Jedro

V predmetni ponudbi navedena površina treh parcel ni skladna s podatkom o površini parcele, ki izhaja iz zemljiškega katastra. Tako neskladje med podatki o površinah parcel v ponudbi in njihovo površino v zemljiškem katastru po presoji sodišča pomeni, da ponudba ni bila vložena v skladu z zakonom. Promet z navedenimi zemljišči zato ni potekal po postopku in načinu, določenem z ZKZ, zaradi česar pravnega posla za promet s tem kmetijskim zemljiščem že iz tega razloga ni bilo mogoče odobriti.

Drugi odstavek 20. člena ZKZ jasno določa, da je obvezna sestavina pogodbe tudi površina zemljišča

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

**Potek upravnega postopka**

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ zavrnil zahteve za odobritev pravnih poslov, ki so jih za različna tam navedena zemljišča v zvezi s sprejetimi ponudbami vložili A. A. in B. B. (1. točka izreka), C. C. (2. točka izreka), Občina Kranjska Gora (3. točka izreka) ter tožnik (4. točka izreka). Drugostopenjski organ je tožnikovo pritožbo zavrnil. 2. Iz obrazložitve obeh odločb glede zavrnitve tožnikove zahteve izhaja, da prodajalec treh zemljišč, navedenih v ponudbi, ni želel prodati v celoti, kar pomeni, da promet ni potekal v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ).

**Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu**

3. Tožnik se z izpodbijano odločbo ne strinja in zoper njo vlaga tožbo. V njej ugovarja zaključku obeh organov, da iz prodajalčeve izjave izhaja, da zemljišč ni želel prodati v celoti. Trdi, da gre v tem primeru za drugačno dejansko stanje kot v zadevi I U 601/2017. V obravnavani zadevi namreč prodajalec ni izjavil, da bi želel prodati karkoli drugega kot celotno parcelo, da je na ustni obravnavi nasprotoval le tožnikovi predkupni pravici ter da je organ napačno in proti prodajalčevi izjavljeni volji sklepal, kakšna naj bi bila njegova volja. Meni, da bi upravni organ moral ugotavljati resnično voljo prodajalca. Dodaja, da sta po določbah Obligacijskega zakonika (OZ) bistveni sestavini pogodbe stvar in kupnina ter da je bila stvar v tem primeru nedvomno označena s parcelnimi številkami. Meni, da je napačno navedeno površino parcel zato možno pripisati le očitni pisni pomoti ob nedvoumno izraženi volji prodajalca, da za določeno ceno proda izključno skupaj vsa zemljišča, navedena v ponudbi, in ne le solastniških deležev. Toženki še očita, da ni odgovorila na vse njegove navedbe in da zato izpodbijana odločba nima razlogov o odločilnih dejstvih.

4. Tožnik je pri tožbenih navedbah in dokaznih predlogih vztrajal tudi na naroku za glavno obravnavo. Dodal je še, da je jasno, kaj je bilo predmet prodaje, in sicer celotne parcele. V zvezi s tem se sklicuje na izjavo prodajalca na ustnem naroku v upravnem postopku, da se v tem postopku ne prodaja solastniški delež, in na opredelitev zemljiške parcele v Stvaronpravnem zakoniku (SPZ).

5. Tožena stranka v odgovoru tožbi nasprotuje in sodišču predlaga naj jo zavrne.

6. Prizadeta stranka D. na tožbo ni odgovorila. Na naroku za glavno obravnavo pa je navedla, da gre za neskladnost prometa prodaje in da zato ni jasno, kaj je predmet prodaje.

**Odločanje po sodnici posameznici**

7. Sodišče je 18. 8. 2022 na podlagi tretje alineje drugega odstavka 13. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) sprejelo sklep, da o zadevi odloča sodnica posameznica, in ga vročilo strankam.

**Dokazni sklep**

8. Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo v vse listine v upravnem in sodnem spisu zadeve.

**K I. točki izreka**

9. Tožba ni utemeljena.

10. Odobritev pravnega posla za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, kot ga ureja III. poglavje ZKZ, je oblika usmerjanja pravnega prometa s tovrstnimi nepremičninami za doseganje ciljev prostorske in okoljske politike ter politike gospodarjenja s kmetijskimi in gozdnimi zemljišči. Z ZKZ predpisan postopek prodaje teh zemljišč služi dejanski uveljavitvi predkupnih upravičenj, ki so določena v ZKZ za kmetijska zemljišča. Namen usmerjanje prometa s kmetijskimi zemljišči je v tem, da ta ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije.

11. Predmet odobritve po določbah ZKZ je v civilnopravnem smislu že sklenjen zavezovalni posel, odobritev upravnega organa pa je eden od (dodatnih) pogojev za njegov veljaven nastanek.1 ZKZ v tretjem odstavku 19. členu določa, v katerih primerih se pravni posel ne odobri. Med razlogi, ki jih za zavrnitev odobritve pravnega posla v tretjem odstavku 19. člena določa ZKZ, je tudi okoliščina, da promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom. Prav to pa je v tej zadevi sporno.

12. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo – predlog za sklenitev pogodbe, ki mora vsebovati vse sestavine, naštete v drugem odstavku tega člena, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem spletnem portalu. Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano zemljišče, mora v šestdesetih dneh od objave ponudbe prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ), nato pa pri pristojni upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O njej po 22. členu ZKZ odloča upravna enota, ki pa (kot že rečeno) po 2. alineji tretjega odstavka 19. člena ZKZ pravnega posla ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom.

13. Prvi odstavek 20. člena ZKZ določa, da lastnik s predložitvijo ponudbe upravno enoto le pooblasti za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe, vsebine ponudbe pa upravna enota v tej fazi postopka ne preverja, temveč jo skladno s tretjim odstavkom istega člena le objavi. ZKZ predpisuje strogo obličen način podaje prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema te ponudbe. Ko se njuni izjavi srečata, ko torej prodajalec – ponudnik prejme kupčevo izjavo o sprejemu ponudbe, je po načelnem pravnem mnenju Vrhovnega sodišča RS pogodba za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa.

14. Po 2. alineji drugega odstavka 20. člena ZKZ mora ponudba med drugim vsebovati tudi podatke o zemljišču, med katerimi zakon izrecno našteva tudi površino zemljišča. 15. V predmetni ponudbi navedena površina treh parcel ni skladna s podatkom o površini parcele, ki izhaja iz zemljiškega katastra. In sicer je za parc. št. 759/81 v ponudbi navedena površina 1525 m2, medtem ko je njena katastrska površina 25 m2. Za parc. št. 759/77 je v ponudbi navedena površina 25 m2, njena katastrska površina pa je 1572 m2. Za parc. št. 761/71 je v ponudbi navedena površina 738 m2, njena katastrska površina pa je 1579 m2. Tako neskladje med podatki o površinah parcel v ponudbi in njihovo površino v zemljiškem katastru po presoji sodišča pomeni, da ponudba ni bila vložena v skladu z zakonom. Promet z navedenimi zemljišči zato ni potekal po postopku in načinu, določenem z ZKZ, zaradi česar pravnega posla za promet s tem kmetijskim zemljiščem že iz tega razloga ni bilo mogoče odobriti.

16. Na drugačno presojo ne vpliva tožbeno sklicevanje na določbe OZ, po katerih sta bistveni sestavini pogodbe le stvar in kupnina. Te določbe OZ namreč ne preprečujejo, da zakonodajalec s specialnim predpisom določi še kakšno drugo obvezno sestavino pogodbe. Takšna specialna določba je nedvomno drugi odstavek 20. člena ZKZ, ki jasno določa, da je obvezna sestavina pogodbe tudi površina zemljišča (takšno stališče je sodišče izrecno zavzelo že v sodbi I U 601/2017). ZKZ s tem določa, da je stvar, to je kmetijsko ali gozdno zemljišče, ki se prodaja po postopku iz III. poglavja tega zakona, opredeljeno z navedbo parcele in njene površine. Ker je torej površina bistvena sestavina pogodbe, mora biti tudi glede te sestavine doseženo soglasje volj s sprejemom ponudbe.

17. Do soglasja o predmetu (stvari) pogodbe pa v tem primeru ni moglo priti, saj je površina treh zemljišč v ponudbi v očitnem neskladju s podatki o njihovi površini v zemljiškem katastru. Tožnik zato ne more uspeti s sklicevanjem na prodajalčevo izjavo na ustni obravnavi 8. 11. 2019, da ne prodaja solastniškega deleža. Za presojo, da prodajalec ni želel prodati nepremičnin v celoti, namreč zadostuje že ugotovitev, da sta v ponudbi za dve zemljišči navedeni bistveno manjši površini, kakršna je njuna katastrska površina. Prodaja take stvari ni mogoča. Ker je za tretjo nepremičnino v ponudbi navedena bistveno večja površina kot v zemljiškem katastru, pa očitno sploh ni jasno, katera stvar je predmet prodajalčeve ponudbe. Glede na navedene podatke o površinah spornih treh parcel v ponudbi in v zemljiškem katastru, pa očitno tudi ne gre za kakšno pisno pomoto.

18. Navedeno pomeni, da ponudba ni bila vložena v skladu z zakonom, v posledici tega pa promet ni potekal po strogo obličnem postopku in načinu, določenem z ZKZ. Odločitev o zavrnitvi odobritve pravnega posla je zato pravilna.

19. Glede na navedeno je sodišča na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

**K II. točki izreka**

20. Ker je sodišče tožbo zavrnilo, na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1 vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

21. To vključuje tudi odločitev o stroških prizadete stranke. Ker ZUS-1 nima posebnih določb glede vprašanja povrnitve stroškov prizadetih strank, je glede tega treba na podlagi prvega odstavka 22. člena ZUS-1 uporabiti Zakon o pravdnem postopku (ZPP), zlasti 154. in 155. člen. Prizadeta stranka je v postopku uveljavljala, naj sodišče tožbo zavrne, kar pomeni, da je s svojim zahtevkom uspela, vendar pa s svojimi navedbami ni z ničemer prispevala k rešitvi zadeve. Sodišče je zato ocenilo, da priglašeni stroški niso bili potrebni.

1 Načelno pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012.