Jedro

Temelj načina delitve stroškov upravljanja večstanovanjske hiše v ožjem smislu na posamezno enoto v takšni stavbi je pogodba med solastniki skupne stvari (sedaj etažnimi lastniki) o medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča. Če takšne pogodbe solastniki ne sklenejo, jo lahko nadomesti sklep sodišča v nepravdnem postopku.

Razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s Pogodbo o upravljanju je naloga upravnika, ki mora skrbeti za izvajanje takšne pogodbe, ne more pa te svoje naloge v primeru odsotnosti Pogodbe o upravljanju med etažnimi lastniki ali sodnega sklepa z enakim učinkom opraviti tako, da upoštevajoč zgoraj omenjeno metodologijo točkovanja, sam določi velikost deležev etažnih lastnikov kot podlago za izračun stroškov upravljanja v ožjem smislu.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.št. 0008 Ig 2002/05800-3 z dne 29.8.2002 razveljavi v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrne.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 85.850,00 SIT v 15 dneh.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ohranilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.št. 0008 Ig 2002/05800-3 z dne 29.8.2002 v veljavi v 1. in 3. točki izreka in toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 7.350,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje.

Zoper takšno sodbo se je pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. do 3. točki 1. odst. 338. člena ZPP tožena stranka po svojih pooblaščencih in predlagala, da pritožbeno sodišče napadeno sodbo razveljavi ter zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

Na pritožbo je nasprotna stranka odgovorila. Stroškov odgovora na pritožbo ni priglasila.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so predmet tožbenega zahtevka po posameznih računih oziroma listinah o plačilih tožeče stranke tretjih osebam obratovalni stroški oziroma upravnikove storitve v večstanovanjski hiši. Gre za stroške upravljanja v ožjem smislu, kot jih je Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami in dopolnitvami, nazadnje objavljenimi v Ur. l. RS, št. 23/96, v nadaljevanju SZ) določil v 24. členu.

Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da je tožeča stranka, nesporno upravnik večstanovanjske in poslovne hiše v Ljubljani, na podlagi 2. člena Pogodbe št. 38-U/97 o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske hiše z dne 24.1.1997 (priloga A2) posameznim etažnim lastnikom, tudi toženi stranki, obračunala nastale stroške.

Ker je tožena stranka plačilu nasprotovala, češ da je med strankama sporen njen delež v celotni površini prostorov v objektu, je sodišče prve stopnje sledilo izračunu deleža tožeče stranke, kot ga je v pripravljalni vlogi z dne 26.4.2004 (zap. št. 14) pojasnila in z izračunom (priloga A3), zapisnikom o ugotovitvi vrednosti stanovanja (prilogi A4 in A5) tudi dokazala. Pritrdilo je stališču tožeče stranke, da zaradi gradbenih preureditev in sprememb lastništva v objektu, neprilagojeni zemljiškoknjižni podatek iz leta 1877 o idealnem deležu tožene stranke (podatek v B listu izpiska iz zemljiške knjige pod zap. št. 14 o vknjižbi lastninske pravice tožene stranke do 15/500-A25) ni uporabljiv, pač pa glede na realno stanje le dejanski delež, ki ga je tožeča stranka izračunala iz točkovalnih zapisnikov, upoštevajoč veljavno metodologijo za vrednotenje nepremičnin po Pravilniku o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Ur .l. SRS, št. 8/87).

Pritožba očita prvostopnemu sodišču nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, ker ni ugotovilo, ali so bili vtoževani stroški sploh potrebni, in ker ni ugotavljalo aktivne in pasivne legitimacije po njenem ugovoru (iz pripravljalne vloge z dne 14.5.2004 (zap. št. 16 spisa), ki je zaradi nepravilne uporabe postopkovnih določil (452. in 453. člena ZPP) ni upoštevalo.

Uveljavljanje pritožbenega razloga nepopolne ali zmotne ugotovitve dejanskega stanja v sporu majhne vrednosti ni dovoljeno (glej 1. odst. 458. člena ZPP), zato se pritožbeno sodišče do prve pritožbene navedbe sploh ne opredeljuje. Stališče pritožbe, da ugovor pasivne in aktivne legitimacije ni podvržen procesni prekluziji, je nepravilno, saj gre za tipičen ugovor, s katerim tožena stranka lahko doseže zavrnitev tožbenega zahtevka zato, ker ga tožeča stranka po materialnem pravu do nje nima. Takšna materialnopravna presoja pa je odvisna od dejstev in dokazov ki jih mora tožena stranka v prvi pripravljalni vlogi oziroma v 8 dneh po prejemu pripravljalne vloge tožeče stranke navesti in predložiti, sicer se ne upoštevajo.

