveznosti, zaradi katere pogodba za več kot le zaključen poslovni prostor ni nastala. Sodišče prve stopnje pa je tudi v ponovljenem sojenju neutemeljeno ugotavljalo domnevne napake volje pravdnih strank. Navedlo je: „da je dejansko šlo za napako v izračunu velikosti idealnega deleža“, in „ker ima tožena stranka napačno predstavo o tem, kolikšen delež predstavlja kupljena nepremičnina glede na celotno stavbo, ker je zaupala v zemljiško knjigo, gre v konkretnem primeru za napako volje“. Pa tudi sicer, če bi bilo prvostopenjsko sodišče napoteno na ugotavljanje zmote v smislu določbe 46. člena OZ, bi izhajajoč iz tožbenega zahtevka lahko kvečjemu ugotavljalo le morebitne napake volje tožeče stranke, nikakor pa ne tudi morebitnih napak volje tožene stranke. Tožeča stranka je že v pritožbi opozorila, da je prvostopenjsko sodišče pri ugotavljanju volje tožene stranke storilo napako, pa se drugostopenjsko sodišče o tem očitku sploh ni izreklo, s čimer je zagrešena nadaljnja bistvena kršitev določb postopka. Zaključek prvostopenjskega in pritožbenega sodišča, da bi tožeča stranka obravnavano pogodbo lahko izpodbijala le ob pogojih iz 46. in 94. člena OZ, v roku iz 99. člena OZ, je pravno zgrešen in nelogičen. Zmoto lahko namreč uveljavlja le stranka, ki je v zmoti. Ker sta sodišči ugotovili, da je dejansko šlo za prodajo fizičnega dela stavbe, je bila torej kvečjemu v zmoti tožena stranka, ki je zatrjevala, da je kupovala idealni delež stavbe. Torej bi lahko izpodbijala pogodbo zaradi zmote o bistvenih lastnostih predmeta kvečjemu tožena stranka, seveda v primeru, če bi sploh šlo za zmoto o bistvenih lastnostih predmeta in ne za nesporazum. Brez osnove je prvostopenjsko sodišče ugotavljalo namen pravdnih strank pri sklepanju sporne prodajne pogodbe in tudi tu zmotno uporabilo materialno pravo, po katerem je sodišče vezano na tožbeni zahtevek. Ta se nanaša na ugotovitev, ali je prodajna pogodba glede idealnega deleža bila sklenjena in ne ali je bila med pravdnima strankama sploh sklenjena prodajna pogodba. Razlogi prvostopenjskega sodišča o tem, s kakšno vsebino je bila sklenjena, so zato brezpredmetni in predstavljajo odločitev preko navedb in zahtevka tožeče stranke. O tožbenem zahtevku, to je o tem, ali je bila sploh sklenjena prodajna pogodbe glede idealnega deleža, pa sodišči nista navedli nobenih razlogov in je zato zagrešena bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke druga odstavka 339. člena ZPP. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da takšna pogodba ni bila sklenjena, nato pa napačno odločilo, da ne gre za nesporazum, temveč za zmoto. Na navedeno bistveno kršitev določb postopka bi moralo drugostopenjsko sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zagrešena je še nadaljnja bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je drugostopenjsko sodišče v točkah 5 in 7 obrazložitve navedlo, da je bila podana zmota o predmetu, v točki 9 pa se je sklicevalo na pojem zmote o bistvenih lastnostih predmeta. Sklicuje se tudi na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS (odločba II Ips 1908/2008), iz katere izhaja, da nesporazum o predmetu obveznosti, o katerem med pravdnima strankama ni dvoma, ne utemeljuje napake volje, ampak pomeni, da pogodbi sploh nista nastali. Tudi prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je med pravdnima strankama dejansko prišlo do nesporazuma med soglasno in zapisano voljo. Tudi če bi med pravdnima strankama obstajal sporazum glede predmeta obveznosti (to je glede stanovanja oziroma poslovnega prostora v 4. etaži) je tudi v tem primeru prišlo do nesporazuma med soglasno in zapisano voljo. V obeh primerih se šteje, da prodajna pogodba glede idealnega deleža sploh ni bila sklenjena. Ne gre le za neobstoječ posel v delu, ki presega delež nepremičnine glede na celotno površino vseh posameznih delov stavbe. V primeru, ko je predmet pravnega posla v objektu z več deli eden ali več njegovih posameznih delov, pa v objektu ni vzpostavljena etažna lastnina, ne obstaja pravna podlaga, da bi se pridobitelj posameznega dela vpisal v idealnem deležu, kar nadalje pomeni, da je dovolilo v sporni prodajni pogodbi v razpolagalnem pravnem poslu v celoti nično in ne le zgolj v morebitnem presežku nad idealnim deležem, izračunanim na podlagi površine posameznega dela v primerjavi s skupno površino objekta. Primerjava definicije solastnine (65. člen Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju SPZ) in etažne lastnine (člen 105 SPZ) namreč pokaže, da sta zaradi v času sklenitve sporne prodajne pogodbe še nevzpostavljene etažne lastnine pravdni stranki glede etažne lastnine že lahko sklenili veljavni zavezovalni pravni posel, z zemljiškoknjižnim dovolilom glede takšnega posameznega dela, nikakor pa ne z dovolilom za vknjižbo pri idealnem deležu nepremičnine, v kateri se nahaja takšen posamezni del stavbe. Vse to še dodatno potrjuje, da je šlo za neobstoječ pravni posel, saj med strankama ni bilo sporazuma o predmetu pogodbe.

