Jedro

Oblikovanje posesti tako, da imajo nad pravno nesamostojnimi deli nepremičnine izključno posest posamezni solastniki, je zgolj ena od možnih oblik izvrševanja pravice do posesti, v praksi pa je nemara celo najpogostejša. Vsekakor pa takšna oblika izvrševanja posesti še ne pomeni, da je nastala etažna lastnina.

Iz drugega odstavka 67. člena SPZ je mogoče sklepati, da je imel SPZ v mislih predvsem vrednost stvari ali delov stvari kot merilo, ki se ga naj ga upošteva v zvezi s solastnino. Prav tako je mogoče višino solastniških deležev na ostalih, funkcionalno povezanih, vendar nepozidanih parcelah, pripisati različnim okoliščinam.

Solastninskega deleža na prostoru ni mogoče določiti, če ima solastnik v posesti več prostorov. Sodišče je vezano na solastninski delež, kot je vpisan v zemljiški knjigi.

Poleg tega pa je poskušala vzpostaviti merila za delitev stroškov, ki so bila drugačna kot je zakonsko pravilo, namreč delitev bremen po solastniških deležih. Za odstopanje od teh meril je pač potrebno soglasje vseh in ne zgolj večinska odločitev, že zaradi varovanja koristi manjšinskih solastnikov.

Če je tožeča stranka plačevala stvari in storitve tretjim, te pa so bile namenjene obratovanju zgradbe v solastnini, je prišlo do obogatitve solastnikov na račun tožeče stranke. Če za takšno ravnanje tožeče stranke ni bilo pravnega temelja, je pravni temelj za zahtevke tožeče stranke torej vseeno lahko le 190. člen OZ, čeprav tožeča stranka ni bila upravnik (ali „upravitelj“) zgradbe.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke zoper točke II, IV in VI izreka prvostopenjske sodbe se zavrne in se izpodbijana sodba v teh delih potrdi.

II. Pritožbi tožene stranke zoper točko III izreka prvostopenjske sodbe se ugodi in se izpodbijana sodba v tem delu spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne, točko V izreka se ugodi in se izpodbijana sodba v tem delu razveljavi, točko VI izreka se ugodi in se izpodbijana sodba v tem delu spremeni tako, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti še stroške prvostopenjskega postopka v višini 1.053,56 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe. Če bo s plačilom zamudila, bo morala tožeča stranka plačati še zakonske zamudne obresti, ki bodo začele teči s 16. dnem od vročitve te sodbe.

III. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 2.012,27 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe. Če bo s plačilom zamudila, bo morala tožeča stranka plačati še zakonske zamudne obresti, ki bodo začele teči s 16. dnem od vročitve te sodbe.

Obrazložitev

1. Postopek se je začel s predlogom za izvršbo na temelju verodostojne listine. Po dolžnikovem ugovoru se je vodil kot pravdni postopek.

2. Spor se je vodil glede različnih terjatev v zvezi z upravljanjem in obratovanjem poslovne zgradbe.

3. Zahtevki tožeče stranke so bili dveh vrst. Tožeča stranka je zahtevala plačilo za upravljanje poslovne zgradbe na ... Kot pravni temelj za zahtevek je navedla „Pogodbo o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe“ z dne 16. 6. 2006. Zahtevala je tudi povrnitev tega, kar je ona plačala tretjim, na primer dobaviteljem elektrike in vode in opraviteljem različnih storitev.

4. Zahtevki tožeče stranke so se nanašali na čas od avgusta 2006 do oktobra 2012 (prvostopenjska sodba, r. št. 7). Zahtevki tožeče stranke so se za čas od avgusta 2006 do konca oktobra 2012 nanašali izključno na poslovni prostor št. I/10, za čas od novembra 2012 do konca oktobra 2012 pa na vse poslovne prostore v posesti tožene stranke, ki jih je bilo skupaj 22. 5. Tožeča stranka je sprva zahtevala plačilo 34.072,74 EUR s pripadki, po postavitvi podrejenega zahtevka pa 38.191,86 EUR.

