Jedro

Drži sicer, da pridobitelj oziroma novi lastnik nepremičnine, ki je bila že prej oddana v najem, stopi na mesto zakupodajalca in da potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom (610. člen OZ). Vendar pa v konkretnem primeru tožnica ni podala zadostnih trditev, ki bi omogočale sklepanje, da pogodba med toženko in novim lastnikom posega v tožničina upravičenja rabe, ki naj bi ji šla na podlagi zatrjevane pogodbe med njo in prejšnjim lastnikom nepremičnine.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II.Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, toženi stranki pa je dolžna v osmih dneh povrniti 186,66 EUR stroškov odgovora na pritožbo, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 4. 2022 in tožnici naložilo plačilo toženkinih pravdnih stroškov.

2.Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožnica, toženka pa je na pritožbo odgovorila.

3.Pritožba ni utemeljena.

4.Sodba v gospodarskem sporu majhne vrednosti (spori, v katerih se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP) se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Višje sodišče je v teh sporih vezano na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, razen, če je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno zaradi zmotne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 458. člena ZPP).

5.V tej zadevi je tožnica zahtevala plačilo letne uporabnine za leto 2022 za oglasni pano na zemljišču s parc. št. 24/1, k. o. ..., katerega lastnik je A. A. in na katerem ima toženka nameščen svoj oglasni pano. Trdila je, da je na podlagi najemne pogodbe s prejšnjim lastnikom še vedno najemnica nepremičnine, del katere je nato za obdobje 5 let oddala toženki v (pod)najem s pogodbo št. 0-0621316 z dne 15. 4. 2016, in sicer za postavitev 12 m² velikega oglasnega panoja. Iz dejanske podlage izpodbijane sodbe izhaja, da je navedena pogodba med strankama prenehala veljati 15. 4. 2021, kar ni bilo sporno, toženka pa je po drugi strani dokazala, da je z lastnikom iste nepremičnine 7. 8. 2019 sklenila najemno pogodbo za postavitev oglasnih panojev (toženka je s predložitvijo te pogodbe prevalila dokazno breme o njenem neobstoju na tožnico, ki tega bremena ni zmogla). Ker tožnica ni uspela dokazati, da ima pravico toženki obračunati uporabnino, je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo.

6.Tožnica sodišču prve stopnje očita procesno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (protispisnost), ker naj bi bil sporni račun izdan 1. 1. 2021 in naj bi se nanašal na leto 2021 (in ne 2022). S tem pritožnica pravzaprav izpodbija dejanski zaključek sodišča prve stopnje o tem, na katero obdobje se iztoževani račun nanaša, kar v sporih majhne vrednosti ni dopustno. Protispisnost pa se lahko nanaša le na napako tehnične narave, ki je posledica napačnega postopka prenosa tistega, kar je zapisano v listini, v obrazložitev sodbe. Take napake sodišču prve stopnje ni utemeljeno očitati, saj iz obravnavanega računa na prilogi A3 spisa izhaja, da je bil izdan 1. 3. 2022. Poleg tega je že toženka pojasnila, da se iztoževani račun nanaša na uporabnino za leto 2022, teh trditev pa tožnica pred sodiščem prve stopnje ni prerekala. Pritožbene trditve v tej smeri so zato tudi nedopustna novota (prvi odstavek 337. člena ZPP).

7.Neutemeljen je nadalje pritožbeni očitek, da je bilo prenehanje najemne pogodbe št. 0-0621316 z dne 15. 4. 2016 med strankama sporno. Toženka je namreč trdila, da je ta pogodba prenehala s potekom 5 letnega obdobja, za katerega je bila sklenjena (torej 15. 4. 2021), tožnica pa teh navedb ni prerekala, temveč je celo izrecno trdila, da je pogodba med strankama prenehala veljati 15. 4. 2021. Ne nazadnje od toženke zahteva uporabnino (in ne najemnine) prav zato, ker z njo ni več v pogodbenem razmerju, zahtevek pa opira na trditve, da je na podlagi najemne pogodbe s prejšnjim lastnikom še vedno najemnica iste nepremičnine, na kateri se nahaja oglasni pano toženke.

8.Pritožnica neuspešno nasprotuje zaključkom prvostopenjskega sodišča glede dokaznega bremena v zvezi z obstojem najemne pogodbe med toženko in sedanjim lastnikom nepremičnine o postavitvi oglasnih panojev. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo (materialno pravna) pravila o dokaznem bremenu, saj je to breme v izhodišču naložilo toženki, ki je omenjeno pogodbo zatrjevala. Presoje, da je dokazno breme izpolnila (oziroma da je zatrjevano pogodbo dokazala in s tem dokazno breme o nasprotnem prevalila na tožnico), tožnica ni izpodbila, saj graje v tej smeri ni ustrezno obrazložila oziroma je ni povezala s kakšnim od dopustnih pritožbenih razlogov v sporih majhne vrednosti. Če meri na to, da je zaključek o dokazanosti obravnavane pogodbe posledica zmotne (neprepričljive) ocene dokazov ali uporabe preblagega dokaznega standarda, s takšnimi očitki v sporu majhne vrednosti ne more uspeti, saj bi šlo v prvem primeru za zmotno ugotovitev dejanskega stanja, v drugem pa za relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka (prvi odstavek 458. člena ZPP).

