Jedro

Gradbeno dovoljenje, katerega sestavni del je tudi projekt, šele daje pravni temelj za (zakonito) gradnjo.

Če obstaja med strankama spor glede vsebine dogovora, gre za ugotavljanje dejanskega stanja. Razlaga pogodbe pa je značilen primer uporabe materialnega prava.

Stranki sta v Pogodbi določili pogoj za ustanovitev služnostne pravice, ki je odvisen od volje tožene stranke, in sicer volje graditi na parc. št. 798/24. Takšen pogoj se imenuje hotni (potestativni). Takšen pogoj je izrazito neugoden za sopogodbenika, ki ne odloča o nastopu pogoja. Odvisen je namreč od volje tistega sopogodbenika, ki odloča o nastopu pogoja. Nedopusten pa zaradi tega hotni pogoj ni. Dopustna sta tako hotni kot kazualni pogoj.

Ni razloga, ki bi govoril proti dopustnosti hotnega pogoja pri ustanovitvi stvarne služnosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 639,28 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe. Če bo s plačilom zamudila, bo morala plačati še zakonske zamudne obresti, ki bodo začele teči s 16. dnem od vročitve sodbe.

Obrazložitev

1. Spor se je vodil glede zahtevka tožeče stranke, da tožena stranka ustanovi služnostno pravico na parc. št. 798/24, k. o. X. v korist vsakokratnega lastnika parc. št. 798/1, k. o. X. 2. Dejansko stanje je bilo v celoti nesporno. Tožeča stranka (A. d. d.) je lastnica parcele 798/1, k. o. X. (k. o. …). N. d. o. o. je lastnica parcele s parc. št. 798/24 k. o. X. in je v tej zadevi tožena stranka. V nadaljevanju te obrazložitve se bosta parceli označevali kot parceli 798/11 in 798/24, brez navedbe katastrske občine.

3. Stranki tega spora sta sklenili „Pogodbo o služnostni pravici“ (dne 26. 3. 2007). Za to pogodbo se bo v nadaljevanju uporabil skrajšani naziv „Pogodba“.

4. V 4. členu Pogodbe je bilo dogovorjeno naslednje „(1) N. d. o. o. ... bo dovolila, da se pri parc. št. 798/24, k. o. X. oz. pri parceli, kjer se bo nahajal uvoz ali izvoz, vknjiži služnostna pravica uvoza in izvoza preko vhodne rampe in parkirnih prostorov na tej parceli v korist vsakokratnega lastnika par. št. 798/1, k. o. X. (2) N. d.o.o. se s tem v zvezi zaveže najkasneje v roku 8. dni od potrditve končnega projekta z lastnikom par. št. 798/1 k. o. X. skleniti ustrezno služnostno pogodbo ali skleniti dodatek k tej pogodbi, ki bo po vsebini enak tej pogodbi pri čemer bo vseboval ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo.“ Odstavka v originalu nista oštevilčena. Oštevilčenje odstavkov je dodalo pritožbeno sodišče. Glede ostalega sta navedka dobesedna.

5. Mestna občina Ljubljana je sprejela Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za dele območij urejanja ŠO 1/2 Šiška, ŠT 1/2 Obvoznica in ŠS 1/6 Zgornja Šiška (Ur. l. RS, št. 69/2009). V nadaljevanju se bo ta odlok označeval z „OPPN“.

6. V tej zadevi je odločalo prvostopenjsko sodišče ponovno, in sicer o podrejenih zahtevkih (postavljenih na glavni obravnavi 30. 5. 2013), o katerih v prvem sojenju še ni odločalo. S prvim podrejenim zahtevkom je tožeča stranka zahtevala od tožene stranke sklenitev pogodbe na ustanovitev služnosti in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Z drugim podrejenim zahtevkom je zahtevala zgolj izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

7. Oba zahtevka je prvostopenjsko sodišče zavrnilo. Po njegovem mnenju bi šele v korist tožene stranke izdano gradbeno dovoljenje pomenilo takšen potrjen končni projekt, na katerega se nanaša 2. odstavek 4. člena Pogodbe (prvostopenjska sodba, r. št. 13).

