Jedro

Sodba, s katero sodišče naloži toženi stranki, da mora skleniti prodajno pogodbo s tožečo stranko, ne spremeni narave pogodbe. Le čas njene sklenitve je pomaknjen v čas sojenja. Za razsojo je odločilen čas izdaje prvostopne sodbe. Tedaj je torej pomembno, ali je stanovanje v pravnem prometu ali ne. Če ni (pa čeprav je dotlej bilo), ali če je promet omejen, pa so pogoji za odklonitev prodaje izpolnjeni, sodišče ne more naložiti sklenitve prodajne pogodbe, ker bi bil predmet pogodbe nedopusten. Nedopustnost predmeta obveznosti ima namreč v sklenitveni fazi za posledico ničnost pogodbe (47. člen ZOR), v izpolnitveni pa avtomatično razveljavitev pogodbe (primerjaj 137. in 354. člen ZOR).

Po 1. odstavku 129. člena SZ lastniki niso dolžni prodati stanovanja, če ima kdo na njem zakonito predkupno pravico. Toliko bolj to velja, ko je tožena stranka sama predkupna upravičenka saj tako v isti osebi združuje vlogi zavezanke in upravičenke.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Toženi stranki je naložilo, da mora tožeči stranki izstaviti zemljiškoknjižno listino za stanovanje, na podlagi katere bo na njem pridobila lastninsko pravico. Tožeči stranki pa je naložilo, da je dolžna toženi stranki v 60 dneh po izstavitvi zemljiškoknjižne listine plačati kupnino "v višini 40% od vrednosti stanovanja". Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke in prvostopno sodbo tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka na drugi stopnji in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da je sodišče druge stopnje kršilo 4. odstavek 338. v zvezi s 1. odstavkom 354. člena ZPP, ko je v sodbi navedlo, da je za razsojo odločilno, da je bila sporna stavba v času izdaje prvostopne sodbe kulturni spomenik. S tem pa je bilo tudi zmotno uporabljeno materialno pravo in sicer 5. odstavek 117. člena SZ, v katerem je določeno, da je za razsojo odločilno stanje 30. dan po vložitvi zahteve za odkup. Po tej določbi bi tožena stranka morala s tožečo skleniti stanovanjsko pogodbo najpozneje 17.12.1991. Tedaj pa stavba, v kateri je sporno stanovanje, še ni bila razglašena za spomenik. Odlok o razglasitvi z dne 2.3.1992 je bil izdan kasneje in ne more imeti retroaktivnega učinka. Zato predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje tako spremeni, da tožbenemu zahtevku ugodi in toženi stranki naloži v plačilo stroške revizijskega postopka.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Sodišče druge stopnje ni kršilo 4. odstavka 338. člena ZPP. V obrazložitvi svoje odločbe je navedlo vsa dejstva, ki jih je štelo za pravno odločilna in tudi obrazložilo, zakaj meni, da je za razsojo pomemben status spornega stanovanja v času izdaje sodbe sodišča prve stopnje, in ne njegov status 30. dan po vložitvi zahteve za odkup. Ali je ta ugotovitev točna ali ne, pa je vprašanje, ki ne sodi na področje kršitev pravdnega postopka, temveč na področje pravilne uporabe materialnega prava.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da je odločitev sodišča druge stopnje tudi materialnopravno pravilna.

Privatizacijo stanovanj v stavbah, ki so kulturni spomeniki, urejata dva zakona: zakon o stanovanjskih razmerjih (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94) in zakon o naravni in kulturni dediščini (ZNKD, Ur.l. SRS, št. 1/81 - 8/90 in Ur.l. RS, št. 26/92). SZ je splošni predpis, ki ureja splošne pogoje za privatizacijo stanovanj, ZNKD pa specialni predpis, ki upošteva specifičnost predmeta privatizacije. ZNKD je zato tisti, ki prodajo stanovanj dovoljuje ali prepoveduje, in ne SZ. Pravni naslov za odkup stanovanja, ki je bilo do uveljavitve SZ v družbeni lastnini, je po SZ pogodba. Če je prodaja stanovanja dovoljena, je sklenitev pogodbe mogoče tudi iztožiti. Sodba, s katero sodišče naloži toženi stranki, da mora skleniti prodajno pogodbo s tožečo stranko, pa ne spremeni narave pogodbe. Le čas njene sklenitve je pomaknjen v čas sojenja. Zato sodišče druge stopnje pravilno meni, da je za razsojo odločilen čas izdaje prvostopne sodbe. Tedaj je torej pomembno, ali je stanovanje v pravnem prometu ali ne. Če ni (pa čeprav je dotlej bilo), ali če je promet omejen, pa so pogoji za odklonitev prodaje izpolnjeni, sodišče ne more naložiti sklenitve prodajne pogodbe, ker bi bil predmet pogodbe nedopusten. Nedopustnost predmeta obveznosti ima namreč v sklenitveni fazi za posledico ničnost pogodbe (47. člen ZOR), v izpolnitveni pa avtomatično razveljavitev pogodbe (primerjaj 137. in 354. člen ZOR).

