Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotavljalo kumulativno zahtevane pogoje iz 26. in 25. člena ZVKSES za unovčenje bančne garancije, in sicer na nepremičnini mora obstajati napaka, ta napaka mora biti skrita, pojaviti se mora v dveh letih od prevzema nepremičnine, prodajalec se na notifikacijo ne odzove v 15 dneh od prejema pooblastila oziroma v dveh mesecih od notifikacije napake ne odpravi in zaključilo, da so bili vsi ti pogoji izpolnjeni.

Povezanost dokaznega in trditvenega bremena ne pomeni, da sodišče presoja dokaze odvisno od tega, kdo jih predlaga, ampak jih mora presojati kot celoto.

Značilnost skritih napak je, da jih pri običajnem pregledu ob prevzemu stvari ni mogoče ugotoviti, saj se pokažejo kasneje. Poleg tega pa je splošno znano dejstvo, da če npr. gre za poškodbe strelovoda, ki se jih ne vidi, ali da so okna vzidana napačno in je to skrito za okenskimi okviri, gre za skrito napako (in zato ni potrebna ugotovitev in posebno znanje izvedenca gradbene stroke), saj je laik ne more opaziti.

V davčno osnovo, od katere se obračuna DDV, se po določbi petega odstavka 36. člena Zakona o davku na dodano vrednost vštevajo tudi postranski stroški, kot na primer stroški prevoza, administrativni stroški in tudi odsotnost iz pisarne. Sodna praksa je glede obračuna DDV takšna, da se DDV obračuna od celotne nagrade, kamor spadajo tudi potni stroški.

Izrek

I.Pritožbi tožeče stranke zoper sodbo sodišča prve stopnje in sklep o stroških se zavrneta ter se izpodbijana sodba in sklep potrdita.

II.Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki ga je imela tožeča stranka zoper 123 tožencev v skupnem znesku 166.580,00 EUR s pripadki, ki bi jih morali toženci v različnih zneskih plačati tožeči stranki in naslova zatrjevano neupravičeno unovčene bančne garancije. Sodišče prve stopnje je izdalo tudi sklep o stroških, v katerem je navedlo, da mora tožeča stranka nekaterim tožencem (tistim, ki jih je zastopala pooblaščenec A. A.) v roku 15 dni od prejema sklepa skupaj plačati 28.539,77 EUR stroškov pravdnega postopka, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka dalje (I. točka izreka). Odločilo še je, da mora 21. toženki (B., d. o. o. iz Ljubljane) v roku 15 dni od vročitve sklepa plačati 3.951,63 EUR stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2.Zoper sodbo in sklep se je pritožila tožeča stranka in predlagala, da ji višje sodišče ugodi iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in izpodbijani odločbi razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje oziroma, da pritožbi ugodi in sodbo ter sklep spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi in toženi stranki pa naloži plačilo njenih stroškov. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Na pritožbi je odgovorilo nekaj tožencev, ki so predlagali, da ju višje sodišče zavrne in potrdi sodbo ter sklep sodišča prve stopnje. Priglasili so stroške pritožbenega postopka.

4.Pritožbi nista utemeljeni.

Glede pritožbe zoper sodbo

5.Sodišče prve stopnje je kot nesporno dejansko stanje ugotovilo, da je bila tožeča stranka investitor izgradnje večstanovanjske stavbe ..., kjer je oblikovala etažno lastnino s 244 posameznimi deli in pripadajočimi solastniškimi deli etažnih lastnikov na skupnih in posebnih delih ter na skupnem zemljišču na naslovu X., vhodi 1a do 1d. Toženci so bili etažni lastniki posameznih delov večstanovanjske stavbe v času izplačila sredstev iz unovčene bančne garancije. S tožečo stranko so sklenili kupoprodajno pogodbe za nakup posameznih delov. Ena izmed etažnih lastnikov je tudi tožeča stranka. Tožeča stranka je v korist etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe pri Banki d. d. pridobila bančno garancijo na prvi poziv iz naslova odprave skritih napak (priloga spisa A4) v znesku največ 792.050,00 EUR z veljavnostjo do 26. 12. 2011. Tožeča stranka je po dogovoru z etažnimi lastniki podaljšala veljavnost izdane bančne garancije do 26. 6. 2013 in sicer za znesek 200.000,00 EUR. Ostali pogoji bančne garancije se niso spremenili. Dne 27. 3. 2013 je upravnik večstanovanjske stavbe v imenu etažnih lastnikov tožeči stranki poslal kolektivni poziv za odpravo napak. Etažni lastniki so 2. 5. 2013 s 59,6 % večino vseh deležev na skupnih delih stavbe sprejeli sklep o unovčenju bančne garancije in so 19. 6. 2013 in 20. 6. 2013 po upravniku podali zahtevi za unovčenje bančne garancije. Banka garant je zahtevo za unovčenje bančne garancije prejela 26. 6. 2013 in sredstva 10. 7. 2013 izplačala v višini 200.000,00 EUR na bančni račun, ki so ga navedli etažni lastniki.

