Jedro

Vrhovno sodišče glede na posebnosti tovrstne kontrahirne dolžnosti na zastavljeno vprašanje odgovarja le v obsegu, ki se tiče najemnih pogodb, ki so jih bili lastniki stanovanj dolžni skleniti po določbi 147. člena SZ: Nedenarna terjatev, katere predmet je sklenitev najemne pogodbe s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice po SZ, preneha, če ta brez utemljenega razloga zavrne izvensodno ponudbo lastnika za njeno sklenitev.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe toženi stranki povrniti njene revizijske stroške v znesku 444,38 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

**O dosedanjem poteku postopka**

1. Toženka je lastnica dvosobnega stanovanja v visokem pritličju stanovanjske hiše na naslovu ... (v nadaljevanju stanovanje), ki ga zaseda tožnica, prejšnja imetnica stanovanjske pravice, s katero nista sklenili najemne pogodbe, kakor jima je nalagal Stanovanjski zakon, sprejet leta 1991 (v nadaljevanju SZ). Toženka je zahtevala tožničino izselitev, ta pa se je branila s trditvami o ustno oziroma na konkludenten način sklenjeni najemni pogodbi in z vloženo tožbo za sklenitev pisne najemne pogodbe. Zastavila jo je v dveh ravneh: najprej (primarno) zahteva sklenitev najemne pogodbe za najemnino 80,82 EUR, kar po njeni oceni ustreza višini neprofitne najemnine za takšno stanovanje, sicer (podredno) pa za najemnino, ki naj jo določi sodišče. 2. Sodišče prve stopnje je v tretjem sojenju tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Tožnici je naložilo povračilo toženkinih stroškov postopka. Z dopolnilnim sklepom je dopolnilo odločitev o stroških postopka.

3. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zoper odločitev o glavni stvari zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, pritožbi zoper dopolnilni sklep pa je delno ugodilo in znižalo tožnici naloženo obveznost. 4. Vrhovno sodišče je na tožničin predlog dopustilo revizijo s sklepom II DoR 301/2017 z dne 21. 12. 2017 glede vprašanja, ali nedenarna terjatev, katere predmet je sklenitev določene pogodbe, preneha, če upnik zavrne izvensodno ponudbo dolžnika za njeno sklenitev.

5. Tožnica je vložila dopuščeno revizijo in Vrhovnemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni in njeni pritožbi ugodi oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje. Zahtevala je tudi povračilo stroškov vložene revizije, ki pa jih ni izrecno opredelila.

6. Toženka je na vročeno revizijo odgovorila. Predlagala je njeno zavrnitev in zahtevala povračilo stroškov odgovora.

**Dejanski okvir spora**

7. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja dejstva: — tožnica zaseda toženkino stanovanje; — pravdni stranki oziroma tožnica in toženkini pravni predniki niso sklenili pisne najemne pogodbe; — tožnica je imela na stanovanju stanovanjsko pravico; — tožnica plačuje 80,82 EUR, poleg tega še določen znesek na račun stroškov za elektriko in vodo, toženka pa ta plačila sprejema; — toženka je tožnici 12. 9. 2006 ponudila sklenitev najemne pogodbe za mesečno najemnino v višini 105,50 EUR; — tožnica je sklenitev najemne pogodbe zavrnila; — soglasja o višini najemnine nista dosegli; — neprofitna najemnina za to stanovanje bi znašala 106,46 EUR.

**Nosilni razlogi sodišč nižjih stopenj**

8. Sodišči nižjih stopenj sta šteli, da najemne pogodbe za stanovanje pravdni stranki ali njuni pravni predniki še niso sklenili. Ocenili sta, da je toženka tožnici ponudila sklenitev najemne pogodbe za primerno – neprofitno najemnino in da se je tožnica pravici za sklenitev najemne pogodbe odpovedala s tem, ko je neutemeljeno zavrnila njeno sklenitev. Pritožbeno sodišče je dodalo, da bi morala tožnica skleniti ponujeno najemno pogodbo, če pa je menila, da je ta previsoka, zahtevati njeno preverbo (66. člen SZ, ki je podlaga za ustrezno spremembo najemnine) ali uporabiti možnost iz petega odstavka 53. člena SZ.

