Jedro

ZNPosr v tretjem odstavku 23. člena določa, da nepremičninska družba odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi, ki jo je spravila z naročiteljem v stik, za škodo, ki nastane naročitelju oziroma tretji osebi zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero je nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 653,31 EUR v roku 15 dni v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka od tožene stranke zahtevala plačilo odškodnine v znesku 34.500 EUR (I. točka izreka izpodbijane sodbe). Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v znesku 4.223,59 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi po izteku 15-dnevnega paricijskega roka (II. točka izreka izpodbijane odločbe).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica) iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Toženec je kot posrednik kršil določbe ZNPosr, posledično tudi OZ. Sodišče je v zvezi z nakupom hiše v X. nepravilno razumelo dejansko stanje. Tožnica je med svoje navedbe vključila izvedensko mnenje A. A., ki je ugotovil skrite napake pri omenjenem poslu ter posledično oškodovanje tožnice. Teh napak ni uspelo nikomur ovreči tekom postopka. Iz ZK podatkov ne izhaja leto izgradnje nepremičnine, niti potek infrastrukturnih vodov preko nepremičnine niti tlorisna površina nepremičnine. Po mnenju izvedenca je zaradi stvarnih služnosti vrednost zemljišča manjša za 13 %. Podatkom o oglaševani nepremičnini, ki jih je objavila nepremičninska agencija B. je tožnica verjela, saj ni imela možnosti, da bi izmerila kvadraturo hiše in preverila leto izgradnje. Tožnica je bila prepričana, da je toženec avtor in ponudnik omenjene nepremičnine, saj ji je toženec oglas izročil kot informacijo o hiši, za katero pa se je kasneje ugotovilo, da je toženec prodajalko poznal iz druge zgodbe. To izhaja iz zaslišanja prodajalke hiše C. C. Slednja je izrecno izpovedala, da hiše ni prodajala preko toženca in je šele naknadno s tožencem podpisala pogodbo o posredovanju, kar kaže na to, da toženec sploh ne bi smel tožnici prodajati hiše, za katero ni imel sklenjene posredniške pogodbe. Tudi podatke o prodaji je toženec očitno dobil na spletnem portalu nepremičnine.net in jih od tam posredoval tožnici, kar je razvidno tudi iz zaslišanja priče D. D., ki je potrdila, da je bila letnica izgradnje v oglasu stvar dogovora s prodajalko. Toženec je kljub iskanju kupcev s strani njihove agencije pripeljal kupca, kar nasprotuje kodeksu dobrih poslovnih običajev pri prodaji nepremičnin. Sodišče pričanja D. D. ni razumelo v kontekstu sporne izjave in mu ni dalo teže, ki jo v resnici ima. Lastnica hiše C. C. je sama izpovedala, da ob ogledu ni pokazala, kje potekajo kabli transformatorja, da je sicer možno, da bi pokazala, vendar kje dejansko potekajo, ni vedela povedati. Zato tožnici ni mogoče očitati, da je bila s služnostjo seznanjena. Tožnica je bila v najboljšem primeru seznanjena s pogodbo Telekoma. Potek kablov pod zemljo dejansko zmanjšuje možnost gradnje na stavbnem zemljišču, s čimer tožnica ni bila seznanjena. Tega podatka ni mogla dobiti iz ZK, saj v ZK ni vpisan potek služnostne pravice infrastrukturnih objektov, ki so pod zemljo in ki bistveno vplivajo na uporabnost nepremičnine. S tem bi moral toženec vsekakor seznaniti kupca, vendar tega ni storil, prodajalka pa tega ni znala pokazati. Sodišče je imelo vse dokaze, da ugotovi kršitev ZNPosr, ki izrecno opozarja, da mora nepremičninska družba opraviti skrben pregled nepremičnine in preveriti, ali ima ta očitne napake oz. pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost ali ceno. Tega toženec ni storil, saj ni preveril izmer nepremičnine, niti obremenitve nepremičnine s služnostmi ali letnice izgradnje in energetske izkaznice. Prevara pa se je zgodila tudi pri prodaji stanovanja tožnice. Toženec je bil angažiran tudi pri prodaji stanovanja tožnice, ker je dejansko šlo za vezan posel. Dogovorjena cena za prodajo stanovanja tožnice je bila 159.000 EUR, pri čemer pa sodišče ni upoštevalo, da toženec stanovanja ni niti oglaševal za dogovorjeno ceno niti ni kupcev iskal na drug način. Toženec je tožnici poslal svojega brata, ki pa je ponudil ceno, ki je bistveno odstopala od dogovorjene z grožnjo, da bo ara za hišo v X. zapadla in jo bo kupil drug kupec. V konkretnem primeru je sodišče v celoti verjelo tožencu ter niti v enem delu ni sledilo tožnici, kljub temu, da so izpovedbo in navedbe tožnice potrdile tudi bistvene priče, tj. prodajalka hiše v X., predstavnica nepremičninske agencije B., listine tožnice in predloženo izvedensko mnenje. Ker sodišče ni argumentirano zavrnilo dokaznega predloga po soočenju med D. D., ki je bil s strani tožnice pooblaščen za vodenje in urejanje postopka, in tožencem, je storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka.