4. Tožena stranka je odgovorila na revizijo. Predlaga zavrnitev revizije in povrnitev stroškov v zvezi z odgovorom na revizijo.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Ne obstaja očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Razlogi sodb sodišča prve in druge stopnje so jasni, popolni in neprotislovni. Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovljene dejanske podlage povsem jasno navedlo in argumentirano obrazložilo, da ne obstaja niti nesoglasje volj (15. člen OZ) niti nesporazum (16. člen OZ) pogodbenih strank glede predmeta pogodbe, ki ga je predstavljal fizični del stavbe (stanovanje v četrti etaži) oziroma po prepričanju obeh pogodbenih strank navedenemu realnemu delu stavbe povsem odgovarjajoč abstraktni - solastninski delež na stavbi, skupnih napravah in na funkcionalnem zemljišču (glej razloge v nadaljevanju pod 11. 12. točko te revizijske odločbe). Zaključilo je še, da bi bila lahko kvečjemu podana napaka volje pogodbenih strank, in sicer zmota o predmetu oziroma o bistvenih lastnostih predmeta pogodbe, ker pravdni stranki nista vedeli, kakšen naj bi bil – pravilen – matematični izračun višine navedenega solastninskega deleža, vpisanega v zemljiški knjigi. Zato s tožbenim zahtevkom, kakršnega je tožeča stranka postavila, ne more uspeti. Za izpodbijanje pogodbe zaradi zmote pri njenem sklepanju pa bi bila prekludirana zaradi poteka zakonskega roka za izpodbijanje pogodbe, tudi če bi bil tak zahtevek vložen. Takšnim skladnim in zadostnim razlogom je pritrdilo tudi sodišče druge stopnje, ki je odgovorilo na vse pravno relevantne pritožbene očitke.

7. Revidentka poskuša nadalje izkriviti razloge sodišča prve stopnje, ko jim pripisuje pravne pomene, ki jih sodba ne vsebuje. Tako ugotovitvi sodišča prve stopnje, da bi kvečjemu lahko šlo za zmoto o predmetu, pripiše zaključek, katerega v razlogih sodbe ni mogoče zaslediti, da je namreč s tem izkazan nesporazum. Sodišče prve stopnje jasno loči nesoglasje volj oziroma nesporazum glede predmeta pogodbe od zmote glede bistvenih lastnosti predmeta pogodbe in vsak institut tudi posebej obrazloži v pomenskih okvirih določb 16. in 46. člena OZ. Razloge o zmoti navaja le obiter dictum, kot pojasnilo – kakšen uspešen pravovarstveni zahtevek bi tožeča stranka kvečjemu lahko imela, če bi tožbo na izpodbijanje pogodbe zaradi zmote pravočasno vložila. V kontekstu razlogov drugostopne sodbe pa gre pri navajanju pojmov: predmet oziroma bistvene lastnosti predmeta pogodbe za sopomenki in ne za označevanje dveh različnih pravnih institutov (nesporazuma oz. zmote) pri pravni oceni razhajanja med v zemljiški knjigi označeno višino solastninskega deleža na nepremičnini in zatrjevanim njegovim dejansko pravilnim matematičnim izračunom, ki se (še) ni odrazil v zemljiškoknjižnih podatkih. Nedosledna uporaba zakonske terminologije iz 46. člena OZ, ki vsebuje izraz „bistvene lastnosti predmeta“ in ne širšega „predmet“, vsebovanega v 16. členu OZ, v razlogih drugostopne sodbe, na kar opozarja revidentka, torej na razumljivost in koherentnost ter s tem na procesno pravilnost sodbe tudi ne more vplivati.