**Revizijske navedbe**

9. Tožnica meni, da bi morali sodišči nižjih stopenj ob presoji obstoja njene terjatve uporabiti splošna obligacijska pravila. Glede terjatve za sklenitev pogodbe ta ne določajo posebnosti v zvezi z njenim prenehanjem, zato zanjo veljajo le splošna pravila o prenehanju terjatev (z izpolnitvijo ali s soglasjem strank). Po njeni oceni je pravna posledica, ki sta jo njenemu ravnanju pripisali sodišči nižjih stopenj, prehuda in brez pravne podlage. Odklonitev sklenitve najemne pogodbe namreč narekuje le upniško zamudo, ki ne povzroči prenehanja terjatve, preneha pa takoj, ko upnik dolžnika naknadno pozove na izpolnitev. Toženka bi imela po njenem mnenju ob vloženi tožbi možnost zahtevek delno pripoznati na način, kot mu je mogoče delno ugoditi, in sicer tako, da bi se določili pogodbeni pogoji, zanjo slabši od tistih, kot jih je zahtevala v tožbi.

10. Toženka v odgovoru nanjo ocenjuje, da tožnica terjatve za sklenitev najemne pogodbe nima več.

**Presoja revizijskega sodišča**

11. Revizija ni utemeljena.

12. Revizijsko sodišče je ob njeni presoji uporabilo besedilo Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pred novelo ZPP - E. Po prehodni določbi tretjega odstavka 125. člena novele se postopek, ki se je začel pred začetkom uporabe novele, pred sodiščem druge stopnje in pred Vrhovnim sodiščem nadaljuje po določbah noveliranega zakona le, če je odločba, s katero se postopek pred sodiščem prve stopnje konča, izdana po začetku uporabe tega zakona. Sodišče prve stopnje je sodbo izdalo pred uveljavitvijo novele 14. 9. 2017. 13. Toženka kot lastnica stanovanja je bila po določbi 147. člena SZ v zvezi z njegovim 150. členom v šestih mesecih po njegovi uveljavitvi dolžna skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico, torej s tožnico. Po preteku tega roka (iztekel je 19. 4. 1992) so imeli prejšnji imetniki stanovanjske pravice možnost zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če je lastniki niso hoteli skleniti, so lahko to zahtevali tudi v sodnem postopku. Vrhovno sodišče je že večkrat poudarilo, da je z iztekom šestmesečnega roka začel teči splošni petletni zastaralni rok, po preteku katerega je terjatev za sklenitev najemne pogodbe zastarala, saj takšna pravica ni absolutne narave, pač pa le obligacijsko upravičenje.1 Po izteku zastaralnega roka torej imetniki stanovanjske pravice ob ugovoru zastaranja nasprotne stranke sklenitve pogodbe niso mogli več doseči. 14. Če po preteku šestmesečnega roka do sklenitve pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani lastnika, ta ni mogel zahtevati izselitve osebe, čeprav je njegovo stanovanje uporabljala brez pravnega naslova.2 Lastnik pa bi izselitev lahko zahteval in dosegel, če imetnik stanovanjske pravice pogodbe, ki mu jo je ponudil, ni želel skleniti, brez da bi za takšno ravnanje imel utemeljen razlog. Torej tedaj, ko razlogi za to, da pogodba ni bila sklenjena, niso bili na strani lastnika, pač pa na strani najemnika.3 V tej zadevi pa se zastavlja vprašanje, ali se lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice zahtevani izselitvi upre s tem, da s tožbo vsaj znotraj petletnega zastaralnega roka (ob ustrezni procesni aktivnosti lastnika stanovanja, da bo v sodnem postopku podal ugovor zastaranja in podal dejstva zanj, sicer pa neomejeno) zahteva sklenitev najemne pogodbe in jo tudi doseže. Za takšno razlago se namreč zavzema revidentka, ki opozarja na to, da kadar upnik - v tem primeru tožnica kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice - prepreči izpolnitev ali jo brez utemeljenega razloga zavrne, pride v upniško zamudo, ki pa ne povzroči prenehanja obveznosti, če ni to posebej določeno.4

15. Zaveza skleniti najemno pogodbo po SZ ni klasična obligacijska obveznost. Ne izvira iz kakršnekoli lastnikove zaveze, pač pa iz zakona, kar je izjema od siceršnje svobode pri vstopanju v obligacijska razmerja. Pogodba še ne nastane na podlagi zakona, to velja le za zavezo skleniti pogodbo, nato pa mora stranka, ki ji zakon nalaga sklenitev pogodbe, svojo voljo še vedno izjaviti. Jasno je, da brez sodelovanja nasprotne stranke pogodbe ne more skleniti. Čeprav gre za posebej urejeno dolžnost, zanjo veljajo tudi temeljna načela in splošna določila obligacijskega prava. A po presoji revizijskega sodišča vseh obligacijskih pravil ni mogoče enostavno prenesti na konkretni primer, zato tožničino sklicevanje na splošne določbe obligacijskega prava in zadeve Vrhovnega sodišča, ki se nanašajo nanje, samo po sebi ne more biti uspešno. Za vsako pravilo posebej je treba presoditi, ali ga je za ta primer mogoče uporabiti.

