Jedro

Stroške je upravniku poravnala tožeča stranka, ki je kot lastnica stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov subsidiarno odgovorna. Za ta znesek je bil toženec brez pravnega temelja obogaten, saj je bil poplačan njegov dolg.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odpovedalo najemno pogodbo z dne 11. 12. 2000, sklenjeno med tožencem in pravnim prednikom tožeče stranke (Mestno občino ... – Oddelek za gospodarjenje z zemljišči Mestne občine ...), za garsonjero v 2. nadstropju stanovanjske zgradbe na naslovu v ... v izmeri 23,20 m². Odločilo je, da se mora toženec v roku 90 dni iz stanovanja izseliti ter ga praznega vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Naložilo mu je tudi, da tožeči stranki povrne 8024,49 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter njene pravdne stroške v višini 375,00 EUR.

2. Toženec se proti sodbi pritožuje. V mestoma nerazumljivi pritožbi smiselno uveljavlja zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter bistvene kršitve določb postopka. Navaja, da sodba temelji na lažeh, ponarejenih dokumentih in zavračanju njegovih pravic. Pravi, da iz priloženih obračunov stroškov za mesec marec in april 2014 izhaja, da gre za dva različna obračuna stroškov. Do meseca aprila 2014, je bil na obračunih upravnika toženec napisan kot lastnik stanovanja in ne kot najemnik. Meni, da bi v primeru, da bi plačeval stroške kot lastnik, moral plačevati tudi prispevek za rezervni sklad in da je poziv za plačilo slednjega tudi prejel. Nadalje naj bi tudi priložen poziv k izročitvi kupoprodajne pogodbe podjetja A., d. o. o., izkazoval, da so ga hoteli vpisati kot zemljiškoknjižnega lastnika. Pritožnik še navaja, da se je v nasprotju s tem, kar je zapisano v sodbi, udeležil obravnave, vendar je zamudil 20 minut in razpravna dvorana je bila že zaprta. Navaja tudi, da ni res, da ni zanikal dejstev glede obstoja dolga iz obratovalnih stroškov, temveč so bili njegovi razlogi namerno prezrti. Pojasni, da so lastniki zaradi neprimernega poslovanja zamenjali upravnika zgradbe, kateremu redno plačuje resnične stroške obratovanja.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Strinja se z odločitvijo prvostopenjskega sodišča, za navedbe pritožnika pa meni, da so brezpredmetne, pavšalne in ne vsebujejo nobenega izmed pritožbenih razlogov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Izpodbijana sodba je pravilna in zakonita. Sodišče prve stopnje ni zagrešilo napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno pa je ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da so podani pogoji za odpoved najemne pogodbe na podlagi krivdnega odpovednega razloga pod 4. tč. 1. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakon (SZ-1); neplačilo najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če ta rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa. Pritožnik namreč ni plačal obratovalnih stroškov od julija 2008 do maja 2014 in tega dejstva niti ne zanika. Prav tako ni sporno, da je tožeča stranka z opominom toženca pisno pozvala k izpolnitvi obveznosti, v pozivu pa določila primeren rok za plačilo (15 dni) in ga opozorila na posledice neizpolnitve, kot to zahteva 3. odst. 103. čl. SZ-1. Ker toženec dolga v danem roku ni poravnal, je odločitev sodišča, da odpove najemno pogodbo, pravilna. Pravilna in zakonita je tudi izrečena posledica odpovedi, namreč naložena izpraznitev stanovanja (2. odst. 111. čl. in 4. odst. 112. čl. SZ-1).

7. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je dolg obratovalnih stroškov v višini, ki je nastal zaradi neplačevanja toženca v obdobju od julija 2008 do maja 2014, upravniku poravnala tožeča stranka, ki je kot lastnica stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov subsidiarno odgovorna (5. odst. 24. čl. SZ-1). Za ta znesek je bil toženec brez pravnega temelja obogaten (1. odst. 190. čl. OZ), saj je bil poplačan njegov dolg, in to na škodo tožeče stranke, zato je odločitev, da ji dolguje 8024,49 EUR z obrestmi, pravilna in zakonita.

8. Pritožbene navedbe toženca, da obratovalnih strokov ni dolžan poravnati, ker je bil na obračunih stroškov, izdanih s strani upravnika, napisan kot etažni lastnik in ne najemnik, obratovalni stroški da pa so lastniški stroški, so neutemeljene. Prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo in materialnopravno zaključilo, da je bil toženec kot najemnik, na podlagi najemne pogodbe, zavezan plačevati obratovalne stroške upravniku večstanovanjske zgradbe. V najemni pogodbi, sklenjeni med pravdnima strankama, je namreč jasno in izrecno določeno, da je najemnik dolžan plačevati najemnino in ostale stroške, ki se plačujejo poleg najemnine (14. člen najemne pogodbe) ter da je dolžan plačevati individualne stroške dobaviteljem storitev prek upravnika zgradbe – M., d. o. o. (11. člen najemne pogodbe). Najemna pogodba pa je bila sklenjena s soglasjem volj obeh pogodbenih strank (tožene stranke in pravnega prednika tožeče stranke) in so bile torej tožencu njegove obveznosti poznane. Obveznosti, ki jih je z najemno pogodbo prevzel, je toženec dolžan izpolniti in za njihovo izpolnitev odgovarja (1. odst. 9. čl. in 239. čl. Obligacijskega zakonika). Ker je s svojo obveznostjo do tožeče stranke, ki je njegov dolg plačala, sedaj v zamudi, je dolžan še zahtevane zakonske zamudne obresti (1. odst. 299. čl. in 1. odst. 378. čl. OZ).

9. Izvedba glavne obravnave v odsotnosti toženca ne pomeni kršitve določb postopka. Bil je namreč pravilno vabljen na narok, na katerega pa je, kot to sam navaja, zamudil. Če bi zamudil iz opravičenega razloga, bi lahko predlagal vrnitev v prejšnje stanje, vendar pa tudi v pritožbi sploh ne navaja nobenega razloga za izostanek oziroma zamudo.

10. Listin, ki jih je toženec priložil pritožbi, in navedb, ki jih v pritožbi prvič podaja (da prvostopenjska sodba temelji na ponarejenih listinah), pritožbeno sodišče ni upoštevalo, ker gre za nedovoljene pritožbene novote. Ni namreč pojasnil, zakaj teh listin ni predložil oz. navedb podal do prvega naroka za glavno obravnavo, skladno z 286. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), oz. da tega brez svoje krivde ni mogel storiti. Ostale pritožbene navedbe, ki se nanašajo na zamenjavo upravnika zaradi neprimernega poslovanja in na tekoče plačevanje obratovalnih stroškov, so za obravnavani zahtevek nerelevantne, saj se nanj ne nanašajo, zato se pritožbeno sodišče to tega ne bo opredeljevalo.

11. Pritožbeni očitki se tako izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo nobenih napak, jo je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).