Jedro

V skladu z določbo 29. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki je kogentnega značaja, je za primer kršenja pogodbene obveznosti iz najemne pogode predviden izključno sodni postopek.

Pogodbeno določilo, ki omogoča, da najemodajalec sam izprazni poslovni prostor in odvzame posest najemniku, je zato nično (člen 86. OZ).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugodilo tožbenemu zahtevku zaradi motenja posesti in sicer na ugotovitev, da so tožene stranke motile posest tožeče stranke s tem, da so ji dne 11.12.2004 preprečile uporabo poslovnega prostora - gostinskega lokala P. na naslovu Ž. v L. s tem, da so ga zasedle in zamenjale ključavnice na vratih, tožeči stranki pa ne dovolijo uporabe prostora, nadalje tožbenemu zahtevku na vzpostavitev prejšnega stanja z izročitvijo ključev vseh ključavnic in omogočanje uporabe prostora za opravljanje gostinske dejavnosti v skladu z najemno pogodbo ter zahtevku za prepoved na tak ali podoben način odvzeti ali motiti posest tožeče stranke. Toženkam je tudi naložilo plačilo stroškov tožeče stranke v višini 125.230,00 SIT skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sklepa do plačila, v roku 8 dni.

Zoper navedeni sklep vlagajo pritožbo toženke. Uveljavljajo vse pritožbene razloge. Predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi napadeni sklep pa spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne in naloži plačilo stroškov postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, podrejeno pa da sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Poudarjajo, da so odstopile od pogodbe z dne 1.7.2005 v skladu s 1. alineo 28. člena ZPSPP, ki predvideva možnost odstopa od pogodbe, v kolikor najemnik tudi po opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo. Z dopisom z dne 2.11.2004 je bil izpolnjen zakonski pogoj izdaje opomina, z nespoštovanjem roka pa je bil kljub temu poslovni prostor ponovno uporabljen v nasprotju s pogodbo o najemu. Zato se sodišče neutemeljeno sklicuje na neizpolnitev pogojev predvidenih v ZPSPP.

Nesmiselno je razlagati zakonske člene tako restriktivno, kot je to storilo sodišče prve stopnje. Izgubi se namreč namen zakonodajalca.

Zato je potrebno upoštevati pogodbeno voljo strank. Tudi ne drži navedba sodišča, da najemodajalke niso upoštevale zakonite samopomoči. Med pravdnima stranakama namreč dne 11.12.2004 ni obstajalo najemno razmerje. Dogodki tega dne so predstavljali zgolj izvrševanje posesti, tožene stranke pa so jo želele zgolj ohraniti.

Sporni dogodek zato ne predstavlja motenja posesti temveč pravno dopustno samopomoč, ki je bila opravljena ob izpolnjevanju zakonskih kriterijev in zato ni prišlo do nikakršnega protipravnega ravnanja.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče pritrjuje pravilnemu materialnopravnemu stališču sodišča prve stopnje, ki je določbo osme točke najemne pogodbe, ocenilo kot nično na podlagi določbe 86. člena Obligacijskega zakonika. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, ureja pogoje in postopek za odstop od pogodbe in za izpraznitev poslovnih prostorov, če najemnik krši pogodbene obveznosti, kot zatrjujejo toženke v tem sporu. V skladu z določbo 29. člena cit. zakona, ki je kogentnega značaja, pa je za primer kršenja pogodbenih obveznosti iz najemne pogodbe predviden izključno sodni postopek, kar pomeni, da je pogodbeno določilo, ki toženkam omogoča, da same izpraznijo poslovni prostor in odvzamejo posest tožeči stranki, v nasprotju z navedeno zakonsko določbo in torej nično, torej neveljavno. Zato se toženke nanj ne morejo sklicevati. Temeljno načelo pravne države pridržuje pravico do ureditve pravnih razmerij državnim organom - sodiščem in ne enostranskemu ravnanju ene od strank spornega razmerja, pa čeprav je v naprej na abstrakten način predvideno s sporazumom strank. To še toliko bolj velja v primerih, ko sicer ena od strank uporablja stvar druge stranke na podlagi pogodbenega dogovora z drugo stranko, sankcija - neupravičenost do nadaljnje uporabe stvari ter posledična dolžnost izročitev stvari nazaj drugi stranki - kot posledica kršitve pogodbenih obveznosti pa je predvidena v zakonu in predviden tudi postopek oziroma način njene uveljavitve. Varstvo najemodajalca je pridržano torej tudi v konkretnem primeru sodišču in ne samemu najemodajalcu.

Tudi pritožbene trditve, da je šlo za dovoljeno samopomoč so pravno neutemeljene. Samopomoč je izjemoma dovoljeno sredstvo varstva posesti urejeno v določbi 31. člena Stvarnopravnega zakonika. V skladu s to določbo ima posestnik pravico do samopomoči le proti tistemu, ki neupravičeno moti njegovo posest ali mu jo odvzame. V konkretnem primeru je tožeča stranka kot najemnik neposredni posestnik, ki je pridobila takšno posest od posrednih posestnikov - toženk kot najemodajalk veljavno - na podlagi pravnega posla (določba

24.člena cit. zakona). Takšno je tudi še bilo zadnje stanje posesti neposredno pred motitvenim dejanjem. Toženke so sicer odstopile od pogodbe, vendar pa zgolj takšno njihovo dejanje nima še pravnih učinkov, saj je ob zgoraj obrazloženem potrebna še sodna ocena upravičenosti odstopa in zahteve za izpraznitev poslovnih prostorov v predvidenem sodnem postopku. Fizična samopomoč najemodajalca v spornem primeru torej ne more predstavljati zakonsko dopustne samopomoči v smislu zgoraj navedene zakonske določbe.

Pritožbeno sodišče je ob povedanem moralo zavrniti pritožbo in potrditi izpodbijani sklep. (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 353. členom in 366. členom ZPP).