6.Tožeča stranka trdi, da so toženci neupravičeno unovčili bančno garancijo, ki je bila izdana za odpravo skritih napak. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo pravno podlago 1087. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki se v tej zadevi uporablja na podlagi drugega odstavka 1061. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Ker gre za neodvisno bančno garancijo in banka proti upravičencu iz garancije ne more uveljavljati ugovorov, kot bi jih naročitelj garancije lahko proti upravičencu, je uporabljiva določba tretjega odstavka 1087. člena ZOR, da lahko naročnik garancije od upravičenca zahteva znesek, ki ga v primeru utemeljenih ugovorov sicer ne bi bil dolžan plačati.

7.Sodišče prve stopnje je po obsežno opravljenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bila bančna garancija upravičeno unovčena. Prav tako je pravilno uporabilo določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanjskih in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Ta pravna podlaga je bila namreč temelj za izdano bančno garancijo in jo je bilo treba uporabiti pri presoji ali je bila bančna garancija utemeljeno unovčena. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotavljalo kumulativno zahtevane pogoje iz 26. in 25. člena ZVKSES za unovčenje bančne garancije in sicer na nepremičnini mora obstajati napaka, ta napaka mora biti skrita, pojaviti se mora v dveh letih od prevzema nepremičnine, prodajalec se na notifikacijo ne odzove v 15 dneh od prejema pooblastila oziroma v dveh mesecih od notifikacije napake ne odpravi in zaključilo, da so bili vsi ti pogoji izpolnjeni.

8.Tožeča stranka je na drugi strani zatrjevala, da je bila bančna garancije neutemeljeno unovčena zato, ker se je na pozive in grajanje napak etažnih lastnikov ves čas odzivala in napake odpravljala. Prav tako je zatrjevala, da toženci napak niso pravočasno grajali in da se sklicujejo na napake, na katere se bančna garancija ne nanaša. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedeniškega mnenja in na podlagi listinskih dokazov ugotovilo, da so toženci napake pravočasno notificirali in da so bile napake na gradnji vsekakor podane in jih tožeča stranka ni odpravila v danem zakonskem roku, niti do poteka bančne garancije.

9.Določba prvega odstavka 26. člena ZVKSES določa, da za zavarovanje svoje obveznosti v rokih iz 25. člena ZVKSES odprave napak, ki se bodo pokazale v dveletnem jamčevalnem roku iz prvega odstavka 23. člena ZVKSES, mora prodajalec kupcu hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti nepreklicno bančno garancijo banke iz 1. točke prvega odstavka 41. člena ZVKSES, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se glasi bančna garancija.

10.Pritožba tožnice je v pretežnem delu pavšalna (npr. celotna 3. stran pritožbe) in prazna, sploh glede očitkov, da sodišče prve stopnje ni presojalo izvedenih dokazov in da je odločalo arbitrarno, da so razlogi sami s seboj v nasprotju, saj ti očitki niso bili konkretizirani in tako pritožbeno sodišče nanje ne more odgovarjati. Pritožba sodišču prve stopnje večkrat očita nedopustno in špekulativno sklepanje, ki ga pa ponovno ne konkretizira, zato nanj ni mogoč odgovor.

11.Določba drugega odstavka 25.člena ZVKSES določa, da mora prodajalec napako, o kateri je bil obveščen, odpraviti najkasneje v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki. Če napaka onemogoča oziroma bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v najkrajšem možnem času.