16. Kot vsaki pravici, se prejšnji imetnik stanovanjske pravice tudi pravici zahtevati sklenitev najemne pogodbe lahko odpove in to izrecno ali s konkludentnimi ravnanji izjavi. To ni v nasprotju z namenom, zaradi katerega je zakonodajalec predpisal takšno ureditev. Tovrstne izjave v obravnavani zadevi tožnica ni podala. Zavrnitev njenega tožbenega zahtevka s strani sodišč nižjih stopenj pa je pravilna.

17. Kontrahirna dolžnost po SZ se namreč razlikuje tudi od siceršnjih zakonskih dolžnosti skleniti pogodbo. Izvira iz sistema družbene lastnine, v kateri zasebna lastnina ni imela mesta, kot ga ima danes, in so se razmerja med lastnikom stanovanja in njegovim uporabnikom urejala z določbami o stanovanjski pravici in stanovanjski pogodbi. SZ ni razveljavil prejšnjih stanovanjskih pogodb, je pa ob prehodu iz sistema družbene lastnine v klasična lastninskopravna razmerja že obstoječa stanovanjska razmerja prilagodil sistemu klasične lastnine: določil je rok, v katerem naj se preoblikujejo v najemna razmerja, kot jih poznamo danes. Te določbe je uvrstil med prehodne določbe zakona, kar kaže na njihov začasni značaj. Pri preoblikovanju nekdanjih razmerij je vedno treba najti ustrezno ravnotežje med pravico iz nekdanjega družbeno-lastninskega sistema ter pravico iz novega sistema zasebne lastnine.5 Zakonska prisila v časovno neomejeno oddajanje stanovanja za neprofitno najemnino nedvomno močno poseže v lastnikov pravni položaj, saj mu povsem odvzame svobodo pogodbenega prenosa pravice uživati in uporabljati stvar ter določanja višine najemnine kot temeljni upravičenji, ki pripadata lastninski pravici. Vsak zakonodajalčev poseg v lastninsko pravico pa je podvržen strogemu testu sorazmernosti (15. člen Ustave).

18. V dejanskem svetu so razmerja med prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice in lastniki stanovanj tudi po uveljavitvi SZ obstajala, ne sicer še kot najemna, saj najemne pogodbe še niso bile sklenjene. Bodoči najemnik – prejšnji imetnik stanovanjske pravice je namreč lastnikovo stanovanje že zasedal. Zato s sklenitvijo najemne pogodbe za lastnika – najemodajalca ni nastala obveznost, da uporabniku stanovanje izroči, kot pri klasični najemni pogodbi, za najemnika pa je šele tedaj nastala obveznost, da plačuje določen znesek kot najemnino.6 Če je lastnik prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice ponudil sklenitev ustrezne najemne pogodbe (za neprofitno najemnino in za nedoločen čas), pa je ta ni želel skleniti, se je znašel v težki situaciji. Sodno sklenitve pogodbe ni mogel zahtevati. SZ je namreč dolžnost skleniti pogodbo naložil le lastniku. Takšna ureditev je logična. Imetnika stanovanjske pravice ni mogoče prisiliti v sklenitev najemne pogodbe, če je ne želi. Že po naravi stvari izpolnitve lastnik tudi ni mogel opraviti s položitvijo pri sodišču. Pravica lastnika stanovanja je bila v tem primeru pravno neobremenjena. Nihče namreč ni imel pravnega naslova, da bi vanjo lahko posegel. Dejansko pa od nje ni imel nič, saj je njegovo stanovanje brez pravnega naslova zasedal prejšnji imetnik stanovanjske pravice, uspešno razpolaganje s takšno nepremičnino pa je najmanj vprašljivo, če že ne povsem nemogoče. Če bi lastnik v takem primeru želel neomejeno uživati svojo lastninsko pravico, bi moral najprej zahtevati in doseči izpraznitev svojega stanovanja, ponavadi sodno.