6. Tožena stranka je v teku pravdnega postopka med drugim ugovarjala zastaranje terjatev.

7. Prvostopenjsko sodišče je s sklepom dovolilo spremembo tožbe (točka I izreka). Glavni tožbeni zahtevek zavrnilo v celoti (točka II izreka). Podrejeni tožbeni zahtevek je zavrnilo v pretežnem delu (točka IV izreka). Ugodilo mu je le glede glavnice v višini 8.405,63 EUR in zakonskih zamudnih obresti od 4. 2. 2015 naprej (točka III izreka). Ugotovilo je, da ne obstoji v pobot uveljavljana terjatev (točka V izreka).

8. Zoper točki II in IV izreka prvostopenjske odločbe je vložila pritožbo tožeča stranka, zoper točki III in V je vložila pritožbo tožena stranka. Zoper točko VI izreka prvostopenjske odločbe (odločitev o stroških prvostopenjskega postopka) sta vložili pritožbo obe stranki.

9. Tožeča stranka je v pritožbi navedla, da je njen zahtevek obogatitveni, kolikor je z njim zahtevala povrnitev tretjim plačanih denarnih zneskov. Za takšen zahtevek se naj bi uporabil petletni zastaralni rok. Navajala je tudi razloge, zaradi katerih naj bi Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe ne bila gospodarska pogodba. Podala je svoje mnenje, zakaj naj bi bila Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe sklenjena. Navedla je razloge glede trenutka pretrganja zastaranja in glede teka zamudnih obresti.

10. Tožena stranka je v svoji pritožbi navedla, da je tožena stranka nasprotovala tožbenemu zahtevku, ker je tožeča stranka kot ključ glede delitve stroškov navedla solastniški delež v višini 30,18728 %. V zemljiški knjigi sta vpisana solastniška deleža 31/100 za parcelo s parc. št. ... in ... za parcelo s parc. št. ... (obe k. o. X). Nezakonita naj bi bila zato odločitev prvostopenjskega sodišča, ki je sprejelo kot pravilen solastniški delež v višini 30,18728 %. Tožeča stranka naj bi nikoli ne zahtevala od tožene stranke plačil po ključu, ki ga navaja v tožbi, temveč le na temelju neveljavne Pogodbe o delitvi stroškov. Dosežen naj bi bil dogovor, da bo tožeča stranka najprej dosegla soglasje glede višine stroškov s toženo stranko. Takšen dogovor naj bi izključeval neupravičeno obogatitev. Tožena stranka naj bi tudi dokazala, da naj bi tožeča stranka dobaviteljem ne poravnala nekaterih terjatev. Nepravilna naj bi bila odločitev glede pobotnega ugovora.

11. Vsaka od obeh strank je v odgovoru na pritožbo navajala razloge, zaradi katerih naj bi bila pritožba nasprotne stranke neutemeljena.

12. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zavrnilo, prvostopenjsko sodbo pa v točkah II, IV in v izpodbijanem delu točke VI. potrdilo na temelju 353. člena ZPP. Utemeljena pa je pritožba tožene stranke. Pritožbeno sodišče je zato izpodbijano sodbo v točki III izreka spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo še v preostanku. Odločitev o pobotnem ugovoru (točka V izreka) je zgolj razveljavilo. Spremenilo je tudi odločitev o stroških postopka. Pravni temelj spremembo je v 358. členu ZPP, za razveljavitev pa v smiselno uporabljenem 358. členu ZPP.

13. Prvostopenjsko sodišče je na temelju vpisov v zemljiško knjigo presodilo, da je tožena stranka lastnica parcele št. ... do 31/100, parcele s parc. št. ... pa do 25/100. Obe parceli sta v k. o. X, v zemljiško knjigo je vpisana solastnina tožene stranke. V naravi stoji na teh dveh parcelah ena sama stavba. Poleg teh parcel leži še nekaj drugih parcel, ki so v naravi dvorišče. Stroški nastali za stavbo kot celoto in ne le za posamezen del stavbe. Teh ugotovitev pritožbi ne izpodbijata.

14. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da znaša solastniški delež tožene stranke 31/100. Takšno odločitev je utemeljilo s tem, da je tožena stranka solastnica vseh prej navedenih nepremičnin do 31/100 in le nepremičnine parc. št. ... do 25/100. Kot nadaljnji razlog je navedlo, da je bil v Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja naveden delež tožene stranke 30,19 %. Kot nadaljnji razlog za upoštevanje solastniškega deleža 31/100 je prvostopenjsko sodišče štelo posest tožene stranke. Tožena stranka je namreč uporabljala prostore v izmeri 872,50 m2 (od 2.890,29 m2), delež torej znaša 30,18 % (prvostopenjska sodba, r. št. 24).

15. Vendar naj bi po presoji prvostopenjskega sodišča na stavbi obstajala „dejanska“ etažna lastnina; pri svoji obrazložitvi se prvostopenjsko sodišče sklicuje na odločbo VS RS, opr. št. II Ips 390/2009 (prvostopenjska sodba, r. št. 15).

16. Tožeča stranka je navajala, da sta bili sklenjeni dve pogodbi, ki naj bi bili obe temelj za njene zahtevke.

17. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da sta res obstajali dve listini. Prva se imenuje „Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe“ z dne 16. 6. 2006 (A1). Pri glasovanju o njenem sprejetju je bila dosežena 64,56 % večina (prvostopenjska sodba, r. št. 6). Nanašala se je zgolj na obseg upravniških dolžnosti in na višino nagrade za upravljanje poslovne zgradbe. Tožena stranka te pogodbe po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča ni podpisala. Druga listina, je bila „Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe“ z dne 12. 4. 2007 (A82). Pogodba je bila podpisana s strani lastnikov s 64,56 % večino (sodba, r. št. 17). Tožena stranka tudi te pogodbe ni podpisala. Ta pogodba je že vsebovala merila, po katerih se naj bi stroški delili med solastnike (členi 5 do 20).

18. Kolikor je tožeča stranka zahtevala plačilo za opravljene storitve upravljanja, je pravni temelj za njen zahtevek v Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe, če je bila ta pogodba sklenjena. Če ni bila, potem je pravni temelj za njene zahtevke v pravilih o neupravičeni obogatitvi (190. in 197. člen OZ).

19. Nasprotno pa lahko temeljijo zahtevki tožeče stranke na povrnitev izdatkov, ki jih je imela s plačevanjem tretjim, vendar v zvezi z zgradbo, izključno na 190. členu OZ. Velikost zahtevkov je pri tem lahko oprta na pravila v Pogodbi o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe, če je bila takšna pogodba sklenjena. Če pa Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe ni bila sklenjena, potem je merilo za obogatitev tožene stranke lahko le tisto, ki ustreza zakonskemu pravilu za delitev stroškov. Za odločitev o zahtevku na temelju neupravičene obogatitve je v takem primeru odločilen solastniški delež tožene stranke. Ta delež določa namreč, za koliko je bila obogatena (prav) tožena stranka.

20. Solastniški delež je pomemben tudi za odločitev o tem, ali sta bili sklenjeni obe pogodbi („Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe“ in „Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe“). Če nista bili, se zahtevki tožeče stranke na eno ali drugo pogodbo pač ne morejo opirati. To velja tako za zahtevke na temelju Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe, kot tudi za zahtevke iz neupravičene obogatitve.

21. Za odločitev ključno je, kolikšen je bil lastniški deleže tožene stranke in za kakšno vrsto lastnine je šlo.

I. VELIKOST SOLASTNIŠKEGA DELEŽA IN VRSTA LASTNINE

22. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je poslovna stavba stala na dveh parcelah. Na teh parcelah obstaja solastnina, ta je kot takšna vpisana v zemljiško knjigo.

