Jedro

Iz elaborata in iz katastra stavb je razvidno, da sta oba sporna dela opredeljena kot podstrešje, kar po 1. točki četrtega odstavka 23. člena ZVEtL-1 predstavlja skupne prostore.

Posamezna dela ne izpolnjujeta pogojev za posebna skupna dela. Posebni skupni del je mogoče oblikovati le ob soglasju vseh etažnih lastnikov, v postopku pa ni bilo zatrjevano, da bi bilo doseženo soglasje etažnih lastnikov. Pritožnika tudi navajata, da je preko obeh spornih delov dostop do strehe in dimnika, kar pomeni, da gre za splošna skupna dela, ki služita vsem etažnim lastnikom.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep v izpodbijani VI. točki izreka potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom (I.) dokončalo vzpostavitev etažne lastnine na stavbi ID znak 000-1652; (II.) povzelo začasne oznake, s katerimi je v zemljiški knjigi za predmetno stavbo evidentirana etažna lastnina; (III.) izbrisalo vse nepremičnine iz točke II. sklepa, razen parc. št. 1266 in 1265, k. o. ..., ki sta vpisani kot splošna skupna dela stavbe z začasno oznako 000-1652-900, ki je evidentirana kot družbena lastnina v upravi Občine; (IV.) ugotovilo posamezne samostojne dele stavbe in (V.) za vsakega od teh ugotovilo obstoj lastninske pravice; (VI.) ugotovilo prostorske dele stavbe in parcele, ki predstavljajo splošne skupne dele (med katerimi sta tudi prostorska dela stavbe 000-1652-12 in 000-1652-13), in pri njih določilo idealni delež solastnine; (VII.) ohranilo vse pravice in zaznambe, ustanovljene pri že vpisanih posameznih delih stavbe v vrstnem redu bodisi pred vpisom bodisi po vpisu zaznambe tega postopka, in odločilo, da se s sklepom vanje ne posega; (VIII.) odločilo, da se sklep po uradni dolžnosti izvede v zemljiški knjigi v vrstnem redu zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine ID ... (čas učinkovanja: 17. 12. 2019).

2. Zoper VI. točko sklepa se laično pritožujeta A. A. in B. B., ki sicer vsak v svoji vlogi, a vsebinsko enako, predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in se dela 12 in 131 izločita iz splošnih skupnih delov stavbe ter se opredelita kot posebna skupna dela, ki nista povezana s splošnimi skupnimi deli in z uporabo vseh etažnih lastnikov, ampak sta namenjena samo za dostop izvajalcev in upravnika do strehe in dimnika za namen opravljanja nujnih vzdrževalnih del zaradi normalnega in nemotenega funkcioniranja stavbe v korist vseh etažnih lastnikov. Pojasnjujeta, da je glede VI. točke izpodbijanega sklepa napačno in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj posamezna dela 12 in 13 (ki predstavljata podstrešje) nista povezana s splošnimi skupnimi prostori, kar je razvidno iz elaborata za vpis stavbe v kataster stavb (priloga C4). Vsa leta se oba dela uporabljata le za dostop izvajalcev in upravnika do strehe in dimnika zaradi nujnih vzdrževalnih del, čiščenja dimnika in nemotenega funkcioniranja stavbe. Dostop pa omogočata pritožnika po predhodnem dogovoru z izvajalci oz. upravnikom. Ker je tak način uveljavljen že skozi leta, sodišče ne more vzpostaviti drugačnega režima teh skupnih delov in zato ne moreta dobiti statusa splošnih skupnih delov, ampak morata imeti status posebnih skupnih delov.