19. A še, če bi se poslužil sodnega varstva in zahteval izpraznitev svojega stanovanja, bi bil po razlagi, za katero se zavzema revidentka, njegov položaj vsaj v času, dokler ne bi iztekel petletni zastaralni rok, povsem negotov. Prejšnji imetnik stanovanjske pravice bi se namreč v svojo obrambo lahko odločil za nasprotno ali samostojno tožbo za sklenitev najemne pogodbe. Sodišče bi praviloma njegovemu zahtevku ugodilo. Lastnik stanovanja pa ne le, da bi nosil breme neuspeha v postopku, v katerem bi najemnik zahteval sklenitev pogodbe, na koncu bi nosil še breme neuspeha s svojim izpraznitvenim zahtevkom, za katerega je v času vložitve tožbe imel vso podlago.7

20. Takšna razlaga, da bi prejšnji imetnik stanovanjske pravice torej še po tem, ko je pretekel rok za sklenitev najemnih pogodb, vsaj v splošnem zastaralnem roku lahko zahteval sklenitev najemne pogodbe, čeprav mu je bila sklenitev ustrezne najemne pogodbe ponujena, pa jo je brez utemeljenega razloga zavrnil, bi po presoji Vrhovnega sodišča lastniku stanovanja naložila pretežko breme. Vsaj pet let bi bil v negotovosti, ali bo njegova lastninska pravica omejena v nedogled in bo prejšnji imetnik stanovanjske pravice dobil pravni naslov za uporabo njegovega stanovanja (sam pa pravni naslov za terjanje najemnin) ali pa bo lahko neomejeno užival svojo lastninsko pravico. Te negotovosti pa z ničemer ne bi mogel končati, saj je že vse, kar je mogel (torej ponudil sklenitev ustrezne pogodbe), naredil. Prav z namenom odprave negotovosti obligacijska pravila v primeru predpogodbe, torej prostovoljne zaveze kasneje skleniti glavno pogodbo, ki je zakonski kontrahirni dolžnosti po svoji vsebini najbližje, določajo relativno kratek - šestmesečni rok za sklenitev glavne pogodbe, ki je prekluzivne narave.8 Podobno tudi v primeru predkupne pravice, pri kateri za prodajalca obveznost skleniti pogodbo s predkupnim upravičencem nastane, če ta izjavi, da uveljavlja predkupno pravico.9 Čeprav zaradi posebnosti obravnavanega preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij v klasična najemna razmerja strogo stališče o prekluzivnem roku šestih mesecev, ki jih določa zakon, ni na mestu, je primerjava s sorodnimi instituti vendarle pokazatelj, kako je treba uravnotežiti položaj obeh pravdnih strank: tisti, ki je dolžan skleniti pogodbo, naj ne bo v negotovosti dalj, kot je potrebno. In če je ravnal pošteno in skušal to negotovost odpraviti, naj druga stranka ne ima več varstva, kot je potrebno.

21. Tehtanje položaja obeh strank po oceni revizijskega sodišča pripelje do rezultata, da pravica zahtevati sklenitev pogodbe v primeru, ko je lastnik stanovanja imetniku stanovanjske pravice ponudil sklenitev primerne najemne pogodbe, ta pa je brez utemeljenega razloga ni želel skleniti, preneha, čeprav zakon tega posebej ne določa. To ne nasprotuje namenu, zaradi katerega je zakonodajalec lastniku naložil sklenitev najemne pogodbe. Ta je v zaščiti pravic imetnika stanovanjske pravice, v njegovem varstvu pred tem, da bo ostal brez stanovanja. Od njega je odvisno, ali bo svojo pravico skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino izkoristil ali ne. Če je sam ne želi izkoristiti, se ji odreče ali če odkloni ponujeno ustrezno izpolnitev brez utemeljenega pomisleka,10 ni več nobenega razloga, da bi ga varovali.11 Drugačno stališče bi bilo v nasprotju z vestnostjo in poštenjem ter bi nesorazmerno poseglo v toženkino lastninsko pravico.

22. Vrhovno sodišče revidentki pojasnjuje še, da v takšnem primeru, kot je obravnavani, ko je prejšnja imetnica stanovanjske pravice (primarno) zahtevala sklenitev najemne pogodbe za nižjo najemnino od neprofitne, tudi delna pripoznava, s katero bi se lastnik vsaj deloma izognil bremenu stroškov postopka, ne pride v poštev. Pripoznati nekaj drugače (ne za nižjo, pač pa za višjo najemnino), kot zahteva tožnik, je izključeno.12

23. Vrhovno sodišče glede na posebnosti tovrstne kontrahirne dolžnosti na zastavljeno vprašanje odgovarja le v obsegu, ki se tiče najemnih pogodb, ki so jih bili lastniki stanovanj dolžni skleniti po določbi 147. člena SZ: nedenarna terjatev, katere predmet je sklenitev najemne pogodbe s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice po SZ, preneha, če ta brez utemeljenega razloga zavrne izvensodno ponudbo lastnika za njeno sklenitev. Na revizijske očitke v zvezi s siceršnjimi nedenarnimi terjatvami pa ni odgovarjalo, saj vzporednice med njimi in obravnavano dolžnostjo skleniti najemno pogodbo po njegovi oceni ni mogoče potegniti.