23. Pritožbeno sodišče ne najde pravnega temelja za to, da bi lahko sodišče kar samo pretvorilo solastnino v etažno lastnino. V besedilu obeh listin o pogodbah (Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe in Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe) je bilo predpostavljeno, da obstaja etažna lastnina. Nobene od obeh pogodb tožena stranka ni sklenila. Predvsem pa takšen zapis v obeh listinah še ne pomeni, da so s tem izpolnjene predpostavke za zunajknjižni in protiknjižni nastanek etažne lastnine. Lastnina (in solastnina) na eni strani, in etažna lastnina na drugi strani se pač bistveno razlikujeta. Prva obstaja na zemljišču (37. člen, 18. člen in 8. člen SPZ), druga na delih zgradbe in na skupnih delih (1. odstavek 105. člena SPZ). Vpis v zemljiško knjigo je praviloma konstitutiven (7. člen ZZK-1), za spremembo pravnega stanja je torej praviloma potreben vpis v zemljiško knjigo. Zgolj sklenitev kakšne pogodbe, ki nasprotuje v zemljiško knjigo vpisanemu stanju, tega še ne more spremeniti, saj za kaj takšnega ni pravnega temelja.

24. Odločba VS RS opr. št. II Ips 390/2009, na katero se sklicuje prvostopenjsko sodišče, se na stanje pred uveljavitvijo SPZ in na pred uveljavitvijo SPZ obstoječo zunajknjižno (in protiknjižno) nastalo etažno lastnino. Da bi šlo v tej zadevi za takšen položaj, iz ugotovljenih in tudi v obeh pritožbah neizpodbijanih dejstev, ni videti. Zahtevki tožeče stranke se nanašajo izključno na čas po 1. 1. 2003, ko je SPZ začel veljati. V zemljiško knjigo je bila vpisana solastnina. Solastniki so si očitno razdelili posest nad nepremičnino. S tem je računal tudi SPZ, ki je v zvezi s solastnino izrecno določil, da ima solastnik „pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu“ (1. odstavek 66. člena SPZ). Način izvrševanja posesti je prepustil solastnikom. Oblikovanje posesti tako, da imajo nad pravno nesamostojnimi deli nepremičnine izključno posest posamezni solastniki, je zgolj ena od možnih oblik izvrševanja pravice do posesti, v praksi pa je nemara celo najpogostejša. Vsekakor pa takšna oblika izvrševanja posesti še ne pomeni, da je nastala etažna lastnina.

25. Vpis v zemljiško knjigo je torej tudi za sodišče zavezujoč, in ta je torej, da je na obeh parcelah (par. št. ... in ...), obe k. o. X, obstajala solastnina.

26. Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja stvari v solastnini, je potrebno soglasje vseh solastnikov (5. odstavek 67. člena SPZ). Navedena določba zgolj primeroma navaja, da je določitev upravitelja stvari takšen posel, torej posel, ki presega redno upravljanje in je torej zanj potrebno soglasje vseh solastnikov. S „Pogodbo o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe“ naj bi bil določen prav „upravitelj stvari“ kot ga imenuje SPZ. Ker te pogodbe ni sklenila tožena stranka, torej pogodba kot takšna ne obstaja. Ni pa bila edina, ki pogodbe ni hotela skleniti. Te pogodbe ni hotela skleniti poleg tožene stranke tudi družba G. d. o. o. (prvostopenjska sodba, r. št. 24). Nepomembno je, kaj je glede potrebne večine za svojo sklenitev določala sama. 5. odstavek 67. člena SPZ je prisilen.

27. Sklenjena ni bila niti „Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe“. Sklenjena ni bila, ker ni bilo doseženo soglasje vseh solastnikov. S to pogodbo se naj bi namreč določila merila („ključi“) za delitev različnih vrst stroškov, ki nastanejo v zvezi z obratovanjem stavbe. Posel rednega upravljanja je posel, ki je potreben za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena (čl. 67 ods. 3 SPZ). Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe ne more šteti za takšen posel iz vsaj dveh razlogov: navedena pogodba je bila pogodba, s katero se bi, če bi obveljala, urejalo vnaprej nedoločeno število poslov rednega upravljanja. Poleg tega pa je poskušala vzpostaviti merila za delitev stroškov, ki so bila drugačna kot je zakonsko pravilo, namreč delitev bremen po solastniških deležih (čl. 68 SPZ). Za odstopanje od teh meril je pač potrebno soglasje vseh in ne zgolj večinska odločitev, že zaradi varovanja koristi manjšinskih solastnikov.