Pritožba prvostopnemu sodišču očita zmotno materialnopravno izhodišče, temelječe na navedbah tožeče stranke in enostranskih listinah, zlasti tej o izračunu deleža tožene stranke.

Ta pritožbeni očitek pa je v celoti utemeljen.

Glede na čas začetka tega spora (vložitev tožbe dne 24.7.2002), je pritožbeno sodišče v tej odločbi uporabilo določila Stanovanjskega zakona pred novelo, objavljeno v Ur. l. RS, št. 69/2003-SZ-1, in Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ki je veljal pred dne 1.1.2003 uveljavljenim Stvarnopravnim zakonikom – Ur .l. RS, št. 87/2002).

Temelj načina delitve stroškov upravljanja večstanovanjske hiše v ožjem smislu na posamezno enoto v takšni stavbi je po določbi 22. člena SZ (tudi 13. in 15. člena ZTLR) pogodba med solastniki skupne stvari (sedaj etažnimi lastniki) o medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča. S tako pogodbo lastniki v večstanovanjski hiši opredelijo (tudi) solastninske deleže na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah (glej 26. člen SZ), pri čemer lahko merila in način za ugotavljanje uporabne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja, določen s posebnim pravilnikom, lahko služi kot podlaga. Če takšne pogodbe solastniki ne sklenejo, jo lahko nadomesti sklep sodišča v nepravdnem postopku (32. člen SZ). Razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s Pogodbo o upravljanju je naloga upravnika, ki mora skrbeti za izvajanje takšne pogodbe (glej 1. odst. 27. člena in 2. odst. 28. člena SZ), ne more pa te svoje naloge v primeru odsotnosti Pogodbe o upravljanju med etažnimi lastniki ali sodnega sklepa z enakim učinkom opraviti tako, da upoštevajoč zgoraj omenjeno metodologijo točkovanja, sam določi velikost deležev etažnih lastnikov kot podlago za izračun stroškov upravljanja v ožjem smislu. Ne glede na to, da je prvostopno sodišče sprejelo tudi dokazno moč listin o točkovanju dveh stanovanj (prilogi A4 in A5), ki se na toženo stranko sploh ne nanašata, je predvsem nekritično in brez ustrezne materialnopravne podlage sledilo tožeči stranki, ki pa za svoj zahtevek pravno relevantnih dejstev ni niti navedla. V 1. odst. 14. člena Pogodbe, ki jo je tožeča stranka predložila (priloga A2) o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske hiše, ki jo je tožeča stranka z lastniki sporne večstanovanovanjske in poslovne hiše sklenila, je tudi določeno, da so lastniki sporne večstanovanjske hiše dolžni v 8 dneh pred prevzemom hiše v upravljanje izročiti upravniku Pogodbo o upravljanju, sklenjeno med njimi. Tožeča stranka se na izračun deleža tožene stranke v stroških v zvezi s skupnimi objekti in napravami na podlagi določitve solastniških deležev v pogodbi o upravljanju sploh ni sklicevala.

Sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo materialnega prava, zato je o tožbenem zahtevku nepravilno razsodilo. Pritožbi je bilo treba ugoditi in izpodbijano sodbo na podlagi 3. točke 358. člena ZPP spremeniti tako, kot izhaja iz izreka te odločbe. Pri tem pa sodišče druge stopnje ni moglo izpodbijane sodbe niti deloma potrditi, saj morebitni nesporni delež tožene stranke, ki ga navaja sodba v razlogih v 1. odst. na 4. strani odločbe, v postopku ni bil nesporno ugotovljen in ga tožena stranka v upoštevnih pripravljalnih vlogah (ugovor na zap.št. 4 spisa in prva pripravljalna vloga na zap. št. 12 spisa) ni kot dejstvo priznala ali eventualno nesporni del tožbenega zahtevka pripoznala.

Posledično je bilo treba na podlagi 2. odst. 165. člena ZPP odločiti tudi o stroških postopka. Toženi stranki, ki je v sporu uspela, mora tožeča stranka povrniti pravdne stroške (1. odst. 154. člena ZPP). Te je pritožbeno sodišče odmerilo upoštevajoč vrednost spora na podlagi stroškovnika po določbah ZST in Odvetniške tarife.