12.Do prevzema nepremičnine kot celote je po ugotovitvi sodišča prve stopnje prišlo 16. 11. 2009, česar nobena izmed strank ni izpodbijala. Dvoletni rok iz prvega odstavka 23. člena ZVKSES se je iztekel 16. 11. 2011. Pritožnica večkrat ponavlja, da sodišče prve stopnje ni ugotavljalo ali so bile grajane napake v tem času, pač pa je ugotavljalo zgolj ali so bile napake grajane do 26. 6. 2013, ko je potekla bančna garancija. Navedeno ne drži, saj je sodišče v 40., 48. in 49. točki obrazložitve navedlo čas grajanja s strani tožencev. Poleg tega so to zatrjevali tudi toženci in iz prilog v spisu izhaja, da so napake grajali že pred tem (priloge B117 in A83-A112). Iz točke 54. obrazložitve sodišča prva stopnje izhaja, da je obstoj napak v letu 2011 in pravočasno grajanje napak tožencev ugotovilo na podlagi izvedeniškega mnenja sodno postavljenega izvedenca in listin, ki so v spisu (priloga B151 str. 14, Poročilo o skritih napakah). Prav tako ne držijo navedbe, da toženci v dokaz niso predložili nobene listine, maila in obvestila, iz katerega bi izhajalo, da so v navedenem obdobju grajali napake tožeče stranke. V sodnem spisu obstajajo grajanja napak gradnje s strani tožencev v času od februarja 2011 do februarja 2013, ki jih je priložila celo sama tožeča stranka (priloga A83-A112). Tožnica je predložila zbrana grajanja tožencev v času do 11.6. 2011 na vrsto napak v stanovanjih in ne drži, da gre le za grajanje o zamakanju, pač pa gre tudi za grajanje nameščenih vhodnih vrat (priloga A83), nameščanje senčil na okna (priloga A89), zamakanje v inštalacijah (priloga A92), gradnja tuš kadi in odtokov (priloga A92), težave z balkonskimi vrati, ki slabo tesnijo (priloga A92) in druge. Poleg tega je pritožnica sama v svojih trditvah v tožbi (stran 7, 8, in 9) navajala, da ji je upravnik večstanovanjske stavbe v imenu etažnih lastnikov - tožene stranke poslal kolektivni poziv stanovalcev k odpravi večjega števila napak na objektu, zlasti zamakanja preko fasade in oken objekta, pomanjkljivo izvedene toplotne izolacije na strehi ter dokončanja sanacije strehe. V tožbi je navajala, da so grajane nepravilnosti bodisi že odpravljene ali se odpravljajo in da se individualne napake rešujejo s posameznimi lastniki stanovanj. Zamakanje oken in fasad se ne pojavlja na vseh delih objekta in da nekatere stvari niso bile reklamirane. Navedla je tudi, da se je na reklamacija odzvala in jih pričela odpravljati. Drži torej ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni odpravila napak na gradnji v obdobju dveh mesecev od notifikacij napak (drugi odstavek 25. člena ZVKSES) in so podani pogoji iz 26. člena ZVKSES glede unovčitve bančne garancije.

13.V nadaljevanju pritožba očita, da sodišče prve stopnje napačno izpelje zaključke, da gre za skrite napake, vendar pa tega ne konkretizira. Da gre za napake, ki jih ne morejo ugotoviti povprečni kupci brez sodelovanja strokovnjaka, izhaja iz samega izvedeniškega mnenja (l. št. 555). Pritožnica iztrga iz konteksta navedbo sodišča prve stopnje v 50. točki obrazložitve glede zaključka o skriti naravi napak nedokončanih del na strehi, poškodb strelovoda, nezaščitenosti kablov klimatskih enot in razpok v armiranobetonski ploščo. Zaključek o skriti naravi teh napak je sodišče prve stopnje napravilo na podlagi tega, da tožeča stranka sanacije teh napak ni nikoli zaključila in jih tako toženci niso bili dolžni grajati, saj so v tistem času lahko še upravičeno sklepali, da bo tožnica z deli nadaljevala in jih dokončala. Poleg tega je značilnost skritih napak, da jih pri običajnem pregledu ob prevzemu stvari ni mogoče ugotoviti, saj se pokažejo kasneje. Poleg tega pa je splošno znano dejstvo, da če npr. gre za poškodbe strelovoda, ki se jih ne vidi, ali da so okna vzidana napačno in je to skrito za okenskimi okviri, gre za skrito napako (in zato ni potrebna ugotovitev in posebno znanje izvedenca gradbene stroke), saj je laik ne more opaziti. Glede na navedeno je pritožbena navedba glede nedokončanih del na strehi, poškodb strelovoda, nezaščitenosti kablov klimatskih enot in razpok v armirno betonski plošči v povezavi s pritožbeno navedbo, da take napake niso krite z bančno garancijo in da so zaključki sodišča v nasprotju s podatki spisa ter arbitrarni, povsem nerazumljiva in nelogična.