28. Če imajo lastniki obveznosti do tretjih, ki so v zvezi z uporabo zgradbe, in te obveznosti poravna upravnik, so bili lastniki neupravičeno obogateni na račun upravnika. Pravni temelj za zahtevek upravnika do lastnikov je v 190. in 197. členu OZ (tako na primer odločbi II Cpg 954/2014 in II Cpg 1825/2014). Toda v tej zadevi upravitelj zgradbe sploh ni bil postavljen, zato obstoječe sodne prakse ni mogoče uporabiti kot vodilo pri odločitvi v tej zadevi.

29. Če je tožeča stranka plačevala stvari in storitve tretjim, te pa so bile namenjene obratovanju zgradbe v solastnini, je prišlo do obogatitve solastnikov na račun tožeče stranke. Če za takšno ravnanje tožeče stranke ni bilo pravnega temelja, je pravni temelj za zahtevke tožeče stranke torej vseeno lahko le 190. člen OZ, čeprav tožeča stranka ni bila upravnik (ali „upravitelj“) zgradbe.

30. Zahtevek tožeče stranke bi lahko bil utemeljen le toliko, kolikor je bila obogatena prav tožena stranka kot le ena od solastnic. Merila za določitev velikosti obogatitve bi lahko določala Pogodba o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne zgradbe, če bi bila sklenjena. Ker ni bila, bi se torej lahko velikost obogatitve tožene stranke določala le v skladu z zakonskim merilom. To pa je solastniški delež, kot je bilo pojasnjeno.

31. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da znaša solastniški delež tožene stranke 31 %. Razlogi, ki jih je navedla za obstoj takšnega solastniškega deleža, pritožbenega sodišča niso prepričali.

32. Očitno je, da v „Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe“ določen solastniški delež ne pride v poštev že zato, ker ta pogodba sploh ni bila sklenjena.

33. Prav tako za določitev solastniškega deleža ne pride v poštev površina prostorov, ki jih ima v posesti kateri od solastnikov. Tožena stranka ima po izračunu prvostopenjskega sodišča v posesti prostore s površino 30,18 % od celotne površine zgradbe, to pa naj bi ustrezalo solastniškemu deležu v višini 31 %. Razlika med 30,18 % in 31 % je sicer lahko majhna, ni pa tako majhna, da bi lahko šlo za zanemarljivo računsko napako. Predvsem pa s takšnim preračunom ni mogoče pojasniti, kako je mogoče, da je na eni parcelni številki solastniški delež precej manjši in znaša le 25 %. Površina prostorov v posesti tožene stranke sicer lahko približno ustreza solastniškemu deležu v višini 31 %, toda to niti ni odločilno. Sama površina prostorov še zdaleč ne pomeni, da gre za prostore enake vrednosti. Tako na primer kletni skladiščni prostor na eni strani in pritlični ali nadstropni pisarniški prostor enake velikosti na drugi strani pač predvidoma ne bosta imela enake vrednosti. To je lahko vzrok za določitev različnih solastniških deležev na isti zgradbi kljub enaki površini prostorov. Iz 2. odstavka 67. člena SPZ je mogoče sklepati, da je imel SPZ v mislih predvsem vrednost stvari ali delov stvari kot merilo, ki se ga naj ga upošteva v zvezi s solastnino. Prav tako je mogoče višino solastniških deležev na ostalih, funkcionalno povezanih, vendar nepozidanih parcelah, pripisati različnim okoliščinam.

