Jedro

Z dolgoletnim plačevanjem "najemnine" ni prišlo do konvalidacije najemne pogodbe. Vrhovno sodišče je že pojasnilo, da je potrebno soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe, ki jih je določal 41. člen Stanovanjskega zakona, med katere pa ne spada zgolj najemnina.

Obrazložitev

Revizija se zavrne.

Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh povrniti 330,48 EUR stroškov revizijskega postopka.

OBRAZLOŽITEV:

1. Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da je dolžna izprazniti enosobno stanovanje v Ljubljani, ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožnici. Ugotovilo je, da je tožnica lastnica stanovanja in da toženka v njem prebiva brez pravne podlage.

2. Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper sodbo pritožbenega sodišča toženka vlaga revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava pa tudi, kot izrecno navaja, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Zatrjuje, da je med pravdnima strankama obstajala ustno sklenjena najemna pogodba, ki se je izvrševala dvajset let. Toženka je v skladu s tem dogovorom tudi redno plačevala najemnino in stroške stanovanja. Toženka zato zakonito uporablja konkretno stanovanje. Odločitev nižjih sodišč, da soglasja volj glede sklenitve najemne pogodbe v obravnavanem primeru ni bilo in da zato ni mogoče uporabiti teorije realizacije, je napačna. Najemna pogodba je bila sklenjena z vsemi zahtevanimi bistvenimi sestavinami. Odločitev je neetična, saj ne upošteva toženkine stiske.

4. Sodišče je revizijo v skladu z 375. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožnici, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Obstoj dogovora oziroma obstoj soglasja volj je stvar dejanskega stanja. Kadar naj bi šlo za ustni dogovor, mora sodišča na podlagi izvedenih dokazov ugotoviti, ali je do tega res prišlo ali ne. Enako velja tudi za realizacijo ustno sklenjene pogodbe. Razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja po določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP na revizijski stopnji ni mogoče uveljavljati. Zato so vse tiste revizijske navedbe, ki dejansko stanje, ugotovljeno na prvih dveh stopnjah sojenja, kakorkoli obhajajo, ga relativizirajo ali mu celo izrecno nasprotujejo, neupoštevne in revizijsko sodišče nanje ne bo odgovarjalo.

7. Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Po določbi 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih oziroma 58. člena Obligacijskega zakonika je lahko realizirana pogodba, ki je bila sklenjena, le da ne na predpisan oblični način. Nižji sodišči sta ugotovili, da med pravdnima strankama dogovora o najemu stanovanja ni bilo. Nesklenjena pogodba ne more biti realizirana, zato se revidentka neutemeljeno zavzema za uporabo teorije o realizaciji pogodb. Zmotno je tudi revidentkino stališče, da je z dolgoletnim plačevanjem "najemnine" prišlo do konvalidacije najemne pogodbe. Vrhovno sodišče je že pojasnilo, da je potrebno soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe, ki jih je določal 41. člen Stanovanjskega zakona, med katere pa ne spada zgolj najemnina.(1) Poleg tega pa je bilo tudi ugotovljeno, da je tožnica slednjo zaračunavala zgolj zato, ker je hotela pridobiti odmeno za korist, ki jo je toženka imela zaradi uporabe stanovanja, in ne kot najemnino. Revizijska zatrjevanja o toženkini stiski na pravilnost odločitve ne morejo vplivati. Glede na navedeno je revizijsko sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno .

8. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Toženka z revizijo ni uspela, zato mora tožnici povrniti stroške odgovora na revizijo, ki so bili odmerjeni v skladu z odvetniško tarifo, svoje stroške revizijskega postopka pa nosi sama.

Op. št. (1): Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 384/98.