9.Toženka je torej dokazala, da ima za postavitev oglasnega panoja (na delu nepremičnine, ki je bila sicer oddana v najem tožnici) pravno podlago oziroma da za ta pano plačuje najemnino lastniku nepremičnine na podlagi pogodbe, ki jo je z njim sklenila 7. 8. 2019. Tožnica zmotno meni, da ta pogodba ni relevantna za razmerja med strankama, neuspešne pa so tudi njene pritožbene navedbe, da je najemnica nepremičnine na podlagi najemne pogodbe, sklenjene s prejšnjim lastnikom za nedoločen čas. Drži sicer, da pridobitelj oziroma novi lastnik nepremičnine, ki je bila že prej oddana v najem, stopi na mesto zakupodajalca in da potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom (610. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Vendar pa v konkretnem primeru tožnica ni podala zadostnih trditev, ki bi omogočale sklepanje, da pogodba med toženko in novim lastnikom posega v tožničina upravičenja rabe, ki naj bi ji šla na podlagi zatrjevane pogodbe med njo in prejšnjim lastnikom nepremičnine. Teh upravičenj z ničemer ni opredelila in nanje tudi ni mogoče sklepati iz narave oziroma značilnosti oddane nepremičnine, ki prav tako ni namensko opredeljena, temveč je v trditveni podlagi strank označena zgolj kot „zemljišče“ s pripadajočo parcelno številko. Tega ni storila niti potem, ko je toženka pravočasno (v svoji prvi pripravljalni vlogi) nasprotovala tožničinemu sklicevanju na najemno pogodbo s prejšnjim lastnikom in je tudi izrecno navedla, da takšna pogodba (če bi dejansko obstajala) tožnice ne upravičuje do uporabnine za del zemljišča, na katerem je toženkin oglasni pano. Ker tožnica kljub temu ni opredelila, do kakšne uporabe naj bi bila upravičena kot najemnica nepremičnine, ni mogoče avtomatično zaključiti, da bi jo pri tej rabi oviral toženkin oglasni pano oziroma da toženkina najemna pogodba z novim lastnikom nepremičnine posega v tožničin položaj.

10.Navedeni razlogi ovirajo utemeljenost tožničinega zahtevka za plačilo uporabnine tudi na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi. Predpostavka obogatitvenega zahtevka

je poleg obogatitve na strani toženke (ki v tem postopku ni bila izkazana) tudi prikrajšanje na strani tožnice, ki ga slednja niti ni konkretizirala. Prikrajšanje mora biti konkretno in realno. Tožnica ni trdila, da bi želela postavljeni oglasni pano na primer sama uporabljati oziroma ga oddati v najem, niti ne, da bi toženko pozvala k odstranitvi spornega panoja. Prav tako ni trdila, da panoja ni mogla uporabljati proti svoji volji in da v to tudi ni privolila. Povedano drugače, pred sodiščem prve stopnje ni uveljavljala, da nepremičnine ne more uporabljati skladno s svojo najemno pogodbo (sklenjeno s prejšnjim lastnikom nepremičnine). Zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ni izkazala temelja, na podlagi katerega bi bila toženki upravičena zaračunati uporabnino,

je zato pravilen.

11.Ker pritožbeni razlogi niso podani in ker višje sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zasledilo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

12.Tožnica s pritožbo ni uspela, zato je na podlagi prvega odstavka 154. in 155. člena ZPP dolžna toženki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Višje sodišče jih je odmerilo po priglašenem stroškovniku in v skladu z Odvetniško tarifo (OT), in sicer stroške sestave odgovora na pritožbo v višini 250 točk, kar znaša 150,00 EUR (tar. št. 22/1 OT), materialne stroške v višini 3,00 EUR (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV, kar skupaj znaša 186,66 EUR. Stroški posveta s stranko in obvestila stranki so zajeti v nagradi za odgovor na pritožbo, zato jih višje sodišče toženki ni priznalo še posebej. Tožnica je stroške dolžna toženki povrniti v roku osmih dni po prejemu te odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti dalje.

-------------------------------

1

Pri obogatitvenih zahtevkih zaradi neupravičene uporabe tuje stvari morajo namreč biti podane splošne predpostavke, ki izhajajo iz 190. člena OZ: obogatitev, prikrajšanje, vzročna zveza in odsotnost veljavnega pravnega temelja.

2

Sodišče prve stopnje v 10. in 11. točki obrazložitve pomotoma omenja najemnino.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 190, 610, 610/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.