34. O resničnih vzrokih za nastanek dveh različnih solastniških deležev na obeh odločilnih parcelah (... in ...) pritožbenemu sodišču ni treba ugibati. Ti tudi niso pomembni. V zemljiško knjigo vpisan solastniški delež je tisti, ki je za odločitev o velikosti obogatitve pač odločilen. Kako določiti njegovo velikost, pa je bila stvar solastnikov, če so ga določili sami. Kakšno merilo bodo pri določanju solastniških deležev izbrali, je tako končno stvar njihove odločitve. Ko je ta delež enkrat določen, ga je treba spoštovati. Iz same obrazložitve prvostopenjske sodbe tudi ni mogoče razbrati, kaj je prvostopenjsko sodišče vodilo k presoji, da je zemljiškoknjižno stanje neurejeno. Nikakršnega pojasnila ni v sami sodbi, ugotovljena dejstva pa tudi ne kažejo na to. Celo če bi to držalo, nosijo solastniki breme vodenja postopkov za dosego pravilnega vpisa. Nobenega znaka ni bilo, da bi se kakšen takšen postopek sploh vodil. 35. Solastniška deleža tožene stranke sta tako bila različna. Tožeča stranka bi morala glede na v prejšnjih dveh odstavkih obrazloženo podati ustrezne trditve o oceni velikosti deleža tožene stranke, teh trditev pa ni podala. Tožena stranka je trditve tožeče stranke pravočasno prerekala, tako glede prostora I/10, kot tudi glede solastniškega deleža, ki naj bi ga domnevno imela mimo zemljiškoknjižno vpisanega, na vseh prostorih (l. št. 143 in 146). Prerekanje je bilo povsem konkretno. Trditveno in dokazno breme za opredelitev velikosti povprečnega deleža na zemljiščih z obema parcelnima številkama je bilo na strani tožeče stranke, saj je ona uveljavljala zahtevke. Zadostila mu ni. Nobenega razloga ni, da bi trditveno in dokazno breme glede velikosti povprečnega solastniškega deleža tožene stranke na obeh parcelah skupaj nosila tožena stranka. Da površina v posesti tožene stranke odpade kot temelj za izračun tega deleža, pa je že bilo pojasnjeno.

II. VELIKOST SOLASTNIŠKEG DELEŽA NA PROSTORU I/10

36. V času med avgustom 2006 in koncem julija 2010 so zahtevki tožeče stranke v stvarnem smislu vezani na prostor I/10. Tega je imela v posesti tožena stranka. Tožeča stranka je zahtevala povrnitev neupravičene obogatitve zaradi tega, ker je, ko je upravljala celo stavbo in zanjo plačevala različne izdatke, s tem bila obogatena tožena stranka tudi, kolikor se je njena posest raztezala na ta prostor – in hkrati še na 21 drugih. Tako je bilo vsaj mogoče razumeti navedbe tožeče stranke.

37. Za odločitev o višini obogatitvenega zahtevka je spet odločilna velikost solastniškega deleža. Ta ni bila za en sam prostor nikoli določena. Razlogi zaradi katerih sodišče ne more samo določiti solastniškega deleža, so povsem pravne narave in so bili vsi že podani. Prostor sam ni samostojen del zemljišča. En sam prostor ne bi bil samostojen del nepremičnine celo niti tedaj, če bi obstajala etažna lastnina, saj je tožena stranka imela v posesti skupaj kar 22 prostorov. Velikost solastniškega deleža za ta prostor ni le nedoločena (in ne obstaja kot vpis v zemljiško knjigo), temveč je za sodišče v vsakem primeru tudi nedoločljiva že iz navedenih pravnih, in poleg tega še dejanskih razlogov. Zato so tudi zahtevki v zvezi s tem prostorom v vsakem primeru neutemeljeni.

38. Glede na obrazloženo je celo vseeno, ali bi na nepremičninah obstajala etažna lastnina ali ne. Zahtevki iz neupravičene obogatitve bi bili v vsakem primeru neutemeljeni že zaradi pomanjkljivih trditev glede velikosti skupnega (povprečnega) solastniškega deleža na obeh parcelah. Etažna lastnina sicer pomeni lastnino na posameznih delih zgradbe, vendar pa obstaja na skupnih delih zgradbe solastnina (1. odstavek 105. člena SPZ). Celo če bi res obstajala etažna lastnina, bi sodišče ne poznalo drugega solastniškega deleža kot tistega, ki je že sedaj vpisan kot solastniški delež pri „navadni“ lastninski pravici (37. člen in nasl. in 65. člen in nasl. SPZ).