14.Sodišče prve stopnje je obširno razložilo, zakaj ni zaslišalo tožencev, ki so bili predlagani za zaslišanje. Pritožnica pa niti ne navede, katere tožence bi sodišče prve stopnje moralo zaslišati in o čem bi izpovedovali. Zato ostanejo pritožbene navedbe o tej kršitvi postopka na ravni pavšalnosti. Očitkih, da sodišče prve stopnje ni zaslišalo tožnika C. C., pa ni konkretizirala, saj ne pove, kaj naj bi sodišče na podlagi izvedbe tega dokaza ugotovilo. Glede zavrnitve zaslišanja zakonitega zastopnika tožeče stranke, je sodišče prve stopnje pojasnilo, da njegova izpoved o tem, kako je tožeča stranka postopala, da se je odzivala na pozive toženca za odpravo napak in da je napake odpravljala še v času unovčenja bančne garancije, glede na razloge sodbe ni bilo potrebno. Kot že navedeno, je sodišče prve stopnje, čemur se pridružuje tudi pritožbeno sodišče, ugotovilo, da skrite napake, kot jih je ugotovilo sodišče prve stopnje, v roku dveh mesecev od grajanja niso bile odpravljene in je bila zato bančna garancija upravičeno unovčena, saj to, kot že zgoraj navedeno, izhaja iz tožbenih trditev tožnice same. Tudi očitka, da sodišče prve stopnje ni opravilo ogleda, tožeča stranka ne konkretizira in ni razumljiva glede na to, da na eni strani sodišču očita, da ni strokovnjak za področje gradbeništva, na drugi strani pa od njega pričakuje, da samo na ogledu ugotovi skrite napake, ki jih je opisal že sodni izvedenec.

15.Očitek da je sodišče prve stopnje temeljilo svoje zaključke na trditvah v postopku predloženega predpravdnega izvedeniškega mnenja pa niso konkretizirane, zato nanje pritožbeno sodišče ne more odgovarjati, v kolikor ni nanje odgovorjeno že v zgornjem delu obrazložitve te sodbe.

16.Tožeča stranka očita sodišču prve stopnje še, da je odločilo mimo določil ZPP in ni izvedlo vseh dokazov, pri tem pa ponovno ne konkretizira teh svojih očitkov, zato pritožbeno sodišče nanje ne more odgovoriti.

17.Glede napak pri tako imenovani "beli kadi" (element izolacije v garaži in kletnih prostorih), ki je povsem skrita očem in za katero je sodišče prve stopnje ugotovilo, da gre za skrito napako, pri tem pa ni opravilo ogleda in svoje odločitve glede tega naj ne bi oprlo na ugotovitve izvedenca, ki je le pavšalno ugotovil, da ta ni izdelana, ni pa znal povedati, kako je to ugotovil, pritožbeno sodišče ugotavlja, da takšna trditev ne zdrži pritožbene presoje, kako naj bi sodišče z laičnim znanjem z ogledom takšno napako ugotovilo.

18.Glede višine stroškov za odpravo napak je sodišče prve stopnje podalo obsežno obrazložitev (točke 69. do 77. obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje) in se ji pritožbeno sodišče pridružuje. Pritožnica pa tudi ni navedla konkretnih razlogov, ki bi izpodbijali njeno višino.

19.Navedba pritožnice, da je zaključek sodišča napačen, da se je tožeča stranka morala kot ena izmed etažnih lastnikov sama seznaniti z napakami, ni bistvena za samo odločitev te zadeve.

20.Prav tako je očitek o napačni uporabi materialnega prava iz 38. točke obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje glede določil OZ in ZVEKS povsem pavšalen.

Glede izločitve izvedenca

21.V nadaljevanju pritožba očita še, da je sodišče prve stopnje napačno odločilo, ko je zavrnilo predlog tožeče stranke o izločitvi izvedenca, zoper katero ni posebne pritožbe in jo stranke lahko uveljavljajo v končni odločbi, kar je pritožnica tudi storila. V pritožbi navede, da je treba izvedenca izločiti zaradi tega, ker je pri ogledu napak na strehi sodelovala tretja oseba, ki je bila oseba na strani toženih strank, saj je za tožene stranke izvajala storitve popravila strehe. Pritožbeno sodišče odgovarja, da so takšne trditve povsem pavšalne. Izvedenec je napake ugotavljal v skladu z listinami, ki jih je imel v spisu in dejstvom, da bi na strehi lahko sodelovale ostale stranke, vendar tam iz razlogov varnosti niso bile, je pa povsem življenjsko in logično, da je bila tam oseba, ki je izvedencu lahko pokazala, kje so bile napake sanirane, saj je sicer napake, ki so obstajale v času grajanja lahko ugotavljal le na podlagi podatkov spisu. Če je tožeča stranka želela sodelovati pri ogledu, bi pač naj na lastno odgovornost sodelovala. To je v dopolnitvi izvedeniškega mnenja navedel tudi izvedenec in sicer da bi lahko vsakdo šel z njima na streho in da tega nikomur ni preprečeval. Ravno nasprotno, kdor je želel, je z njima tudi šel na streho (l. št. 555). Pritožbeno sodišče odgovarja, da je sodna praksa glede izločitve in postavitve novega izvedenca povsem jasna. Očitno nezadovoljstvo stranke z izvedeniškem mnenjem, ne zadošča niti za izločitev izvedenca, niti za to, da bi bilo potrebno izvesti dokaz z novim izvedencem.