3. C. C. v odgovoru na pritožbo navaja, da že iz pritožbenih navedb (da gre za dostop do strehe in dimnika, ki sta skupen del stavbe) izhaja, da oba posamezna dela ne moreta biti posebna skupna dela. Opozarja na 3. točko četrtega odstavka 23. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča2 (v nadaljevanju: ZVEtL-1) in četrti odstavek 3. člena Stanovanjskega zakona3 (v nadaljevanju: SZ-1), ki govorita o posebnih skupnih delih, posamezna dela 12 in 13 pa teh pogojev ne izpolnjujeta. Navaja več primerov iz sodne prakse, ki potrjujejo izpodbijano odločitev, in meni, da je pritožba neutemeljena. D. D. in E. E. v odgovoru na pritožbo potrjujeta, da je dostop do posameznih delov 12 in 13 skozi stanovanji pritožnikov. Sama stanujeta v večstanovanjski hiši 12 let, pritožnika pa bistveno manj (6 oz. 2 leti). Ko so prenavljali stanovanje, sta imela na podstrešju gradbeni material in takratna lastnika sta brez težav dovolila dostop do podstrešja skozi predsobo. V vseh teh letih sta po potrebi večkrat vstopila na podstrešje. Elaborat za vpis stavbe v kataster stavb (priloga C4) so potrdili in se z njim strinjali vsi etažni lastniki, tudi pritožnika.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predlagatelj je predlagal vzpostavitev popolne etažne lastnine za stavbo F. V predlogu so bili navedeni posamezni deli stavbe z začasnimi identifikacijskimi oznakami in lastništvom. Prav tako so bili označeni splošni skupni deli, pri tem pa se je predlog skliceval na Elaborat za vpis stavbe v kataster stavb (priloga C4 – v nadaljevanju: Elaborat) in sklep GURS št. .../2015 z dne 30. 6. 2015. Predlog je bil vročen v skladu z 9. in 10. členom ZVEtL-1 med drugim tudi pritožnikoma (A. A. 16. 3. 2020, B. B. pa 28. 3. 2020), ki nanj nista odgovorila. Sodišče je nato 24. 9. 2020 izdalo izpodbijani sklep, pri čemer je posebej izpostavilo, da se je pri ugotovitvi splošnih skupnih delov oprlo na Elaborat, na podlagi katerega je mogoče ugotoviti, da so deli stavbe z ident. št. 000-1652-11 do 000-1652-19 po dejanski uporabi stopnišče/hodnik, podstrešje ali sušilnica/pralnica, da so povezani s skupno uporabo vseh etažnih lastnikov in da nihče od udeležencev postopka temu ni nasprotoval ali predlagal drugače. Prvo vlogo sta pritožnika v postopku vložila 22. 10. 2020 (torej po izdaji izpodbijanega sklepa) in šele v njej prvič nasprotovala ugotovitvi, da posamezna dela 12 in 13 predstavljata splošna skupna dela stavbe F. 6. Kot je razvidno iz Elaborata in iz katastra stavb (C7), sta oba sporna dela (12 in 13) opredeljena kot podstrešje, kar po 1. točki četrtega odstavka 23. člena ZVEtL-1 predstavlja skupne prostore. Tudi iz seznama vrste prostorov na 11. strani elaborata za stanovanji pritožnice (del 000-1652-3) in pritožnika (del 000-1652-2) ni razvidno, da bi dela 12 in 13 predstavljala posamezni ali posamezni skupni del stavbe, saj v popisu vrste prostorov za vsako stanovanje kot taka nista navedena. Drži pa tudi, da nihče od udeležencev pred izdajo izpodbijanega sklepa opredelitvi obeh spornih delov ni nasprotoval (tudi pritožnika ne).

7. Sicer pa pritožbene trditve potrjujejo, da dela 12 in 13 po vsebini predstavljata splošna skupna dela stavbe. Pritožnika namreč navajata, da se oba sporna dela uporabljata za dostop izvajalcev in upravnika do strehe in dimnika zaradi nujnih vzdrževalnih del, čiščenja dimnika in nemotenega funkcioniranja stavbe. To pa kaže, da sta oba sporna dela vsekakor namenjena skupni uporabi etažnih lastnikov zaradi vzdrževanja stavbe. Posamezna dela 12 in 13 tudi ne izpolnjujeta pogojev za posebna skupna dela. Posebni skupni del je namreč mogoče oblikovati le ob soglasju vseh etažnih lastnikov, v primeru, če določeni (skupni) del služi le nekaterim etažnim lastnikom4. Če odmislimo, da v postopku niti ni bilo zatrjevano, da bi bilo doseženo soglasje etažnih lastnikov, je treba ugotoviti, da ni mogoč zaključek, da bi sporna dela služila samo nekaterim etažnim lastnikom. Kot je bilo že pojasnjeno, namreč tudi sama pritožnika navajata, da je preko obeh spornih delov dostop do strehe in dimnika, kar pomeni, da gre za splošna skupna dela, ki služita vsem etažnim lastnikom.

8. Uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (353. člen v zvezi s 366. členom ZPP, 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

1 Gre za prostorska dela stavbe 000-1652-12 in 000-1652-13. V nadaljevanju bo uporabljena oznaka del 12 oz. del 13. 2 Uradni list RS, št. 34/2017. 3 Uradni list RS, št. 69/2003 s spremembami. 4 VSL sklep II Cp 203/2015.