39. Ker ni mogoče določiti višine solastniškega deleža, tudi ni mogoče določiti, kolikšna je nagrada za upravljanje, ki se nanaša izključno na prostor I/10. Povsem vseeno je torej celo, ali je bila „Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovne zgradbe“ sklenjena, ali ne. Celo če bi bila sklenjena, ne bi bilo mogoče ugotoviti, kolikšen delež od dogovorjene nagrade za upravljanje celotnega solastniškega deleža (in s tem vseh 22 prostorov v posesti tožene stranke) bi odpadel na prostor I/10. 40. Ker so tožbeni zahtevki v vsakem primeru neutemeljeni, ni potrebno odločiti o zastaranju. Zastara pač lahko le zapadla obveznost (1. odstavek 335. člena OZ). Obveznost lahko zapade le, če obstaja.

41. S tem je odgovorjeno tako bistvene navedbe v pritožbi tožene stranke, kot tudi tiste v pritožbi tožeče stranke.

42. Ker zahtevek tožeče stranke ni utemeljen, tudi ni mogoče z njim pobotati nasprotne terjatve tožene stranke (311. člen OZ). O materialnopravni utemeljenosti pobotnega ugovora ni treba odločiti. To je razlog za razveljavitev točke V izreka prvostopenjske sodbe. Na pritožbene navedbe tožene stranke v zvezi s pobotnim ugovorom iz tega razloga ni treba odgovarjati.

III. STROŠKI PRVOSTOPENJSKEGA POSTOPKA

43. Tožena stranka je vložila pritožbo tudi zoper odločitev o stroških postopka. Stroške tožene stranke je prvostopenjsko sodišče odmerilo na 1.714,45 EUR. Tožena stranka ni opredeljeno izpodbijala odmere višine stroškov, temveč je odločitev o stroških izpodbijala le zaradi kvote uspeha. Pritožbeno sodišče je zato vzelo po prvostopenjskem sodišču odmerjene stroške kot merilo za odločitev o stroških prvostopenjskega postopka in sicer tako, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti vse njene stroške postopka.

44. Ker je tožeči stranki že naloženo plačilo 660,89 EUR stroškov, je pritožbeno sodišče prvostopenjsko sodbo spremenilo tako, da mora tožeča stranka povrniti toženi stranki še 1.053,56 EUR. Ta znesek bo morala tožeča stranka povrniti v 15 dneh od vročitve te odločbe. Če bo s plačilom zamudila, bo morala plačati še zakonske zamudne obresti (1. odstavek 299. in 1. odstavek 378. člena OZ). Teči bodo začele z zamudo, torej s šestnajstim dnevom od vročitve te sodbe.

IV. PRITOŽBENI STROŠKI

45. Ker je tožena stranka s pritožbo uspela v celoti, ji mora tožeča stranka povrniti njene stroške pritožbenega postopka. Vrednost spornega predmeta je v okviru pritožbe tožene stranke znašala le še 8.405,63 EUR. Kolikor je tožena stranka odgovarjala na pritožbo tožeče stranke, je znašala vrednost spornega predmeta 29.786,23 EUR.

46. Glede na tar. št. 3210 ZOdvT znaša nagrada za delo odvetnika tožene stranke v zvezi s pritožbo 465,60 EUR (tar. št. 3210 ZOdvT), sodna taksa 375,00 EUR, tožena stranka pa je upravičena tudi do povrnitve DDV, skupaj torej do 1.025,53 EUR.

47. Tožena stranka je upravičena tudi do povrnitve nagrade za odgovor na pritožbo v višini 788,80 EUR (tar. št. 3210 ZOdvT), do povrnitve 20,00 EUR po tar. št. 6002 ZOdvT in do DDV od vsote prejšnjih postavk, skupaj torej do 986,74 EUR.

48. Skupaj mora tožeča stranka toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 2.012,27 EUR. Ta znesek bo morala tožeča stranka povrniti v 15 dneh od vročitve te odločbe. Če bo s plačilom zamudila, bo morala plačati še zakonske zamudne obresti (1. odstavek 299. in 1. odstavek 378. člena OZ). Teči bodo začele z zamudo, torej s šestnajstim dnevom od vročitve te odločbe.