8. Tudi ni nobenega protislovja med dokaznimi razlogi vsebovanimi v točkah 21, 22, 23 in 28 prvostopne sodbe ter razlogi vsebovanimi v 30. točki sodbe sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje je v teh delih obrazložitve jasno ugotovilo, da je bil predmet prodaje fizični del stavbe, ki je ustrezal v zemljiški knjigi vpisanemu solastninskem deležu. Dokazne napore je usmerilo tudi v oceno neverodostojnosti izpovedbe priče D., ki je vztrajal pri tem, da ni bil prodan tudi fizični del stavbe, temveč le solastninski delež. Revidentkin kritični prikaz predstavljajo v tem delu iz celotnega konteksta iztrgani deli obrazložitve, osredotočeni le na dokazno presojo verodostojnosti izpovedovanja navedene priče. Rezultat celotne dokazne ocene, razgrnjene razen v omenjenih točkah tudi še v ključni 30. točki obrazložitve, pa je, da je bilo predmet prodaje dejansko tako realni del kot tudi odgovarjajoči abstraktni del - idealni solastninski delež, kot je bil vpisan v zemljiški knjigi. Tudi v tem delu torej očitane bistvene kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni.

9. Revidentka očita tudi prekoračitev tožbenega zahtevka, kar naj bi zagrešilo že sodišče prve stopnje. Zaradi prekoračitve tožbenega zahtevka pa je revizija dopustna samo, če je bila ta kršitev storjena šele v postopku pred sodiščem druge stopnje (drugi odstavek 370. člena ZPP). Zato se s tem revizijskim očitkom revizijsko sodišče niti ni smelo ukvarjati.

10. Sodišče druge stopnje je pravilno zavrnilo pritožbene očitke o ničnosti pogodbe oziroma zemljiškoknjižnega dovolila kot prepozne, podane šele v pritožbenem postopku brez opravičljivega razloga (337. člen ZPP). Zato v tej smeri revidentka ne more uspeti z enakimi revizijskimi očitki.

11. Pravilno je v izpodbijanih sodbah uporabljeno tudi materialno pravo. Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi obširnega dokaznega postopka (zaslišanjem več prič o tem, kakšna je bila pogodbena volja strank) ugotovili, da sta pogodbeni stranki jasno vedeli, kaj tožnica prodaja in kaj toženka kupuje in da sta se njuni volji povsem ujemali. Jasen zapis v pogodbi je verodostojen odraz njenega soglasja. V naravi je šlo za celotno etažo s pripadajočimi skupnimi deli in napravami ter funkcionalnim zemljiščem v večstanovanjski stavbi, „formalno“ pa je bil prodan oziroma kupljen 4344/10000-i del stavbe za kupnino 159.000,00 EUR, saj etažna lastnina še ni bila vpisana v zemljiški knjigi, temveč je bil vknjižen „le“ navedeni solastninski delež. Jasno sta se pogodbeni stranki zato dogovorili, da predstavlja predmet prodajne pogodbe v zemljiški knjigi vpisan solastninski delež nepremičnine in na pripadajočih delih ter napravah stanovanjske stavbe in pripadajoči del funkcionalnega zemljišča, soglašali pa sta tudi o tem, kaj v naravi predstavlja ta solastninski delež in tudi to zapisali v pogodbi (2., 3. in 4. člen pogodbe). Na podlagi teh dejanskih ugotovitev sta obe sodišči materialnopravno pravilno ugotovili, kakšna je bila na podlagi jasnega zapisa v pogodbi soglasna volja pogodbenih strank glede bistvenih sestavin pogodbe oziroma predmeta pogodbe in da torej niso podani znaki nesoglasja volj oz. nesporazuma v smislu 15. in 16. člena OZ.

