Jedro

Med prodajalcem in kupcem, ki je predkupni upravičenec, je pravni posel sklenjen tedaj, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe in sicer pod pogojem, da bo odobren s strani upravne enote. Pogodba je vedno sklenjena med osebo, ki da ponudbo, in osebo, ki jo sprejme (21. člen Obligacijskega zakonika). Pravni posel torej ne more biti sklenjen med osebami, ki niso dale ali niso sprejele ponudbe.

Dogovora, sklenjenega med tožnikoma in N.N., po katerem naj bi ponudbo sprejeli skupno, v tem postopku ni mogoče upoštevati, saj ni ustvaril nobenega zavezujočega pravnega učinka v razmerju do prodajalcev. Med temi osebami kot kupci in med prodajalci pravni posel ni bil sklenjen. Posla, ki sploh ni bil sklenjen, pa ni mogoče odobriti.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravna enota Grosuplje (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo na podlagi drugega odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) odobrila kupoprodajo zemljišč parc. št. 141/2, 149/7, 152/2, 152/5, 153/1, 153/2, 157/5, 158/1, 158/2, 158/3, 159/2, 159/6, 159/7, 159/9, 149/36, 150/3, 154/3, 155, 154/1, 159/37, 159/38, 159/39, vse k.o. ..., oziroma njihovih kmetijskih in gozdnih delov, ki so jo dne 23. 6. 2018 sklenili prodajalci A.A., B.B., C.C., Č.Č., D.D., E.E., F.F., G.G., H.H., I.I., J.J., K.K., L.L. in M.M. s kupcem N.N., katere predmet so tam navedene nepremičnine, za skupno kupnino 120.000,00 EUR (1 točka izreka) in zavrnila zahtevo tožnikov za odobritev pravnega posla nakupa navedenih nepremičnin za isto kupnino (2 točka izreka). Iz obrazložitve odločbe izhaja, da so prodajalci dne 23. 5. 2018 vložili ponudbo za prodajo navedenih zemljišč za skupno ceno 120.000,00 EUR s pogoji, da kupec plača prometni davek ter stroške overitve podpisov prodajalcev, da se zaveže prodati del parc. št. 157/5 in 154/1 k.o. ..., ki sta v naravi makadamska pot, občini Ivančna Gorica, da kupuje solastniške deleže na vseh parcelah skupaj in da uredi razmerja s posestniki. Ponudbo za nakup so v zakonskem roku sprejeli N.N., O.O. ter tožnika. Vlogo za odobritev posla pa sta vložila tožnika in N.N., za katerega je bilo ugotovljeno, da je predkupni upravičenec kot drug kmet. Prvostopenjski organ ni sledil predlogu tožnikov za prekinitev postopka do odločitve o predhodnem vprašanju, ali je bil med tožnikoma in N.N. sklenjen veljaven dogovor o skupnem nakupu zemljišč. Ta dogovor namreč ni predmet upravnega postopka odobritve pravnega posla in ne predstavlja predhodnega vprašanja. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je zaključil, da so izpolnjeni pogoji za odobritev kupoprodajne pogodbe z N.N., ki je nosilec kmetije, ki ima v uporabi 29,47 ha kmetijskih površin in dosega zakonsko določen dohodek iz kmetijske dejavnosti.

2. Drugostopenjski organ je zavrnil pritožbo tožnikov zoper izpodbijano odločbo. Navaja, da je prvostopenjski organ pravilno štel, da dogovor, ki sta ga tožnika sklenila z N.N., ni predmet konkretnega upravnega postopka in odobritve pravnega posla. Prav tako pa ne predstavlja predhodnega vprašanja. Zato je ravnal pravilno, ko je postopek nadaljeval in odločil upoštevaje določbo 4. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, po kateri lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije (...) uveljavlja predkupno pravico drug kmet. Tožnika priznavata, da ima N.N. predkupno pravico, kupčevo izpolnjevanje pogojev za nakup predmetnih zemljišč pa je v postopku odobritve pravnega posla tisto dejstvo, ki je pomembno za odločitev. Morebitni civilnopravni dogovori med sprejemniki ponudbe ne morejo vplivati na kogentne določbe ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči in po katerih organ vodi postopek in odloča o predkupnih upravičencih in o izpolnjevanju pogojev za odobritev pravnega posla. Vprašanje obstoja dogovora in obveznosti, ki iz njega izhajajo, spada v pristojnost drugega organa. Pri tem tudi ne gre za vprašanje, brez rešitve katerega toženka ne bi mogla odločiti o tem, ali so izpolnjeni pogoji za odobritev pravnega posla za nakup predmetnih zemljišč.