Glede pritožbe zoper stroške

22.Drži pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje sklep o povrnitvi stroškov postopka v nasprotju z določbo četrtega odstavka 163. tega člena ZPP izdalo pred pravnomočnostjo končne odločbe in v dokončni odločbi ni določilo, katera stranka nosi stroške postopka in v kakšnem deležu, vendar pa takšna relativna kršitev postopka v tej zadevi ni vplivala na zakonitost in pravilnost sklepa (prvi odstavek 339. člena ZPP).

23.Glede pritožbe zoper stroške postopka pritožbeno sodišče odgovarja, da je sodišče prve stopnje pravilno obračunalo stroške postopka. Prav tako je sodišče pravilno določilo vrednost spornega predmeta upoštevaje enotne sospornike na strani tožene stranke in določbe pravdnega postopka glede odločanja o stroških postopka.

24.Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu pravilno obračunalo vrednost predmeta, od katerega se obračuna nagrada odvetnika, saj je pri tožencih šlo za enotne sospornike, prav tako pa se pravilno sklicuje na 7. člen Odvetniške tarife (OT), kjer se skupna vrednost storitve zviša za 200 %, če odvetnik zastopa več kot 30 strank. Sodišče prve stopnje je sicer res napačno navedlo tretji odstavek 7. člena OT, ki se nanaša na kazenske postopke, vendar pa obračun povišanja, ki ga je naredilo, temelji na prvem odstavku 7. člena OT, ki ureja povišanje skupne vrednosti storitve v pravdnih in nepravdnih zadevah.

25.Pritožnica v nadaljevanju pritožbe sodišču prve stopnje očita, da je priznalo nagrado za opravila odvetnika A. A. in odvetnika D. D., ki je zastopal B. d.o.o., ki niso bila potrebne za pravdo in tudi ni podalo razlogov, zakaj je tako ocenilo. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, ki je v 7. oziroma 13. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa priznalo posamezna opravila odvetnikoma, v 10. točki pa je navedlo, katerih opravil ni priznalo in razloge za to. Pritožbeno sodišče v celoti sledi razlogom sodišča prve stopnje. Poleg tega sodišču prve stopnje ni treba posebej obrazložiti, zakaj šteje nekako neko opravilo odvetnika za potrebno, če je v skladu z OT in dejansko opravo.

26.Po drugem odstavku 2. člena Odvetniške tarife (OT) so odvetniški stroški skupna cena odvetniških storitev in izdatkov, ki so potrebni za izvršitev dela, povečani za DDV, če je odvetnik davčni zavezanec v Sloveniji.2 V davčno osnovo, od katere se obračuna DDV, se po določbi petega odstavka 36. člena Zakona o davku na dodano vrednost vštevajo tudi postranski stroški, kot na primer stroški prevoza, administrativni stroški in tudi odsotnost iz pisarne. Sodna praksa je glede obračuna DDV takšna, da se DDV obračuna od celotne nagrade, kamor spadajo tudi potni stroški.

Sklepno

27.Pritožbi tožeče stranke glede na navedeno nista utemeljeni in ker pritožbeno sodišče obenem ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), ju je zavrnilo in sodbo ter sklep o stroških sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

28.Odločitev o pritožbenih stroških temelji na drugem odstavku 165. člena v zvezi z prvim odstavkom 155. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbama ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka. Nagrade za odgovor na pritožbo zoper sodbo in sklep pritožbeno sodišče toženi stranki ni priznalo, ker nista bila potrebna za odločitev pritožbenega sodišča in sta v večjem delu predstavljala zgolj prepis sklepa in sodbe sodišča prve stopnje.

-------------------------------

1Glej Plavšak, N. Obligacijski zakonik s komentarjem, Tretja knjiga, GV založba, Ljubljana, 2004, stran 150.

2Glej VSK Sklep I Cp 115/2024, VSL Sklep I Cpg 169/2024.

Zveza:

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES - člen 23, 23/1, 25, 25/2, 26, 26/1, 41, 41/1-1 Zakon o obligacijskih razmerjih (1978) - ZOR - člen 1087, 1087/3 Zakon o davku na dodano vrednost (2006) - ZDDV-1 - člen 36, 36/5

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.