V času uveljavitve SZ stanovanj, ki so bila kulturni spomeniki, po 51. členu ZNKD ni bilo dovoljeno odtujevati iz družbene lastnine. Prepoved je veljala tudi v času izdaje spornega odloka (odlok z dne 2.3.1992, Medobčinski uradni vestnik, št. 5/92 z dne 31.3.1992). Dne 1.12.1992, ko je bila izdana prvostopna sodba, je bil sicer promet delno sproščen (novela ZNKD, Ur.l. RS, št. 26/92), vendar pa so še naprej veljale nekatere druge omejitve, ki so bile z novelo celo poostrene.

Tako je bil z navedeno novelo dopolnjen 40. člen, ki je za kulturne spomenike dotlej urejal le predkupno pravico občin. Po sedanjem 40. členu sta predkupna upravičenca za kulturni spomenik občina in republika. Če bi moral zavezanec iz SZ to določbo upoštevati, bi moral stanovanje najprej ponuditi predkupnemu upravičencu, ki bi smel stanovanje kupiti pod enakimi pogoji kot imetnik stanovanjske pravice. To pa bi pomenilo, da do privatizacije v resnici ne bi prišlo, poleg tega pa bi ugodnosti, ki jih je zakonodajalec namenil prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, pridobil nekdo, ki je sicer po SZ zavezanec za prodajo. Da do tega ne bi prišlo, je zakonodajalec predvidel možnost odklonitve prodaje. Po 1. odstavku 129. člena SZ lastniki niso dolžni prodati stanovanja, če ima kdo na njem zakonito predkupno pravico. Toliko bolj to velja v obravnavanem primeru, ko je tožena stranka sama predkupna upravičenka saj tako v isti osebi združuje vlogi zavezanke in upravičenke.

Ne glede na vse navedeno pa revizijsko sodišče še dodaja, da je treba pri razlagi določb ZNKD upoštevati tudi poseben ustavni položaj kulturnih spomenikov. Določba 1. odstavka 5. člena ustave Republike Slovenije nalaga državi, da (med drugim) skrbi za ohranjanje naravnega bogastva in kulturne dediščine. Prav to posebno varstvo naravne in kulturne dediščine, povzdignjeno v ustavno načelo, ki je sestavni del javnega reda, je tudi razlog za specialno ureditev pravnega prometa s stanovanji v stavbah, ki so kulturni spomeniki. Takšna specialna ureditev bi lahko bila problematična le tedaj, če bi povzročila poseg v pridobljene pravice upravičencev do nakupa po SZ. Ker pa so te varovane na drug način, tudi ta pomislek odpade.

Po 2. odstavku 129. člena SZ mora namreč lastnik (prejšnji stanodajalec), če odkloni prodajo stanovanja zaradi predkupne pravice, imetniku omogočiti nakup drugega primernega stanovanja pod pogoji, ki jih določa ta zakon. SZ tedaj predvideva različno možnost realizacije pravice do nakupa stanovanja za posamezne upravičence. To pomeni, da je upravičenec po SZ pridobil le pravico do nakupa primernega stanovanja, ne pa pravice do nakupa stanovanja, na katerem je imel sam ali njegov ožji družinski član stanovanjsko pravico.

Revizijsko sodišče končno še ugotavlja, da je tožbeni zahtevek neutemeljen tudi zato, ker ga je tožeča stranka napačno postavila. Zahtevek po 117. členu SZ ni stvarnopravni, temveč obligacijskopravni. Imetnik s SZ ni postal lastnik stanovanja, temveč upnik. Zato mora najprej tožiti na sklenitev pogodbe in šele nato na izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Revizija je tako neutemeljena in jo je zato revizijsko sodišče, potem ko je ugotovilo, da tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).