3. Tožnika se s takšno odločitvijo ne strinjata. V tožbi med drugim navajata, da nista nikoli trdila, da imata predkupno pravico. Sta pa prvostopenjskemu organu predložila dogovor, ki sta ga podpisala z N.N. Iz njega je razvidno, da so se stranke dogovorile, da bodo skupaj sprejele ponudbo in da si bodo kasneje, ko bo izvedena parcelacija zemljišč, kupljene nepremičnine glede na solastniške deleže razdelili. Tožnika sta prepričana, da bi prvostopenjski organ moral opozoriti kupca, da je z njima sklenil dogovor, ki ga obvezuje, da v postopku nakupa teh zemljišč skupaj nastopajo kot kupci. Vsi so od vsega začetka vedeli, da ima N.N. predkupno pravico, pa se je kljub temu odločil, da bo nastopil kot kupec skupaj s tožnikoma. Tožnikoma je znano, da se lahko spor o dogovoru rešuje kot civilnopravno vprašanje, vendar bosta s končanim postopkom odobritve pravnega posla v konkretnem primeru izgubila vsako možnost, da bi kupila predmetna zemljišča pod temi pogoji in v tem postopku. S tem bi se njun položaj poslabšal oziroma bi bil nakup kljub veljavnemu dogovoru praktično onemogočen. Kupec bo ostal lastnik teh zemljišč, noben dogovor pa ne bo možen že zato, ker je promet podvržen postopku po ZKZ, kjer se vedno lahko pojavi predkupni upravičenec, ki bi izrinil tožnika. Toženka bi morala upoštevati sklenjeni dogovor ali vsaj prekiniti postopek, da se kot predhodno reši vprašanje glede veljavnosti dogovora pred pristojnim sodiščem. Tožnika se tudi ne moreta strinjati s tem, da morebitni civilnopravni dogovori, ki obstajajo med sprejemniki ponudbe, niso del upravnega postopka odobritve pravnega posla, saj se pravni posli upoštevajo v vseh postopkih in tako tudi v upravnem postopku. Dogovor ne bi veljal samo v primeru, če bi ponudbo sprejel predkupni upravičenec z močnejšo predkupno pravico kot jo ima N.N. Tedaj bi toženka zahtevo za odobritev pravnega posla zavrnila ne glede na dogovor. Predlagata ugoditev tožbi, odpravo izpodbijane odločbe, vrnitev zadeve toženki v ponovni postopek in povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih, zaradi katerih je zavrnila pritožbo.

5. Stranki z interesom J.J. in I.I. v odgovoru na tožbo navajata, da tožnika zlorabljata procesne pravice. Tožnika ne zatrjujeta, da imata predkupno pravico in da bi jima toženka morala odobriti pravni posel pred N.N. Zatrjujeta, da imata z N.N. nerazrešen spor. Če obstaja med interesenti za nakup parcel spor, naj ga rešujejo pred pristojnimi organi izven predmetnega upravnega postopka, v katerem se odloča o odobritvi pravnega posla tistemu, ki ima najmočnejšo pravico za nakup ponujene nepremičnine.

6. Ostale stranke z interesom na tožbo niso odgovorile.

7. Tožba ni utemeljena.

8. Po prvem odstavku 20. člena ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti upravno enoto pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe. Po prvem odstavku 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

9. Iz upravnega spisa izhaja, da je N.N. samostojno dal pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo je prvostopenjski organ prejel 26. 6. 2018. Dne 27. 6. 2018 pa sta skupno pisno izjavo o sprejemu ponudbe v nedoločenih deležih pri upravni enoti vložila tudi tožnika.

10. Sodišče pritrjuje toženki, da je morala glede na prejete vloge za odobritev sklenjenih pravnih poslov v postopku odobritve pravnega posla ugotoviti, ali ima kateri od kupcev, ki so v skladu z zakonom sprejeli ponudbo in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla, predkupno pravico in v kakšnem vrstnem redu. Ugotovila je, da je predkupni upravičenec zgolj N.N., in sicer kot drug kmet in da tožnika nista predkupna upravičenca, kar med strankami tudi ni sporno. Zato je po presoji sodišča ravnala zakonito, ko je, upoštevaje določbo 4. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, v kateri je določeno, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavlja predkupno pravico drug kmet, odločila, da se odobri pravni posel, sklenjen med prodajalci in N.N. 11. V obravnavani zadevi je sporno, ali bi morala toženka v postopku odobritve pravnega posla s predmetnimi kmetijskimi in gozdnimi zemljišči, upoštevati dogovor, sklenjen med tožnikoma in N.N., s katerim so se dogovorili, da bodo skupaj sprejeli ponudbo in skupaj kupili ponujene nepremičnine oziroma ali bi morala postopek prekiniti do odločitve o veljavnosti tega dogovora pred pristojnim sodiščem.