8. Zoper sodbo prvostopenjskega sodišča je vložila pritožbo tožena stranka. V pritožbi je izrazila svoje mnenje, da je prvostopenjsko sodišče prekoračilo trditve obeh strank. Tožeča stranka naj bi namreč zatrjevala, da „potrjen projekt“ pomeni obstoječ OPPN. Tožena stranka naj ne bi trdila, da je kot končni projekt treba razumeti gradbeno dovoljenje. Pritožba še graja stališče prvostopenjskega sodišča v r. št. 8, da naj bi končni projekt ne bil upravni akt. Če je končni projekt gradbeno dovoljenje, potem bi moral biti tudi končni projekt upravni akt. V nadaljevanju pritožba navaja, da je OPPN tako podroben prostorski akt, da investitorjevemu projektu za izdajo gradbenega dovoljenja skorajda ni več prepuščena nobene prostost. Možnosti za odstop od določil OPPN naj bi glede služnosti poti, ki jo zahteva tožeča stranka, ne bilo. Tožeča stranka tudi meni, da pomeni „potrjeni končni projekt“ OPPN, zato ker sta stranki pri pripravi OPPN sodelovali in je sprejem OPPN posledica njunega sodelovanja. Ker sta stranki že pri pripravki OPPN opredelili svoje želje in načrt, je OPPN njun „končni projekt“. Končno še meni, da če bi bila sprejeta razlaga, da je zahtevana služnost tožeče stranke odvisna od projekta tožene stranke, bi to pomenilo, da je služnost odvisna od sposobnosti tožene stranke, sestaviti tak projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki je skladen z OPPN. To pomeni, sklepa pritožba, da bi služnost tožeče stranke ves čas „visela v zraku“. Če bi tožena stranka iz kateregakoli razloga odstopila od svojega projekta ali pa prodala zemljišča, bi tožnica sploh nikoli ne mogla pridobiti služnosti. S tem se ne strinja in trdi, da to ni bil namen Pogodbe o služnostni pravici.

9. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo menila, da je je bilo o zadevi že odločeno. Podana naj bi bila enakost glavnega zahtevka iz tožbe z dne 25. 1. 2012 na sklenitev pogodbe o ustanovitvi služnostne pravice uvoza in izvoza in pa podrednega zahtevka, kot je bil podan na naroku dne 30. 5. 2013, in s katerim je tožeča stranka zahtevala ustanovitev služnostne pravice uvoza in izvoza. Enaka naj bi bila tudi podredni zahtevek na izstavitev z. k. dovolila iz prve pripravljalne vloge tožeče stranke z dne 17. 4. 2013 in podredno-podredni zahtevek na izstavitev z. k. dovolila, kot je bil postavljen na naroku dne 30. 5. 2013. V nadaljevanju utemeljuje svoje stališče, da OPPN ni potrjeni končni projekt. 10. Pritožba ni utemeljena in jo je pritožbeno sodišče zavrnilo na temelju 353. člena ZPP.

11. Pritožbeno sodišče je preizkusilo, ali ne gre v tej zadevi za že razsojeno stvar. Odločilo je, da ne gre. Zahtevki, na katere je opozoril odgovor na pritožbo, namreč niso bili enaki. Sicer pa se strinja glede tega tudi s prvostopenjsko sodbo (r. št. 4).

12. Pogodbeni stranki v Pogodbi nista opredelili, kaj naj bi bil „potrjen končni projekt“. Upravnopravni predpisi sicer takšnega ali vsaj podobnega izraza ne poznajo. Pri razlagi Pogodbe je bilo treba torej upoštevati njen kontekst. 13. Namen tožene stranke je bil v pogodbi jasno izražen: graditi na parc. št. 798/24, in sicer enkrat v še nedoločeni prihodnosti (3. odstavek 1. člena in 1. odstavek 4. člena Pogodbe). Prav ta pogodbeno izraženi namen je kontekst, ki ga je treba upoštevati pri razlagi pogodbe. Ker je tožena stranka nameravala graditi (enako pa tudi tožeča stranka, vendar pa na drugih parcelah), si je treba pri razlagi različnih izrazov v Pogodbi predvsem predstavljati, kaj bi pomenile v gradbenopravnem smislu.