3. Tožnica je dne 22. 9. 2022 vložila tudi laično dopolnitev pritožbe, ki je prepozna, saj je bila vložena po poteku pritožbenega roka, ki je iztekel 14. 9. 2022, zaradi česar navedbe iz dopolnitve pritožbe niso upoštevne.

4. Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje, v odgovoru na laično dopolnitev pritožbe pa predlaga, da je sodišče ne upošteva, ker je bila vložena po poteku pritožbenega roka.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Tožnica je vložila tožbo, s katero od toženca vtožuje odškodnino, ker naj bi kot nepremičninski posrednik prekršil določilo 23. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) in posledično tudi določila Obligacijskega zakonika (OZ). Tožencu kot nepremičninskemu posredniku očita, da je pri prodaji hiše v X. ni seznanil s pravilno letnico izgradnje hiše (1949 namesto 1938), s potekom infrastrukturnih vodov, da je nepremičnina obremenjena s stvarnimi služnostmi ter s pravilno kvadraturo hiše, ki znaša 242,60 m2 in ne 270 m2. Prav tako tožencu očita, da pri posredovanju pri prodaji njenega stanovanja v Ljubljani ni poskrbel za najvišjo možno tržno ceno, ki bi jo bilo možno doseči s prodajo. Dogovorjena cena za prodajo med tožnico in tožencem je bila 159.000 EUR, medtem ko je tožnica stanovanje prodala bratu toženca po ceni 138.000 EUR, pri čemer je bila tožnica stanovanje po tej ceni primorana prodati, ker je toženec aro za hišo v X., ki jo je tožnica želela kupiti, že predhodno nakazal prodajalki hiše C. C. brez tožničinega soglasja.

