Jedro

Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, sta pogodbeni stranki v 8. členu pogodbe sami določili sankcijo za takšno kršitev pogodbe. Dogovorili sta se namreč, da že v primeru neplačila enega obroka najemnine in ostalih stroškov, najemna pogodba preneha (prim. 4. odstavek 125. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, ki ga je izdalo pod opr. št. I R 34/2000 z dne 27.3.2000 v celoti v veljavi. Hkrati je sodišče zavrnilo predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe, toženi stranki pa naložilo, da tožeči stranki povrne pravdne stroške v znesku 118.845,00 SIT.

Zoper odločitev, da ostane nalog za izpraznitev v veljavi in zoper stroškovno odločitev, je toženec vložil pravočasno pritožbo brez opredelitve pritožbenih razlogov. Navaja, da ni mogel poslovnih prostorov namensko uporabljati oziroma legalizirati svojo gospodarsko dejavnost. Prostore ima v posesti v sporazumu s tožnico, ki stalno obljublja, da bo uporabno dovoljenje vsak čas prejela. Tako sta obe stranki soglasni, da ostane status quo do pridobitve uporabnega dovoljenja. Tožnici je večkrat predlagal dopolnitev najemne pogodbe v delu, ki zadeva višino najemnine, na kar pa tožnica ni pristala. Najemna pogodba še vedno obstaja, saj tožnica ni zahtevala njenega prenehanja. Ker poslovni prostori nimajo uporabnega dovoljenja, je dogovorjena najemnina absolutno previsoka. Izrek o stroških je nepravilen, saj je tožnica v celoti propadla glede začasne odredbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbena trditev, da je tožena stranka šele po sklenitvi najemne pogodbe za poslovne prostore zvedela, da zanje ni izdano veljavno uporabno dovoljenje, ne drži. Direktor tožene stranke je ob zaslišanju izpovedal, da mu je tožnica že v začetku dogovarjanj (v marcu oziroma aprilu 1999) povedala, da se "zadeva" ureja in da naj bi bilo uporabno dovoljenje izdano do konca poletja. Prav tako ne drži pritožbena trditev, da ima tožeča stranka poslovne prostore v posesti v sporazumu s tožnico, ki naj bi mu stalno obljubljala, da bo uporabno dovoljenje kmalu prejela. Da ni tako, izkazuje že predmetna tožba. Ne drži pa tudi trditev, da je tožena stranka tožnici večkrat predlagala, da dopolnita najemno pogodbo v delu, ki ureja višino najemnine. Takšna trditev predstavlja neupoštevno pritožbeno novoto (1. odstavek 337. člena ZPP), saj jo tožena stranka prvič postavi šele v pritožbi. Navedena trditev pa bi bila tudi v nasprotju z njenim stališčem, na katerem temelji svoje ugovore in po katerem ni dolžna plačevati najemnine dokler se ne uredi pridobitev uporabnega dovoljenja.

Ne glede na zgoraj navedeno pa je bistveno za odločitev v tej zadevi, da je tožena stranka prenehala izpolnjevati svojo pogodbeno obveznost plačila najemnine po Pogodbi o najemu poslovnega prostora z dne 8.4.1999 in aneksa k navedeni pogodbi z dne 14.4.1999. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, sta pogodbeni stranki v 8. členu pogodbe sami določili sankcijo za takšno kršitev pogodbe. Dogovorili sta se namreč, da že v primeru neplačila enega obroka najemnine in ostalih stroškov, najemna pogodba preneha (prim. 4. odstavek 125. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR). Kljub takšnem pogodbenemu določilu pa je tožnica vendarle omogočila toženi stranki, da vzdrži pogodbo v veljavi, s tem ko jo je opomnila na plačilo najemnine in šele potem ko se ta niti po dveh mesecih ni odzvala, odstopila od pogodbe. Takšna situacija pa pogojuje izpraznitveni zahtevek tudi po določilu druge alinee 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 do Uradni list RS, št. 32/2000). Tako iz navedenega pogodbenega določila kot tudi iz citiranega zakonskega določila pa tudi izhaja, da za prenehanje najemne pogodbe ni potreben še poseben ugotovitveni zahtevek, kot to šteje pritožnica.

Na koncu je treba toženi stranki glede njenega ugovora, da najemne pogodbe ni izpolnjevala, ker tožnica ni priskrbela uporabnega dovoljenja, še pojasniti, da bi imela v takem primeru bodisi pravico sama razdreti pogodbo (za kar pa, kot izhaja iz navedb njenega diretorja, ni bila zainteresirana) ali pa zahtevati znižanje najemnine oziroma doseči sporazumno spremembo pogodbe (prim. 578. člen ZOR). Celo enostransko toženkino znižanje najemnine bi pomenilo kršitev pogodbe. Toliko bolj to velja za njeno enostransko odločitev, da najemnine sploh ne plačuje. Iz navedenih razlogov in po ugotovitvi, da tudi kršitve določb postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, niso podane, je bilo treba pritožbo tožene stranke zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Tožena stranka pa tudi neutemeljeno izpodbija stroškovno odločitev. Ker v pravdi ni uspela oziroma je v celoti propadla, je dolžna tožnici povrniti pravdne stroške (1. odstavek 154. člena ZPP). O predlagani začasni odredbi je bilo odločano v adhezijskem postopku v pravdi, zato uspeha v tem postopku ni mogoče šteti kot delnega uspeha v pravdi, kar bi pogojevalo postopanje po določilih 2. in 3. odstavka 154. člena ZPP. Če pa bi posebej nastali stroški prav v zvezi s postopkom z začasno odredbo, bi bilo mogoče odločiti tudi o teh stroških. Vendar v tej zadevi ne gre za tak primer.