14. Že normativna („jezikovna“) razlaga dogovora obeh strank kaže na to, da je tožena stranka pristala na ustanovitev stvarne služnosti le, če bo končni projekt potrjen. To pomeni, da je moral obstajati projekt, ki je moral biti končen, in tudi potrjen.

15. Besedo: projekt kot takšen si je torej mogoče razložiti le tako, da pomeni načrt. Iz konteksta je mogoče razumeti, da je Pogodba objektivno lahko s tem mislila le na takšen načrt, ki ga mora nekdo potrditi. Takšen načrt pa je projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (4. odstavek 35. člena ZGO-1). Tega namreč upravni organ sprejme in potrdi tako, da na njegovem temelju izda gradbeno dovoljenje (2. odstavek 54. člena; 1. odstavek 68. člena ZGO-1). Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je sestavni del gradbenega dovoljenja (2. odstavek 68. člena ZGO-1). Gradbeno dovoljenje, katerega sestavni del je tudi projekt, šele daje pravni temelj za (zakonito) gradnjo. „Potrjen končni projekt“ je torej tisti načrt, ki ga je potrdil upravni organ s tem, da je na njegovem temelju izdal gradbeno dovoljenje. Takšen načrt je končen, saj je na njegovem temelju dopustno graditi.

16. Tožeča stranka je poskušala prepričati že prvostopenjsko sodišče, da je takšen končni projekt OPPN. OPPN je zgolj občinski prostorski akt (5. odstavek 14. člena ZPNačrt). Objekti morajo biti v skladu s prostorskimi akti (2. odstavek 14. člena ZGO-1). To se med drugim zagotavlja tudi s projektiranjem in v postopku izdaje gradbenih dovoljenj (1. odstavek 14. člena ZGO-1). OPPN torej določa okvir, ki ga je potrebno upoštevati pri izdelavi projekta, toda sam po sebi še ni in ne more biti potrjen končni projekt. Tako je zato, ker sam po sebi še ni noben projekt, ne končni, ne kakšen drug.

17. Poleg tega OPPN sprejme občinski svet, in ga ne „potrjuje“. Stranki sami po sebi seveda OPPN ne potrjujeta. Sicer lahko sodelujeta v njegovi pripravi, vendar je odločitev o sprejetju ali zavrnitvi predloga OPPN v rokah sveta občinskega sveta, in ne lastnikov zemljišč.

18. Pogodbe si torej v tistem delu, ki govori o potrjenem končnem projektu ni mogoče razložiti tako, da je s tem mišljen OPPN. To velja ne glede na to, kako natančen je OPPN. Glede na 56. člen ZGO-1 OPPN ni tako natančen, da bi bilo v njemu določeno prav vse, kar je potrebno za gradnjo. Pri projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja ima torej stranke vendarle še določeno prostost. Še pomembneje pa je, da lahko na samo izdajo gradbenega dovoljenja vpliva še vrsta drugih okoliščin, ne le lega služnostne poti. Izdaja gradbenega dovoljenja je lahko odvisna tudi od teh okoliščin.

19. Prvostopenjsko sodišče s svojo razlago ni nedopustno ugotavljalo dejanskega stanja mimo trditev obeh strank, kot meni pritožba. Prvostopenjsko sodišče je moralo razložiti vsebino Pogodbe. Če obstaja med strankama spor glede vsebine dogovora, gre za ugotavljanje dejanskega stanja. Razlaga pogodbe pa je značilen primer uporabe materialnega prava (tako že odločba opr. št. VS RS, III Ips 58/2005).