7. ZNPosr v tretjem odstavku 23. člena določa, da nepremičninska družba odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi, ki jo je spravila z naročiteljem v stik, za škodo, ki nastane naročitelju oziroma tretji osebi zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero je nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine. Tožnica je glede posredovanja pri prodaji hiše v X., pri kateri je toženec posredoval za prodajalko C. C., tožencu očitala, da je ni seznanil s stvarnimi služnostmi in potekom infrastrukturnih vodov po parceli, s pravilno letnico izgradnje hiše in pravilno kvadraturo hiše. 8. Dokazna ocena sodišča prve stopnje, ki je skrbna, natančna in prepričljiva ter skladna z metodološkim napotkom iz 8. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), prej povzetih trditev tožnice ni potrdila. Tožnica je bila najkasneje ob sklepanju pogodbe pri notarju seznanjena z letnico izgradnje hiše 1938. Glede obstoja stvarnih služnosti in nepravih stvarnih služnosti je bilo v postopku ugotovljeno, da so vse obremenitve nepremičnine razvidne iz zemljiškoknjižnih izpiskov, ki jih je toženec posredoval tožničini hčeri F. F., s strani tožnice pooblaščeni za nakup hiše, dne 24. 8. 2017 z elektronskim sporočilom (B7), pri čemer je iz zemljiškoknjižnih izpiskov tudi razvidno, kaj obstoječe stvarne služnosti vključujejo, prav tako so bile vse stvarne služnosti opisane v prodajni pogodbi z dne 11. 9. 2017. Tudi tožničina hči F. F. je potrdila, da je bilo govora o služnosti Elektra ..., medtem ko je tožničin zet G. F. potrdil, da ju je prodajalka C. C. peljala do transformatorja na vogalu in povedala, da gre po njeni zemlji po pločniku kabel do transformatorja. Zato ne drži pritožbeno navajanje, da tožnica niti z obstojem stvarnih služnosti, niti okoliščino, da služnosti potekajo po zemljišču, ni bila seznanjena, kot tudi ne očitek pritožbe, da je C. C. v izpovedbi1 izrecno zanikala, da je pokazala, kje potekajo kabli od transformatorja. Da je potek kablov pokazala, pa potrjuje, kot že prej rečeno, izpovedba G. F. Glede same kvadrature hiše, ki znaša 242,60 m2 in ne 270 m2, kot je bilo navedeno v oglasu nepremičninske družbe B., je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila nepremičnina, ki sta si jo ogledala tožničina hči in njen mož, kupljena po načelu videno kupljeno, kot to izhaja iz 2. člena prodajne pogodbe. Zato tudi odstopanje glede kvadrature ne predstavlja stvarne napake. Dokazni postopek tako ni potrdil navedb tožnice, da toženec kot nepremičninski posrednik tožnice ni opozoril na očitane skrite stvarne napake hiše, saj je bila tožnica z vsemi okoliščinami, ki jih tožnica uveljavlja kot stvarne napake, pred ali najkasneje ob podpisu pogodbe seznanjena. Posledično se tožnica neutemeljeno sklicuje na predpravdno mnenje izvedenca A. A. 9. Pritožbena navedba, da toženec ne bi smel prodajati hiše v X., ker s prodajalko C. C. ni imel sklenjene posredniške pogodbe, predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto (337. člen ZPP). Poleg tega ne drži, da iz izpovedbe priče C. C. izhaja, da s tožencem ni imela sklenjene posredniške pogodbe, saj je slednja v svoji izpovedbi (list. št. 119) potrdila, da je s tožencem podpisala posredniško pogodbo, ker je k njej pripeljal kupca. Izpovedbe priče C. C. sodišče prve stopnje ni razumelo narobe, kot mu to očita pritožba.

10. Pritožbene navedbe, da je toženec s svojim ravnanjem oškodoval svoje kolege iz nepremičninske agencije B., so za odločitev v tej zadevi nerelevantne, prav tako pa predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto (337. člen ZPP). Neutemeljena je pritožbena navedba, da sodišče ni dalo ustrezne teže izpovedbi priče D. D., ki je bila zaposlena v nepremičninski agenciji B., ki je prva oglaševala prodajo nepremičnine C. C., saj odnos med nepremičninsko agencijo B. in tožencem, ki je prav tako nepremičninski posrednik in je imel s prodajalko hiše C. C. sklenjeno posredniško pogodbo, za odločitev o odškodninskem zahtevku tožnice, ki ga uveljavlja zoper toženca zaradi kršitve 23. člena ZNPosr, ni relevanten.

11. Pritožnica v pritožbi ponavlja svoje navedbe, da toženec kot posrednik pri prodaji njenega stanovanja v Ljubljani stanovanja ni oglaševal po dogovorjeni ceni 159.000 EUR, niti ni iskal drugih kupcev za stanovanje kakor svojega brata. Slednji pa je ponudil ceno, ki je bistveno odstopala od dogovorjene. Tožnica je navajala tudi, da ji je toženec grozil, da bo ara za hišo v X. zapadla, s čimer je nanjo z zvijačo vršil pritisk, zaradi česar je zato sklenila kupoprodajno predpogodbo za dosti nižjo ceno od cene, po kateri so se prodajala primerljiva stanovanja v Ljubljani. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da si je toženčev brat H. H. stanovanje tožnice ogledal 15. 8. 2017, pri čemer sta se z G. F. (tožničinim zetom) in F. F. dogovorila za kupnino 138.000 EUR, s čimer sta naslednjega dne oba seznanila toženca. Glede na to, da je bil dogovor o ceni za stanovanje že sklenjen, toženec ni bil dolžan iskati drugih kupcev po višji ceni, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo. Prav tako pa je toženec tožnico že ob sami sklenitvi pogodbe o posredovanju dne 13. 8. 2017 seznanil o možnosti, da bo stanovanje kupil kdo od njegovih sorodnikov, saj je pogodba o posredovanju vsebovala določilo o nižji proviziji v takšnem primeru. Da je toženec na tožnico vršil pritisk, da stanovanje proda po nižji ceni od 159.000 EUR, ker sta bila G. F. in F. F. prepričana, da bo tožnica sicer izgubila aro za hišo v X., tožnica ni izkazala, saj je bilo v postopku ugotovljeno, da je bila prodajna predpogodba za hišo v X. sklenjena šele 22. 8. 2017, pri čemer je F. F. dne 22. 8. 2017 v elektronski komunikaciji potrdila, da se strinja, da znesek 11.500 EUR (ara za stanovanje v Ljubljani) predstavlja aro za hišo v X. Zato ne drži navedba, da je aro za hišo v X. plačal toženec za tožnico iz svojih lastnih sredstev. Do dogovora o prodaji med tožnico in kupcem H. H. je prišlo 15. 8. 2017, torej še pred sklenitvijo predpogodbe za nakup hiše v X. in nakazilom are 22. 8. 2017. Zato je neutemeljen očitek pritožbe, da je toženec z zvijačo dosegel, da je tožnica stanovanje v Ljubljani prodala za dosti nižjo ceno, kot so se prodajala enaka stanovanja v Ljubljani, kot tudi navedbe, da je toženec vršil pritisk na tožnico pri prodaji stanovanja v Ljubljani, češ da je že sam za tožnico plačal aro za hišo v X., ki bi v primeru nesklenitve pravnega posla s kupcem H. H. propadla.

12. Pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje neargumentirano zavrnilo dokazni predlog za soočenje G. F. in toženca, s čimer pritožnica očita zagrešitev absolutne bistvene kršitve določb ZPP, je pavšalna in nekonkretizirana. Pritožba namreč ni navedla, kdaj je navedeni dokazni predlog postavila, prav tako pa ni substancirala, kaj naj bi s tem dokaznim predlogom dokazovala.

13. Pritožbena navedba, da sodišče prve stopnje neutemeljeno ni sledilo izpovedbi tožnice, ki je bila podprta z izpovedbo C. C. in D. D., listinami in izvedenskim mnenjem A. A., je očitno neutemeljena. Tožnica kot stranka v postopku sploh ni bila zaslišana, saj je pooblaščenka tožnice dokazni predlog z zaslišanjem tožnice na naroku 15. 9. 2020 umaknila. Pa tudi sicer ne drži, da tožničine navedbe potrjuje izpovedba C. C., saj je slednja v izpovedbi potrdila, da je tožničini pooblaščenki hčeri C. C. povedala, da je bila hiša zgrajena pred drugo svetovno vojno, da so bila na mizi vsa gradbena dovoljenja, pogodba s Telekomom, prav tako je sam G. F. v izpovedbi potrdil, da mu je prodajalka hiše C. C. na ogledu pokazala transformator na vogalu parcele in pokazala, da gre po njeni zemlji po pločniku do transformatorja kabel (list. št. 116). Zato ni utemeljena navedba pritožbe, da je priča C. C. potrdila tožničine navedbe. Priča D. D. pa pri sklepanju prodajne pogodbe ni sodelovala, zato o tem, s čim je bila tožnica ob prodaji seznanjena, sploh ni izpovedovala. Katere listine potrjujejo navedbe tožnice, pritožba ni konkretizirano navedla, zato pritožbeno sodišče to navedbo zavrača kot pavšalno, poleg tega pa listine, na katere se je sodišče prve stopnje oprlo v svoji dokazni oceni (prodajna pogodba, zemljiškoknjižni izpisek, elektronska komunikacija med F. F. in tožencem) potrjujejo navedbe toženca in ne tožnice.

14. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

15. Tožnica s pritožbo ni uspela. Tožencu pa so v pritožbenem postopku nastali stroški sestave odgovora na pritožbo 875 točk ter materialni izdatki v višini 17,5 točk, skupaj 892,5 točk, kar ob upoštevanju vrednosti točke v višini 0,60 EUR znaša 535,50 EUR, povečano za 22 % DDV pa 653,31 EUR. Stroškov sestave odgovora na prepozno dopolnitev pritožbe pritožbeno sodišče pooblaščencu toženca kot nepotrebnih ni priznalo (155. člen ZPP). Na podlagi določila prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP je tožnica dolžna tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 653,31 EUR v roku 15 dni (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (378. člen OZ), ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

1 Priča C. C. je v izpovedbi navedla, da je možno, da je pokazala, kje gredo kabli transformatorja (list. št. 119 spisa).