12. Pravilen je tudi materialnopravni odgovor sodišč v zvezi z nepravilnim izračunom solastninskega deleža, ki na verodostojnost in resničnost pogodbenega soglasja v navedenem obsegu in vsebini ni vplival. Če je vplival na pravilnost prepričanj obeh pogodbenih strank o matematičnem obsegu predmeta (realni višini solastninskega deleža), pa gre za element (lahko tudi obojestranske) zmote v pogodbeni volji pogodbenikov, za sanacijo katere bi bilo treba uporabiti drugačno pravno obligacijsko varstvo (izpodbojno tožbo na podlagi določbe 95. člena OZ), kot pravilno razlagata sodišči. Pri nesporazumu gre za napako v medsebojnem razumevanju izjav pogodbenih strank (napačnega prepričanja oz. predstave v miselni sferi pogodbenih strank)(1), vendar pa ta ostaja zgolj v (napačnima) predstavi oz. prepričanju pogodbenih strank o vedenju o vsebini volje nasprotne pogodbene stranke(2) (pogodbeni stranki sta na primer prepričani, da se strinjata o predmetu pogodbe, dejansko pa vsaka misli nekaj drugega in daje vsaka navzven sicer celo jasno izraženim znakom drugačen pomen kot druga stranka). Pri zmoti kot napaki volje pogodbene stranke oziroma pogodbenih strank pa se polje zmotnega mišljenja ali prepričanja (kognitivne disonance) v psihični sferi pogodbenih strank zoži in premakne iz njunega medsebojnega razmerja oziroma interpersonalne sfere (predstave o tem, kakšna je predstava ene od pogodbenih strank o predstavi druge pogodbene stranke o pogodbenih dejstvih oz. elementih) v predstavo o sami substanci bistvenih lastnosti predmeta pogodbe, torej v dejansko zmotno prepričanje o tem, kakšen je predmet pogodbe sam na sebi. V obeh primerih gre sicer za napako epistemološkega značaja vendar v različnih spoznavnih sferah oziroma ravneh. V prvem primeru gre za (obojestransko) napako predstave pogodbenih strank o predstavi druge pogodbene stranke o predmetu pogodbe, v drugem pa za napako v predstavi o samem predmetu pogodbe oz. njegovih bistvenih lastnosti. Ali še drugače povedano: opredelilni element nesporazuma je izkrivljeno (nepravo) mišljenje pogodbene stranke o mišljenju druge pogodbene stranke glede predmeta pogodbe oz. njene obveznosti, opredelilni element napake volje pa izkrivljena (neprava) predstava pogodbene stranke, kakšen predmet pogodbe v resnici je. V prvem primeru, kakršen ni sporni, tudi ni izkrivljen spoznavni odnos do samega predmeta pogodbe (predstava o samem predmetu, kakršen v resnici tudi obstaja), v drugem primeru (kakršen je sporni) pa je izkrivljen (sporni predmet pogodbe sam na sebi v realnosti sploh ni takšen, kot si ga pogodbena stranka predstavlja). To ločnico - med torej „napako personalne narave“ ter „napako stvarne narave“ sta že ob zgoraj obrazloženem pravilno našli sodišči prve in druge stopnje in jo tudi terminološko pravilno oz. dosledno poimenovali. Nepravilni matematični izračun vpisan v zemljiški knjigi v obliki previsoko določenega solastninskega deleža je stvarne narave, prav tako posledično napaka volje, ki bi jo bilo mogoče pravno „sanirati“ le z izpodbijanjem sporne pogodbe in ne z ugotovitvijo njenega neobstoja zaradi zatrjevane nepravilno vpisane višine solastnega deleža v zemljiški knjigi. Ob tem je ob povedanem za presojo te pravdne zadeve povsem nepomembno vprašanje, ki ga še načenja revizija - katera od pravdnih strank bi sploh lahko uveljavljala razveljavitev pogodbe na podlagi tožbe iz 95. člena OZ.

13. Končno je materialnopravno zmotno tudi stališče revidentke, da ni bilo podlage za prenos in vpis solastninskih deležev na novega (so)lastnika, ker ima stanovanjska stavba več delov in etažno še ni razdeljena. Te njene navedbe je mogoče razumeti, kot da bi morali pogodbeni stranki počakati s sklenitvijo pogodbe ali vsaj izdajo zemljiškoknjižnega dovolila (razpolagalnega posla), dokler ne bi bila ustanovljena in v zemljiški knjigi vpisana etažna lastnina. Te trditve najprej nimajo nobenega pomena za presojo ali je bila sporna pogodba sklenjena oziroma ali obstaja. Revidentka pa s tem pravno zgrešeno - brez opore v kakšni normativni podlagi - celo meni, da v pravnem prometu ni mogoče prenašati (so)lastninske pravice v primerih, ko gre za stavbo, kjer obstaja več samostojnih fizičnih med seboj ločenih delov.

14. Ob povedanem je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo kot neutemeljeno na podlagi 378. člena ZPP.

15. Glede na neuspeh v zvezi z revizijo, mora tožeča stranka plačati stroške tožene stranke v zvezi z odgovorom na revizijo (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 388. členom ZPP). Natančnejša odmera stroškov je razvidna iz stroškovnika tožene stranke.

(1) Primerjaj na primer v teorji: L. Varanelli: „Pogodbeno pravo II, elementi pogodbe“, IUS SOFTWARE, GV Založba, Ljubljana 2015, stran 46: „...Tu sta izjavi volje le navidezno medsebojno skladni, a dejansko vsak od pogodbenikov sopogodbenikovo izjavo razume drugače, kot je mislil drugi pogodbenik. ...“.

V sodni praksi (na primer: sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 57/2003 z dne 29. 1. 2004) gre „pojmovno lahko le pri neujemanju izjav volj pogodbenih strank...“.

(2) Določba 16. člena OZ postavlja razkorak med prepričanjem strank, da se strinjata in dejanskim stanjem, ki je v obstoju njunega nesporazuma o naravi pogodbe ali o podlagi ali o predmetu obveznosti.