20. Da tožeča stranka ni ničesar navedla glede drugačnega skupnega namena strank kot je bil zapisan v pogodbi, je prvostopenjsko sodišče ugotovilo v r. št. 6 prvostopenjske sodbe.

21. Pri razlagi pogodbe je prvostopenjsko sodišče prišlo do sklepa, da bi šele na temelju projekta izdano gradbeno dovoljenje pomenilo potrjen končni projekt. Šlo je za uporabo materialnega prava, pri čemer sodišče ni vezano na pravno mnenje strank. Ravnanje prvostopenjskega sodišče je bilo torej pravilno.

22. Pritožbeno sodišče ne razume prav pritožbenih navedb v zvezi s r. št. 8 prvostopenjske sodbe. OPPN je prvostopenjsko sodišče razumelo kot upravni akt. V zadnjem stavku pa sodišče meni takole: „Tudi „potrditev“ končnega projekta … bi bilo s tega vidika mogoče neprisiljeno razumeti kot izdajo kakšnega od upravnopravnih dovoljenj za gradnjo.“ Potrditev končnega projekta si je torej prvostopenjsko sodišče razložilo kot izdajo kakšnega od dovoljenj, torej tudi kot upravnopravni akt. 23. Stranki sta v Pogodbi določili pogoj za ustanovitev služnostne pravice, ki je odvisen od volje tožene stranke, in sicer volje graditi na parc. št. 798/24. Takšen pogoj se imenuje hotni (potestativni). Prim. npr. Novak v: Juhart/Možina, Uvod v civilno pravo, Ljubljana 2011, str. 203, pod 7.1.5.; Štempihar v: Zasebno pravo, Ljubljana 1944, str. 215 (pod 3). Takšen pogoj je izrazito neugoden za sopogodbenika, ki ne odloča o nastopu pogoja. Odvisen je namreč od volje tistega sopogodbenika, ki odloča o nastopu pogoja.

24. Nedopusten zaradi tega hotni pogoj ni. OZ ga npr. pozna pri kupu na poskušnjo (514. člen OZ). Prim. 515. člen OZ, ki ureja kup na „objektivno“ poskušnjo; pri tem zadnjem členu ne gre za hotni pogoj. Ker je tako urejeno v zakonu, sta očitno dopustna obe vrsti pogojev, hotni in kazualni. Kakršnegakoli razloga, ki bi govoril proti dopustnosti hotnega pogoja tudi pri ustanovitvi stvarne služnosti, pa pritožbeno sodišče ni našlo.

25. Pritožba je navajala pritožbene razloge izključno v zvezi z odločitvijo v točki I izreka prvostopenjske sodbe. Glede točke II izreka je torej pritožbeno sodišče opravilo le preizkus po uradni dolžnosti. Izid preizkusa je, da je odločitev prvostopenjskega sodišča brez vsake procesne ali materialnopravne napake.

26. Pritožbeno sodišče je moralo odločiti še o stroških pritožbe (1. odstavek 165. člena ZPP). Povrnitev pritožbenih stroškov lahko zahteva le stranka, ki uspe s pritožbo (1. odstavek 154. člena ZPP). Ker pritožba ni bila uspešna, tožeča stranka ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov. Dolžna pa je povrniti stroške odgovora na pritožbo. Tožena stranka je upravičena do povrnitve nagrade po tar. št. 3210 ZOdvT v višini 504,00 EUR, do povrnitve 20,00 EUR po tar. št. 6002 ZOdvT in do DDV (tarif. št. 6007). Upravičena je torej do povrnitve skupaj 639,28 EUR.

27. Ta znesek bo morala pritožnica povrniti v 15 dneh od vročitve te odločbe. Če bo s plačilom zamudila, bo morala plačati še zakonske zamudne obresti (1. odstavek 299. in 1. odstavek 378. člena OZ. Teči bodo začele z zamudo, torej s šestnajstim dnevom od vročitve te odločbe.