12. Po presoji sodišča tožnika neutemeljeno uveljavljata, da bi morala toženka upoštevati ta dogovor. Kot navajata sama, vsaka pogodba zavezuje tiste osebe, ki so jo sklenile. Po tretjem odstavku 21. člena ZKZ je med prodajalcem in kupcem, ki je predkupni upravičenec1, pravni posel sklenjen tedaj, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe in sicer pod pogojem, da bo odobren s strani upravne enote. Pogodba je vedno sklenjena med osebo, ki da ponudbo, in osebo, ki jo sprejme (21. člen Obligacijskega zakonika). Pravni posel torej ne more biti sklenjen med osebami, ki niso dale ali niso sprejele ponudbe. V obravnavanem primeru so dali ponudbo prodajalci, sprejeli pa so jo N.N., O.O. ter oba tožnika kot skupna kupca. Predmet odobritve bi bili torej lahko zgolj ti trije posli in noben drug. Dogovora, sklenjenega med tožnikoma in N.N., po katerem naj bi ponudbo sprejeli skupno, v tem postopku ni mogoče upoštevati, saj ni ustvaril nobenega zavezujočega pravnega učinka v razmerju do prodajalcev. Med temi osebami kot kupci in med prodajalci pravni posel ni bil sklenjen. Posla, ki sploh ni bil sklenjen, pa ni mogoče odobriti. Ali je dogovor, da bodo stranke skupaj nastopile kot sprejemniki ponudbe, veljaven, ali ga je katera od strank prekršila in kakšne so posledice te kršitve, ni predmet v 22. in 23. členu ZKZ predpisanega upravnega postopka za odobritev pravnega posla.

13. Po presoji sodišča je torej toženka pravilno štela, da dogovori med potencialnimi kupci v tem postopku niso upoštevni. Prav tako je ravnala pravilno, ko ni sledila predlogu tožnikov, naj prekine postopek. Po prvem odstavku 147. člena Zakona o splošnem upravnem postopku lahko organ, ki vodi postopek, tega prekine, če naleti na tako vprašanje, da brez njegove rešitve ni mogoče rešiti same zadeve, to vprašanje pa je samostojna pravna celota, ki spada v pristojnost sodišča ali kakšnega drugega organa (predhodno vprašanje), in se odloči, da tega vprašanja ne bo obravnaval sam. Tožnika namreč neutemeljeno zatrjujeta, da je vprašanje veljavnosti dogovora predhodno vprašanje. Dejstvo je, da je N.N. sam dal pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Zato je predmet odobritve posel, ki je sklenjen med njim in prodajalci in ne posel med prodajalci in N.N. ter tožnikoma, ki ni bil nikoli sklenjen in ne obstaja. Dogovor med strankami, da bodo izjavo o sprejemu ponudbe dale skupno (pri čemer pa tega niso storile), tega ne more spremeniti, niti če bi pravdno sodišče ugotovilo, da je bil dogovor veljavno sklenjen. V upravnem postopku odobritve pravnega posla je bistveno to, da dogovor ni bil izvršen, tj. da skupen sprejem ponudbe ni bil dan. Sodišče se zato strinja s toženko, da veljavnost dogovora v obravnavani zadevi ni predhodno vprašanje.

14. Glede na navedeno je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Ker relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijanega akta (N.N. je pravočasno sprejel ponudbo, pravočasno vložil vlogo za odobritev pravnega posla in je predkupni upravičenec z najboljšim vrstnim redom), med strankami ni sporno, je sodišče v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

15. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

1 V primeru, ko osebe, ki so sprejele ponudbo, niso predkupni upravičenci, po stališču Vrhovnega sodišča (glej sklep II Ips 139/2013 z dne 7. 11. 2013 in II Ips 308/2010 z dne 25. 7. 2013) ponudba iz 20. člena ZKZ nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena Obligacijskega zakonika, ampak je le vabilo nedoločenemu številu oseb k dajanju ponudb iz tretjega odstavka 22. člena tega zakona tako, da sme prodajalec sklenitev take pogodbe po tretjem odstavku 23. člena ZKZ tudi odkloniti.