**Odločitev o reviziji in revizijskih stroških**

24. Ker revizijski razlogi niso utemeljeni, je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

25. Zavrnitev tožničine revizije narekuje tudi zavrnitev zahteve za povračilo stroškov, nastalih z njeno vložitvijo (odločitev temelji na določbi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Toženki pa je dolžna povrniti stroške odgovora na revizijo. Revizijsko sodišče ji je v okviru priglašenega priznalo 344,25 EUR nagrade za revizijski postopek po tarifi št. 330013 in 20,00 EUR poštnih stroškov po tarifi št. 6002 ter 22 % DDV po tar. št. 6007 Zakona o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/2008, ZOdvT), ki ga je uporabilo glede na prehodno določbo drugega odstavka 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife (Ur. l. RS, št. 2/2015)). Vse skupaj 444,38 EUR. Ne pa tudi stroškov za končno poročilo stranki, saj ocenjuje, da je to že vključeno v nagrado. Če tožnica stroškov ne bo povrnila v roku 15 dni, bo morala plačati tudi zakonske zamudne obresti.

1 Primerjaj npr. odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 575/2008, II Ips 612/2007. 2 To določa tretji odstavek 111. člena Stanovanjskega zakona, ki je bil sprejet v letu 2003 (v nadaljevanju SZ-1) in se na podlagi prehodne določbe njegovega 193. člena uporablja tudi za prejšnja razmerja, če je bila tožba vložena po njegovi uveljavitvi. Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 29/99, izdano pred uveljavitvijo novega SZ-1. 3 Vrhovno sodišče odgovarja le na dopuščeno vprašanje v konkretnem primeru, zato se s hipotetično situacijo, kaj v primeru, ko nobena od strank ni odgovorna za nesklenitev pogodbe, ne bo ukvarjalo. 4 325. in 326. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) oziroma 300. in 301. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). 5 To je bilo tudi vodilo Ustavnega sodišča v primerih, ko je presojalo tranzicijsko zakonodajo. Primerjaj npr. odločbo U-I-128/08, Up-933/08. 6 Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino). Primerjaj 567. člen ZOR oziroma 587. člen OZ. 7 Odločitev o njunih zahtevkih je vsebinsko povezana: če bi prejšnji imetnik stanovanjske pravice dosegel sklenitev pogodbe, stanovanja ne bi več uporabljal brez pravnega naslova, kar bi vodilo v zavrnitev lastnikove zahteve za izpraznitev stanovanja. 8 Primerjaj 45. člen ZOR oziroma 33. člen OZ. 9 Primerjaj 528. člen ZOR oziroma 508. člen OZ. 10 V tem se obravnavani primer bistveno razlikuje od npr. zadeve II Ips 617/1999, v kateri je prejšnja imetnica stanovanjske pravice ob ponujeni sklenitvi najemne pogodbe zahtevala primeren čas za proučitev pogodbe in posvet, prav tako od zadeve II Ips 669/2008, v kateri je podpis odklonila zaradi nekaterih pomanjkljivosti v pogodbi in zahtevala usposobitev stanovanja za normalno rabo, izrecno pa izjavila, da nepodpis ne pomeni odklonitve vzpostavitve najemnega razmerja. 11 Vrhovno sodišče v zadevi II Ips 809/2005 tudi določila, po katerem sta stranki sklenili pogodbo za določen čas, ni štelo kot ničnega, pač pa ga je pripisalo svobodni volji prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, torej njegovi odpovedi pravici do najema za nedoločen čas, kar je vodilo tudi do utemeljenosti izpraznitvene tožbe in hkratne zavrnitve zahtevka, da mora tožnica s toženko skleniti najemno pogodbe za nedoločen čas. Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 103/1999. 12 Mogoče je sicer v primeru spremenjenega oziroma dopolnjenega zahtevka, kakor opozarja tudi N. Betetto v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, Založba Uradni list in GV Založba, Ljubljana 2006, str. 44 in 45. 13 Toženki bi šla sicer nagrada v višjem znesku, a jo je priglasila le v znesku 750 točk, kar je 344,25 EUR.